Главная / Франшиза услуг

Экономия не в убыток. Бизнес-класс - теперь для масс? Тенденции, новации, эксперименты

Самый большой риск для потенциального покупателя квартиры в новостройке - это отсутствие уверенности в том, что дом действительно будет построен. Недвижимость на стадии строительства - это всегда кот в мешке. Несмотря на строгость 214-ФЗ, на серьезную репутацию застройщиков, на количество построенных проектов в их портфеле - все равно есть шанс попасть в долгострой.

Чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков, защитить права таких покупателей, власти разрабатывают новые поправки в существующее законодательство, вводят страхование застройщиков и банковское поручительство. И вот на днях президент России Владимир Путин подписал федеральный закон, регулирующий деятельность компенсационного фонда долевого строительства.

Что такое государственный компенсационный фонд защиты дольщиков, какие плюсы получат от его деятельности простые граждане, и не вырастут ли опять цены на новостройки, ведь работа этой организации подразумевает не только денежные отчисления застройщиков (1,2%), но и наличие на счету девелопера 10% от сметной стоимости строительства. Об этом интернет-портал «НовостройСити» узнал у профессиональных игроков рынка и девелоперов, на которых ляжет новая обязанность.

Павел Черкасов, вице-президент ГК «Инград» :

Увеличение размеров отчислений на 0,2% по сравнению с ранее действовавшими страховыми взносами не скажется на себестоимости строительства и итоговой цене жилья. Изменения в законодательстве затронут в большей мере небольшие компании, так как в силу вступают новые требования к уставному капиталу - девелоперу необходимо иметь не менее 10% от проектной стоимости строительства на счете в банке. Также будут регламентированы и административные расходы, как, например, оплата труда, рекламные бюджеты и многое другое.

При этом у дольщиков появляется больше гарантий, и снижается риск возникновения долгостроев, так как новый закон ограничивает доступ «случайным» игрокам на рынок, делая его максимально белым и прозрачным.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа» , Председатель правления НКО «ПОВС застройщиков»:

Принятие нового закона повлечет за собой серьезные изменения для строительной отрасли в целом. При этом причиной станет не формирование компенсационного фонда, который лишь незначительно повлияет на расходы застройщиков, но остальные поправки, предусматривающие более жесткие требования и увеличивающие не только финансовую, но и административную нагрузку. Так, наибольшие сложности для компаний представляет обязательное наличие на счету 10% от сметной стоимости строительства, невозможность фондировать покупку земельных участков за счет средств от продажи ДДУ, усложнение процедуры финансирования, а также ряд других условий.

И помимо того, что эти факторы сами по себе сильно удорожат себестоимость строительства, они также приведут к тому, что до 50% компаний не смогут или не захотят адаптироваться к новым обстоятельствам и совсем уйдут с рынка. В итоге снизится общий объем строительства и ввода жилья, что еще больше повлияет на рост цен, причем в краткосрочной перспективе.

Однако отдельно отмечу, что с образованием фонда ранее существующие механизмы продолжат работать. Все договоры страхования, заключенные до даты регистрации компенсационного фонда, будут действовать до конца их срока. И в тех новостройках, которые уже застрахованы НКО «ПОВС застройщиков» или уполномоченными страховыми компаниями, цены останутся на прежнем уровне.

Формирование компенсационного фонда, конечно, оградит рынок от некомпетентных застройщиков и продолжит обеспечивать защиту дольщиков. При этом я считаю, что НКО «ПОВС застройщиков» и остальные добросовестные страховые компании также справлялись с этой задачей в полном объеме. Теперь все обязанности по защите участников долевого строительства, в том числе и достройка проблемных объектов, лягут на плечи новой организации. И оценить его работу мы сможем ориентировочно через три года, когда кончится срок большинства страховых договоров, заключенных в рамках прежнего закона. Возможно, компенсационный фонд окажется промежуточным вариантом, который в дальнейшем будет дорабатываться, но также не исключаю, что этот механизм будет работать отлично. Главный вопрос здесь заключается в том, сможет ли адаптироваться к новым условиям строительный комплекс.

Илона Карягина, коммерческий директор RDI :

Изменение цен на квартиры вряд ли будет заметно, так как объем денежных средств, который по новому закону будет всего на 0,2% больше, чем объем средств, необходимых для страхования гражданской ответственности застройщиков (1%).

Но новым законом вводятся достаточно трудновыполнимые для отдельных компаний условия - поддержание объема собственных средств на уровне 10% от планируемой стоимости проекта, обеспечение минимального остатка денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости, ограничение административных расходов 10% стоимости строительства. Эти новшества могут затруднить работу небольших застройщиков и девелоперов, находящихся в сложном финансовом положении. Есть вероятность, что данный законопроект укрепит тренд на общее оздоровление рынка и укрупнение строительных компаний за счет вымывания ненадежных, неспособных работать в новых экономических условиях компаний.

Плюсы для дольщиков - более высокий уровень защиты инвестиций, гарантии завершения строительства или компенсации средств в случае банкротства застройщика. Однако фонд будет гарантировать соблюдение прав граждан-участников долевого строительства, вложивших средства только в те проекты, реализация которых началась после начала работы фонда.

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:

Все изменения направлены на то, чтобы сделать более прозрачной деятельность игроков отрасли, повысить надежность и снизить риски дольщиков.

