Какие документы должны быть застройщика многоэтажки. Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» . В 2019 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Поправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

• Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
• Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

• У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в
• Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
• Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2019 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

• Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
• Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
• Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
• Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
• Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
• Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
• Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

• Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
• С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

• Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
• Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
• У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
• Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2019 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

• Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
• Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
• Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
• Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
• Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

• Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
• Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
• Срок передачи объекта девелопером
• Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
• Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно на объект недвижимости. При этом в 2019 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

• Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
• Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

• Естественного износа
• Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
• Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

При покупке недвижимости по договору долевого участия важно знать, какие документы должен предоставить застройщик дольщику, и что рекомендуется делать в случае отказа. Практика показывает, что такая сделка несет большие риски, ведь здание еще не сдано в эксплуатацию. При наличии проблем у строительной компании дольщик может столкнуться с рядом проблем:

• Несвоевременно завершенное строительство.
• Расторжение ДДУ по инициативе строительной компании под надуманным предлогом с возвратом денег (когда они уже обесценились из-за инфляции).
• Выявление дефектов при передаче квартиры и отказ застройщика устранять их.
• Задержка в передаче недвижимости по вине строительной компании, что не позволяет клиенту своевременно вступить в права на квартиру.

Чтобы избежать указанных выше проблем, важно внимательно проверять застройщика и требовать документы, позволяющие определить законность его деятельности и отсутствие проблем с возводимой недвижимостью.

По ФЗ №214 в основе взаимоотношений строительной компании и покупателя недвижимости лежит договор ДДУ (долевого участия). Определенную информацию можно почерпнуть из него, а именно:

• Описание объекта долевого строительства, который должен быть передан дольщику после получения разрешения на ввод здания.
• Дату передачи квартиры участнику ДДУ.
• Стоимость соглашения, определенные сроки и порядок передачи денег.
• Гарантийный период квартиры, передаваемой по договору.

В ФЗ №214 прописаны следующие требования:

• Строительная компания обязана передать недвижимость участнику ДДУ не позже даты (срока), который прописан в договоре между сторонами.
• Если возведение объекта не удается завершить своевременно (в предусмотренный договором срок), застройщик должен оповестить об этом другую сторону соглашения не позже, чем за 2 месяца до завершения действия ДДУ. В оповещении должно содержаться предложение о внесении правок в документ.
• Строительная компания обязана передать квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, нормам действующих регламентов, проекту, а также другим требованиям. Если застройщик прописал в договоре отказ от ответственности при выявлении недостатков в передаваемом сооружении, по закону они не имеют силы.
• Главным условием продажи недвижимости по ДДУ для исполнителя является четкое выполнение требований ФЗ №214 в части получения разрешения на возведение объекта, размещения проектной декларации, госрегистрации права на земельный надел, а также наличия договора, оформленного в письменном виде и прошедшего госрегистрацию. Если деньги дольщиков привлекаются до регистрации в госорганах, это является грубым нарушением, которое влечет за собой административную ответственность застройщика.

По требованию ФЗ №214 (ст. 21, п.2) подрядчик обязан передать следующие документы:

• Разрешение на возведение многоэтажного дома.
• Техническое и экономическое обоснование проектной документации на возводимое здание (многоэтажный дом или другое сооружение).
• Проект с внесенными правками.
• Заключение госэкспертизы проектной документации.
• Бумаги, которые бы подтверждали права строительной компании выполнять работы на конкретном земельном участке.

Кроме того, по ФЗ №214 (ст.20, п.2) подрядная организация должна передать для ознакомления:

• Учредительные бумаги.
• Свидетельство о госрегистрации.
• Свидетельство о присвоении ИНН (постановке на учет в ФНС).
• Заключение аудиторов за последний год работы строительной компании.
• Годовые отчеты и бухотчетность за три последних года ведения деятельности. Если застройщик работает меньше этого периода, он обязан передать имеющуюся отчетную информацию за текущий срок работы. Все предъявляемые для рассмотрения бумаги должны быть утверждены и соответствовать действующим нормам.

Как дольщик может проверить достоверность документов?

Чтобы избежать проблем при сдаче дома, дольщику необходимо внимательно подойти к проверке строительной компании. Отдельное внимание стоит уделить ряду бумаг.

Разрешение на строительство

Документ должен быть выдан уполномоченной организацией. В нем должна быть следующая информация - подпись должного лица, номер разрешении, дата, а также печать организации. Кроме того, требуется сверить данные о лице, с которым планируется заключение ДДУ, и строительной компанией. Также необходимо проверить, что разрешение на строительство было действительно выдано уполномоченными органами. Сделать это несложно с помощью официального сайта такой структуры (в зависимости от региона). К примеру, в Москве это официальная интренет-площадка Мосгоснадзора.

