Контакты
Главная / Как создать свой бизнес?

Что делают с пятиэтажками в Европе: реконструкция вместо реновации.

Один из самых обсуждаемых вопросов в столице – это жилищная реформа, которая предусматривает демонтаж 4,5 тысяч ветхих строений. В основном, в список претендентов попадут пятиэтажные здания, но возможен и снос и девятиэтажек. Что интересно, для участия дома в реформе необходимо набрать минимум 30 положительных отзывов от собственников недвижимости в домах-претендентах. Но как быть оставшимся 30%, которые не согласны и есть ли альтернатива столь решительным действиям. Как показывает практика, лучший способ избежать демонтажа и улучшить свои жилищные условия – реконструкция пятиэтажек.

Уже на протяжении длительного времени на территории стран бывшего Советского Союза практикуется проведение капитального ремонта хрущевок и еже с ними. В частности, положительно реформа прошла на территории Беларусии и в некоторых городах РФ. И программы по реконструкции продолжают выполняться и сегодня.

Суть проекта заключается в проведении комплексного улучшения жилого дома. В частности, это касается и внешнего вида, и показателей надежности, и характеристик индивидуальных квартир. Какие именно изменения будут вноситься, зависит от технических характеристик здания, а также пожеланий собственников недвижимости, но в пределах разумного. Также, Программа подразумевает привлечение к работе архитекторов, чья задача максимально украсить фасад и создать оптимальный проект внутреннего обустройства.

О самой процедуре позже, а как же отбираются кандидаты? Так, возможность участия дома в реконструкции пятиэтажек в Москве подразумевает следующие требования:

  • длительный срок эксплуатации строения;
  • ненадежные технические характеристики здания;
  • неудобная и не оптимальная планировка;
  • обязательно ограничение пятью этажами;
  • наличие сопутствующих проблем в сфере жилищно-коммунального устройства.

Процедура

Чтобы представить, как изменится жизнь собственников квартир в имеющихся домах, нужно детально ознакомиться с порядком реконструкции зданий. Так, предусмотрен такой алгоритм практического выполнения задачи:

  • вокруг имеющегося старого дома, на сколько позволяет пространство соседних территорий, строится новый фундамент, который оформляется в стилевом решении, представленном архитектором;
  • от фундамента вверх возводятся стены, которые значительно превышают имеющеюся этажность (сколько этажей можно добавить, зависит от каждого конкретного случая, но максимальное число – это 20 этажей);
  • окна и балконы оформляются металлопластиковыми перегородками;
  • начинается работа над каждой квартирой, которая заключается в разрушении всех перегородок и создании новой планировки, и так до последнего этажа;
  • параллельно дом оснащивается нужными удобствами, а также лифтом и мусоропроводом.

Важно! Не возможно внесение изменений в высоту потолков, а потому по высоте квартиры останутся такими же.

Это примерный алгоритм, но к недостаткам проекта необходимо отнести тот факт, что жильцам домов, которые будут реконструировать, придется временно переезжать, а затем заново проводить капитальный ремонт новых жилищ. Но данное с лихвой компенсируется дополнительными квадратными метрами, а также абсолютной бесплатностью программы.

Также, дополнительные действия будут направлены на обустройство подземных гаражей в каждом доме на достаточное количество автомобилей, а также облагораживание территорий с добавлением детских и спортивных площадок.

Преимущества

Недостатков в реформе всего два, тогда как список плюсов можно дополнить другим аспектами. Так, основные достоинства проекта предусматривают:

  • возможность бесплатного увеличения квартир;
  • смена неудобных и маленьких жилищ на просторные и современные квартиры;
  • улучшение технических характеристик;
  • обновление основных коммуникаций;
  • возможность предоставления дополнительных жилых мест;
  • отсутствие затрат, связанных с демонтажем домов;
  • отсутствие необходимости на переселение, в отличи от программы реновации;
  • возможность для собственников коммунальных квартир получить отдельные метры;
  • значительное повышение себе стоимости жилья за счет улучшения сооружений.

Чтобы развеять сомнения касательно целесообразности воплощения в жизнь Программы, достаточно ознакомиться с положительным опытом, который показал себя в Челябинске, Пемзе и Республике Беларусь. Не потратив ни копейки жильцы получили новые и модные квартиры, срок эксплуатации которых растянется на года.

Старые пятиэтажки в столице будут не только ломать, но и надстраивать. Делают это так. Старое мало-

этажное здание накрывают надстройкой, стоящей на отдельных несущих колоннах - как стол. «Столешницей» служит технический этаж, разделяющий прежнюю и новую части дома. На ней и возводят новые жилые этажи. В итоге старые стены здания не перегружаются. Нижние квартиры за счет ширины надстраиваемой части здания вырастают в среднем на 10 - 15 квадратных метров. В них появляются лоджии, эркер в кухне, энергосберегающие стеклопакеты, счетчики воды и тепла, вместо газа - электроснабжение.

Именно таким стал 4-этажный дом на улице Мишина в Северном округе Москвы . Теперь он 8-этажный. В надстройке - 30 квартир от 53 метров (однушка) до 150 метров (двухуровневые апартаменты). С улицы необычная новостройка выглядит симпатично - светлый фасад, ажурные решетки на французских окнах.

К тому же дело выгодное. Жильцы сами оплачивают строительство квартир в надстройке и получают их в собственность. Метр в новой квартире на улице Мишина в среднем обошелся их жильцам по себестоимости - примерно в 75 - 80 тысяч рублей за квадрат. Получается, за однушку площадью 53 метра заплатили примерно 4 миллиона рублей. Впрочем, около года жить придется фактически на стройке. Но москвичей это не пугает.

ГЛАВНОЕ - СОГЛАСИЕ ЖИЛЬЦОВ

Эксперимент понравился жителям некоторых старых домов в разных округах Москвы. Многие сейчас приезжают на экскурсию и за консультациями в новостройку на Мишина. Столичные власти тоже не против такой реновации.

Мы детально проанализировали возможность реконструкции домов с расширением и надстройкой верхних этажей, - сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин . - Всего проверили 490 домов высотой 3 - 5 этажей. Выяснилось, что надстройка возможна по 46 адресам. Пока только в пяти домах собственники уже приняли решение о реконструкции. В двух домах - в Измайловском проезде и на бульваре Матроса Железняка - началось проектирование. Строительные работы по надстройке могут начаться уже летом этого года и пройдут без отселения жителей. По трем адресам - Нагорная улица, дом 23, корпус 1, Сенежская улица, дом 5, и Петровско-Разумовский проезд, дом 18 «А», сейчас идут подготовительные работы.

Проекты надстройки двух домов в Измайловском проезде и на бульваре Матроса Железняка будут готовы в апреле этого года. В мэрии поддерживают жителей, желающих надстроить свои хрущевки. В помощь инициативным группам жильцов на сайте Департамента градостроительной политики Москвы (dgp.mos.ru) вывешены «Методические рекомендации». В них расписано, что и как делать. В первую очередь нужно согласие 2/3 собственников жилых и нежилых помещений.

Еще одно главное условие такой реконструкции - отсутствие градостроительных и технических ограничений, - уточнил Сергей Левкин. - Реконструкция с надстройкой не может решить задач по развитию территорий кварталов, не решает проблемы хрущевок. Этот метод не нашел и вряд ли найдет широкое применение.

По его словам, удачные случаи реконструкции домов с надстройкой верхних этажей не являются альтернативой для утвержденной мэром Москвы Сергеем Собяниным программы реновации жилого фонда. Надстройка домов проводится сейчас и в будущем исключительно по частной инициативе самих жильцов.


КАК ЭТО ПРОИСХОДИТ

Жильцы реконструируемого дома, желающие купить в нем же новую квартиру, становятся пайщиками реконструкции. Они могут оплатить строительство любым способом:

на свои накопления;

на деньги, вырученные после продажи старой квартиры в этом доме;

на заемные средства (кредит, ипотека, договор переуступки права с кредитором).

