Объединить 2 квартиры в одну. Как объединить две квартиры в одну.Совмещенный санузел: проблема объединения

Если вы являетесь обладателем двух смежных квартир, то вас может возникнуть желание объединить их в одну. Существуют два варианта такой перепланировки: по горизонтали для квартир на одном этаже, и по вертикали - для квартир, находящихся друг на другом.

Стоит отметить, что с позиций проектирования и согласования, перепланировка с объединением двух квартир в одну - непростое мероприятие. Она требует устройства проема в межквартирной перегородке, либо в перекрытии. А согласно п. 2.2.3 и 2.2.4 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840 , данные мероприятия нуждаются в разработке проектной документации. Кроме того, поскольку данное мероприятие не относится к разряду типовых перепланировок, пакет документов для объединения 2-х квартир будет весьма внушительным. Потребуется оформление технического заключения от автора дома о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки (п. 3.7 Приложения 3 к ППМ № 508 в редакции 840). При этом, проводить ремонтные работы можно только на основании разрешения Мосжилинспекции , с последующим оформлением акта о завершенной перепланировке (п.17 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840). Заключать договор подряда на реализацию одобренных проектных решений следует только со строительными организациями, имеющими допуск СРО (только они имеют право оформлять акты скрытых работ, необходимые для сдачи перепланировки комиссии Мосжилинспекции).

Объединение квартир по горизонтали

Соединить две квартиры на одном этаже можно двумя способами. Более сложный - через лестничную клетку. Данный вариант подразумевает присоединение нескольких метров общедомовой площади. Для этого потребуется провести общее собрание собственников жилья и собрать подписи не менее 73% из них. Сделать это крайне сложно: придется пройти по всем подъездам и лично пригласить всех жителей приватизированных квартир, или опустить уведомления во все почтовые ящики. Однако это вовсе не гарантирует, что людей удастся собрать в необходимом количестве, а также договориться с каждым, что он даст согласие на передачу вам в пользование части общей собственности.

Протокол общего собрания жильцов:

Объединение квартир через разделяющую их несущую стену в этом смысле осуществить проще. Однако снести такую стену целиком не получится: это нарушит прочность и устойчивость несущих конструкций дома (п. 11.3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840). Здесь допускается только устройство дверного проема , расположение которого определяется техническим заключением. Усиление данного проема металлоконструкциями будет рассчитано в соответствующем разделе проекта перепланировки, составленного организацией с допуском СРО или институтом - автором дома вашей серии.

В старом фонде встречаются варианты, когда перегородка между квартирами ненесущая. Однако демонтировать ее полностью, или устроить в ней проем может не получиться, поскольку в домах с деревянными или смешанными перекрытиями подобные перегородки могут разгружать осевшие перекрытия. Согласно п. 2.2.7 Приложения 1 упомянутого ППМ, затрагивание разгружающих перегородок должно обосновываться по проекту. Причем для несерийных домов (а в техпаспорте всех старых домов стоит отметка "индивидуальный проект") проект и ТЗ заказываются в ГУП МосжилНИИпроект.

Что касается переноса кухни или санитарных зон при объединении квартир, то СНиПы и СанПины предусматривают здесь ряд ограничений. Так, ванная и санузел не могут располагаться над соседскими жилыми комнатами или кухнями, а сами кухни, соответственно, запрещено переносить под «мокрые точки» вышерасположенной квартиры. Впрочем, если вы живете на первом этаже, или на другом, когда под квартирой находится нежилое помещение, вы можете перенести кухню под санузел или ванную соседей, предоставив нотариально заверенную справку о добровольном ухудшении своих жилищных условий.

Пример проекта объединения двух квартир в одну:

Типовые решения по объединению квартир в горизонтальной плоскости:

Объединение квартир по вертикали

Это едва ли не самый сложный случай перепланировки, требующий серьезных инженерных расчетов. Выполнение проема в плите перекрытия самовольно и без учета конструктивных особенностей дома может привести к аварии.