Отдельное внимание стоит уделить сроку действия документа. Если он истек, необходимо требовать предъявление другой бумаги, подтверждающей продление периода действия.

Документ, подтверждающий право компании на участок земли

Согласно ФЗ №214 право на участок земли, где ведется строительство объекта недвижимости (в случае с долевым строительством - многоэтажного дома), может быть оформлено в нескольких вариантах - права собственности или одного из видов договора (аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования). Последний вариант (безвозмездное пользование) возможен только в определенных законом ситуациях и применяется в редких случаях.

Если строительная компания владеет земельным участком (имеет право собственности), требуется изучить свидетельство, подтверждающее этот факт, запросить или взять лично выписку из ЕГРП в отношении этого надела. В документе можно увидеть, кто является владельцем определенного участка на конкретный момент времени.

В случае если строительство ведется на основании арендного договора, стоит обратить внимание на следующие элементы договора:

• Период действия арендного соглашения (он должен быть от года и более).
• Наличие штампа, который бы подтверждал госрегистрацию документа (устанавливается прямо в договоре).
• Подтверждение права застройщика, арендующего земельный участок, возводить на нем жилые постройки.
• Упоминание, что в роли арендатора выступает непосредственно строительная компания.

Если период действия арендного соглашения подходит к завершению раньше, чем застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию, должно быть дополнительное соглашение о продлении арендного срока. Необходимо требовать предоставления копии этого документа. При его отсутствии в будущем неизбежны сложности с оформлением здания, что отразится и на дольщиках (участниках договора ДДУ).

В ситуации, когда права строительной компании на землю подтверждаются договором субаренды земли, желательно убедиться в праве передачи недвижимости в субаренду. Также рекомендуется учесть, что период действия соглашения не должен быть больше срока основного договора. Также стоит проверить, чтобы указанная дата соответствовала заявленному сроку ввода здания в работу. В процессе изучения документа о субаренде важно обратить внимание на те же нюансы, что и в случае с арендным договором на используемый участок земли.

Проектная декларация

Задача проектной декларации заключается в информировании дольщиков о застройщике и объекте, который передается по договору ДДУ. Строительная компания обязана оформить этот документ и выставить его на всеобще обозрение - в СМИ или на официальном сайте. Каждый желающий должен иметь возможность найти и изучить этот документ. Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21.

Может ли застройщик отказаться предоставить запрашиваемые документы?

Строительная компания обязана предъявить к рассмотрению указанные выше бумаги, ведь это оговорено в ФЗ №214. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность. В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей. Если под административное наказание попадает конкретное должностное лицо, с него стягивается штраф, равный 5-15 тысячам рублей.

Контроль выполнения изложенного выше требования возлагается на специальные органы, уполномоченные для ведения такой работы:

• В Москве это столичный Комитет, который занимается вопросами обеспечения реализации инвестпроектов, а также контролирует работу в сфере долевого строительства.
• В Московской области - специальное Управление контроля за долевым участием в строительной сфере. Организация входит в состав Министерства стройкомплекса. Ранее это был Комитет МО, занимающийся вопросами аварийного и ветхого жилья, а также долевым строительством.

Как заставить подрядчика выдать документы?

Чтобы строительная компания передала необходимый пакет бумаг, дольщик должен знать свои права и требования законов, после чего ознакомить с ними представителя застройщика. На практике многие люди имеют недостаточную юридическую грамотность, чем пользуются подрядные организации. Они пренебрегают своим обязательством и часто отказываются в передаче пакета бумаг. В такой ситуации необходимо оформить типовой запрос в письменной форме с просьбой передать необходимые бумаги для изучения.

Выполнение проверки позволяет решить несколько задач:

• Определить, насколько деятельность подрядчика соответствует требованиям действующего законодательства.
• Оценить риски оформления ДДУ с конкретным застройщиком.
• Защититься на случай потенциального нарушения условий договора строительной компанией и последующих судебных разбирательств.

Если подрядная организация отказывается в передаче бумаг даже после письменного оформления запроса, можно обратиться в контролирующие органы, о которых упоминалось выше.

Итоги

Документы строительной компании, которые упомянуты статье и должны передаваться к рассмотрению по требованию - первое, что необходимо изучить перед подписанием договора ДДУ. Если у застройщика отсутствуют какие-либо бумаги или подрядчик отказывается их предъявлять, это повод отказаться от сотрудничества. Кроме того, стоит провести дополнительную проверку, если на указанном участке земли запрещено возвещение домов, стоимость квартиры явно занижена, у проекта сменился подрядчик или представитель организации дает противоречивые данные в отношении проекта (деятельности организации). Также стоит насторожиться, если вам предлагают оформить другие документы, кроме полноценного договора ДДУ.