Первый шаг на этом пути - убрать с рынка случайных и слабых игроков, с деятельностью которых связаны основные риски, которые государство намерено исключить. Зачастую мы стакиваемся с тем, что юридическое лицо застройщика абсолютно далеко от стройки с точки зрения профессиональной ориентации и проект является первым в данной сфере. Уход с рынка таких игроков должен положительно сказаться на отрасли: уменьшение числа обманутых дольщиков и долгостроев, как следствие больше клиентов пойдет к более надежным игрокам, уменьшение количества некачественных и непродуманных проектов с точки зрения градостроительства, снижение бремени расходов для страховых компаний и отраслевых СРО по страховым, дефолтным случаям таких застройщиков.

Те игроки, которые планируют остаться и приспособиться к новым условиям, в любом случае получат время для корректировки своей деятельности и оценки перспективности и своей ниши в отрасли, которую они займут, если переход на новые рельсы всё же осуществится.

Так как компенсационный фонд приходит на смену страхования застройщиков, то существенных изменений по цене прогнозировать не стоит, ведь данные расходы уже были заложены в конечный бюджет предложения ранее при введении страхования застройщиков. Кроме того, на рынке покупателя крайне проблематично переложить дополнительные затраты на клиента без снижения объема продаж, на это в настоящий момент застройщики не пойдут. Переход от страховых компаний к компенсационному фонду свидетельствует об усилении контроля со стороны государства над отраслью.

Тем не менее, существует риск, связанный с периодом накопления в компенсационном фонде необходимого капитала, в случае возникновения в это время страховых случаев.

Если с каждого заключенного ДДУ компании будут отчислять по 1,2%, то из оборота строительной сферы только в Москве будет уходить не менее 2,5 млрд рублей в год, то есть эти деньги будут замораживаться, и застройщики не смогут их вкладывать в новые проекты, инфраструктуру, развитие региона.

Напомним, закон о компенсационном фонде защиты граждан - участников долевого строительства разработало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение поручения Президента России. Закон утверждает полномочия и функции фонда, его органов управления; устанавливает обязательность уплаты застройщиками взносов в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также возможность оказания содействия в завершении строительства домов в случае банкротства застройщика.

Возведение высотных домов в Новой Москве набирает все большие обороты. Как это отразилось на загородной жизни? Стоит ли покупать коттедж на «новомосковских» землях? Большинство опрошенных экспертов настроены оптимистично. Однако подводные камни все-таки есть.

Цена вопроса

Продажа домов и коттеджей в Новой Москве идет полным ходом. По словам руководителя Департамента развития новых территорий города Москвы Владимира Жидкина, за 5 лет в ТиНАО введено 2,4 млн кв. м малоэтажного и индивидуального жилья. Если индивидуальное жилье выделить отдельно, то его доля составляет 1,7 млн кв. м за 5 лет.

Как и в остальных случаях, цены на «новомосковские» участки зависят от сегмента, в котором совершается покупка. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов рассказал, что если рассматривать предложения ближе к границам старой Москвы, то в садовом товариществе можно найти участки до 3 млн рублей. Но нужно учитывать, что из коммуникаций будет только электричество.

Цены на дачные участки начинаются от 1,5-2 млн рублей. Например, участок размером 6 соток в СНТ «Дубки» (район пос. Газопровод) был продан за 1,7 млн рублей. Участок в поселении Воскресенское площадью 5 соток купили за 2,7 млн рублей.

В сформированных коттеджных поселках можно найти предложения земельных участков площадью 8-10 соток за 5-6 млн рублей. За 10 млн рублей можно приобрести уже готовый дом в обжитом коттеджном поселке. В эту категорию можно отнести и коттеджи в Новой Москве с отделкой.

Однако не надо забывать, что в зоне Новой Москвы расположен аэропорт Внуково. Из-за расположения в шумовой зоне аэропорта земельные участки вблизи стоят дешевле. А эта зона захватывает довольно большую территорию, в том числе и на калужском направлении. «Например, в СНТ «Лапшинка», расположенном в зоне аэропорта, дом 300 кв. м с участком 14 соток предлагается за 14,5 млн рублей. Все коммуникации действующие» — рассказывает эксперт.

Опираясь на опыт, руководитель департамента реализации Optiland Алексей Однорал утверждает, что сегодня в Новой Москве не существует переплаты на землю (эксперт ориентируется на проекты «Кембридж», который находится в Подмосковье на Новорижском шоссе, и «Марсель», расположенный в Новой Москве). Покупателей, в том числе желающих купить загородный дом в Новой Москве, по-прежнему интересует готовность проекта, наличие инфраструктуры, коммуникаций, качество строительства и т.д. А вот московская прописка хотя и является важным преимуществом для большинства покупателей, но не основным критерием для покупки коттеджа.

Насколько реально на данный момент купить коттедж в Новой Москве недорого? По словам коммерческого директора компании RDI Илоны Карягиной, за последние пять лет средняя стоимость предложения увеличилась с 12 млн до 15 млн руб. Основной спрос на рынке приходится на небольшие дома до 180 кв.м с участками 8-12 соток. Всего в Новой Москве в продаже находится порядка 60 проектов коттеджного строительства. Лучшие продажи сейчас наблюдаются в поселках, где представлены полностью готовые дома или дома на высокой стадии готовности. Так же драйвером продаж выступают хорошая транспортная доступность и подключенные коммуникации.

