Главная / Оборудование для бизнеса

Передача дома от застройщика управляющей компании. Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком. Правовая сторона вопроса Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся. Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию. Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании. Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года. Передача дома от застройщика управляющей компании Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса. Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией.

Договор застройщика с управляющей компанией

Отопление, электричество(не на полную мощность) и холодная вода обеспечены(насколько я понимаю) существованием временного прямого договора между застройщиком и поставщиками ресурсов. В результате прошло 2 месяца со сдачи дома без газа и горячей воды(хотя ее включали на время проверки — она подведена к дому). Временная управляющая компания (п.14 выше) дом не приняла, на 26 марта назначен конкурс в соответствии с п.13. Приведу выписку из ЖК р.8 ст.161 пп13-14: 13.

Передача новостроек от застройщика к управляющей компании: через договор к управлению

Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30; обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников; передача управления сторонней организации. У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией. До того момента, пока решение не будет принято, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком.

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД. В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства.

Застройщик построил многоквартирный дом

При этом застройщик может признать в расходах обоснованные и документально подтвержденные затраты. В целях исчисления НДС, по нашему мнению, у застройщика возникает право на применение льготы по НДС, предусмотренной пп.

29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ. Однако позиция контролирующих органов по НДС может быть противоположной. Обоснование: Согласно ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее — МКД) орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании для управления данным домом.

Нюансы при заключении договора управления многоквартирным домом и его образец на 2015-2019 год

Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов. Между кем заключается договор? Если обладателями квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ. то они сами могут заключать договор с управляющей компанией. Если товарищество собственников было создано, то именно оно заключает договор управления домом. Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора: одной стороной обязательно является управляющая компания; второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать - собственники жилых помещений дома, ТСЖ в лице правления или председателя правления.

Часто будущие новоселы, планирующие переезд в новый жилой комплекс, вместе с ключами от квартиры получают и управляющую компанию от застройщика. «Где же возможность выбора?» - возмущаются некоторые. Но большинство покупателей жилья имеет весьма смутные представления о новых способах управления многоквартирным домом и вариантах, предоставляющихся покупателям квартир. Каковы плюсы и минусы управляющей компании от застройщика и почему сменить ее сложнее, чем договориться?

Зачем нужна управляющая компания от застройщика

Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК. Поэтому для многих известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом. Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.

Аффилированные УК «от застройщика» - сравнительно недавняя практика на первичном рынке. По словам , в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».

Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта. Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах. Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.

Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок. Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.

Что обеспечит жильцам УК от застройщика

Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно. При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество. Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.

Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной :

Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК

«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», - поясняет Елена Щепкина . – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять. А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока». При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда. Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.

Минусы управляющей компании от застройщика – чем недовольны новоселы

Тем не менее, несмотря на множество очевидных плюсов, негативное отношение к управляющей компании от застройщика в среде вчерашних покупателей первичного жилья отнюдь не редкость. Общая претензия, которую можно найти на специализированных форумах новоселов: коммунальщики ведут себя в жилом комплексе по-хозяйски, не считаясь с интересами законных владельцев недвижимости. Вот распространенные моменты, которые вызывают недовольство:

Аффилированные УК завышают

В соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ любая управляющая компания должна брать деньги с собственников по муниципальному тарифу, если иные расценки не были утверждены на общем собрании ТСЖ. Но на деле работа УК от застройщиков действительно в среднем оказываются дороже. Это происходит за счет оказания дополнительных услуг, которые коммунальщики берут на себя по умолчанию.

УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению

Пока жители дома не создали ТСЖ, подвалы, чердаки, крыши, фасады здания и т. д находятся под контролем УК. Теоретически достаточно сложно помешать коммунальщикам сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (в том числе сотовым операторам для установки их антенн связи), несмотря на недовольство собственников.

УК от застройщика работают по принципу «после нас хоть потоп»

Это происходит, если коммунальщиков никто не контролирует – ни жильцы, ни девелопер. «Зачастую УК от застройщика уходят из эксплуатации дома по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления домом им нужно ТСЖ. В этом случае ТСЖ может получить дом в ужасном состоянии от УК», - поясняет ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина .

В целом, по мнению Елены Щепкиной, аффилированная с застройщиком УК - это большой полюс для жителей новостроек как минимум первые 5 лет, пока длится гарантированный срок. В этот период коммунальщики будут находиться под двойным контролем и служить дополнительным связующим звеном между жильцами и девелопером. В сфере их ответственности окажутся не только услуги по эксплуатации здания, но и оперативная реакция на жалобы по строительным недоделкам. При этом эксперт считает, что в существующей жилищной системе оптимальным был бы вариант, когда УК от застройщика сопровождала дом от его строительства, т.е. задолго до сдачи дома в эксплуатацию, до сноса здания.

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье. Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма. Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании.