Покупая квартиру на первичном рынке, Вы получаете массу преимуществ. Среди них следует отметить низкую стоимость недвижимости, хорошую планировку, новые коммуникации и так далее. При этом качество и сроки строительства зависят от профессионализма и надежности застройщика. Именно поэтому многие опасаются инвестировать деньги в первичное жилье, вспоминая примеры долгостроев и обманутых дольщиков. Однако проблемы отдельных застройщиков не должны перечеркнуть Ваши планы.

Чтобы купить квартиру в новостройке, нужно правильно выбрать застройщика. Для начала изучите всю информацию в открытых источниках: публикации аналитических изданий, сайтов по недвижимости, отзывы дольщиков, риелторов и так далее. Сегодня недобросовестным строительным компаниям очень сложно сохранить видимость хорошей репутации, поскольку пострадавшие клиенты всегда выводят мошенников на чистую воду. Сбор информации в Интернете - это только предварительная проверка. После этого нужно изучить документацию застройщика.

Строительство всегда сопровождается огромным количеством документов. Недобросовестные застройщики могут предоставлять для ознакомления второстепенные бумаги, скрывая самые важные. Это делается для того, чтобы сбить с толку клиента. Именно поэтому нужно знать, какие документы должны быть у застройщика. К ним относятся:

• Учредительные документы организации. Таковыми являются устав, свидетельства о регистрации юрлица, ОГРН и ИНН. Обратите внимание на сведения о фирменном наименовании организации, ее фактическом и юридическом адресе. Также стоит уточнить данные об учредителях и совладельцах. Запросите информацию о строительных проектах, в которых участвовал застройщик в последние 3 года. Вам должны сообщить адреса зданий и фактические сроки их введения в эксплуатацию.
• Допуск СРО. Этот документ является обязательным для строительных фирм. Он выдается только членам саморегулируемых организаций.
• Разрешение на строительство. Иногда застройщики ведут несколько проектов одновременно, хотя оформили бумаги только на один. Именно поэтому нужно проверить, на какой объект выдано разрешение. Также важно уточнить срок его действия.
• Проектная документация по объекту. Она должна быть доступна для ознакомления всем потенциальным инвесторам. Кроме того, заключение Государственной строительной экспертизы должно подтверждать, что документация соответствует установленным нормативам и техрегламентам. В проекте указываются цель строительства, его этапы и сроки, адрес объекта, количество квартир и их технические характеристики, планируемая стоимость работ, перечень подрядчиков и так далее. Эти сведения должны соответствовать информации, которую предоставляет застройщик.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок. Если с ними что-то не в порядке, готовый дом могут годами не вводить в эксплуатацию. Так, у застройщика должно быть свидетельство о праве собственности на землю или договор долгосрочной аренды. В любом случае необходимо проверить адрес, кадастровый номер и площадь участка. Если есть свидетельство о праве собственности, то нужно сравнить его данные с учредительными документами организации. Если застройщик предоставляет договор аренды, проверьте его срок. Документ должен быть действительным, пока здание не достроят и не введут в эксплуатацию. Стоит отметить, что дом считается долгостроем, если задержка превышает 3 года. Именно поэтому срок аренды должен быть с запасом.
• Финансовая документация. Устойчивое положение организации является гарантией того, что здание возведут качественно и в срок. Чтобы проанализировать финансовое состояние, нужно проверить утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую документацию за 3 предыдущих года. Сведения о распределении прибыли и убытков подтверждают эффективность и надежность застройщика лучше любых слов.

Строительная организация должна без лишней волокиты представить все необходимые документы. Таким образом, она продемонстрирует собственную надежность и заслужит доверие клиента. Однако Вам могут и отказать. Разумеется, это должно насторожить покупателя. Но прежде чем покинуть офис организации, уточните полномочия специалиста, который отказался предоставить документацию. Возможно, проблема кроется в некомпетентности сотрудника.

Также стоит отметить, что застройщик должен предоставлять оригиналы документов либо их нотариально заверенные копии. Ксерокопии могут оказаться подделкой. Именно поэтому рекомендуется обратиться к специалистам юридической компании «Бизнес Недвижимость». Мы поможем недорого проверить всю необходимую документацию и заключить выгодную сделку!

Дополнительная информация

Сегмент покупки первичного жилья вырвался вперед в сравнении со «вторичкой». В связи с расширением рынка, появлением домов не только на окраинах города и новых районах, но и в престижных местах, приобретение жилья в новостройке – это наиболее часто встречающаяся сделка с недвижимостью.

Существует несколько вариантов подготовки сделки по выбранному жилью. Можно:

• самостоятельно заключить договор с застройщиком или его официальным представителем,
• провести сделку через посредничество риэлторского агентства или при помощи наемного юриста, который проверит бумаги.