Оплата строительных работ возможна в рассрочку. Сначала жильцы вносят 10 - 15% от общей стоимости работ - для разработки проекта. Затем 85 - 90% от общей суммы - для проведения строительно-монтажных работ.

Жильцы, не пожелавшие участвовать в реконструкции дома, остаются в своей улучшенной и расширенной после ремонта квартире. За это они ничего не платят.

К примеру, уже сейчас жители дома на бульваре Матроса Железняка в своем ЖСК начали продажу будущих квартир в надстройке. Купить здесь жилье по цене от 135 тысяч рублей за квадрат могут и сами жильцы дома, и все желающие со стороны. Планировки такие: однушка площадью 59,5 кв. м, двушка - 72,3 кв. м, трешка - 75,4 кв. м.

Вырастут и площади квартир в старой части здания на бульваре Матроса Железняка. Новые стены поставят вокруг пятиэтажки на расстоянии от 2 до 2,5 метра от прежних стен. За счет этого в зависимости от площади существующей квартиры собственники получат дополнительно от 17 до 40 квадратных метров. Причем за эту прибавку жильцам раскошеливаться не придется, поскольку все компенсируется продажей квартир в надстройке. Кстати, во время реконструкции дома его жильцы могут свободно распоряжаться своей уже имеющейся недвижимостью - продавать, дарить или сдавать в аренду. Новые квартиры обещают построить к декабрю 2019 года.

В конце прошлого года на фоне других событий почти незамеченной прошла новость о том, что власти дали добро на проект достройки многоквартирных домов - причем не только пятиэтажек, но и многоэтажных зданий. По мнению городских властей, в настоящее время несколько сотен московских жилых домов общей жилой площадью один миллион квадратных метров могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.

Надо сказать, что идея надстраивать существующие дома не нова - соответствующий эксперимент проводился еще в начале 2000-х. В частности, на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была превращена в семиэтажный дом. Реконструкция производилась без отселения жителей. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, а также оборудовали лифт и мусоропровод. Реконструкцией занимался концерн «Крост». И уже тогда девелопер говорил, что надстройка без отселения слишком сложна и для компании, и для жителей. И когда есть возможность переселять людей в другое жилье, то лучше реконструкцией не заниматься. Да и рентабельность таких проектов для инвесторов невысока.

Расти и развивайся

Прошло десять лет и городские власти вновь вернулись к теме надстройки - в прошлом году департамент градостроительной политики разработал «дорожную карту» - методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей в городе Москве. Согласно документу, в настоящее время около 400 столичных зданий могут быть реконструированы и надстроены.

Чтобы стать кандидатом на участие в программе, дом должен соответствовать следующим критериям:

  • этажность - не более пяти этажей;
  • объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов «сталинских» серий или домов, построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона;
  • удаленность от объектов улично-дорожной сети - не менее трех метров;
  • объект находится вне зон ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений;
  • высота потолков - около трех метров;
  • расчетный износ здания на текущий год - не более 50 процентов;
  • год постройки - с 1950 по 1965, включительно;
  • количество квартир - не более 40.

Надо отметить, что в новой концепции надстройки предполагается не просто нагружать верхние этажи, а возводить вокруг дома новый каркас, на который эти этажи и обопрутся, а жители «внутреннего» дома получат за счет нового каркаса дополнительные метры - от 16 до 30. «Старожилы» станут финансовыми участниками проекта и смогут купить новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, а может быть и вовсе получат их бесплатно - теоретически, такое возможно, если продажа верхних этажей покроет расходы на реконструкцию и принесет прибыль. Новые жильцы, в свою очередь, смогут приобрести квартиры в старых районах по относительно невысокой стоимости, а город не будет нести финансовых затрат на улучшение жилищных условий горожан, да еще и привлечет дополнительные налоги в бюджет. В общем, все в плюсе. Но - теоретически.