Передача дома и квартиры

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома. Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке. Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

Сдача дома в эксплуатацию
Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

Дом сдается в эксплуатацию
Якобы никаких нарушений нет
Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
Представители министерства строительства вашего региона
Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете . Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Жилье без отделки	Если застройщик передает вам квартиру без отделки, вы должны проверить все составляющие вашего будущего имущества – пол, потолок, стены. Если в потолке или поле есть щели, то после подписания акта приема-передачи квартиры вам придется взаимодействовать по этому вопросу с управляющей компанией. Которая скажет: «Ну вы же подписали акт, значит, передали вам без щелей. Исправляйте за свой счет»
Черновая отделка	Обращайте внимание на отделку стен – нет ли трещин и прочих проблем. Управляющая компания не будет рада исправлять что-то за свой счет, лучше предъявлять претензии застройщику
Квартира с ремонтом	Максимально подробно изучите все узлы водоснабжения. Если вам поставят нерабочий радиатор или трубы/стояки будут плохо пропускать воду, вас ожидает долгое разбирательство с управляющей компанией, которая в итоге скажет: «Обращайтесь к тем, кто делал ремонт»

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проголосовали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Закон

Есть несколько нормативных актов, которые регулируют процесс передачи дома от застройщика управляющей компании.

В первую очередь это ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статье прописан как алгоритм передачи, так и все способы управления многоквартирным домом
Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

Это может быть заключение договора с управляющей компанией
Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
Создание товарищества собственников жилья
Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Плата за жилье

Если процесс передачи дома от застройщика управляющей компании происходит по закону, то жители смогут сразу узнать, сколько же они будут платить за жилье после новоселья. Эти данные должны обязательно прописываться в договоре между управляющей организацией и бывшими дольщиками или пайщиками.

Полный перечень услуг прописывается в договоре и жильцы знают, за что платят
Если происходит выбор управляющей организации по конкурсу, то этим занимаются сотрудники администрации

Важно знать, что по закону жильцы не платят за содержание дома, пока квартира не оформлена в собственность. Поэтому даже если управляющая компания была выбрана полгода назад, а свидетельство о собственности вы получили только сегодня, то никаких платежек на оплату жилья с момента ввода в эксплуатацию быть не должно. За пустующие площади платит застройщик, а не вы.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем или договоре с ЖСК
Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

Перечень работ по содержанию дома
Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика , пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом . Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию . Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК . В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ , п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

Существует несколько вариантов:

Жители новостройки в течении года имеют право выбирать подходящий способ управления для МКД . По истечении срока этот вопрос автоматически переходит в компетенцию органов местного самоуправления. При этом муниципалитет объявит набор на конкурсной основе. В результате чего, будет выбрана управляющая компания, и заключено соответствующее соглашение.

Внимание! До момента принятия решения о и подписания договора между застройщиком и управляющей компанией, всю работу выполняет организация, которую выбрал застройщик объекта.

При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение. При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение. Это значит, что ответ на вопрос: «Может ли застройщик самостоятельно выбирать УК?»- Да, но на первое время.

Порядок действий и оформление документов

Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.

Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:

документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
акт, подтверждающий передачу ;
акт о передаче сопутствующей документации.

Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.

После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков. Подробнее об обязанностях управляющей компании мы писали , а вы найдете информацию о формировании тарифов на услуги УК.

В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.

Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.

Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:

Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
Техпаспорта дома с поэтажным планом.
Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
Санитарного паспорта.
Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
Схем сетей всех коммуникаций.

Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного домом.

После подписания двух актов, если у обеих сторон не осталось никаких вопросов, подписывается третий акт – документ о передаче управления. После подписания этого документа многоквартирный дом полностью переходит в компетенцию управления УК.

Важно! Если в процессе эксплуатации будут выявлены ошибки при строительстве и возведении дома застройщиком, то требования могут быть предъявлены как в досудебном, так и в судебном порядке.

Требования к составлению соглашения

Перед тем как передать дом собственникам, составляется соглашение с управляющей организацией, которое содержит:

Перечень работ и услуг состоит из :

Управленческих услуг (заключение соглашений с компаниями, поставляющими ресурсы и т. д.).
Дополнительных услуг.
Содержания общедомового имущества.
Подготовки многоквартирного дома к разным сезонам.

Величины оплаты на услуги являются фиксированными. устанавливаются согласно территориальному месторасположению ежегодно. При изменениях стоимости в соглашениях делаются исправления и корректировки.

Пункт « сторон» разъясняет о том, что вправе требовать стороны друг от друга, а также возлагаемые на них обязанности.
В пункте о порядке расчётов разъясняется, что необходимо определить срок внесения оплаты за предоставляемые ресурсы.
Периоды действия может быть от одного года до пяти лет.
Если в результате неверных действий УК будет нанесён ущерб общедомовому имуществу, то УК несёт за это полную ответственность.
Любые разногласия между сторонами должны разрешаться путём переговоров.
Жители вправе . Также главный по дому может осуществлять проверки общедомового имущества и составлять акты при выявленных дефектах.
Соглашение подписывается директором УК и председателем ТСЖ.

Подводя итоги, можно отметить, что процесс передачи дома – процесс не сложный. Главное, знать и чётко понимать структуру соглашения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .