Контакты
Главная / Оборудование для бизнеса

Полезная информация. Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Обратимся к Жилищному кодексу РФ.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

(кликните, чтобы открыть)

Легко ли перевести жилую недвижимость в нежилую?

Перевод осуществляется муниципальными органами власти, которые руководствуются местным регламентом, а также — ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое, положениями Градостроительного Кодекса РФ. Главные требования для того, чтобы открыть магазин в квартире:

  • квартира должна быть оформлена в собственность, то есть не находиться в аренде или в найме;
  • чтобы открыть магазин в квартире, нужно наличие отдельного входа с улицы, то есть не через общую лестничную клетку;
  • в помещении не должны временно или постоянно проживать какие-либо лица;
  • объект не должен быть в залоге либо иметь иные обременения;
  • если объект расположен в многоквартирном доме, то он может занимать только первый этаж, либо находиться над нежилым помещением.

Кстати, если вы затеяли ремонтные работы то лучше уточнить , чтобы не мешать вашим соседям.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция, документы

Многие начинающие коммерсанты задаются вопросом, как сделать из квартиры магазин, перевод жилого помещения в нежилое пошаговая инструкция. Сначала необходимо подготовить и представить в муниципалитет следующие документы необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:

  1. заявление об изменении статуса квартиры;
  2. копию свидетельства о собственности, заверенную в нотариальной конторе;
  3. два экземпляра плана помещения с описанием его технических характеристик;
  4. поэтажный план строения, в котором расположена квартира;
  5. технический паспорт объекта;
  6. план переустройства помещения, если потребуется для его дальнейшей эксплуатации.

Важно

Чтобы открыть магазин в квартире, в обязательном порядке предоставляется только соответствующее заявление и план переустройства.

Остальную документацию муниципальный орган запросит самостоятельно в уполномоченных организациях. При этом, следует учитывать, что в таком случае время перевода существенно увеличится.

Пакет документов можно подать непосредственно в муниципалитет либо через МФЦ (многофункциональный центр). Во втором случае время рассмотрения заявления увеличивается приблизительно на 7 дней.

Лиц, интересующихся, как сделать из квартиры магазин, волнует, насколько быстро они смогут узнать решение по своему обращению. Решение принимается в течение 1,5 месяца с даты предоставления документов. Данное решение является основанием для начала действий, направленных на переустройство. Дополнительных разрешительных бумаг получать не требуется.

Важно

Окончательным документом, который завершит процесс перевода, станет акт приёмной комиссии, составляемый по окончании переустройства.

При совершении отдельных юридически-значимых действий с недвижимостью необходимо .

Могут ли отказать в переводе?

Задавшись вопросом, как сделать из квартиры магазин, следует осознавать, что в определённых случаях можно получить отказ в переводе объекта в статус нежилого. Основанием для отказа служит:

  1. Отсутствие обязательных документов, необходимых для перевода;
  2. Несоблюдение одного или всех условий перевода;
  3. Несоответствие плана переустройства помещения нормам права, например, если в проекте не учтены требования пожарной безопасности, гигиенические или санитарные номы. При этом следует учесть, что в зависимости от того, какое назначение имеет помещение, правила различаются. Так, требования для лиц, которые намерены открыть магазин в квартире, и тех, кто желает организовать офис, различаются.

После получения разрешения на перевод недвижимости и сдачи проекта, следует внести изменение, связанные с новым назначением объекта, в Росреестр.

В связи с нехваткой в Москве малых коммерческих помещений всё большую популярность набирает перевод квартир в нежилой фонд с последующей сдачей под офисы, заведения общепита и магазины. АиФ.ru выяснил, какие квартиры подходят для такой переделки и как её осуществить.

Холодный расчёт

Перевод помещения в нежилой фонд привлекателен в первую очередь потому, что удачно расположенные коммерческие помещения сегодня ценятся выше жилых: «…при арендной ставке на жильё $350-500 за кв. м в год стоимость офиса составляет $500-1000, а торгового помещения — $2000-3000 за кв. м в год. Поэтому часто квартиры переделывают в офисы или магазины, чтобы получить больше прибыли от аренды — почти в 7 раз», — рассказала АиФ.ru Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл».

«Другими словами, сдавая, например, двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м в районе станции метро «Сухаревская» традиционным способом, собственник получает около 55-60 тыс. рублей. Если же в ней организовать магазин или офис, можно получать 70 тыс. рублей ежемесячно, то есть дополнительная прибыль составит порядка 20 %», — считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

По данным экспертов, при продаже квартиры, переведённой в нежилой фонд, её стоимость увеличивается минимум на 25 %. Плюсом такой переделки является и большая благонадёжность арендаторов, снимающих офис. Помещения под магазины, кафе и офисы редко снимаются на короткий срок, а значит, не нужно искать новых и тратить время, нервы и деньги.

Первая линия у метро

Не всякая квартира годится под офис или магазин. «Из-за дефицита небольших коммерческих помещений порядка 40-80 кв. метров именно эти площади пользуются повышенным спросом. Естественно, одни из основных требований — это центр и близость к метро, расположение на первом или втором этаже, и лучше, если на лестничной клетке будет минимум соседей», — считает Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate .

«Кроме того, дом должен быть расположен на первой линии пешеходной улицы, окна квартиры должны выходить на эту улицу, что позволит впоследствии организовать оттуда отдельный вход в помещение. При таких характеристиках ликвидность будущего помещения становится максимально высокой», — полагает и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Елена Орлова.

Проблемы с соседями и большие коммунальные платежи

Процесс перевода жилья в нежилой фонд довольно сложный. «При переводе квартиры в нежилой фонд необходимо учитывать существенные финансовые затраты на оформление необходимых документов. Кроме того, на то, чтобы собрать все документы, выполнить проект и согласовать его, уйдёт много времени. Не стоит также забывать, что содержание коммерческого помещения обойдётся дороже, чем содержание жилой квартиры (возрастут коммунальные платежи)», — считает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне». Кроме того, против такой переделки квартиры могут быть соседи.

Сдавая жильё под коммерческие цели, не переводя его официально в нежилой фонд, собственник берёт на себя определённый риск: подобная деятельность незаконна. В случае если до налоговой инспекции дойдёт информация о такой эксплуатации жилого помещения, на нарушителя налагается штраф (от 1 до 1,5 тыс. рублей) или предупреждение.

Список документов и сроки

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо подготовить следующие документы: согласие жильцов дома, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт квартиры, поэтажный план из БТИ, а также проект перевода, заказанный в специальной проектной организации.

Готовый проект дополнительно согласуется в учреждениях, осуществляющих надзор за соответствием документации нормам строительства, санитарным и противопожарным правилам. Все эти документы необходимо представить в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

По данным юриста коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Екатерины Баглаевой , срок подготовки проекта перепланировки, сбора пакета остальных документов, рассмотрения заявления составляет 45 дней. К этому сроку нужно приплюсовать время, необходимое на проведение перепланировки и получение акта приёмочной комиссии: от двух недель до двух месяцев.

Спрос будет расти

По мнению большинства экспертов, спрос на малые коммерческие площади в Москве в ближайшие годы снижаться не будет. По данным Инны Игнаткиной, в настоящее время в центре Москвы в домах на первых этажах почти не осталось жилых квартир. Более того, начала набирать обороты тенденция, связанная с переводом в нежилой фонд квартир на втором этаже.

Для городских жителей уже давно не в диковинку видеть многочисленные магазины, парикмахерские, офисы и даже стоматологические кабинеты на первых этажах многоэтажных квартирных домов. Возможность поменять статус квартиры на помещение под коммерцию открывает новые возможности для предпринимателей и бизнесменов. И такой вариант очень даже логичен, ведь приобретение жилых квадратных метров на первом этаже значительно доступнее, нежели возведение отдельно стоящего здания. О том, как перевести жилое помещение в нежилое, и пойдет речь в этой статье. Сама процедура в теории довольно простая, однако на практике побегать по инстанциям придется немало.

Также будет рассмотрен интересующих многих граждан вопрос: можно ли нежилое помещение перевести в жилое. Хотя данная практика встречается значительно реже, но такая возможность существует. Но обо всем по порядку: сначала опишем процесс оформления жилья под коммерческую недвижимость, а после - как перевести нежилое помещение в жилое.

Условия для перевода

Законодательством установлены определенные условия, при которых можно перевести нежилое помещение в жилое, однако эта процедура намного проще, чем перевод квартиры в помещение для предпринимательской деятельности.

Следующие пункты для перевода жилья в нежилой фонд обязательны:


Квартиры, которые не подлежат переводу

Существует и такая часть жилого фонда, которая ни при каких обстоятельствах не может быть оформлена нежилым помещением:

  1. Если квартира находится в доме, признанном культурным или историческим наследием.
  2. Если к строению не подведены такие коммуникации, как вода, канализация, электричество и прочие сети.
  3. Жилье, относящееся к ведомствам ЧС и штаба гражданской обороны.

Нужно ли переоформлять статус квартиры?

В законодательстве имеются и такие лазейки, как статья 17 ЖК РФ, которая гласит, что квартира может быть использована для нужд предпринимательской деятельности и без перевода в статус нежилого помещения, если такое использование не мешает зарегистрированным и проживающим в ней лицам и соседям. Но при этом предприниматель лично должен иметь прописку и регистрацию по данному адресу.

Этапы переоформления

Итак, как перевести жилое помещение в нежилое? В первую очередь должны быть соблюдены все вышеуказанные условия. Сразу следует сказать, что по закону переоформлением документов может заниматься как собственник квартиры, так и его доверенное нотариально лицо. Весь процесс условно можно разделить на три этапа: сбор документов, определение стоимости и оплата за перевод, регистрация.