Если в выводах технического заключения будет указана возможность устройства проема в перекрытии, а также определено безопасное место для него, вы сможете заказать соответствующий проект перепланировки. В нем будут рассчитаны геометрические параметры проема и лестницы, соединяющей уровни квартиры (в соответствии с СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", сменившим СНиП 31-01-2003). Данный свод правил также допускает следующее исключение: на втором этаже двухуровневой квартиры можно осуществить перенос ванной и уборной так, чтобы они оказались над жилыми комнатами первого уровня.

Для резки проема в перекрытии проектом обычно предусматривается использование алмазной техники - швонарезчика или аппарата с алмазными коронками. Тип металлоконструкций, которые восстановят прочность плиты перекрытия, закладываются в проект в зависимости от размера самого проема, материала стен и других параметров. Если установить усиливающие профили под вырезанным проемом не представляется возможным, перекрытие подпирают металлическими колоннами.

На фото ниже вы можете видеть один из примеров проектного усиления проема в перекрытии , соединяющего две квартиры:

Добавим также, что пройти самостоятельно согласование объединения квартир по горизонтали или по вертикали очень непросто, поэтому лучше доверить весь процесс профессионалам - они окажут квалифицированную поддержку на этапах согласования, проектирования, ремонта и сдачи готовой перепланировки комиссии.

Объединение квартир в одну относится к одному из самых сложных типов перепланировки. Это связано с тем, что здесь в 99% случаев затрагиваются несущие конструкции, ведь стены между квартирами как правило относятся к , а не перегородкам. Объединять квартиры можно либо по горизонтали, либо по вертикали . Причем объединение квартир по вертикали - это редкий случай, поскольку не во всех домах, конструктивные особенности здания позволяют это сделать.

Преимущества объединения квартир в одну

• При соединении квартир появляется возможность экономить на коммунальных платежах, поставив заглушки на инженерные системы в одной из квартир.
• Увеличивается , как полезная, так и жилая.
• Уменьшается количество соседей. С одной стороны - недостаточно серьезный аргумент - с другой, люди которые ценят тишину и возможность спокойно отдохнуть, поймут автора.

При удачной реализации этот вид перепланировки может иметь и другие преимущества. Во-первых, он дает возможность получить большее планировок, из которых вы можете выбрать подходящую, согласно вашим, индивидуальным представлениям о комфортной квартире. Хотя при этом надо помнить, что здесь действуют те же нормативы, что и для обычной перепланировки , то есть объединение квартир не дает вам права, к примеру, менять функциональное назначение помещений. Скажем, вы не сможете – за исключением второго уровня .

Пример перепланировки с объединением двух квартир

Как вы можете видеть, перепланировка с объединением квартир производится не только в домах монолитных или кирпичных, но и панельных домах. Подробнее о проекте вы можете прочесть

Другие ограничения при объединении двух квартир в одну

Планируя объединение квартир в одну следует заранее учитывать, что запрещают проводить полный демонтаж несущей стены, поскольку это приведет к аварийной ситуации. Поэтому максимум, что возможно при объединении двух квартир - устройство в ней. Местоположение этого проема определят специалисты организации, разрабатывающей о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Сразу заметим, что не в каждом случае это возможно, если у ваших соседей снизу или сверху уже имеются проемы или если несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве проема будет отказано.

Данное ТЗК обязательно для подобных перепланировок . Более того, его оформление требуется и в том случае, когда затрагивается ненесущая между квартирами. Для устройства проема в несущей стене потребуется техническое заключение от , а в случае с простенком его может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша.

Можно ли самовольно произвести объединение квартир в одну

Согласование уже начатых работ, по опыту тех, кто проводил подобные перепланировки с объединением двух квартир, обычно проходит гораздо труднее, чем только планируемых, поскольку вы вряд ли смогли учесть все строительные и санитарные нормы. Поэтому лучше будет заблаговременно согласовать перепланировку, чтобы в дальнейшем спокойно проводить задуманный ремонт, не беспокоясь о правильности и законности ваших изменений.