Если же говорить про таунхаусы, то директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family ЕкатеринаКоган рассказала, что на «новомосковских» землях реализуется около 20 поселков, большинство из которых находятся на завершающей стадии. Причем стоимость земли под них преимущественно измеряется не локацией в Новой Москве или других районах, а максимальной прибылью, которую с нее можно получить. Земля в данном случае оценивается от 10 до 12% от максимально возможной прибыли на данный участок. Учитывая все современные реалии девелоперского рынка, случаи, когда девелопер платит за землю, единичны, ведь он чаще всего не является ее собственником. Как правило, девелопер осуществляет общее управление проектом, разрабатывая концепцию будущего жилого комплекса, организуя продажи и строительные работы, а зачастую даже и управление уже сданным в эксплуатацию объектом. При этом его вознаграждение формируется из той прибыли, которую девелопер получает при продаже лотов в строящемся жилом комплексе. Землевладелец также несет риски вместе с девелопером.

И все же Владимир Яхонтов считает, что на загородном рынке Новой Москвы сейчас наибольшим спросом пользуются объекты бюджетного класса (эконом- и комфорт-) стоимостью до 12 млн рублей. В частности, за эти деньги можно приобрести небольшой коттедж (150-180 кв. м), таунхаус или дуплекс и еще останутся средства на ремонт. К примеру, в поселке «Остров Эрин» (26 км по Калужскому шоссе) готовый таунхаус с подведенными коммуникациями площадью 115 кв. м и участком 2 сотки стоит от 6,5 млн рублей, а отдельный коттедж аналогичной площади с участком от 4 соток предлагается за 7,5-9 млн рублей.

Более того, в самом сегменте эконом- и комфорт-классов в последние два года все больший вес для решения о покупке приобретает бюджет сделки. «Вероятнее всего площадь дома/дома с участком, которая пользуется наибольшим спросом, продолжит снижаться. В условиях сокращающихся доходов населения небольшая площадь домовладения позволяет сделать бюджет покупки ниже и в то же время обеспечить потребность в жилье» — прогнозирует Илона Карягина.

Высотки по соседству — за и против

Ситуация зависит и от уровня новой постройки по соседству и от того, какую инфраструктуру она «потянет» за собой. По мнению руководителя отдела продаж Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Вадима Рябинина, в некоторых случаях коттеджные поселки эконом-класса даже выигрывают (туда люди изначально переезжали не ради жизни на природе, а с целью увеличить площадь за счет переезда из московской квартиры). Для проектов эконом-класса нельзя однозначно сказать, является ли развитие близлежащих территорий плюсом или минусом. Уж очень много насущных проблем жителей решается в связи с появлением социальных объектов, торговых точек или спортивных комплексов, которые возводятся в рамках новых жилых комплексов (и в первую очередь, многоэтажных). В любом случае, для престижных поселков, находящихся на территории Новой Москвы, представитель PENNY LANE REALTY угрозы не видит, поскольку поселки высокого уровня находятся в отдалении от мест массового строительства.

Владимир Яхонтов не согласен с такой оценкой ситуации и высказывает пессимистичные оценки: «На самом деле, жизнь людей, проживающих сейчас в индивидуальных домах, можно сравнить с «пороховой бочкой». Как правило, обязательно расположены какие-то неосвоенные поля вокруг, которые в любой момент могут начать застраиваться. Причем, не коттеджами или малоэтажными домами, а высотным многоквартирным жильем, поскольку девелоперам строить малоэтажку невыгодно, и они пытаются выжать из земельного участка максимальное количество квадратных метров». Специалист уверяет, что в сегментах бизнес- и элитного классов спрос крайне низкий. По его словам, уже сейчас многие элитные поселки соседствуют с многоэтажными домами эконом-класса. Близость «высоток» не только существенно снижает стоимость домов в дорогих коттеджных поселках, но и нарушает сложившуюся социальную среду.

Впрочем, Вадим Рябинин добавляет, что теоретически (и это касается не только Новой Москвы) риск для загородных форматов на фоне строительства высоток действительно существует и недооценивать его нельзя. Ликвидность таких поселков существенно снижается, реализовать их становится сложнее, и единственный механизм в этом случае — снижение цены.

Вместе с тем, жители коттеджей все-таки могут частично застраховаться от неприятностей с высотным строительством: «Мы рекомендуем и жильцам, и девелоперам на территории поселков высаживать многолетние деревья, которые в будущем создадут живую изгородь, тем самым скрыв ваш объект от лишних глаз и улучшив экологию» — советует Алексей Однорал.

Еще один рецепт дает Екатерина Коган: покупать загородные дома в Новой Москве следует в уже сложившемся малоэтажном районе, где нет свободных участков по соседству.

При этом правительство Москвы стремится сделать территорию Новой Москвы комплексной и комфортной для проживания — уверен представитель Optiland. Поэтому строительство новой недвижимости происходит более аккуратно, чем прежде: «Новые высотные жилые комплексы строятся вблизи кольцевой автодороги, а на удалении 15-35 км от МКАДа превалируют малоэтажные жилые комплексы и коттеджные поселки».

Владимир Яхонтов, напротив, убежден, что девелоперская активность в загородном сегменте сохраняется на низком уровне уже несколько лет. За 2015-2017гг. на рынок вышли единичные проекты. Нового предложения в высокобюджетном сегменте последние несколько лет на этих направлениях не выходило. Общее предложение вторичных загородных объектов в границах Новой Москвы представлено порядка 650-700 объектами, большинство из которых продаются как участки, поскольку если строения и есть, то они чаще всего ветхие. Если говорить про дачный формат (подразумевая классическую дачу с земельным участком 6-10 соток и домом площадью 60-100 кв. м), то подобных предложений реально немного — рассказал представитель МИЭЛЬ.

