Главная / Франшиза магазинов

Жилищный кодекс статья 290. Теория всего

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарий к Ст. 290 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения, по существу, следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

2. Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество.

Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии — в порядке, устанавливаемом судом.

Среди способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья (см. ст. 291 ГК РФ и комментарий к ней). В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению — сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

3. Несмотря на то что в федеральных законодательных актах специальных указаний нет, следует иметь в виду, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному , в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей — квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

во-первых, отсутствие возможности выдела долей в натуре;

во-вторых, невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

в-третьих, признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

На наш взгляд, применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии.

4. Нельзя не отметить, что нормативные правовые акты разного времени, регулирующие отношения собственности в многоквартирных домах, приводят (приводили) разные перечни имущества, находящегося в общей собственности собственников жилья. Согласно утратившему силу Закону об основах федеральной жилищной политики в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 , а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно перечисляли объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья.

———————————
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 52. Ст. 5079.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников. Правило о возможности созыва собрания одним собственником вызывает сомнение, поскольку один собственник теоретически может неоднократно, например два раза в месяц, собирать собрания по одним и тем же вопросам, что вряд ли можно назвать эффективным способом управления.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, либо вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

При этом в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

— сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

— форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

— дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

— повестка дня данного собрания;

— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.

При рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе введение ограничений пользования им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения принимаются большинством — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Нельзя не согласиться с высказыванием В.В. Андропова о том, что право на участие в принятии решений общего собрания не только предполагает право присутствия на собрании, но и, подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведением собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса.

———————————
Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. N 1. С. 3.

В тех случаях, когда собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением собрания, он вправе обжаловать его в суде. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Следует иметь в виду, что ст. 47 ЖК РФ предусматривается возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

В ст. 48 ЖК РФ устанавливается, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников, по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по тем из них, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Статья 290

Статья 290 ГК РФ

Статья 290

10. Квартира как объект права собственности (ст.289) состоит из одной или более жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поэтажном плане и поквартирной экспликации к поэтажному плану жилого дома, имеющим правоустанавливающее значение.

Гк рф статья 290

33-х Палестинских. Феодоровской (1239) и «Торжество Пресвятой Богородицы» (Порт-Артурской) (1904) икон Божией Матери. Россия Россия - День подразделений специального назначения внутренних войск МВД России Католические: Сабина, Иоанн. По договору Китай уступил Великобритании Гонконг и открыл для её судов пять портов, а также выплатил 23 миллиона долларов военных контрибуций. 1870 - 15-летний Артюр Рембо оставил родительский дом и из Шарлевиля отправился в Париж.

Статья 290

Данное объяснение поверхностно и иначе, как недоразумением, признано быть не может. Жилой дом представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, которые и физически, и функционально взаимосвязаны друг с другом. Отдельные помещения, как жилые, так и нежилые, не могут существовать без того общего имущества, которое предназначено для их обслуживания, а порой и самого существования. Это означает, что они не отвечают основному признаку главной вещи — возможности использоваться по назначению самостоятельно, без своей принадлежности. Кроме того, правило ст. 135 ГК является диспозитивным, в то время как положение п. 2 ст. 290 носит строго императивный характер.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались статьями 346.26, пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации и учитывали установленные в ходе проверки обстоятельства, которые в совокупности свидетельствуют о том, что в проверяемом периоде организация осуществляла деятельность, подпадающую под налогообложение единым налогом на вмененный доход, а именно, оказывала платные услуги по хранению автотранспортных средств на автостоянках.

Комментарий к статье 290 Гражданского кодекса РФ

1. Формулировка п. 1 ст. 290 некорректна в той же степени, что и формулировка ст. 289 ГК (см. коммент.). В действительности п. 1 ст. 290 отражает не реальное положение дел, а лишь указывает на возможную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам отдельных квартир, которая может воплотиться в действительность при наличии определенных обстоятельств.

Статья 290 ГК РФ

Статья 290 гражданского кодекса

Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е.

