Проверка недвижимости перед покупкой. Документы собственника жилья
Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Обычно этим занимаются юристы агентств недвижимости. Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой. Итак, что нужно знать?
Проверяем документы на квартиру
Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первым делом надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.
Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.
Также можно проверить государственную регистрацию договора - это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению - тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример - обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.
Посмотрите на дату вступления договора в действие. Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.
Проверяем историю квартиры
В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.
Что должно заставить вас насторожиться? Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил. Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.
В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это - дела давно минувших дней.
Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными - 3 года . Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.
Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП - обычно это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.
Проверяем качество квартиры
Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной.
Сторониться нужно грубых нарушений, согласование которых повлечет за собой большие временные и финансовые затраты (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т.д.). Однако если в квартире, допустим, объединен санузел или изолированы смежные комнаты, то такие изменения можно рассматривать в большей степени «в плюс».
Светлана Бирина
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Проверяем продавца
Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать - это убедиться в подлинности его паспорта. Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России - там опубликован список недействительных российских паспортов , который регулярно обновляется. Эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол.
Сложнее, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации - максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Почитайте и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность - это дополнительный риск.
Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца - возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.
Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие
Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться. Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.
Еще одна рискованная ситуация - прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной, если были нарушены права детей.
Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.
Самый простой способ - попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на этой жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. О людях,
Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.
Все агентства недвижимости предлагают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Если говорят, что квартира чистая, то подразумевают, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено запретами или обременениями, и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.
Как же риэлтер проверяет юридическую чистоту? В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. И проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтера в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание.
Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки - получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо - справку из Городского бюро недвижимости. Из них можно узнать о составе собственников квартиры, а также - не находится ли она под арестом или обременением залогом и рентой...
С 31 января 1998 года права на недвижимое имущество и некоторые сделки с ним регистрируют в специальном реестре - Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До этой даты оформление сделок с недвижимым имуществом происходило несколько по-иному, через БТИ, Городское бюро недвижимости.
Таким образом, юридическую чистоту недвижимости, права на которую зарегистрированы после этой даты, можно проверить, взяв выписку из ЕГРП. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то для того, чтобы получить информацию, следует обращаться в
Выписка из ЕГРП для всех без ограничений
Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.
Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Первое, на что следует обратить внимание - это срок выдачи такой выписки. Выписка должна быть «свежей». Оптимальный вариант, чтобы выписка была выдана буквально «только что». То есть, продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Запомните: чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация.
Если продавец не может или не хочет показывать вам выписку, то получить ее можно самостоятельно. Сделать это довольно просто, при этом от вас потребуется минимум документов и денежных расходов. Если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.
А вот юридическому лицу для получения выписки придется представлять больше документов, а именно - устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации, доверенность, если действует представитель, опять же документ об оплате и т.д.
Читаем выписку
Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит следующую информацию:
наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
дата подписания выписки, а также исходящий номер;
кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
назначение объекта недвижимости;
адрес (местоположение);
данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
вид зарегистрированного права;
зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.
Риски при покупке квартиры на первичном рынке.
Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.
Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой "схемной" квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованно.
Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.
Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?
Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "сдвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.
Такие схемы были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке.
На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:
Возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
Признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете;
Появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
Наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.
Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается довольно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск.
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.
Если вам приглянулась квартира именно на "вторичке", то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.
В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП, и этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.
Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Иногда бывает, - как правило, с недвижимостью старого жилого фонда - что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная "чистая". Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Что может и должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.
Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были "не чистыми" и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.
Самые большие "сюрпризы" таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. На рынке немало "специалистов", которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров. Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".
По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.
Что Вы думаете по поводу статьи «Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке?»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!
К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен. Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки. Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.
Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой
Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.
В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.
Проверка юридической чистоты квартиры - пошаговая инструкция
Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.
Право собственности
Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.
Подводные камни : Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом - это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.
Другие документы, которые нужно проверить
Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.
Подводные камни : Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться - это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.
Проверка квартиры по БТИ
Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.
Подводные камни : Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.
«Пробивка» продавца
При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.
Подводные камни : Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.
Проверка прав третьих лиц
Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.
Подводные камни : Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.
Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности
При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.
Истории из жизни
Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.
При подписании договоров о возмездном оказании услуг, покупатели часто спрашивают риэлторов, как они смогут проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры, ведь пункт договора об этом всегда есть?
Опытный риэлтор или юрист начнут рассказывать, что они посмотрят все документы у собственника, сделают запрос в Росреестр об обременениях и плюс к этому, нотариус обязан со своей стороны проверить квартиру. Всё это правильно, но, тем не менее, количество «левых» сделок хоть и снижается, но они есть и скорее всего, будут всегда, пока некоторые наши сограждане хотят обмануть других наших сограждан, применяя для этого различные способы.