В отличие от своего коллеги, Алексей Однорал в быстром застраивании новомосковских земель видит скорее причину роста спроса, чем причину его торможения: «В течение всех пяти лет наблюдается увеличение спроса на загородную недвижимость в ТиНАО, даже в момент кризиса, когда рынок Подмосковья находился в полной стагнации. В первую очередь, это связано с тем, что данное направление развивается быстрыми темпами, и сегодняшние покупатели это замечают. Строятся новые автомагистрали, метро, инфраструктура, при этом дополнительными преимуществами являются более низкие цены на услуги ЖКХ, сниженная стоимость товаров в продовольственных магазинах, тишина и более высокий уровень экологии».

Эксперт из PENNY LANE REALTY солидарен: покупателей привлекает транспортная доступность до центра и развитая инфраструктура в самой Новой Москве. «На фоне общего снижения количества продаж на загородном рынке, можно сказать, что сохраняется стабильная динамика по реализованному спросу»,- констатирует Вадим Рябинин.

Законодательное регулирование

Столкновение интересов жильцов коттеджей и квартир в значительной степени обусловлено отсутствием законодательного регулирования. В отличие от России (и Москвы в частности), в Европе исключена возможность строительства высотных кварталов на территории исконно коттеджной застройки. На Западе существует понятие «видовые характеристики», которое закреплено законодательно — объясняет Владимир Яхонтов. Девелоперы не имеют право строить что-либо, если это «перекрывает» вид, не получив согласия всех жителей данного района. И жители реально управляют вопросом строительства, самостоятельно принимая решение о том, нужен ли им здесь жилой комплекс. Они могут принять положительное решение о строительстве ЖК, исходя из того, что он им даст — это могут быть дополнительные магазины, развлекательные учреждения, спортивная инфраструктура и прочие нужные объекты.

Как пояснил Владимир Жидкин, схемы территориального планирования и генплан Москвы в части ТиНАО предусматривают, что в «новой» Москве в первом поясе урбанизации (начиная от МКАДа и вглубь территории на 10-12 километров) многоэтажное строительство разрешается. Здесь есть дома и по 12 и по 17 этажей. И чем дальше от МКАДа, тем по идее этажность должна быть ниже. Однако запретительных документов, которые бы ее ограничивали как таковых нет. Просто каждый проект проходит «сито» Градостроительно-земельной комиссии, Москомархитектуры, Москомэкспертизы. Чиновник уверяет, что, когда новые территории стали Москвой, все проекты, на которые были выданы разрешения на строительство, были пересмотрены, и во многих из них этажность была снижена.

Впрочем, в МИЭЛЬ не склонны верить заявлениям властей. По словам Владимира Яхонтова, Новая Москва застраивается по принципу КОТ (комплексное освоение территорий). А комплексная застройка — это полностью проект девелопера, его идея, его собственная система. Конечно, Комитет по архитектуре консультирует застройщика и предписывает, например, поставить на въезде в комплекс — одни дома, на внутренней территории — другие. Но власти не настаивают на снижении этажности проекта и не предоставляют застройщикам малоэтажного жилья какие-то особые, более подходящие для них условия работы. И, если раньше в создании малоэтажной застройки был один существенный плюс — она позволяла не проходить государственную экспертизу, что ускоряло процесс сдачи домов, — то сейчас длительная госкомиссия отменена для всех жилых проектов. Результат печален: сегодня в зоне до 11 км от МКАДа по новомосковскому направлению продаются всего два малоэтажных ЖК. Все остальное — это крупные проекты застройки, которые способны существенно увеличить нагрузку на развивающуюся транспортную инфраструктуру.

Девелоперы прибавляют этажи

Большая нагрузка по строительству социальной инфраструктуры, которая накладывается на девелопера городом, ведет к значительному удорожанию проекта — рассказывает Владимир Яхонтов. И, естественно, почти все застройщики стараются возвести дома как можно более высокой этажности, потому что затраты на создание соцобъектов практически идентичны вне зависимости от этажности возводимой жилой недвижимости. Если в высотном комплексе эти затраты не столь существенны в расчете на единицу площади, то в малоэтажках ценовая надбавка существенна и сразу бросается в глаза. А в условиях кризиса на рынке, низкой покупательской способности и скачков валют, мало кто из девелоперов пойдет на риск создания дорогостоящего продукта на новомосковских землях. Поэтому девелоперов, которые приходят к властям, высказывая желание строить малоэтажное жилье, на рынке сейчас нет.

Как возвратить девелоперам интерес к малоэтажному строительству? — задается вопросом Владимир Яхонтов. — Сейчас власти явно не озабочены данной проблемой и не смотрят в ближайшее будущее, когда жителям станет некомфортно в своих больших новых домах. Застройщики активно лоббируют максимальную этажность проектов, а ограничивается она, по факту, только их аппетитами. Но, если сейчас не ограничить этажность застройки в Новой Москве хотя бы 12-ю этажами, то в будущем мы рискуем получить перенаселенную городскую зону с недостаточной транспортной доступностью, интерес к которой быстро угаснет, а вложенные в ее развитие средства будет невозможно вернуть.

Таким образом, на развитие сегмента малоэтажного жилья, более интересного и качественного, можно будет рассчитывать только тогда, когда благосостояние россиян будет расти, и жителей начнет интересовать не только близость транспортного узла, а еще и архитектурная составляющая, экологические параметры, концепция проекта и обустройства территории — а эти параметры и являются основными преимуществами малоэтажной застройки.