Гк рф статья 290

Получение должностным лицом, иностранным должностным лицом либо должностным лицом публичной международной организации взятки в значительном размере — наказывается штрафом в размере от тридцатикратной до шестидесятикратной суммы взятки с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере тридцатикратной суммы взятки. 3.

Статья 290 гк рф

На данную статью относятся расходы, не связанные с оплатой труда, приобретением услуг учреждениями для собственных нужд, обслуживанием государственных и муниципальных долговых обязательств, предоставлением за счет средств бюджетов безвозмездных и безвозвратных трансфертов организациям, бюджетам, осуществлением социального обеспечения, в том числе на:

Гк рф статья 290

Исходя из вышеприведенных правовых норм и существа настоящего спора, суду апелляционной инстанции следовало установить, являются ли спорные помещения общим имуществом дома применительно к положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцы оспаривают зарегистрированное право ответчиков на спорные помещения, ссылаясь на то, что они в силу закона относятся к общему имуществу дома. Иное означало бы нарушение принципа диспозитивности гражданского процесса.

Гк рф статья290

наказывается штрафом в размере от двадцатипятикратной до пятидесятикратной суммы взятки с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо лишением свободы на срок до трех лет со штрафом в размере двадцатикратной суммы взятки.

Новая редакция Ст. 290 ГК РФ

Комментарий к Ст. 290 ГК РФ

1. Конкретизация объектов, входящих в общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, содержится в ст. 36 ЖК .

2. В ст. 37 ЖК уточняется, что доля в праве общей собственности конкретного собственника помещения пропорциональна размеру общей площади занимаемого им помещения, а также устанавливается, что доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. Юридическая природа доли в праве собственности на общее имущество дома. Общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности в силу прямого указания в п. 1 комментируемой статьи (тот же термин используется в ст. ст. 36 - 39 ЖК). Однако такая долевая собственность существенно отличается от общей категории долевой собственности в гл. 16 ГК. По отношению к доле в праве собственности на общее имущество дома не подлежат применению ст. ст. 246, 250, 252 ГК.

Смысл использования конструкции долевой собственности в отношениях, складывающихся по поводу общего имущества дома, заключается в том, что собственники квартир несут пропорционально распределяемое бремя расходов на содержание общего имущества (ст. 39 ЖК).

Другой комментарий к Ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В отношении перечисленного в п. 1 комментируемой статьи общего имущества в многоквартирном доме установлен режим общей долевой собственности собственников квартир (о праве общей долевой собственности см. комментарий к ст. ст. 244 - 252). В указанном пункте особо подчеркивается, что это имущество может находиться как внутри квартиры, так и за ее пределами, однако обслуживать оно должно более чем одну квартиру. Особенностью данного имущества является то, что оно не может использоваться как жилое помещение.

Расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, определяемых соотношением принадлежащих им площадей. При этом не имеет значения, было ли фактически использовано это имущество. Так, жители первого или второго этажа могут не пользоваться лифтом вообще, однако должны нести расходы по его содержанию.

2. В п. 2 ст. 290 установлено правило, согласно которому соответствующая доля в праве собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру, будучи неразрывно с ним связанной. Таким образом, доля в праве на общее имущество не имеет самостоятельного юридического значения. Из этого следует, что доля в праве собственности не может самостоятельно обращаться, т.е. быть предметом договоров купли-продажи, мены, дарения и т.д. Собственник доли не имеет также права требовать ее выдела в натуре (см. комментарий к ст. 252) и, соответственно, права требовать выплаты компенсации в случае невозможности выдела в натуре. Кроме того, доля в праве общей собственности на такое имущество не влечет возникновения преимущественного права покупки (см. комментарий к ст. 250).

В Вашем броузере запрещена работа JavaScript.
Разрешите JavaScript, или многие возможности сайта будут Вам недоступны.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру

комм. Литовкин В.Н.