Если предложить потенциальным покупателям памятку, в которой коротко будут изложены основные виды проверки «чистоты» квартиры, то получится то, что написано ниже.
Основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке
1. Квартира должна быть оформлена на того человека (людей), который её продаёт. Это подтверждается выпиской из ЕГРП (расширенной или краткой), свидетельством о собственности, договором купли-продажи, свидетельством о наследстве, дарении, приватизации, а также кадастровым паспортом (техническим паспортом), чтобы понять, нет ли в квартире не узаконенной перепланировки. В противном случае, у продавца должна быть нотариально заверенная доверенность, в которой указана возможность оформления продажи этой квартиры и тот же набор документов (не копий!). Все другие варианты – мошенничество. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке или кто-то один из них может её провести по доверенности от всех других. За несовершеннолетних собственников сделку имеют право проводить родители или опекуны (опекунство официально оформлено).
2. Если квартира куплена в браке, в сделке обязательно участвуют оба супруга, либо один – по доверенности или письменному согласию, заверенным нотариально. Если одного супруга нет, как и документа о согласии на сделку, то она не может состояться. Есть много нюансов в отношении недвижимости, которая подлежит разделу после развода, но любой раздел должен быть подтверждён документально.
3. Существует положение о лицах с правом проживания на данной жилплощади (ФЗ-5242-1, Статья 7. Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства, редакция от 13.06.2016 г).
Например, парень ушёл в армию (потребуется доверенность и заявление в УФМС), другой гражданин (ка) сел в тюрьму (выписывается по приговору суда), третий – проходил лечение от алкоголизма или наркотиков. Раньше, если квартира продана без согласия и снятия с регистрации этих граждан, они могли через суд вернуть себе право проживания, даже если квартира перепродана несколько раз. Теперь пункты, говорящие об этом, утратили силу, то есть проблема может возникнуть только с жильцом из лечебного учреждения. Есть ещё право пожизненного проживания для граждан, которые подписали договор пожизненной ренты. Если такой человек умер, необходимо уточнить, кому отписано имущество и только тогда принимать решение о покупке квартиры. На все указанные действия должно быть решение суда, на основании которого квартира очистится от нежелательных жильцов, утративших своё право проживания, пропавших без вести, кочевников и т.д.
Взять полную справку о проживающих и проживавших гражданах в интересующей вас квартире, невозможно. Есть форма № 9 – выписка из домовой книги и форма № 12 – «Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан». В любом случае, если квартира «в возрасте» и много раз переходила из рук в руки, найти концы, когда и кто был в ней прописан или зарегистрирован до последнего собственника, нельзя, без «мохнатой руки» в органах внутренних дел или ФСБ. Выписать гражданина, который находится неизвестно где, можно также через суд.
4. Обременения у квартир бывают часто, особенно это касается ипотеки, которую старый собственник «не тянет». В этом случае нужно общаться с банком, чтобы получить от него разрешение на сделку. Аресты и другие запрещения не позволят провести сделку, поэтому необходимо перед сделкой заказать справку в Росреестре, на основании которой можно спокойно покупать квартиру, тем более, что со следующего года регистраторы будут нести ответственность за неправомерные действия при регистрации.
5. Важнейшим моментом является наличие несовершеннолетних детей в покупаемой квартире в качестве собственников или зарегистрированных. «В никуда» их никогда не выпишут, так как эти вопросы обязательно отслеживают органы опеки. Случается, что квартира куплена с помощью материнского капитала и ипотеки. Если заявка не одобрена из-за несовершеннолетних детей, мама обязана написать в Пенсионный Фонд заявление о выделении детских долей после погашения ипотеки. К сожалению, если квартира потом продана, далеко не все заявительницы способствуют этому процессу и дети так и остаются ни с чем.
6. Достаточно новое положение – банкротство физических лиц. Как известно, граждане, объявившие банкротство всячески стараются избавиться от имущества, чтобы его не изъяли в счёт погашения долгов. Нужно внимательно отследить судьбу имущества банкрота, чтобы в дальнейшем не пришлось отстаивать право на него по суду.
7. Если в квартире есть незаконная перепланировка, которая никак не показана в документах, но она вам нравится, то вы самостоятельно можете её узаконить, получив скидку от продавца. Правда, бывает, что перепланировка нарушает архитектурный облик здания или снесены несущие стены. В таком случае, лучше не покупать эту недвижимость без консультаций со специалистами районного отдела архитектуры. Если перепланировка небольшая, но удобная, можно купить квартиру в таком варианте и жить, хотя, если вы пригласите оценщика или техника БТИ перед покупкой, они будут обязаны показать перепланировку (что они иногда не делают «по договорённости).