Сроки согласования данного типа перепланировок порядка 6 месяцев, определяется индивидуально в каждом случае, так как она зависит от множества факторов: округа в котором вы проживаете, серии дома в котором расположена квартира, организации которая является автором проекта здания и многих других составляющих.

Наша организация оказывает услуги по перепланировке с объединением квартир. Мы досконально знаем все нюансы данного процесса, начиная от получения первоначальных планов БТИ и заканчивая получением свидетельства на собственность на получившийся новый объект недвижимости. В том случае если вам требуется проект перепланировки или полное согласование проектной документации, вы можете обратиться к нам за предварительной консультацией по этим .

Чаще всего на рынке недвижимости действует правило: чем больше квартира, тем дешевле квадратный метр в ней. Но предложение больших площадей в массовом сегменте ограничено. Например, в новостройках старой Москвы эконом- и комфортклассов не предлагается ни одной квартиры с пятью и более комнатами. В результате людям, у которых есть потребность в большой площади, приходится покупать несколько квартир и объединять их в одну. Правда, отмечают специалисты www.irn.ru, такая необходимость встречается не так уж часто.

Бальное платье из халата В свое время покупка смежных квартир с целью последующего объединения была довольно распространенной практикой, и главным мотивом для покупателей являлось отсутствие больших жилых помещений.

Купить две квартиры на одной площадке

Чаще всего собственники так и делают, признает Доброхотова, чтобы избежать хлопот со сбором разрешительной документации и проблем при возможной будущей продаже.

Тем, кто покупает несколько квартир, чтобы собрать себе одну, следует подумать и о налогах, говорят специалисты. Налог на новый объединенный объект будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости квартиры целиком за вычетом 20 кв.
м из налоговой базы, уточняет

Инфо

Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome. Пока объединение квартир не было оформлено, налоговый вычет составит по 20 кв. м на каждый отдельный объект – это может быть выгоднее. Кроме того, по закону «О налоге на имущество физических лиц» собственник жилья кадастровой стоимостью до 10 млн руб.

платит налог по ставке 0,1%, при стоимости от 10 млн до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 млн до 50 млн – 0,2%, до 300 млн – 0,3%.

Две квартиры на одной лестничной площадке

И в договоре должна быть указана та квартира, которая есть в проектной декларации. Чтобы внести изменения в проект, юридически и фактически объединить квартиры, застройщику нужно пройти все эти этапы заново».

При объединении нескольких квартир могут измениться технико-экономические показатели, добавил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», что, в свою очередь, может привести к внесению изменений в проект всего жилого комплекса.

Чаще застройщики предусматривают лишь «возможность» объединения смежных квартир, благо монолитное домостроение это позволяет. Порой даже есть соответствующие расчеты.

В доме горят 2 квартиры находящиеся рядом на одной площадке

Важно

Если клиенту понравится квартира этажом ниже, то между уровнями будет действовать капсульный лифт. «В практике нашей компании есть опыт объединения двух квартир, находящихся на двух этажах, – рассказала Сванидзе, – квартиры соединялись лестницей, а перекрытие усиливали с помощью пилонов».По словам Татьяны Гофман, руководителя отдела продаж ГК «СМУ-6», в проекте компании «Юннаты» (ул. Юннатов, д. 16) также есть люди, которые приобретали по несколько квартир для их объединения.

Например, две однокомнатные примерно по 46 кв. м каждая и по две двухкомнатные площадью около 80 кв. м. Хотя были и другие комбинации. По просьбам клиентов проектировщики компании сделали расчеты и разработали проекты, по которым в несущих стенах появились проемы.

Две квартиры на одной площадке

В противном случае потребуется получать новый кадастр и план БТИ на объединенную площадь, отмечает Валерий Аристархов.