1. Под жилым помещением в ст.288 , как и в последующих нормах настоящей главы, понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию (см. коммент. к наст.гл.), подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Незавершенное строительство жилого дома к объектам недвижимости законом не отнесено, и поэтому нормы главы на отношения с такого рода объектами не распространяются (вместе с тем по ст.455 Кодекса (см. коммент. к п.2 ст.455) и Указу Президента РФ от 16 мая 1997г. No.485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" - см. коммент. к гл.17 - объекты незавершенного строительства участвуют в гражданском обороте как объекты недвижимости).
ГК вслед за Законом о приватизации жилищного фонда признал индивидуально-определенные жилые помещения реальными объектами вещного права правообладателей. В нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., не имея по закону в натуре конкретного объекта части здания (дома) как объекта вещного права. Эта разница между жилой и нежилой площадью (недостроенным жилым домом) имеет принципиальное значение в правоприменитель-ной практике.
2. Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации (см. коммент. к ст. , , ), равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Так, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения, составленным бюро технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных органов. Датой государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Лицо, не оформившее в органах государственной регистрации право соответственно на жилой дом, квартиру, комнату, не признается правообладателем. Но оно не лишено возможности оформить государственную регистрацию на недвижимость. Нотариально удостоверенная сделка не подменяет государственную регистрацию. Правооб-ладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.
3. В число вещных прав на эти объекты недвижимости входят также надлежаще оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными и муниципальными юридическими лицами (коммент. ст. , и ). Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем (Вестник ВАС РФ, 1996, No.10, с.42).
В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя какого из супругов зарегистрировано жилое помещение (ст.34 Семейного кодекса ). Семья составляет устойчивую общность лиц, совместно пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям. Общая собственность членов семьи на жилое помещение остается многосубъектной. Семья не образует какого-либо нового коллективного самостоятельного единого субъекта права на занимаемую жилую площадь (см. коммент. к гл.16). Не являющиеся сособственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены лишь правом пользования (см. коммент. к ст.292). Если бы семья стала еще одним самостоятельным субъектом прав и обязанностей, тогда каждый из ее членов соответственно утратил бы правосубъект-ность или получил права в меру того, что решила бы семья.
Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения. Это совершенно самостоятельное, хотя и производное основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, отношений, связанных с объектом права собственности, - собственник (сособственники) и все остальные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих их права пользования жилой площадью (см. коммент. к п.3 ст.393). Хотя это право не названо п.1 ст.216 в числе других вещных прав наряду с правом собственности, но именно такая его природа образует его вещный характер. Перечень вещных прав, содержащийся в ст.216 , не является закрытым, исчерпывающим.
4. Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта вещных прав) правомочий - осуществляется им равно относительно любого из названных выше объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с другими собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья (см. коммент. к ст.291). Члены этого товарищества продолжают осуществлять правомочие собственников помещений, находящихся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности в соответствии с нормами гражданского права. Товарищество собственников жилья в своем уставе вправе в разумных пределах ограничивать лишь цели использования нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в собственности его членов, и только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других членов товарищества (ст.42 , см. коммент. к ст.246).
Закон РФ от 24 декабря 1992г. "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.6), конкретизируя правовые возможности собственника, указывает, в частности, на возможность в этом случае переходить из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог (см. также коммент. к гл.17), продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы (см. коммент. к ст.209).
Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных ст.235 (см. коммент. статьи). Конституция (ст.35), закрепляя гарантии охраны частной собственности законом и возможности лишить имущества не иначе как по решению суда, распространяет их как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере (см. постановление Конституционного Суда РФ от 20 мая 1997г. - СЗ РФ, 1997, No.21, ст.2542). Настоящая глава в ст.293 (см. коммент.) устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно содержимого жилого помещения.
Товарищество собственников жилья, не нарушая права каждого из них, вправе иметь в собственности свои помещения в зданиях (кондоминиуме), а в случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов членов товарищества, предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам; надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества; получать или приобретать в собственность земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек, осуществлять застройку на прилегающих и выделенных земельных участках; совершать действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества (ст.29 Закона о товариществах собственников жилья ). Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов.