Документы из БТИ

Пакет документации, который необходимо предоставить межведомственной комиссии из ДУИ, в обязательном порядке должен содержать следующие бумаги:

1. Экспликацию с поэтажным планом. Если таковых нет на руках, то получить их нужно в БТИ. При этом предварительно необходимо взять доверенность в Департаменте. Таким образом, первым делом следует отправиться в Департамент, написать заявление по образцу и представить такие документы:

  • паспорт собственника или доверенность лица, действующего в его интересах;
  • свидетельство, подтверждающее права на жилье;
  • так называемый договор основания, по которому помещение перешло в собственность.

2. Паспорт помещения и технический план. Здесь следует учитывать, что если эти бумаги были получены более трех лет назад, то их нужно брать повторно в БТИ.

Документы из СЭС и пожарного надзора

БТИ - это не единственная организация, которую придется посетить, так как перевести жилое помещение в нежилое без оценки экспертов невозможно.

Итак, понадобится документация о пожарном соответствии помещения, которая выдается пожарным надзором. Для получения таковой нужно обратиться в Управление Государственного пожарного надзора и написать там заявление по определенному образцу. После этого будет назначена дата, когда придет эксперт для оценивания пожарной безопасности и выдачи заключения.

Также потребуется протокол о соответствии нормам санитарно-эпидемиологического надзора. Выдается данный документ в районной СЭС по заявлению и после выезда эксперта.

Разрешение соседей

Пожалуй, самым сложным при сборе документов может оказаться сбор письменных согласий от собственников соседних квартир. Не многие захотят, к примеру, чтобы в непосредственной близости был магазин и постоянный поток людей под окнами. Чтобы не охотиться за каждым из собственников по отдельности при помощи управляющей компании можно собрать внеочередное собрание, на котором и собрать необходимые подписи. При этом стоит учитывать, что правомерность собрания, которая позволит не учитывать в последующем мнение несогласных, будет достигнута лишь при условии присутствия на сборах больше 50% собственников.

На собрании нужно провести голосование, и если 2/3 присутствующих дадут положительный ответ, то вопрос о переводе можно считать закрытым. При этом следует помнить, что после голосования нужно составить протокол голосования, по которому впоследствии будет выдана соответствующая справка. Так как перевести жилое помещение в нежилое без данного документа невозможно, придется найти общий язык с соседями. Также следует заранее подготовить весомые аргументы, которые убедят их отдать свой голос на голосовании в пользу перевода.

Документы из управляющей компании

Помимо того что придется обращаться в управляющую компанию для созыва внеочередного собрания, нужно будет взять в этой организации техническое заключение состояния здания, выписку из домовой книги. Для этого потребуется написать соответствующие заявления и предоставить работникам компании паспорт, документы на квартиру, доверенность (для нотариально заверенного лица, представляющего интересы).

Для того чтобы Департамент Управления Имуществом дал добро на переоформление, нужно в проектной компании заказать план переустройства жилья под магазин, парикмахерскую или офис, в зависимости от назначения помещения. Это также обязательный документ, так как перевести жилой дом в нежилое помещение или же сменить статус квартиры без него не удастся.

Заявление в Департамент Управления Имуществом

После сбора всех необходимых бумаг можно отправляться в Департамент для подачи заявления. При этом следует явиться всем собственникам квартиры или же одному доверенному лицу с доверенностями от каждого из владельцев квартиры с паспортами, правоустанавливающими бумагами и вышеуказанным списком документов. В заявлении обязательно нужно будет указать причину своего решения о смене статуса жилого помещения.

Определение стоимости перевода

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое? Цена переоформления не фиксированная, для каждого помещения она определяется индивидуально. Что собой представляет данная оценка? На самом деле это разница в цене между жилой квартирой и нежилым помещением, равнозначным по площади и прочим характеристикам, ведь известно, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость. Переводить жилое помещение в нежилое – совсем не дешевое удовольствие, так что решение должно быть взвешенным. Протокол стоимости будет выдан на руки после уплаты квитанции с суммой разницы стоимости между квартирой и нежилым помещением.

Регистрация нежилого помещения

После того как в Департаменте было получено разрешение на перевод, можно со всем пакетом документов отправляться в Регистрационную палату, чтобы получить свидетельство на нежилое помещение. После принятия бумаг на рассмотрение будет выдана расписка с указанием даты, когда можно будет забрать документы. Сумма госпошлины за данную услугу - 1000 рублей.

Перевод нежилого помещения в жилое

Как перевести нежилое помещение в жилое, и какие документы нужно для этого собрать? Процесс схож с описанной выше процедурой, только вот цена будет значительно меньше, так как не придется платить разницу рыночной стоимости недвижимости. Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое на сегодняшний день? Оплата процедуры заключается лишь в оплате госпошлин за услуги организаций.