Контакты
Главная / Как создать свой бизнес?

Как правильно оформить договор мены квартиры? Особенности заключения договора мены квартиры. Необходимые документы для оформления сделки

Иногда возникают случаи, когда собственникам недвижимость целесообразней обменяться имуществом, чем продавать, а потом покупать его. Это целесообразно если есть конкретные жилые объекты, которые граждане желают получить себе во владение. В этом случае составляется договор мены квартиры, который, по сути, равнозначный двум соглашениям о купле-продаже.

Какое жилье подлежит обмену?

По сути, законодатель не ограничивает собственников в реализации своих прав на имущество. Они вольны в любой момент продать, подарить, поменять или иным образом передать другому человеку свое имущество. Для этого требуется:

  • иметь документы, подтверждающие, что именно вы собственник;
  • быть дееспособным;
  • не иметь ограничений на жилье (в виде ипотеки, залога, заставы);
  • реализовать свое право добровольно.

Важно понимать, что договор мены квартиры по образцу должен все эти моменты включать. Иными словами стороны должны подтвердить своими подписями (желательно в присутствии нотариуса) об отсутствии ограничений на обмен, чтобы в дальнейшем не возникало оснований для отмены сделки судом.

Учитывая необходимость дальнейшей государственной перерегистрации прав собственности, договор мены квартиры в Росреестре регистрируется в обязательном порядке. Отсутствие такой регистрации означает, что сделка не свершилась, ибо переоформить свои права на новое жилье вы попросту не сможете.

Во время составления договора мены квартиры в 2018 году Росреестр предусматривал наличие в таких документах определённых ключевых условий, без которых регистрация оказывалась невозможной.

Также нужно помнить, что менять можно и социальное жилье. Правда есть определённые особенности - обмену могут подлежать только равноценные объекты недвижимости (собственное на такое же собственное жилье, а социальное на социальное жилье).

Теперь немного о том, что же должно быть в соглашении на обмен. Так, договор мены квартиры образца 2016 года должен содержать:

  • наименование и четкие реквизиты сторон обмена;
  • предметы сделки и их подробное описание;
  • стоимость каждого предмета сделки;
  • порядок компенсации разницы стоимости (если таковая присутствует);
  • состояние каждого объекта сделки, страхование рисков, как будут происходить передача;
  • срок действия соглашения (чтобы не затягивать с переоформлением документов);
  • непредвиденные обстоятельства;
  • подписи сторон и дату заключения сделки.

На договора мены квартиры с доплатой распространяются все те же правила, которые действительны для договоров купли-продажи. Разница образца договора мены квартир с доплатой от соглашения равноценного обмена небольшая, но все же присутствует.

Дело в том, что в качестве доплаты могут выступать не только денежные средства, но и другое имущество (например, автомобиль, мебель, бытовая техника, земельный участок и другое имущество). Правда, все это должно иметь оценку на дату заключения сделки с учетом износа.

Если собственников несколько

Часто на практике встречаются случаи, когда одой квартирой владеет сразу несколько человек (например, участники приватизации). В этом случае документы для договора мены квартиры должны:

  • иметь письменное подтверждение дееспособности всех собственников;
  • составляться за участием всех, кто имеет права на жилье;
  • подписываться всеми собственниками с одной стороны;
  • в случае наличия зарегистрированных детей иметь согласие органов опеки;
  • во время подписания договора личное присутствие всех участников обязательно.

В случае, когда готовится договор мены доли квартиры на квартиру, во избежание конфликтных ситуаций с другими собственниками, целесообразно предоставить соглашение между владельцами (жильцами) о порядке пользования жилыми помещениями (либо же решение суда об установлении такого порядка). Исключение может составлять договор мены квартиры между родственниками (например, бабушка переезжает жить к детям, а внуки занимают ее жилье).

В идеальном варианте договор мены долей квартиры по образцу должен четко описывать предмет сделки в первом и во втором случае. Как правило, такие договора практикуются исключительно между родственниками, когда риск конфликтных ситуаций с владельцами другими долями жилья сводится к минимуму. При этом договор мены квартиры родственнику не влечет за собой необходимости уплаты налогов.

Неравнозначный обмен

Меняться можно любым имуществом. Поэтому, если владелец желает оформить договор мены дома на квартиру, либо же подготовить популярный в последнее время договор мены квартиры на земельный участок здесь действуют те же правила, что и при обычном обмене. Правда здесь важно помнить, что пакет документов в каждом конкретном случае будет различным.

К примеру, если под обмен попадает земельный участок, потребуется представить документы, подтверждающие право владения им, но и указать целевое назначение земли (сельскохозяйственные угодья, для строительства). В случае с домом, кроме документов на сам дом потребуются также документы на землю под ним.