Первый «экспериментальный образец» - четырехэтажное здание на улице Мишина, 32. 16-квартирный дом 1958 года постройки после реконструкции получит 30 новых квартир. Большая часть будет отдана нынешним обитателям здания, финансирующим работы. Общая площадь надстройки составляет около 2,2 тысячи квадратных метров. Новые этажи «ложатся» на несущие пилоны, что позволяет исключить дополнительную нагрузку на конструкции старого дома. Вместе с опорами возводятся пристраиваемые лоджии, эркеры, лифтовые шахты, во всех квартирах увеличивается площадь кухонь. «Бумажный» этап реконструкции начался еще в 2006 году: было создано ТСЖ, проведено собрание жильцов. Согласие на реконструкцию дали владельцы 13 квартир из 16. Были найдены и трое сторонних частных инвесторов; для ремонта и реконструкции дома в ТСЖ создали финансовый фонд. Предполагается, что по окончании всех работ пайщики получат в надстроенной части дома квартиры по себестоимости. Жильцам, не вступившим в фонд и не заключившим договоры, увеличат площади существующих квартир на 18 квадратных метров.

У жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться

Юлий Борисов

соучредитель архитектурного бюро UNK project

«Первые участники платили за реконструкцию примерно по 45 тысяч рублей за один квадратный метр площади квартиры. Сейчас стоимость участия составляет 165 тысяч рублей за метр. Когда дом сдадут, квартиры будут продаваться только по рыночной цене - приблизительно по 200–250 тысяч рублей за один квадратный метр. На стадии строительства можно отказаться от участия в финансировании, продав паевую долю по договору переуступки прав», - рассказал в интервью «Московским новостям» председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. В ТСЖ подсчитали, что стоимость средней двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров при участии в проекте будет варьироваться в пределах 2,7 миллионов рублей на ранних стадиях реконструкции до 12 миллионов - на поздних. Средняя рыночная цена аналогичных квартир в этом районе составляет 10–15 миллионов рублей. Общая же стоимость реконструкции дома на улице Мишина оценивается в 200-250 миллионов рублей.

Председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков.

Дом не для всех

История отрадная, но скорее точечная. Предполагать, что в каждом из 400 домов найдется свой Гарри Куренков - инициатор, вдохновитель, а главное - «двигатель» процесса, мягко говоря, наивно. Удешевить процесс проектирования могло бы появление типовых проектов, но участники рынка особого оптимизма на этот счет не испытывают. «Типовые проекты могут появиться только при условии широкого распространения таких надстроек, но пока мы этого не наблюдаем. Кроме того, следует учитывать, что проект может отличаться из-за различных требований по безопасности проекта и других необходимых требований в зависимости от места постройки», - отмечает заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

Плюс еще и наше вечное «Лебедь, Рак и Щука». «За рубежом сложилось устойчивое понятие "домовладелец", даже если речь идет о многоквартирных домах. Там жители проживают в основном на праве аренды и собственнику гораздо проще осуществить данные процедуры, ограничиваясь только экономической целесообразностью и возможностью согласований. У нас для этого нужно достичь согласия между собственниками, что на практике может оказаться сложной задачей», - отмечает Зимохин. И чем больше квартир в доме, тем труднее задача.

«Идея будет востребована преимущественно в центре города и в небольших домах, - развивает тему соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов. - Это связано, прежде всего, с юридическими аспектами. Чтобы надстроить этажи в многоквартирном жилом доме, необходимо получить согласие подавляющего числа собственников (то есть собрать 70– 80 процентов голосов жильцов). Сделать это профессионально, со всеми юридическими процедурами, так, чтобы нельзя было оспорить, крайне сложно. Кроме того, у жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться. К тому же, скорее всего, такое глобальное мероприятие, как надстройка здания, найдет множество противников, причем во всех сегментах жилья. Исключение могут составить небольшие дома примерно на 20 квартир».