Количество и перечень документов, которые потребуется собрать и проверить зависит от способа приобретения и оплаты жилья. можно в рассрочку, по ипотеке, через кооператив, с помощью долевого участия, за наличные.

При приобретении за наличные покупателю потребуется предоставить паспорт, квитанцию об оплате квартиры и госпошлины на регистрацию, а также, заверенное нотариусом согласие на покупку супруга и свидетельство о браке.

При долевом участии пакет документов аналогичен, только квитанция при заключении договора будет не на полную сумму при наличном расчете, ведь полная оплата поступает при передаче недвижимости покупателю.

Для приобретения жилья через кооператив потребуется в него вступить. Как правило, ЖСК создают сами застройщики, они не хотят терять время из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов заранее.При заключении договора потребуется квитанция об оплате пая. Остальные документы из стандартного списка.

Именно из-за различий между договорами надеяться на стандарты нельзя, проверять следует каждый пункт.

Если дом уже построен, застройщик должен иметь документы, подтверждающие подключение к коммуникациям (). Без таких бумаг дом не принимается экспертизой, а следовательно, не сдан в эксплуатацию. Тогда сроки ожидания нового жилья могут растянуться на неизвестное время.

Документы от застройщика

От застройщика вам потребуются следующие документы:

• точное описание приобретаемой недвижимости,
• справка о цене и сроках оплаты, рассрочки,
• гарантийные обязательства продавца (ремонт кранов, перекоса окон, трещин в стенах и т.п.), которые не могут быть менее пяти лет,
• договор с указанием сроков передачи жилья покупателю в собственность.

Следует ознакомиться с правоустанавливающими бумагами застройщика, с разрешением на строительство, инвестиционными контрактами, протоколом распределения квартир, свидетельством на собственность на землю под строительство или договор аренды участка, постановления органов местной администрации, проектной документацией и техническими обоснованиями.

Для того, чтобы убедиться в надежности компании продавца стоит ознакомиться с учредительными документами, ИНН, ОГРН, св-во о внесении в единый реестр и т.д.

Если компания отказывает в предоставлении каких-либо сведений, то это должно насторожить.

Пошаговая инструкция

Начинать процесс приобретения жилья следует с выбора района. После покупатель должен определиться с компанией застройщиком. Не лишним будет на этом этапе посетить уже сданные объекты компании и поинтересоваться у жильцов о существующих недостатках в квартирах.

Следующий этап - выбор подходящего жилья (этаж, метраж, вид из окон, цена) и подготовка документов, например, для ипотеки.

Одобрение кредита банком служит некоторым гарантом сделки, надежности застройщика.

Если достойное жилье подобрано и бумаги собраны, можно обращаться к юристам для . Только после их одобрения можно ставить подпись. Прием осуществляется по акту, с описью, найденных недостатков (в случае приобретения на стадии строительства).

После подписания договора, если жилье передано хозяину, следует получить свидетельство на собственность и . При подписании договора, документы должны сшиваться. Покупателю предоставляется квитанция, где указана сумма оплаты.

Налог

При покупке недвижимости, жилья идет расчет двух видов налогов.

Каждый год начисляются налоги на имущество, по прогрессивной ставке, зависящей от кадастровой стоимости квартиры.

Также лицам которые приобрели жилье в новостройке положен , если они являются плательщиками подоходного налога. Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Ставка к возврату – 13%, что максимально составляет 260 тысяч рублей.

Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс. рублей, т.е. с суммы 3 млн. руб.

Данный порядок расчета выгоден жителям небольших городов, где недвижимость стоит дешевле. Возврат оформляется только на следующий год, правда справку по форме 2-НДФЛ можно взять с учетом уже прошедших 3-х лет.

Подать документы можно в любое время, срок давности по данному вопросу не обозначен.

Оформить вычет можно через бухгалтерию работодателя или в налоговых органах по месту жительства.

Список документов для оформления налогового вычета:

• Личное заявление,
• копия паспорта,
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
• декларация,
• договор покупки жилья,
• документы об его оплате,
• акт приемки жилья,
• свидетельство собственности.

Если квартира берется в ипотеку, дополнительно понадобятся кредитный договор, справка о процентах (за каждый год отдельно) и квитанции об оплате кредита за тот же период.

При совместной покупке в ипотеку супругами или при оформлении жилья на ребенка, следует приложить свидетельство о браке или о рождении ребенка соответственно. Также нужна справка о распределении долей.

Риски покупки квартиры в новостройке

Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.

Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.

Любые авансовые платежи, даже в обмен на скидки не должны проходить до заключения официального договора.

Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.

При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.

Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.

Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.

Самый главный риск поджидает покупателя при подписании договора. Каждый его пункт может скрывать ловушку.

Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет. Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты.

Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.

Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать.

Следует учесть, что при прямом обращении к застройщику, особенно при оплате наличными можно получить значительную скидку.