Вблизи цивилизации

Чтобы не столкнуться с высотным строительством по соседству, представитель Optiland рекомендует обращать внимание на план развития новых территорий и рассматривать проекты, которые находятся в удалении 25-30 км от МКАДа. При соблюдении этих условий можно однозначно рекомендовать покупку коттеджа в Новой Москве, ведь это направление очень перспективно и в транспортном и инфраструктурном отношении — считает Алексей Однорал. Здесь можно выбрать настоящий загородный дом, в окружении лесного массива, в организованном коттеджном поселке и почувствовать весь вкус загородной жизни, не отказываясь от услуг мегаполиса. «Мы уверены, что положительная тенденция на спрос к загородной недвижимости Новой Москвы будет продолжаться, а после завершения строительства большей части инфраструктурных объектов в ТиНАО можно ждать увеличения цен от застройщиков» — прогнозирует эксперт.

Коллегу поддерживает представитель PENNY LANE REALTY. По его словам, территория Новой Москвы в целом во многих смыслах перспективна и может быть весьма удобным местом дислокации для людей, которые хотели бы жить в своем доме вблизи цивилизации.

По словам Илоны Карягиной, есть все основания думать, что несмотря на высокую стоимость, по сравнению с другими районами Подмосковья, загородные проекты в Новой Москве будут пользоваться спросом. Однако не стоит забывать, что пока в Новой Москве еще есть районы с низкой плотностью социальной инфраструктуры и недостаточно развитой транспортной сетью. В то же время, время, в других обжитых городах Подмосковья (например, в Видном или в Одинцово) при более низких ценах на дома, покупатель может получить все блага цивилизации.

Представитель RDI констатирует: рынок загородной недвижимости в настоящий момент — все еще рынок покупателя. Поэтому весь спрос сейчас сосредоточен в максимально качественных с точки зрения расположения, архитектуры, благоустройства, наполнения инфраструктурой проектах, которые предлагаются по доступной цене.

В KASKAD Family так же ожидают увеличения ликвидности данного направления вследствие улучшения инфраструктуры и появления новых рабочих мест. «Предполагаем, что будет улучшена и транспортная доступность, однако сложно делать прогнозы на пятилетку учитывая все программы реновации, которые сейчас есть, и новые ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) Новой Москвы, которые запрещает строительство на большинстве свободных ликвидных участков» — отмечает Екатерина Коган.

Новая Москва обладает рядом преимуществ, таких как столичная прописка, развивающаяся транспортная доступность, социально-бытовая инфраструктура и т.д. Таким образом, это отличная локация для загородной жизни. Тем не менее, при покупке недвижимости нужно исходить из собственных потребностей и образа жизни. Выбирая жилье следует ориентироваться на огромное количество параметров: адрес работы, график, критичность наличия в пешей доступности детского сада или больницы и т.д. Универсального рецепта нет — отметили в KASKAD Family.

Бесплатный сыр бывает лишь в мышеловке, а скупой платит дважды - это известно каждому, причем некоторые ощутили поговорки на собственном опыте. Но необходимо также помнить, что хочешь строить новый дом, каждый рубль экономь. Сама жизнь вынуждает экономить, так как мало кто может позволить себе разгуляться, покупая квартиру в новостройке. Как и на чем можно сэкономить, покупая квартиру в строящемся доме?

На первый взгляд, цена объявлена и путей сберечь хоть малую толику своих средств нет, однако пути для рационализации трат или получения хоть какого-то материального бонуса все же присутствуют. Не стоит экономить на всем и верить в сомнительные предложения, но способы уменьшить цену желанной квартиры знать следует. Но эти способы подходят не всем и работают не со всеми застройщиками...

Черный ящик

Первый и самый известный способ - покупка квартиры на стадии котлована. Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой», отмечает, что такая покупка самая выгодная, и при этом советует: «Прежде чем совершить такой шаг, необходимо самым тщательным образом проверить финансовое состояние дел застройщика и убедиться в его надежности. Пару лет назад разница между покупкой на котловане и в конце строительства была довольно впечатляющей и могла достигать и двукратного размера, сейчас эта цифра скромнее, но все равно остается привлекательной».

На котловане покупаются лишь обещания, а не построенная квартира. Дисконт объясняется риском, поэтому данный способ экономии приветствуется отважными дольщиками. Хотя есть способ и при такой покупке немного уменьшить свои риски. Это, как советует коммерческий директор RDI Илона Карягина, покупать на начальной стадии строительства квартиры не в первой очереди, а во второй или третьей. При такой покупке можно увидеть собственными глазами, где, как и среди чего придется жить в будущем.

Сезон скидок

В хорошие времена рынок скидок не делает, но сейчас времена нехорошие, поэтому скидки есть, их можно ждать, искать и выторговывать. Эксперты «Метриум Групп» рассказывают, что в прошлом году размер дисконта мог доходить до 20 %, особенно по праздничным акциям. Но на рынке недвижимости голову от скидок терять не следует. Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, предупреждает, что при виде головокружительной скидки лучше насторожиться, потому что есть вероятность того, что именно таким образом застройщик пытается замаскировать свою финансовую несостоятельность.

Поэтому надо изучать девелоперов, смотреть их предыдущие проекты, читать форумы про них, а также мониторить рынок и подписываться на рассылку новостей крупных девелоперских компаний. Это позволит оперативно узнавать о поступлении в продажу новых корпусов по минимальной цене и про объявленные акции и льготные программы.