«Практика надстройки пятиэтажек в Москве уже была, отдельные дома и отдельные семьи прошли через это, но массовой практика не стала, и не в последнюю очередь именно из-за несогласия жильцов, которые не готовы жить в условиях стройки», - добавляет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Еще одна немаловажная проблема - парковка. «Мне лично не совсем понятна инициатива властей по надстройке старого фонда. Эти дома расположены в давно сформировавшихся жилых районах со своей инфраструктурой. У большинства маленькие дворы, не решен вопрос с парковкой. А ведь по статистике каждая вторая семья в Москве имеет машину, а каждая четвертая - возможно, даже две. Вы только представьте: жителей станет больше, а вместимость общественных зон не изменится! Наступит коллапс!», - возмущается управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.

Рынок нас рассудит

Есть сомнения и в рыночном аспекте такого решения. Одно дело - исторический центр, где возможности приобрести жилье в новых домах за адекватные деньги просто нет. И совсем другое - не окраинные, но и не самые престижные районы, где и расположено большинство домов 50-60-х годов. По мнению Григория Алтухова, надстройка дома дает дополнительные квадратные метры, но не решает проблему старого жилого фонда кардинально - в домах останутся все те же узкие лестничные пролеты, устаревшие планировки. При этом полученные надстроенные квартиры все равно будут пользоваться меньшим спросом, чем в абсолютно новом доме по соседству. «Я сомневаюсь, что "новый старый фонд" будет успешно конкурировать с современным жильем. Даже если жители квартир в этих домах получат "бонусы" в виде увеличения площади за счет балконов, кладовок и лоджий - все равно, по нынешним меркам, дорого такое жилье стоить не может. Квартиры старого фонда почти не имеют отношения к нашему времени - в них низкие потолки, кухни по шесть квадратных метров, санузлы по два метра, сидячие ванны. По сегодняшним меркам покупатель предпочтет купить квартиру в Новой Москве, где будут лучше планировки и больше площадь», - уверена Ирина Могилатова.

Возникают вопросы и по архитектурным решениям - заказывать проект у дорогого архитектурного бюро - долго и крайне накладно. «Вряд ли при подобном строительстве красота будет одним из основных условий, - резонно говорит Владимир Зимохин. - Безусловно, если это возможно, то будут и такие варианты. Но прежде всего, скорее всего, будут руководствоваться максимальным объемом, который можно надстроить и согласовать, и теми финансовыми ресурсами, которыми будут располагать такие застройщики».

Так что, уверены эксперты, массовым процесс надстройки не станет. Новую жизнь в больших объемах, скорее всего, получат лишь дома в центре города и небольшие здания в хороших районах, которых в Москве не так уж и много.

О том, как не на словах мэра Москвы, а на самом деле происходит снос пятиэтажек, написала москвичка Александра Халматова в своем ФБ: от старух 80-90 лет строители концерна "Крост" требуют "собирать манатки". И переселяться на далекие окраины города.

Началось!

Пару дней назад я приехала к бабушке в гости и увидела объявление на дверях подъезда (фото).

Моя тетя, младшая дочь моей бабушки позвонила по указанному телефону и выяснилось, что это объявление повесил Концерн "Крост" , который начнет строительство на этом месте после снесения пятиэтажек. Представитель компании сказал что может предложить 2 варианта для переезда,- либо Митино в квартиру с балконом, либо в Мневники без балкона с меньшей площадью. На вопрос почему не в соседние дома, ответ был - это коммерческие дома, для вас "жирно" будет.

Далее события начали развиваться стремительно. Как выяснилось позднее, пока моя тетя созванивалась с "Кростом", к моей бабушке пришли представители концерна. И не просто представители, а прорабы будущей стройки. Нужно отметить, что в этом подъезде большая часть жителей это одинокие старушки в возрасте 85-89 лет, сами понимаете какие это старые и больные и ранимые женщины. Их созвали на улицу перед подъездом и начали запугивать, если они не согласятся переехать в предложенные варианты то их переселят по суду.