Кроме того, при объединении квартир нужно помнить об общих правилах по перепланировке. «Например, при разработке дизайна квартиры необходимо обращать внимание, что над жилыми комнатами ниже расположенных квартир не могут располагаться санузлы и кухни», – говорит Алексей Харитонов. О том, как сделать перепланировку в соответствии с законом, читайте в статьях «Перепланировка может убить и лишить жилья» и «Даже в новостройках не бывает «свободных планировок».

Лицом к спросу Возможность объединения квартир востребована у ограниченного числа покупателей.
Но девелоперы и риелторы стараются учитывать эту аудиторию, предусматривая для таких покупателей специальные опции.

• документы, выступающие подтверждением наличия прав собственности на ту квартиру, которая требует переустройства (предъявление указанной документации осуществляется в оригинале или в копии, которая должна пройти нотариальное заверение);
• техпаспорт, предоставляемый со стороны БТИ;
• проект, подготовленный самим собственником или специализированной компанией;
• согласие иных проживающих, при условии, что жилье используется в рамках договора о социальном найме;
• согласие, предоставленное органами, охраняющими культурное и архитектурное наследие, в случае, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.

Существуют определенные условия, которые должны соблюдаться при изменении конструктивных элементов жилья:

• Несущая стена не может полностью сносится.

Две квартиры на одной площадке купить в москве

Внимание

Однако основная статья расходов – не сам проект, а его согласование (до 800 000 руб., независимо от сегмента недвижимости).Отсюда желание сэкономить. В некоторых случаях можно при объединении оформить недвижимость как две отличные с юридической точки зрения квартиры, говорит Егоров из S.A.

Ricci. Например, если соединялись две смежные квартиры через межкомнатную стену, в которой был организован дверной проем, но были оставлены оба внешних входа и сохранены обе кухни – жилплощадь по-прежнему может считаться двумя разными квартирами. Это, кстати, отмечает Доброхотова, позволит быстро ликвидировать изменения, если собственник захочет продать эти квартиры: заложили дверь между ними, и все.

Две квартиры на одной площадке нужно ли объединять

Но планировки предусматриваются таким образом, чтобы удовлетворить спрос и более состоятельной публики, которой нужны квартиры размером больше. Например, они делают прямоугольные жилища по 60 или 80 кв.

м и располагают их таким образом, чтобы площади можно было интегрировать в единое пространство.

Выбор у покупателя не ограничен – можно купить одну или несколько квартир».

Покупка нескольких квартир с целью объединения обычно невыгодна: лучше приобрести одну квартиру большой площади, так как стоимость квадратного метра будет ниже. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, разница в цене квадратного метра в четырехкомнатной и однокомнатной квартире в сегментах эконом и комфорт может достигать 20%.

«Покупателям, желающим приобрести большую площадь, порой приходится объединять несколько квартир, переплачивая за квадратный метр.

Две квартиры на одной площадке москва купить

За первый месяц продаж в «Юннатах» реализовано 70% квартир, довольна Гофман. Но к тому, что клиенты будут настолько охочи до больших квартир, в компании готовы не были.

Если дом сдается с отделкой от застройщика и в ДДУ отделка идет приложением (т.
е. включена в стоимость квартиры), то все инициативы с объединением и расходы по ним ложатся на плечи покупателя, уточняет Доброхотова. «Намного удобнее под перепланировку покупать проекты в монолите без отделки, благо сейчас есть широкий выбор», – советует она.По словам Арсланова, чаще всего оформление нескольких квартир в одну происходит после ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления прав собственности на участника долевого строительства, его слова подтверждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер».

Две квартиры на одной площадке нефтеюганск

Самый ходовой товар – малогабаритные студии (минимальный бюджет при максимальной цене за 1 кв. м), – решили девелоперы, соответственно, именно студии и однокомнатные квартиры или «евродвушки» преобладают сейчас в новом предложении. Предполагается, что их покупают как первое жилье молодые бессемейные граждане – или люди пожилые.

Семейные, которым нужно больше одной спальни, еще должны поискать приемлемый вариант.

