От чего зависит уровень ликвидности недвижимости. Что такое ликвидная квартира — определение понятия

Рано или поздно, практически каждый гражданин, который имеет дело с недвижимостью, сталкивается с вопросом: что же такое ликвидность недвижимости : оценка, определение самого понятия, и его значение в стоимости квартиры или дома. Все это мы и обсудим в данном материале.

Допустим, вы решили приобрести частный дом, и уже довольно долго анализируете предложения риэлтерских контор и частных продавцов. Спустя некоторое время возникает вопрос, почему некоторые дома продаются за несколько дней, а другие держаться на позициях продаж по нескольку месяцев, а то и лет, при учете, что стоимость объектов практически идентична. Именно этот пример и объясняет ликвидность недвижимости на рынке вашего города.

Любое жилье, будь то частный дом, коттедж, дача или квартира, сейчас стоит весьма недешево, поэтому, прежде чем совершать покупку, следует тщательно оценить все характеристики выбранного объекта. И кроме документального подкрепления, анализа состояния и места расположения жилья, необходима также и оценка ликвидности жилья. Перед тем, как переходить непосредственно к самой оценке, следует определить для себя, что значит понятие ликвидности, и как его понимать.

Ликвидность недвижимости – это показатель, который характеризует, насколько легко может быть продан объект в случае необходимости, а так же получит ли выгоду продавец, или столкнется с убытками. Чаще всего этот коэффициент становится важным для тех покупателей квартир, которые не планируют в них жить на протяжении длительного времени, а скорее, инвестируют средства в недвижимость, или занимаются куплей продажей объектов. Максимальная ликвидность недвижимости присуща тем жилым площадям, которые могут быть проданы за довольно быстрое время, и по весьма выгодной цене.

Как известно, не смотря на кризис, экономические проблемы, колебания курсов валют, люди все равно продолжают покупать хорошую недвижимость. Да, может, объемы продаж слегка сократились, но они не упали кардинально, и те риэлторы, которые были готовы к непредвиденным ситуациям, остались на плаву. Многие бизнесмены считают, что наиболее перспективными вложениями являются именно те, которые внесены в недвижимость.

Всегда проще продать жилой дом, чем антикварную вазу или другие предметы старины, которые интересны лишь антиквару. Недвижимость прельщает покупателей самых разных профессий, уровней дохода и возможностей. Но здесь снова необходима оценка ликвидности объекта, так как если она будет низкой, то вполне вероятно, что проще продать будет ту же вазу.

Ликвидное размещение недвижимости.

Практически каждый покупатель квартиры или дома, в первую очередь, оценить место, где он находится. Факторы ликвидности недвижимости, согласно её месторасположения:

1. Транспорт. Если вы покупаете квартиру в мегаполисе, то первое, что необходимо учитывать, это насколько близко она расположена к метро. Даже если у покупателя есть автомобиль, или два или больше – это неважно. Далеко не всегда есть время на то, чтобы стоять в пробках, если намного проще проехать на подземке. Да и вообще ситуации могут быть самые разные, поэтому практически все покупатели жилья заинтересованы в наличии станции метро поблизости от дома. Согласно статистике, у квартир, которые размещены далеко от подземки, или же на загазованных, шумных улицах и возле загруженных трасс, довольно низкая ликвидность в сравнении с остальными.

2. Экологические условия. Расположение на территории экологически чистых районов города – огромный плюс к ликвидности жилья.

3. Особенности инфраструктуры. Дом, который находится недалеко от торгового центра, школ, детских садов, больниц или университетов, больше заинтересует покупателей, чем тот, который находится в отдаленном районе.

4. Жилой фонд. Эксперты утверждают, что современные покупатели стремятся найти квартиру в новостройках, или хотя бы в тех районах города, где жилой фонд представляет собой смешанный тип элитных домов и экономных. Дома в районах, где на протяжении нескольких десятков лет не вносилось никаких обновлений, просто не интересуют потребителей.

Ликвидность самих домов и придомовых площадок.

Как не странно, но низкая ликвидность может быть даже у того дома, который расположен в самом центре города. Это может быть обусловлено тем, что он был построен очень давно, из ненадежных материалов или сама планировка и расположение квартир не комфортны для проживания. Если дом монолитный или построен из кирпича – его ликвидность будет значительно выше, чем у зданий панельного типа. Чтобы выгодно инвестировать средства в жилье в панельном здании, необходимо обращать внимание на его этажность. Если в дома пять, даже семь этажей, то вряд ли такая квартира заинтересует покупателя. Зачастую покупатели ищут квартиры в домах с этажностью 9-14 этажей.