Это какой то сюр! - Старушек согнали на беседу прорабы! Не Администрация района Хорошево-Мневники, не представители ГБИ - а какие-то прорабы! Я бы на месте бабушки даже двери им не открыла. Но это старая гвардия, им сказали собраться - они и собрались. Это больше всего и возмущает.

Наша семья несколько лет собирала деньги, что бы купить квартиру бабушке специально напротив дома моей тети, чтобы она не только каждый день могла навещать свою старенькую маму, но и наблюдать из окон вечерами горит ли у нее свет, чтобы не волноваться все ли у нее в порядке.

Не было ни каких писем от официальных лиц по поводу расселения, не собиралось общее собрание жильцов дома, просто пришли строители и сказали собирайте манатки - к лету нам нужно снести дом. Создается впечатление, что поставлена задача максимально напугать жителей дома, чтобы они и не думали отстаивать свои права и сразу соглашались на предложенные варианты в других районах. Типа скажите спасибо, что не в Новую Москву, а то и ускорить их кончину от стресса. И с "чистой совестью" можно на месте этого дома строить коммерческое жилье.

Интересно, прокомментируют ли ситуацию представители концерна и официальные лица, ответственные за расселение.

Концерн "КРОСТ" прокомментировал эту информацию в официальном ответе:

На сайте газеты «Новые Известия» от 10.04.2017 г. в статье «Началось! К жильцам пятиэтажек заявились прорабы с ультиматумом» опубликована информация, несоответствующая действительности и наносящая удар по репутации компании. В материале говорится о том, что Концерн «КРОСТ» допускает неправомерные действия при переселении жителей в 82 квартале района Хорошево-Мневники. Просим Вас опубликовать прилагаемое опровержение.

Концерн является участником программы реновации городской территории с устаревшим жилым фондом в Москве с 1999 года. «КРОСТ» – одна из немногих компаний в столице, обладающая уникальным опытом и безупречной репутацией надежного девелопера, который реализует программу сноса ветхого жилья первого этапа индустриального домостроения, а также кварталы несносимых серий. Компания переселила более 9000 человек из старых аварийных пятиэтажек - в количестве 50 зданий - в новые благоустроенные дома бизнес-класса Wellton Park и Union Park c оригинальной архитектурой, развитой социальной инфраструктурой и инновационными строительными решениями. Все жители аварийных зданий получили возможность начать новую жизнь в современных городских кварталах, построенных по высочайшим стандартам качества.За время работы по реконструкции кварталов «КРОСТ» завоевал доверие населения как надежный партнер и социально ответственный девелопер.В 2017 году в рамках двух проектов реновации городских территорий «КРОСТ» планирует переселить жителей из пяти ветхих домов: два дома расположены в 75 квартале, три здания – в 82 квартале.Переселением людей занимается Департамент городского имущества, однако «КРОСТ» по собственной инициативе оказывает помощь жителям в организационных вопросах, в том числе бесплатно предоставляет автотранспорт и услуги грузчиков. Взаимодействие с жителями в Концерне «КРОСТ» осуществляют специальные квалифицированные сотрудники.С целью поддержки высокого темпа волнового переселения Концерн «КРОСТ» дополнительно приобрел квартиры в жилом комплексе бизнес-класса Life - Митинская от компании – девелопера «Пионер». Проект обладает увеличенной площадью квартир, что предоставляет возможность выбора. Только при добровольном согласии жители принимают решение о переезде в смежный район того же округа - СЗАО.

ОТ РЕДАКЦИИ

Публикуя ответ концерна, мы искренне недоумеваем: ЧТО ИМЕННО в блоге автора опровергают строители? И почему люди, которых, по мысли концерна, так хорошо и успешно переселяют, почему-то взволнованы этим бесспорно радостным событием? Либо людям чего-то не объяснили, либо объясняют так, что они потом не знают, куда деваться и как жить дальше.

Мэру Москвы - лично: как можно переделать пятиэтажки

Покуда бульдозеры не начали сносить в прах 8 тысяч московских домов вместе с 1,5 млн жильцов, журналисты нашли в столице уже РЕАЛИЗОВАННЫЙ проект реконструкции старой пятиэтажки. Находится чудо-дом в Северном Тушино.