Скидки, как отмечает Валерий Ручий, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet, можно получить в период затишья. Причем в это время застройщики готовы к максимальным дисконтам. Как правило, это январь и февраль. В премиальных объектах спад бывает еще летом. Елена Егорова, генеральный директор компании «Kalinka-Недвижимость», обращает внимание, что выгоду можно получить от девелопера и косвенно, так как стимулирующие акции бывают в виде подарков: машино-мест, кладовых, дизайн-проектов, бесплатной рассрочки, ремонта от застройщика. Руководитель маркетинга ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Лола отмечает, что мониторить скидки надо не только у застройщика, если покупка планируется с привлечением кредита, так как промоакции есть у любого крупного банка. Наиболее выгодные обычно предлагаются в конце весны и начале лета, когда начинается сезон отпусков и активность заемщиков снижается.

Шкурный интерес

Сэкономить можно и при оплате. Во-первых, рассчитывая все на те же скидки. Обычно девелопер предоставляет небольшой дисконт покупателям со 100 % оплатой. В последнее время некоторые застройщики к таким покупателям приравнивают и ипотечников. Валерий Ручий добавляет, что максимальные скидки дают при покупке нескольких лотов или квартиры и машино-места одновременно.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, обращает внимание на то, что можно оплатить покупку квартиры картами некоторых крупных банков и получить кешбэк (до 1 %).

Маленькие, но по три

Сэкономить можно и при покупке неходового товара. Это необязательно должен быть плохой проект на окраине Новой Москвы, непопулярный товар есть в любом комплексе. К нему обычно относят квартиры на первом или втором этажах или без прекрасных видов, если дом может похвастаться видовыми характеристиками. Как неликвид скидываются обычно и последние, нераспроданные квартиры в проекте.

Государственный бонус

Покупка квартиры - дело личное. Рассчитывать в этом на государство необоснованно. Но иногда такая помощь бывает. Речь идет о материнском капитале. В настоящий момент покупка жилья с участием материнского капитала - механизм, отработанный и понятный рынку. Чаще всего этими деньгами гасится часть ипотечного кредита, но есть и другие варианты участия. Материнский капитал будет выплачиваться до 2018 года, а вот сертификатом на эти деньги можно воспользоваться и позже, так как закон гарантирует, что его действие бессрочно.

Вернуть уплаченное

Получить уплаченные за квартиру деньги обратно и при этом остаться собственником - фантастика. Однако можно получить возврат части денег в виде налогового вычета. Илона Карягина разъясняет: «По закону можно вернуть себе часть денег в размере уплаченного подоходного налога, то есть если покупатель официально работает, платит подоходный налог и приобрел квартиру или дом, то он может вернуть себе уплаченный подоходный налог в размере до 13 % от стоимости купленного объекта». Но вычет рассчитывается от суммы, не превышающей 2 млн рублей вне зависимости от того, насколько дороже недвижимость была приобретена. Таким образом, максимальный возврат возможен лишь в размере 260 тысяч рублей.

Альтернативный вариант

Сэкономить можно и нестандартно, для этого надо творчески подойти к процессу выбора. Алексей Попов обращает внимание, что покупка обойдется дешевле, если переключить внимание с квартиры на апартаменты. Экономия, правда, будет в момент оплаты, а не в дальнейшем обслуживании, но дисконт может составить до 10 % от стоимости объекта.

Экономии способствует и тщательный анализ рынка и цен у всех продавцов выбранного ЖК. Эксперт отмечает, что цены у застройщика и агентов по реализации могут отличаться на одни и те же лоты до 2–4%. Кроме того, выбранную новостройку можно купить и на вторичном рынке. Алексей Попов рассказывает: «Многие из тех, кто спасал свои деньги от колебаний курсов 2014 года, получили свои квартиры, но жить там не будут. Сдавать квартиры в аренду на стагнирующем рынке при ужесточении контроля за серым арендным рынком стало не так выгодно, поэтому многие вывели свои квартиры в реализацию. А на вторичном рынке можно активнее торговаться и сбросить до 25 % от цены».

Ремонтный вопрос

Экономически выгодно покупать квартиру с ремонтом от застройщика, так как при этом и сам ремонт обойдется дешевле, и въехать можно будет быстрее, что особенно важно для тех, кто ждет и снимает жилплощадь.

Александр Красавин, первый заместитель председателя правления компании «Баркли», рассказывает: «Отделка от застройщика обходится дешевле, чем самостоятельная работа. Чистовая отделка экономит время и деньги. Девелоперы имеют возможность закупать оптом как строительные материалы, так и сами работы по ремонту. Например, в ЖК „Баркли Медовая долина“ чистая экономия на отделке для покупателя составит порядка 40 %. Мы закладываем стоимость этих работ в среднем 12 тысяч рублей на 1 м2. Если заниматься покупкой материалов и работой самостоятельно, то это обойдется примерно в 18 тысяч рублей на 1 м2».

Комиссионный вопрос

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева обращает внимание, что комиссии за услуги могут включаться в цену изначально, а могут взиматься дополнительно. В этом аспекте также можно экономить в рамках различных акций и спецпредложений. Бывает, что застройщик вообще не берет комиссию за оформление и регистрацию ДДУ. Обычно такую экономию можно получить у крупных компаний, но не всегда, чаще все же с покупателя берется комиссия в размере 1 % от стоимости ДДУ, но не больше 100–150 тысяч рублей.

Вам и не снилось

Казалось бы, все возможные законные варианты экономии уже были рассмотрены. Но есть и нестандартные предложения.