5. В распорядительной деятельности субъектов таких вещных прав, как право хозяйственного ведения и оперативного управления, есть особенности, касающиеся всех объектов недвижимости, в том числе и жилищного фонда, находящегося на балансе государственных и муниципальных юридических лиц (см. коммент. к п.2 ст.295 , п.1 ст.297 , п.1 ст.298).
Следует иметь в виду также особенности распоряжения ведомственным жилищным фондом, переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников государственных и муниципальных предприятий, перешедших в результате их приватизации в иную форму собственности, что предусмотрено по Закону о приватизации жилищного фонда (ст.18), либо в ведение органов местного самоуправления.
Норма закона, предусмотревшего передачу жилых домов в хозяйственное ведение или оперативное управление негосударственных структур, вошла в противоречие с ГК (см. коммент. к ст. , , ), поскольку такого рода вещные права не принадлежат негосударственным структурам (если дома передаются им). Передача домов во временное владение впредь до полного разграничения федеральной и муниципальной собственности возможна лишь на договорных условиях. См. также Указ Президента РФ от 10 января 1993г. "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" - СА РФ, 1993, No.3, ст.168.
6. Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений в жилых домах всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной), а также общественной, введенный Жилищным кодексом (ст.47) и подтвержденный Законом об основах жилищной политики (ст.13), преследующий цель контроля за осуществлением распорядительной деятельности субъекта права собственности и других вещных прав, вошел в противоречие с принципами, установленными ст.1 ГК : неприкосновенности собственности, свободы договора и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела в условиях разделения государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность и расформирования общественной собственности. Отказ местного самоуправления в выдаче ордера на занятие свободного жилого помещения по договору социального найма в домах федеральной государственной собственности или в домах, принадлежащих на праве государственной собственности субъекту Российской Федерации, нарушает волеизъявление собственника (его уполномоченного) заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения социального использования по усмотрению сторон.
По Вводному закону (ст.4) нормы ранее принятого законодательства действуют постольку, поскольку они не противоречат ГК впредь до приведения этого законодательства в соответствие с ГК. Поэтому нормы жилищного закона, противоречащие ГК, не должны применяться в практике органов местного самоуправления при заселении свободных жилых помещений в домах федеральной государственной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и действие единого ордера возможно лишь в пределах муниципального жилищного фонда.
Таким образом, должны быть введены ордера на занятие свободных жилых помещений в домах указанных публичных форм собственности, самостоятельно выдаваемые собственником (его уполномоченным) этих домов.
7. У каждой вещи своя природа, свое назначение, что объективно обусловливает натуральный, объективный предел осуществления правомочий для ее собственника.
Назначение жилого помещения к тому же зафиксировано в законе (ГК и ЖК), а индивидуально-определенного жилого помещения - в данных бюро технической инвентаризации. Собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Для общества это социально важно. Назначение жилища в отношениях собственности, урегулированное в ст.288 , оказалось не идентичным его назначению в наемных отношениях, урегулированных также в ГК (ст.673). В отношениях собственности жилье для его собственника функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье для его нанимателя - место постоянного проживания. И в тех, и других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те, и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях - повышены.
ЖК (ст.7) вступил с ГК в противоречие, совершенно обоснованно установив единые повышенные требования к жилищу, - оно должно отвечать требованиям постоянного проживания. Высокий уровень требований был в свое время обусловлен введением конституционного права на жилище в 1977г.
Несогласованность между частями первой и второй ГК образовалась в результате их принятия в разное время. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех, и других отношениях должно быть единым независимо от того, как его собственник или его пользователь им реально пользуется.
8. Жилое помещение - место проживания (преимущественно) или место пребывания (в меньшей мере). Российское законодательство разграничивает функциональное назначение того и другого. И Конституция (ст.27), и Закон РФ от 25 июня 1993г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
По ГК (ст.20) местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) либо на иных основаниях. Место пребывания - то, где гражданин проживает временно - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг и иное подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина. Регистрация лиц по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, осуществляется, как правило, на срок до 6 месяцев.
Проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья. Жилое помещение не должно быть многофункциональным.