Некоторое время назад в этой тушинской хрущевке взорвался бытовой газ. Жильцов выселили, но дом решили спасти. Осуществил реконструкцию архитектор Алексей Кротов, который сам и живет преображённой пятиэтажке. По его данным, хрущевки несносимых серий, вопреки мифам властей, рассчитаны на 120 лет и больше и вполне годятся для капитальной реконструкции.

Получился современный, красивый 8-этажный дом с мансардой, с удобным подъездом, просторными квартирами, лифтом, лоджиями, внутри которого таится старая пятиэтажка. Её не пришлось разбирать, взрывать, вывозить на полигон. При этом стоимость квадратного метра оказалось на треть дешевле, чем в типовых бетонных новостройках.


Вот так хрущевка превратилась в престижный дом

На реконструкцию ушло 9 месяцев, из старых 100 квартир получилось 120, при этом общая площадь дома увеличилась в 2,2 раза.

Как это сделали? Вокруг здания соорудили новый фундамент, на нём построили новый фасад, убрали все перегородки бывшей пятиэтажки, естественно, окна-двери. Пространство переформатировали заново. Что осталось? Перекрытия этажей. В «исторической» части здания потолки остались столь же низкими, как и были – это, пожалуй, единственное, на что повлиять нельзя. Впрочем, давно известны дизайнерские решения, позволяющие скрасить этот недостаток, вроде светлых обоев в вертикальную полоску или освещения по стенам, а не на потолке. Всё это, в самом деле, работает и доступно даже самодеятельным ремонтникам.

Готовый дом видел сам Лужков, бывший тогда мэром Москвы. Рассказывают, что он бегал по этажам, восклицая что-то вроде «Эврика!» - «Нашёл!». И правда ведь нашёл. Было найдено подлинно простое, дешёвое и доступное решение.


У старого дома возвели новый фасад

Одна из болезненных проблем реконструкции – куда выселять людей? Архитектор Кротов предлагает до начала всех работ в торце пятиэтажки строить «башню» в один подъезд, куда и переселяются жители. Они остаются в своём районе, что всегда составляло желание большинства, их не отправляют на выселки – в Новую Москву, поближе к Калуге. А дальше пятиэтажка реконструируется, на что требуется меньше года – и можно въезжать назад или оставаться на прежнем месте – кто как пожелает.

Кротов А.В.:

На первом этапе индустриального домостроения в 60-е годы XX столетия в течение 10 лет было построено 250 млн. кв. м жилья (что составляет сейчас 7% всего национального жилого фонда, и где проживают 14% всего населения РФ) в пятиэтажном исполнении с конструктивными элементами I категории капитальности, т. е. со сроком службы 100-125 лет при грамотной его эксплуатации и своевременном проведении капремонта. Капремонт в соответствии с регламентированной периодичностью следовало проводить в 90-е годы (через 25 лет после сдачи в эксплуатацию). Не смогли, т.к. не было ни финансирования, ни технических средств для его реализации. Следующий капремонт следует проводить уже в наши дни, а это уже не целесообразно, т. к. объемно-планировочные решения такого жилья и жилой среды в целом современного человека удовлетворить не могут. В связи с тем, что на индустриальное домостроение тогда затрачивалось более 85% всех материально-финансовых ресурсов, возникла недостаточность финансирования капремонта и реконструкции. Это привело к накапливанию т.н. «недоремонта», а со временем превратилось во всевозрастающий аварийный жилой фонд. Поскольку за 50 лет капремонт пятиэтажного жилого фонда дважды не проводился, сейчас происходит его активное старение, что в дальнейшем приведет его в ветхое состояние.

На сегодня есть два подхода к реновации пятиэтажного жилого фонда I этапа индустриального домостроения:

    все снести и на месте старых пятиэтажек построить новые типовые многоэтажные жилые дома;

    реконструировать пятиэтажную застройку.