Сергей Ильясаев делится небольшой хитростью, которая не всегда срабатывает, но у некоторых везунчиков приносила результат. Совет касается ипотечников и заключается он в следующем: «При оформлении ипотеки банк обязывает заемщика ежегодно оформлять полис страхования жизни и здоровья. Его стоимость составляет 4000–10 000 рублей. Иногда крупные банки, у которых много заемщиков, не успевают отслеживать окончание действия полисов и не могут оперативно информировать об этом своих клиентов. Если придерживаться тактики молчуна, на страховке можно сэкономить. При этом все платежи по кредиту должны вноситься на счет своевременно». Алексей Попов смотрит на проблему еще шире и предлагает устроится на работу к застройщику и купить квартиру по цене для своих, то есть со скидкой до 15 %.

Завлечь и удержать

Первые зимние месяцы года традиционно считаются периодом затишья на рынке строящегося жилья, конкуренция в этот период обостряется не на шутку, и в стремлении завоевать лояльность покупателя строители выдумывают все новые акции, бонусы и подарки.

Одни девелоперы идут на различные акции, предлагая покупателям скидки при стопроцентной оплате, при покупке квартиры клиентом из другого региона, при покупке второй, третьей квартиры у одного застройщика, парковочное место в подарок при одноразовой оплате или несколько квадратных метров в подарок. Другие идут по пути расширения услуг, например, продают квартиры с полной комплектацией и меблировкой. "Такой подход повышает лояльность покупателей, поскольку у них есть возможность заехать в дом, в котором комфорт не будет нарушать строительный шум на протяжении нескольких лет, пока идет заселение",- считает Михаил Турецкий, генеральный директор компании ProExpert

Ирина Зеренкова, директор по маркетингу EKE Group, согласна с тем, что клиента привлекают и удерживают прежде всего акции - сезонные, праздничные. "Эффективными маркетинговыми ходами при продаже квартир можно считать скидки в 5-10% при стопроцентной оплате, скидки с первоначального взноса, длительные рассрочки на два-три года, скидки на приобретение второй и последующих квартир, скидки для родственников клиента. В декабре и в летние месяцы такие скидки у некоторых девелоперов могут достигать 25%",- говорит она.

Другой инструмент - разнообразные мероприятия и события, которые застройщик устраивает для будущих жильцов. Это может быть мастер-класс, спортивное соревнование или просто welcome coffee, организованный в честь какого-то праздника, добавляет госпожа Зеренкова.

Илона Карягина, коммерческий директор RDI, рассказывает о московском опыте компании: "Мы как девелоперы стараемся создавать не только благоустроенное жилье, но и особую атмосферу и образ жизни на территории наших жилых комплексов. Считаем, что человека определяют среда, его интерес к жизни, культурный уровень. Поэтому мы делаем упор не только на архитектуру и благоустройство территории, но и на социальные взаимоотношения среди жителей, на то, что принято называть добрососедскими отношениями. Именно культурные центры RDI становятся той отправной точкой для формирования добрососедской среды, своего рода сообщества жителей жилых комплексов, которые вместе живут, общаются, дружат, ходят на праздники и помогают друг другу". Госпожа Карягина говорит, что компания формирует особую социальную среду внутри жилых комплексов, и именно эта функция заложена в культурных центрах RDI. По ее словам, каждый такой центр особенный, в каждом работает своя команда специалистов.

"Для жителей мы каждый месяц проводим как массовые народные гуляния на центральных площадках жилых комплексов (встреча Нового года, Масленица, Хэллоуин, День матерей, День детства), так и ежедневные занятия в клубах по интересам. Кроме того, мы приглашаем художников, психологов, искусствоведов, которые читают лекции и проводят мастер-классы, мы ездим на экскурсии. Все это, как правило, бесплатно для жителей. На территории жилых комплексов расположены арт-объекты, оборудованы выставочные экспозиции, которые постоянно меняются. Все это находит большой отклик у наших жителей, они знакомятся друг с другом, общаются, они постоянно с нами на связи. Повышает ли это лояльность? Да! Очень многие покупатели говорят, что пришли к нам по рекомендации своих друзей",- рассказывает Илона Карягина.

Нередко компании стараются поддерживать лояльность покупателя и после продажи квартиры. Многие девелоперы стараются сделать какой-то полезный или просто приятный презент своим новоселам. "Так, например, многие петербургские застройщики совместно с магазинами-партнерами предоставляют встроенную технику или мебель со скидкой, бесплатные (но, увы, до определенного времени) абонементы в фитнес-центр или языковую школу, расположенные в комплексе, а также велосипеды, самокаты или роликовые коньки, если комплекс находится далеко от остановок общественного транспорта или рядом с парком",- перечисляет госпожа Зеренкова.

Впрочем, некоторые специалисты полагают, что завоевывать покупателя можно и без излишних изысков. Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, говорит: "Основной фактор удержания покупателя - это качественный продукт, выгодная цена и высокий уровень клиентского сервиса. Чтобы человек пришел за новой квартирой к тому же застройщику, необходимо выполнять свои обязательства по срокам и качеству строительства. Клиент доволен, когда получает тот продукт, на который рассчитывал, и в установленные сроки".

Михаил Ривлин, заместитель председателя правления компании "Охта Групп", придерживается схожей точки зрения: "Главный и самый очевидный способ повторно получить клиента - строить качественное жилье и обеспечивать надлежащее управление комплексом. И, конечно, давать скидку на повторную покупку. Обычно она небольшая. У нас в совместных проектах с "Мегалитом" скидка при повторной покупке - 2%, однако даже такая, на первый взгляд, несущественная скидка дает хорошие результаты".

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", впрочем, полагает, что девелоперам важна лояльность, но скорее с точки зрения поддержания своей репутации для привлечения новых клиентов. По ее подсчетам, число повторных покупок одним и тем же человеком не столь велико, чаще всего это инвесторы, а их доля сегодня не превышает 10-15%. "Тем не менее репутация застройщика действительно важна для покупателя новостройки. Пожалуй, это один из наиболее важных факторов после бюджета покупки и локации",- уверена она.