Нужно также учитывать случаи, когда есть другие ограничения. В частности если составляется договор мены квартир с несовершеннолетним, наличие согласия органов опеки обязательно. Если же условия дальнейшего быта для ребенка ухудшаются, получить положительное решение опеки может оказаться весьма проблематично (особенно если новое жилье имеет расчетную площадь меньше, чем предусмотрено законодательством на каждого члена семьи).

Помните, мена, эта та же продажа, и если договор оформлен правильно и своевременно реализован, дальнейшая продажа квартиры по договору мены будет осуществляться на общих основаниях, предусмотренных законодательством.

– это правоустанавливающий и право удостоверяющий документ на жильё. К правоустанавливающим относятся, в зависимости от того, как возникло право собственности, нижеследующие:

  1. Ранее составленный с собственником договор купли продажи, мены или дарственная на квартиру.
  2. Договор о приватизации муниципального жилья, заключённый с муниципалитетом.
  3. Свидетельство о наследовании, если недвижимость перешла по наследству.
  4. Договор социального найма, если квартира не приватизирована.

Право удостоверяющим документом является выписка из ЕГРН, для неприватизированного жилья такого документа не предусмотрено. Остальной пакет документации зависит от особенностей сделки. Например, в случае может потребоваться согласие соседей.

ВАЖНО: До июля 2016 года при вступлении в права собственности вместо выписки из ЕГРН выдавались свидетельства о собственности.

Кроме этого всегда предоставляются гражданские паспорта с пропиской, а представители сторон предъявляют нотариально удостоверенные доверенности.

На аналогичное жильё

При отсутствии доплаты оформляется договор мены (обмена), который регистрируется в Росреестре. При проведении процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Остальные документы на недвижимость, которые прилагались к сделке, передаются новому собственнику и не требуют замены на протяжении установленного для них срока действия.

Составление документа по сделке

По желанию договор мены может быть зарегистрирован у нотариуса.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  • По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  • К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Особенности соглашения

Договор мены – это основной договор данной имущественной сделки и правоустанавливающий документ, который составляется сторонами. На его основании у каждой из сторон прекращается право собственности (владения) на ранее принадлежавшее жильё и возникает право собственности (владения) на недвижимость, полученную по сделке.

После его оформления допускается последующее внесение дополнений к договору и изменение тех или иных положений, предусмотренных договоров. Но все последующие договора и соглашения имеют вторичный характер и не вступают в силу без наличия договора мены.

Обязательные условия

Обязательно указываются место и дата составления документа и устанавливаются следующие положения договора мены:

ВНИМАНИЕ: В заключение ставятся подписи сторон и реквизиты юридического лица, сопровождающего сделку.

Дополнительные условия

К ним относится всё, что может составлять . Эти условия вносятся по согласованию сторон. Обычно они состоят из нижеследующего:

  • соблюдение интересов третьих лиц;
  • отдельно вынесенное положение о расторжении договора;
  • действие в условиях неодолимой силы;
  • число экземпляров договора;
  • обязательность регистрации в Росреестре;
  • нотариальное удостоверение.

Кроме этого существенную роль могут сыграть такие условия, как страхование объекта недвижимости или титульное страхование сделки. Иногда вносятся условия оплаты услуг за составление и удостоверение сделки.

Специфика сделки в отдельных случаях

Аналогичная недвижимость


При составляется стандартный типовой договор. Нюансы сделки могут быть связаны с нижеследующим:

  1. Квартира приватизирована на нескольких членов семьи. В этом случае каждый из собственников выступает стороной сделки и вносится в договор.
  2. Несовершеннолетний собственник до 14 лет. От его имени договор заключают законные представители. Дополнительно представляется разрешение из органов опеки.
  3. Собственник от 14 до 17 лет (включительно). Включается в договор наравне с другими совладельцами, его подпись удостоверяется законным представителем.

СПРАВКА: Законными представителями являются родители (усыновители) или опекуны (подопечные), их представительство должно подтверждаться документально.

Дом с участком

Положение о таковой может содержаться в условиях перехода прав, а может выноситься отдельным пунктом – если речь идёт о существенной денежной сумме.

Регистрация у нотариуса и в Росреестре

Положение о регистрации договора опирается на нормы статьи 131 ГК РФ и Федеральный закон № 122-ФЗ от 27.07.97 г . , без регистрации такие договора не вступают в силу. Вносятся эти сведения в заключительную часть с формулировкой: «Договор вступает в силу после регистрации в Росреестре» . В некоторых случаях нотариальное удостоверение обязательно, без него сделка окажется неправоспособной и ничтожной.