Необходимо также учитывать, что быстро и гарантированно продать жилье, которое находится в здании старого типа, построенном много лет назад, можно только в том случае, если снизить его стоимость. Ведь коммуникации, состоянии подъездов – все это давно устарело, обветшало и требует капитальных ремонтных работ, которые управляющая компания проводит фиктивно или не проводит вовсе... А вот квартира в домах элитного типа или бизнес класса наверняка будет намного более интересна покупателям, ведь здесь и парковка удобная, и территория охраняемая. Но не стоит забывать и о цене квартиры. На слишком дорогую элитную квартиру не так просто найти покупателя в условиях кризиса.

Ликвидность квартиры зависит чаще всего от нескольких, значимых для покупателя факторов. К ним можно отнести следующие характеристики:

Сколько квадратных метров составляет площадь жилья;
Какую высоту имеют потолки;
На каком этаже расположена квартира;
Есть ли балкон, лоджия;
Особенности планировки жилплощади.

По мнению специалистов, ликвидность квартиры, в первую очередь. напрямую зависит от ее площади. Допустим, если в квартире, площадь которой составит пятьдесят пять метров, есть две комнаты, то она будет более востребована, чем аналогичная однокомнатная. Когда квартиру покупает семейная пара, а особенно с детьми, им важны и размеры кухонного помещения. Если они будут меньше, чем десять квадратных метров, это может оттолкнуть клиентов. И еще один нюанс: ликвидность недвижимости в многоквартирном доме зависит от того, где именно расположено жилье: в угловой части здания или по центру.

Сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка на рынке жилья. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, как распознать ликвидную квартиру.

В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро "сбросить" актив, продав его по выгодной цене.

Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании "Бест-Новострой". Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.

В первую очередь нужно помнить о трех китах ликвидности - местоположении, транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, отмечают риэлторы.

Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты "Бест-Новострой".

В корпорации "Баркли" отмечают, что стоит также помнить о репутации застройщика. Еще один немаловажный фактор, который влияет на ликвидность жилья, - продуманные планировки и оптимальная площадь квартиры. "При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража является наиболее ликвидным, - считает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. - Сегодня клиенты не желают переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом".

В "Бест-Новострой" считают, что наиболее важный параметр - площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, трехкомнатной - 68-82 кв. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.

Далее - размер кухни, высота потолков и этаж. Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее - 10-12 кв. м, высота потолков - не менее 2,6 м.

Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в "золотой середине" застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную "окна в окна" с соседним домом продать действительно труднее.

В NAI Becar отмечают, что важным условием для стабильного удорожания строящейся недвижимости является неконкурентная локация. "В случае, если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, - комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.

Эксперты Becar отмечают, что даже в насыщенной предложением локации можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. "Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, - советует Полина Яковлева. - Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду. Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.

Также специалисты "Баркли" отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.

Сергей Велесевич

В которых покупка квартиры кроме инвестиционного (приобретение жилья на более ранней стадии строительства), имеет еще и предпринимательский смысл от последующей сдачи ее в аренду.

В качестве достоинств такого вложения средств можно привести, во-первых, возможность приобрести квартиру еще на стадии строительства по привлекательной цене, во-вторых, получение относительно стабильного денежного потока на протяжении долгого периода времени. К тому же, арендодателю на руку и современные условия макроэкономических колебаний, при которых доля граждан, способных позволить себе взять ипотечный кредит снижается, поэтому многие будут вынуждены продолжать снимать квартиру, но в менее престижных локациях и, скорее всего, будут рассматривать и Новую Москву.

Однако не все так оптимистично - для арендодателя при сдаче квартиры в новом жилом комплексе, в отличие от сложившегося старого микрорайона, есть несколько нюансов.