В настоящее время довольно много сторонников сноса пятиэтажек «несносимых» серий и строительства на их месте новых типовых многоэтажных жилых домов, и эта точка зрения отражает коммерческие интересы крупных монополий типового индустриального домостроения. На практике такой подход грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности (опять «Третья улица строителей» во множестве и повсюду) с присущими индустриальному домостроению недостатками (отсутствием гаражей и индивидуального образа).

Другой путь − реконструкция существующего пятиэтажного жилого фонда, что предполагает индивидуальный проектный подход к каждой площадке, что позволит на выходе получить не только индивидуальный образ каждого жилого комплекса, причем без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда.

Основные принципы реконструкции:

    Создание на застроенных территориях из отдельных реконструированных жилых домов жилых комплексов с полным набором нежилых помещений для бытового обслуживания населения, подземного пространства для хранения автотранспорта и помещениями коммерческой составляющей.

    Сохранение и развитие в основном реконструированных существующих пятиэтажек при необходимых объемно-планировочных изменениях, энергоэффективности и современной инженерной оснащенности.

Реконструкция существующего жилого фонда может проводиться двумя способами:

    С отселением жителей в стартовые жилые дома или, – в специально для этого созданный маневренный жилой фонд;

    Без отселения жителей.

Примером такой реконструкции с отселением жителей может служить жилой дом по адресу: Москва, Химкинский бульвар, д. 4, где в результате этажность увеличилась до 9 эт., а общая площадь объекта выросла в 2,2 раза. После перепланировки старые, морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным потребностям. Были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, заменены окна на пластиковые с двухкамерными стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль, с оборудованным местом для консьержки. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным. Он выгодно выделяется из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной. Нагрузку от вновь возводимой части здания воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего здания с опиранием на монолитный ростверк по буронабивным сваям. Стоимость реконструкции в 2003 г. − 13600 руб./м2 общей площади жилого дома, что на 30 % меньше нового строительства, т.к. часть дома уже существует. Продолжительность реконструкции 9 месяцев.

Примером реконструкции без отселения жителей может служить, к сожалению неудачным, реконструкция четырехэтажного двухсекционного 16-квартирного жилого дома по адресу: Москва, ул. Мишина, д.32. Конструктивная схема которого аналогична предыдущему примеру. Однако, перепланировка в старой части невозможна (при проживающих в них жителях). Лифт останавливается между этажами, исключая возможность безбарьерной среды для маломобильных групп населения, невозможность устройства вестибюля, вход в дом, как и раньше под лестницей. Скорость реконструкции в разы дольше, чем в предыдущем примере (3 года). Себестоимость реконструкции тоже в несколько раз выше. Здесь должна применяться иная технология и иной организационный подход. Формирование независимого силового каркаса на автономных фундаментах, с отступом в 2 – 3 метра вокруг здания, с устройством монолитной плиты над существующим домом ликвидирует все эти проблемы. Последующее переселение жителей в квартиры на новь надстроенных этажах позволит осуществить перепланировку старых квартир.

В предстоящей масштабной реконструкции существующего жилищного фонда предлагаемый пример реконструкции, без отселения жителей, может занять достойное место. В каждом конкретном случае способ проведения реконструкции будет индивидуальным, с использованием уже накопленного опыта.

Жилые объекты нужно не только строить (со временем они обязательно стареют). Их регулярно следует ремонтировать, модернизировать и реконструировать, и делать это надо поэтапно, разумно используя резервы городской территории (только для реконструкции, а не для варварской точечной застройки в коммерческих интересах). Финансирование при этом может быть от реализации прироста жилого фонда. Только освоив реконструкцию 5-эт жилых домов, наработав опыт, подведя законодательную базу, можно будет переходить к реконструкции более сложных 9-12-14 эт панельных жилых домов.

Городская реконструкция должна быть под постоянным вниманием администрации городов, а условия для вхождения в проект реконструкции должны для застройщиков принципиально отличаться (как наиболее сложные) от вхождения в проект на новое строительство.