Тогда в заключительной части указывается данное обстоятельство дополнительной формулировкой: «после нотариального удостоверения» . Если удостоверение у нотариуса является добровольным, данное обстоятельство можно не указывать.

Расторжение

Расторжение этого договора констатирует полное аннулирование сделки с двусторонней реституцией. Оно может произойти по согласию сторон, или через суд.

СПРАВКА: Двусторонняя реституция – возвращение сторонам имущества, принадлежащего им до совершения сделки, приведение правовых отношений к изначальному состоянию.

Условия допустимости расторжения могут выноситься в отдельный пункт , или указываться подпунктом в положении об ответственности сторон.

Сроки оформления и расходы на процедуру


Юрист или риэлтор могут составить договор в один день. Стоимость таких услуг оценивается от 5 тысяч рублей. Составление договора нотариусом также осуществляется в тот же день. Услуги здесь оплачиваются в виде госпошлины, составляющей 6% стоимости объекта, указанного в представленной справке.

Чтобы снизить стоимость пошлины целесообразно брать справку об инвентарной стоимости из БТИ. Пошлина в Росреестр составляет 2 тысячи рублей. Она отменяется для нотариально удостоверенных договоров. Сроки проведения процедуры – от 10 до 21 рабочих дней.

Также нужно учитывать, что некоторые сделки по обмену недвижимости облагаются .

Отличие в процедуре обмена долями в квартирах и доли на квартиру

Долевая собственность может стать результатом:

  • совместной приватизации;
  • раздела при приобретении или после развода;
  • солидарного оформления наследственных долей.

Необходимые бумаги

В этом случае правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны быть в наличии у каждого собственника. Остальные документы соответствуют стандартному, перечисленному ранее перечню, и представляются:

  • на объект в целом, если квартира полностью обменивается в долях;
  • на свою долю, если она одна участвует в обмене.

Дополнительно представляются согласия всех совладельцев квартиры на совершение сделки, которые должны удостоверяться нотариально. Договор в этом случае тоже обязательно удостоверяется нотариусом, и только после этого представляется в Росреестр.

Особенности при передаче всех частей и одной

Если все собственники участвуют в сделке как одна сторона, то в предмете такого договора обязательно указывается их перечень, с внесением персональных и паспортных данных каждого. Здесь же вносится часть доли в праве, которую имеет каждый участник сделки. По совокупности она должна суммироваться до единицы. После определения сторон указываются параметры квартиры, которая подлежит обмену.

ВАЖНО: По преимуществу в таких случаях оформляются нотариально удостоверенные доверенности от участников сделки, на имя одного представителя.

Число договоров должно соответствовать числу участников, каждый документ удостоверяется нотариально и передаётся в Росреестр. Если обменивается одна доля, то заинтересованное лицо прилагает к договору согласия совладельцев на обмен. На этом основании в договор он вносится как сторона сделки наряду с контрагентом, квартира которого является предметом договора.


Здесь вносятся сведения о нём, с указанием факта, что он владеет соответствующей долей в квартире, наряду с другими собственниками, данные которых также вносятся в договор. Затем определяются параметры квартиры, её кадастровые и технические характеристики вносятся полноценно, на весь объект. Из текста договора должно следовать, что обмену подлежит одна доля, которая обменивается на квартиру, а контрагент в праве, которая участвовала в обмене.

При этом в договор не вносятся комнаты или части помещения, которые входят в данную долю. Нотариус обязательно уведомляет об этом факте контрагентов.Если жилое помещение, доля которого переходит новому собственнику, не имеет существенных преимуществ, устанавливается доплата.

Полезное видео

Посмотреть видео о том, что такое договор мены и какие особенности следует учесть при его оформлении:

Заключение

Для составления договора мены требуется собрать пакет документов, который состоит из базовой документации. Отдельные ситуации требуют дополнительных документальных подтверждений. Договор составляется согласно установленным нормам, обязательно регистрируется в Росреестре, иногда требует нотариального удостоверения.

Договор мены квартиры заключают с целью передачи объекта недвижимости в законное владение другому лицу в обмен на квартиру последнего. В этом случае происходит передача не просто определенных квадратных метров, но и прав собственности на таковые. Прежде чем заключать соглашение следует подробно изучить особенности сделки такого плана.

Договор мены представляет собой тип соглашения о передаче недвижимого имущества иному лицу с условием получения от него аналогичного объекта, в данном случае, квартиры. При этом обе стороны одновременно признаются как продавцами, обязующимися передать жилье, так и покупателями, его принимающими. В качестве встречного предоставления здесь выступают не деньги, а квадратные метры. В этом заключается принципиальное отличие от контракта по купле-продаже.