По мнению госпожи Доброхотовой, один из способов поддержания лояльности - создание качественного зонтичного бренда, который в дальнейшем говорит сам за себя. Яркие примеры - UP-кварталы (ФСК "Лидер"), города для жизни (Urban Group), мини-полисы ("Сити 21 век"), кварталы life (ГК "Пионер").

Тем не менее она полагает, что скидка все-таки остается одним из главных инструментов. "Еще один способ - система скидок для постоянных клиентов. Чаще всего это акции, подразумевающие дополнительную скидку при покупке сразу нескольких квартир или увеличение скидки на покупку каждой последующей квартиры для одного и того же покупателя. А также дополнительные скидки при покупке квартиры сразу с машино-местом. Кроме того, нередки акции в стиле "Приведи друга - получи скидку"",- говорит госпожа Доброхотова.

Роман Масленников

Одни девелоперы идут на различные акции, предлагая покупателям скидки при стопроцентной оплате, при покупке квартиры клиентом из другого региона, при покупке второй, третьей квартиры у одного застройщика, парковочное место в подарок при одноразовой оплате или несколько квадратных метров в подарок. Другие идут по пути расширения услуг, например, продают квартиры с полной комплектацией и меблировкой. "Такой подход повышает лояльность покупателей, поскольку у них есть возможность заехать в дом, в котором комфорт не будет нарушать строительный шум на протяжении нескольких лет, пока идет заселение",— считает Михаил Турецкий, генеральный директор компании ProExpert

Ирина Зеренкова, директор по маркетингу EKE Group, согласна с тем, что клиента привлекают и удерживают прежде всего акции — сезонные, праздничные. "Эффективными маркетинговыми ходами при продаже квартир можно считать скидки в 5-10% при стопроцентной оплате, скидки с первоначального взноса, длительные рассрочки на два-три года, скидки на приобретение второй и последующих квартир, скидки для родственников клиента. В декабре и в летние месяцы такие скидки у некоторых девелоперов могут достигать 25%",— говорит она.

Другой инструмент — разнообразные мероприятия и события, которые застройщик устраивает для будущих жильцов. Это может быть мастер-класс, спортивное соревнование или просто welcome coffee, организованный в честь какого-то праздника, добавляет госпожа Зеренкова.

"Для жителей мы каждый месяц проводим как массовые народные гуляния на центральных площадках жилых комплексов (встреча Нового года, Масленица, Хэллоуин, День матерей, День детства), так и ежедневные занятия в клубах по интересам. Кроме того, мы приглашаем художников, психологов, искусствоведов, которые читают лекции и проводят мастер-классы, мы ездим на экскурсии. Все это, как правило, бесплатно для жителей. На территории жилых комплексов расположены арт-объекты, оборудованы выставочные экспозиции, которые постоянно меняются. Все это находит большой отклик у наших жителей, они знакомятся друг с другом, общаются, они постоянно с нами на связи. Повышает ли это лояльность? Да! Очень многие покупатели говорят, что пришли к нам по рекомендации своих друзей",— рассказывает Илона Карягина.

Нередко компании стараются поддерживать лояльность покупателя и после продажи квартиры. Многие девелоперы стараются сделать какой-то полезный или просто приятный презент своим новоселам. "Так, например, многие петербургские застройщики совместно с магазинами-партнерами предоставляют встроенную технику или мебель со скидкой, бесплатные (но, увы, до определенного времени) абонементы в фитнес-центр или языковую школу, расположенные в комплексе, а также велосипеды, самокаты или роликовые коньки, если комплекс находится далеко от остановок общественного транспорта или рядом с парком",— перечисляет госпожа Зеренкова.

Впрочем, некоторые специалисты полагают, что завоевывать покупателя можно и без излишних изысков. Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, говорит: "Основной фактор удержания покупателя — это качественный продукт, выгодная цена и высокий уровень клиентского сервиса. Чтобы человек пришел за новой квартирой к тому же застройщику, необходимо выполнять свои обязательства по срокам и качеству строительства. Клиент доволен, когда получает тот продукт, на который рассчитывал, и в установленные сроки".

Михаил Ривлин, заместитель председателя правления компании "Охта Групп", придерживается схожей точки зрения: "Главный и самый очевидный способ повторно получить клиента — строить качественное жилье и обеспечивать надлежащее управление комплексом. И, конечно, давать скидку на повторную покупку. Обычно она небольшая. У нас в совместных проектах с "Мегалитом" скидка при повторной покупке — 2%, однако даже такая, на первый взгляд, несущественная скидка дает хорошие результаты".

По мнению госпожи Доброхотовой, один из способов поддержания лояльности — создание качественного зонтичного бренда, который в дальнейшем говорит сам за себя. Яркие примеры — UP-кварталы (ФСК "Лидер"), города для жизни (Urban Group), мини-полисы ("Сити 21 век"), кварталы life (ГК "Пионер").

Тем не менее она полагает, что скидка все-таки остается одним из главных инструментов. "Еще один способ — система скидок для постоянных клиентов. Чаще всего это акции, подразумевающие дополнительную скидку при покупке сразу нескольких квартир или увеличение скидки на покупку каждой последующей квартиры для одного и того же покупателя. А также дополнительные скидки при покупке квартиры сразу с машино-местом. Кроме того, нередки акции в стиле "Приведи друга — получи скидку"",— говорит госпожа Доброхотова.