В сельской местности признаются жилые дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства.
Но проживание собственника и членов его семьи либо тех, кому жилое помещение передано для проживания по договору, несовместимо с размещением в нем коммерческих и некоммерческих организаций (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). И по ГК, и по ЖК это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье под такого рода цели, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность - нежилое помещение. Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8, 9).
Фактическое использование жилого помещения не по назначению не допускается, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую.
Перевод жилого помещения в нежилое допускается:
1) если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно;
2) если жилое помещение находится в аварийном состонии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей;
3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.
9. Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать Правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории (СП РСФСР, 1986, No.2, ст.10), причинять вред проживающим и эксплуатации дома и земельного участка. ГК вслед за ЖК (ст.7) запретил размещение в жилых домах промышленного производства.
Жилое помещение может быть многофункциональным, если оно отнесено Законом о жилищной политике к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов), где стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда) выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированные жилые помещения в нем могут в отдельных случаях иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы.
В основном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализованию, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-, газоснабжение, водоотве-дение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или не оборудовано всеми видами инженерного благоустройства, достигнутыми в данном населенном пункте в среднем, в установленном порядке признается непригодным для постоянного проживания и подлежит переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные меры (см. п.8). Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число неполноценных.
10. Квартира как объект права собственности (ст.289) состоит из одной или более жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поэтажном плане и поквартирной экспликации к поэтажному плану жилого дома, имеющим правоустанавливающее значение.
Потребительские свойства жилого помещения, фиксируемые в его техническом паспорте, производны от его функционального назначения. Жилищное право содержит санитарные и технические нормы и требования, имеющие социальный характер, предъявляемые к эксплуатации жилищного фонда, соблюдение которых обеспечивает поддержание потребительских свойств жилища, повышение уровня инженерного благоустройства. Этому же способствует соблюдение правил пользования жилым помещением и придомовым земельным участком. Утрата потребительских свойств и качеств жилья ведет к утрате жилым помещением своего назначения либо его неполноценности.
Чтобы в состав жилищного фонда входили жилые ячейки, отвечающие высоким требованиям, предъявляемым как жилищу, установлен определенный порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством жилых домов-новостроек, призванный исключить приемку домов с недоделками и дефектами. То же относится к домам после реконструкции или капитального ремонта.
11. Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные несущие и ненесущие конструкции жилого дома, места общего пользования.
В тексте ст.290 не назван придомовый земельный участок как общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. Его, равно как и пешеходные, транспортные дороги, бассейны, водоемы, многолетние зеленые насаждения, элементы благоустройства и другие подсобные объекты (гаражи и т.п.), объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры, назвал Закон о товариществах собственников жилья (ст.5,7). Указанные объекты, включая дом, определяются этим Законом как кондоминиум (см. коммент. к гл.17 и ст.291). Придомовый земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (п.5 ст.8 Закона о товариществах собственников жилья).
В квартире также находится инженерное оборудование, обслуживающее несколько квартир (сети газо-, водоснабжения, водоотведения), которое закон относит к общему имуществу жилого дома. В коммунальной квартире, где объектом права собственности является изолированная (непроходная, не запроходная) жилая комната, места общего пользования относятся к общему имуществу всех субъектов права собственности на жилые комнаты этой квартиры. Инженерное оборудование, обслуживающее несколько коммунальных квартир, составляет общее имущество их собственников. Отношения собственности в коммунальной квартире специально не регулируются нормами настоящей главы. Нормы ст. и 290 о квартире как объекте права собственности и об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме могут применяться к этим отношениям в порядке аналогии закона.
Общее имущество и в многоквартирном доме, и коммунальной квартире находится в общей долевой собственности соответственно собственников квартир в многоквартирном доме (ст.291)и собственников жилых комнат в коммунальной квартире. Доля нового собственника в праве общей собственности на такое имущество равна доле предшествующего.
По Закону о товариществах собственников жилья в кондоминиуме доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в кв.м. В товариществе может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников помещений (домовладельцев), принятое в установленном законом порядке (см.