8. Наследники. При получении квартиры в наследство и последующей её перепродаже, покупателю нужно установить, правомерно ли действует наследник, нет ли других наследников на это недвижимое имущество. Есть и другие нюансы в наследственных делах, которые часто разрешаются только в судебном порядке, поэтому важно понимать, правильно ли оформлено наследство и все ли наследники готовы продать недвижимость, чтобы через какое-то время не обнаружился ещё кто-то претендующий, на уже купленную вами жилплощадь. Если квартиру продаёт один наследник, нужно потребовать от него нотариального заявления, согласно которому он обязан претензии других наследников удовлетворить за свой счёт.
Стоимость услуг при регистрации сделки с 1.01.2017 г.
Для физлиц и госорганов – на бумаге – 750 рублей, в электронном варианте – 300 рублей. Для юридических лиц на бумаге – 2200 рублей, в электронном виде – 600 рублей.
Конечно, мы рассмотрели далеко не все варианты проблемных ситуаций с недвижимостью. К сожалению, «чёрные риэлторы» не перестают делать свои «чёрные дела». Как выясняется, с помощью паспортистов, регистраторов, нотариусов. В разных регионах время от времени возникают скандалы по этому поводу.
Можно довериться профессионалам, работающим на рынке недвижимости, можно самостоятельно заказывать справки, смотреть документы, консультироваться у юристов, ходить по соседям с вопросами, в ЖЭК и к участковому. Выбор – за вами! Но, чтобы проблема решилась до сделки, необходимо сначала внимательно изучить её, чтобы выяснить, стоит покупать эту квартиру и её проблему или нет, иначе после покупки «грязной» квартиры у вас может возникнуть масса неприятных ситуаций. Будьте бдительны!
Вы уже выбрали квартиру и хотите ее купить? Обязательно проверьте ее перед покупкой!
Наши юристы проверят квартиру за 48 часов с выдачей письменного юридического заключения.
Посмотреть образец юридического заключения Образец
Покупка квартиры без риска - это приобретение недвижимости, с которой не связано никаких обременений (например, кредитов, долгов), третьих лиц, претендующих на владение объектом или проживание в нем. Оплата риэлторских услуг такого рода убережет Вас от проблем вплоть до потери купленного жилья.
Стоимость проверки 25 000 рублей, срок 48 часов Заказать проверку
Заказав у нас проверку квартиры на юридическую чистоту вы получите:
полное спокойствие на сделке покупки квартиры и отсутствие рисков
сильные аргументы в споре с продавцом о снижении цены
полный возврат денег, если мы не уложимся в отведенное время
Для заказа услуги проверка квартиры перед покупкой вам достаточно только ее адреса.
Итак, в каких случаях возникают риски? Что проверяют наши специалисты в первую очередь?
1. Подлинность документов на квартиру
Проверка юридической чистоты недвижимости на данном этапе подразумевает доскональное изучение не только самих правоустанавливающих документов, но печатей и бланков. Популярная схема обмана - когда мошенники под каким-то предлогом предоставляют не оригиналы бумаг, а их дубликаты. Тем не менее, есть несколько уважительных причин, по которым собственник может использовать для регистрации сделки подтвержденные копии. Поэтому юридическую проверку квартиры нужно поручать специалистам с большим опытом в этой сфере.
2. Семейное положение продавца
Наши риэлторы обязательно выясняют, состоял ли собственник в браке. Любое имущество (в том числе и недвижимость), нажитое супругами в браке считается совместным. Если при совершении сделки купли-продажи нет согласия супруга, существует риск того, что «вторая половинка» подаст в суд и сделку признают недействительной.
Этим нюансом нередко пользуются мошенники. Например, муж с деньгами от продажи общего жилья уезжает заграницу, затем на сцене появляется «обманутая» жена и требует справедливости.
Иногда продавцы просто-напросто не в курсе этого закона. Известен случай, когда женщина пыталась реализовать квартиру, половина которой в действительности принадлежала ее погибшему супругу.
3. Дееспособность
Юридическая проверка недвижимости всегда включает верификацию дееспособности продавца (а также подлинность его паспорта). Сделка может быть оспорена опекунами собственника (или наследниками в случае его смерти), если выяснится, что он был недееспособным (или ограниченно дееспособным), злоупотреблял спиртным, принимал наркотики, - словом, в момент подписания договора не был в с состоянии трезво оценивать свои действия. Была ситуация, когда суд назначал посмертную экспертизу, а после проданную квартиру вернули наследнице.
4. Третьи лица, имеющие право на проживание или владение жильем
Данная стадия проверки недвижимости на чистоту на практике часто оказывается важнее исследования личности собственника. Заинтересованным третьим лицом может родственник.