Если есть желание и деньги, можно приобрести любое количество квартир в доме, ограничений нет, уточняет Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента Est-a-Tet. На элитных объектах с помощью одной такой сделки можно выполнить чуть ли не месячный план продаж.
Екатерине Румянцевой, председателю совета директоров Kalinka Group, известны случаи, когда для семьи выкупался целый этаж.

Можно ли объединить две квартиры на одной площадке

Приобретая две однушки, покупатель получает две комнаты с уникальными видовыми характеристиками, – рассказывает Доброхотова. – Купив трехкомнатную квартиру, он получил бы только одну комнату, выходящую окнами на воду». Также на покупку двух смежных квартир приходится примерно каждая пятая сделка в комплексе «Фили град», продолжает Доброхотова.

Но в данном случае сделки совершаются в основном с апартаментами, поскольку их перепланировку легче согласовать.

По словам Румянцевой, возможность объединения предусмотрена в проекте Neva Towers в «Москва-сити». Площади апартаментов начинаются от 60 кв. м, застройщик – Renaissance Development – по желанию покупателей готов объединить апартаменты в любом объеме в пределах этажа.
В ЖК «Резиденции Тверская» (ул. 2-я Брестская, вл. 6) пентхаусы (от 80 до 165 кв.

Часто приезжали родители-пенсионеры, которых нужно было куда-то размещать, к тому же хотелось, чтобы у каждого из двух сыновей была отдельная комната», – рассказывает он. Менять район семья не хотела из-за школы, а в том же районе подходящих квартир не нашлось. Предприниматель предложил соседу из смежной однушки выкупить его квартиру, самостоятельно подобрал ему альтернативный вариант, который был больше по площади, и компенсировал разницу. В результате у Олега получилась пятикомнатная квартира, в которой хватило места всем. Когда дети выросли и обзавелись собственными семьями, было принято решение вновь разделить квартиры – старшему сыну с женой было комфортнее жить рядом с родителями, но все же в отдельной квартире.

В 2000-е годы вместе с активным строительством и ростом цен на недвижимость появились дома и планировки на любой вкус.

Объединение двух квартир в одну является одной из возможностей улучшить свои жилищные условия. Однако следует знать, что этот процесс достаточно длительный, сложный и финансово-затратный. Потому, если есть иная возможность решить вопрос о расширении своей жилой площади – например, путем приобретения одной большой по метражу квартиры, стоит отдать предпочтение именно этому варианту. Тем же, кто, не смотря ни на что, все же решил заняться таким грандиозным , стоит хорошенько подготовиться к данному процессу, прежде всего, начав со сбора информации о процедуре объединения. Рассмотрим основные моменты, касающиеся объединения двух квартир в одну.

Понятие и способы объединения квартир

Прежде всего, хотелось бы сказать о том, что существует два способа объединения квартир в одну жилплощадь :

Объединение квартир по горизонтали (т.е. квартир, находящихся рядом на одном этаже);

Объединение квартир по вертикали (т.е. квартир, находящихся друг над другом на разных этажах).

Как уже говорилось выше, процедура объединения квартир достаточно сложна, но если первый вариант еще можно считать приемлемым по сложности, то вариант объединения по вертикали настолько трудоемок по своей процедуре, что встречается довольно редко. В связи с этим, многие граждане решаются на переустройство квартир самостоятельно, без получения соответствующих разрешений и согласования необходимой документации. Однако, такое поведение может только усугубить ситуацию – впоследствии согласование все равно придется производить, только за согласование уже произведенного переустройства придется заплатить больше и, кроме того, избежать обращения в суд скорее всего не удастся. К тому же, самовольное переустройство квартиры, особенно, если оно повлекло за собой неблагоприятные последствия, грозит привлечением виновных к ответственности, вплоть до уголовной. Кроме того, жилищная инспекция может потребовать восстановления первоначального (до переустройства) вида квартир.