Вдобавок следует различать договор мены и обмена. Факторы, указывающие на расхождения, заключаются в следующем:

  1. Мена предполагает взаимную передачу права собственности от одной стороны другой, при этом объектом выступает жилье, находящееся во владении у участников сделки.
  2. Обмен предусматривает сделку, связанную с квартирами, проживание в которых основано на договоре социального найма. Иными словами, стороны, предпринявшие обмен, не имеют прав собственности на недвижимость. В этом случае происходит обычная смена места жительства.

Гражданский Кодекс РФ приравнивает соглашение мены к самостоятельному типу договорных обязательств. Контракт обретает силу только после фиксации права собственности в Росреестре и после оформления новых документов на жилье - техпаспорта, кадастрового паспорта, справки из ЕГРН и прочих бумаг.

Особенности соглашения

Если рассматривать отличительные черты договора мены, следует заострить внимание на таких моментах:

  • соглашение предполагает безвозвратное отчуждение недвижимого имущества;
  • предметом контракта могут выступать объекты не эквивалентные по стоимости, например, если цена одной квартиры выше стоимости другой, может быть обговорена и назначена дополнительная плата;
  • равноценность объектов недвижимости выявляется сторонами сделки самостоятельно;
  • право собственности на жилье по такому договору переходит одновременно после передачи бумаг каждому участнику сделки (если в пунктах контракта не прописан иной порядок).

В целом же к документу применимы общие положения договоров, если только это не противоречит пунктам соглашения и обязательствам сторон.

Контракт составляется в стандартном письменном виде, аналогично соглашению купли-продажи. По договоренности сторон, документ может быть заверен нотариально.

Составить соглашение можно заручившись поддержкой юристов, а можно и самостоятельно. Однако следует тщательно продумать текст контракта, стараясь не упустить важные моменты.

Обязательно потребуется отразить следующие сведения:

  1. подробная информация об участниках сделки - Ф.И.О., адреса, даты рождения, паспортные реквизиты;
  2. описание и характеристика недвижимости, подлежащей обмену - месторасположение каждого объекта, этаж, планировка, площадь и прочие моменты;
  3. недостатки жилья, если имеются;
  4. стоимость квартир, определяемая сторонами сделки самостоятельно;
  5. данные по бумагам, выступающими доказательствами факта наличия права собственности на жилье;
  6. размер доплаты, если таковая требуется и порядок ее выплаты;
  7. алгоритм процедуры передачи квартир с указанием сроков, в которые необходимо произвести фактический обмен;
  8. положения, описывающие процедуру разрешения возможных споров;
  9. дата и место подписания контракта.

Важно указать и полный список лиц, обладающих правом пользоваться недвижимостью после свершения сделки.

Сбор документов

Перечень документации, требуемой для заключения договора мены, аналогичен списку бумаг, запрашиваемых для процесса купли-продажи квартиры. Отличие состоит в том, что документы следует подготовить обеим сторонам сделки.

Пакет включает бумаги:

  • документ, подтверждающий наличие прав на объект недвижимости;
  • паспорт из кадастра;
  • выписка из домовой книжки;
  • копия лицевого счета;
  • паспорт;
  • свидетельство о браке либо расторжении такового;
  • если недвижимость приобретена в браке, следует подготовить согласие от супруга, либо супруги на проведение сделки и заверить документ нотариально.

Не исключено, что пакет документов потребуется дополнить. Здесь все зависит от особенностей каждой конкретной ситуации.

Договор мены во многом схож с соглашением о купле-продаже, однако, этот вид контракта обладает определёнными особенностями. Нюансы требуют тщательного изучения еще до процедуры подписания документа. Важно составить положения договора таким образом, чтобы в дальнейшем не возникало спорных моментов. Оптимальным же вариантом будет заключение соглашения при помощи юриста.

Договор мены квартиры заключается с целью передачи в собственность других лиц одной квартиры в обмен на другую.

Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.

Сущность договора

Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен . Необходимо указать:

  • идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
  • подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
  • стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
  • исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
  • условия и размер доплаты, если это необходимо;
  • порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

  • мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
  • обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

Права и обязанности участников сделки

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи , если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Налогообложение

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Пример

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при:

– ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей);

– заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей).

Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен:

  • регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен);
  • налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья. Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

  • другую квартиру;
  • частный дом, в том числе загородный;
  • дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

  • если цена одинаковая, обмен равноценный;
  • если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

  • передать объекты недвижимости;
  • гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
  • в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).



Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

  • паспорта;
  • документы на квартиру;
  • договор мены.

Шаг 2. Регистрация договора

Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .

После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).

Шаг 3. Оплата налога НДФЛ

Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.

Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.