Хотелось бы отметить, что процедура объединения двух квартир в одну занимает достаточно большое время – в зависимости от сложности переустройства, срок оформления документов колеблется от 2-3 месяцев до полугода . Связано это с тем, что в случае причинения вреда зданию в целом , ответственность за произошедшее будет нести та организация, которая выдала разрешение на эту процедуру. Поэтом вся документация проверяется очень тщательно.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст.25 ЖК РФ ).

Объединение двух квартир в одну сочетает в себе оба этих понятия. Прежде чем принимать решение о соединении 2-х квартир, следует заранее знать, в каких случаях в переустройстве будет сразу отказано (перечень не является исчерпывающим):

При сносе несущей стены в здании;

При объединении 2-х квартир, находящихся в разных секциях;

При ухудшении условия проживания граждан (соседей) и эксплуатации дома;

Если нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций;

При отсутствии согласия всех совершеннолетних жильцов и собственников;

При уменьшении (полной ликвидации) сечения каналов вентиляции;

Если осуществляется перенос ванной комнаты и кухни в жилое помещение (такое переустройство возможно только при строгом соблюдении СНиПов);

При вмонтировании газовых труб в стены;

При присоединении лоджий к жилой площади квартиры;

Если при переустройстве портится внешний вид и сохранность фасадов;

Если после переустройства доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам будет затруднен, либо вообще невозможен;

При объединении квартир по вертикали с частичной или полной разборкой межэтажных перекрытий;

При переделке помещений, ведущих к увеличению нагрузки на межэтажные перекрытия;

Если предполагается создание комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов;

При увеличении подсобной площади за счет жилой.

Если предполагаемая перепланировка возможна, то переходу непосредственно к строительным работам предшествует этап подготовки соответствующей .

Порядок объединения квартир. Необходимые документы

Следует заметить, что в процессе объединения двух квартир в одну длительным является именно процедура сбора и согласования документов , которая начинается с подготовки проектной документации . За оформлением такой документации необходимо обратиться в проектное бюро, имеющее соответствующие лицензии для занятия данной деятельностью. При обращении в данную организацию с собой необходимо иметь поэтажный план БТИ. Как правило, всю процедуру оформления документов можно доверить фирмам, специализирующимся по проблемам переустройства и квартир, которые предоставляют комплекс услуг по оформлению и согласованию всех необходимых документов для объединения двух квартир в одну.

При обращении в такие фирмы, следует помнить о том, что:

С такими организациями непременно должен быть заключен на оказание работ и предоставление услуг с четким перечнем этих самых услуг;

Оплата услуг таких фирм, как правило, осуществляется частями – поэтапно, по мере выполнения работ по согласованию документации;

Все документы, необходимые для оказания услуг, берутся под расписку. В случае утери или порчи предоставленных фирме документов их восстановление производится за счет компании.

Если же вы решите самостоятельно заниматься сбором необходимых документов, то после получения технического заключения о возможности переустройства и проекта переустройства от проектировщиков, необходимо согласование данных документов с рядом органов и учреждений , таких как: органы местного управления, санитарно-эпидемиологическая служба, пожарная служба, управляющая организация, газовая инспекция, государственная жилищная инспекция и т.д..

После того, как все документы будут утверждены, и будут выданы акты о разрешении на переустройство, можно непосредственно приступать к строительным работам по объединению двух квартир в одну . Однако, на этом сам по себе процесс оформления объединения не заканчивается.

После того, как переустройство будет завершено в натуре, составляется акт приема-передачи объекта переустройства , который обязательно должен быть подписан всеми строительными и проектными организациями, которые участвовали в этом процессе (государственной комиссией из представителей разных инстанций). Так же этот документ снова подается в государственную жилищную инспекцию, в которой он тоже должен быть подписан.

Только после этого, можно передавать утвержденный акт в БТИ , для получения документов на квартиру, а так же присвоения нового номера и адреса (на основании заявления) объединенной квартире. На основании этих документов, происходит регистрация права собственности на новый объект недвижимости.

Подводя итог всему сказанному выше, можно дать примерный список документов, требующихся для начала процедуры объединения двух квартира в одну :