Прежде всего необходимость обеспечить постоянную загрузку арендаторами для сохранения денежного потока. Здесь стоит пояснить, что подобная задача стоит и перед обычным арендодателем, но для покупателя новостройки она практически первостепенна. Дело в том, что в последние годы рынок подмосковной аренды квартир вплотную по стоимости приблизился к рынку квартир, находящихся на периферии около внутренней стороны МКАД в спальных районах. А в условиях ежедневной маятниковой трудовой миграции арендатор, уезжая за пределы кольцевой дороги (т.е. жертвую транспортной доступностью), либо рассчитывает на существенное снижение цены, либо на такие преимущества жилья, которые ему при сопоставимом бюджете в Москве будут уже недоступны (евроремонт, бόльшая по площади квартира одной и той же комнатности и пр.). Арендодателю нужно быть к этому готовым и рассчитать, какие характеристики его будущего жилья могут быть преимуществом для квартиросъемщиков.

Если квартира сдается с черновой отделкой, то для обеспечения проживания необходимо выполнить хотя бы минимальный ремонт и наполнение бытовой техникой. Если в жилом комплексе высокая доля одно- или двухкомнатных квартир (в общем объеме квартир), то многие из них составят арендодателю в недалеком будущем конкуренцию на локальном рынке аренды. Также не стоит забывать, что и новые корпуса, которые на момент покупки квартиры только строятся, тоже могут составить эту конкуренцию. Важно, чтобы в жилом комплексе была запланирована вся необходимая для полноценной жизни инфраструктура (она может вводиться в эксплуатацию значительно позже жилых домов). Другими словами, если арендатор не сможет воспользоваться услугами ТЦ или детского сада, то он, скорее всего, выберет более развитый в этом смысле ЖК.

В целом арендный бизнес имеет достаточно долгий срок окупаемости - до 15-22 лет (это с учетом 100%-ой загрузки, ежегодной индексации арендной платы на ставку инфляции и налогообложения в соответствии с действующим законодательством). Часто единственным способом получить надежного и платежеспособного арендатора является некоторое снижение арендной ставки или страхового депозита.

Еще на этапе выбора проекта для покупки можно обратить внимание на некоторые характеристики будущего жилья, которые впоследствии могут повысить шансы гарантированно сдать купленное жилье в аренду:

Расположение комплекса не далее 15 км от МКАД - присоединенные в 2012 году территории к Москве достаточно обширны, и есть жилые комплексы, относящиеся к территории столицы, но расположенные на значительном удалении (например, ЖК «Борисоглебское» (проверен Тайным покупателем) 35 км от МКАД);

Хорошая доступность к будущим объектам транспортной инфраструктуры от дома - метро, станции ж/д;

Развитая социально-экономическая инфраструктура (уже существующая или в проекте).

На текущий момент в соответствии с планами мэрии Москвы предусмотрено ряд проектов строительства инфраструктуры для общественного транспорта.

Фрагмент схемы развития системы метрополитена до 2020 г. Фрагмент схемы развития системы метрополитена в пос. Коммунарка (проект)

Фрагмент схемы развития Московского железнодорожного узла Фрагмент перспективной системы ТПУ Московского региона

Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства г. Москвы

Одной из самых ликвидных квартир при сдаче в аренду являются однокомнатные, поэтому наибольшее внимание в жилых проектах обращено именно на них. Для оценки проектов, находящихся на стадии активного строительства и продажи принимались во внимание следующие факторы:

1) Расстояние от МКАД, км

2) Расстояние от объекта транспортной инфраструктуры (остановка, станция метро), км

3) Доля однокомнатных в общем числе квартир, %

4) Срок сдачи всего комплекса, гг

5) Стоимость однокомнатной квартиры, руб.

6) Стадия строительства

Название ЖК	Расстояние от МКАД, км	Расстояние от объекта транспортной инфраструктуры	Доля 1-комнатных квартир, %	Срок сдачи всего комплекса	Стоимость 1-комнатной квартиры, руб	Площадь 1-комнатной квартиры, кв.м	Стадия строительства
«Кокошкино »	18	0,2 км до ж/д станции «Кокошкино»	47,38	4 кв. 2014 г.	3 869 000 - 4 247 000	42,8-46,93	внутренняя отделка
«Татьянин парк »	0,5	0,05 км от ст. м. «Терешково» (2017 г.)	56,23	2 кв. 2016 г.	5 221 125 - 6 933 164	39,95-58,7	возведение каркаса
«Москва А101 »	3	гипотетически - 1-1,5 км (идет проработка проекта и сметы)	40,65	до 2 кв. 2016 г.	3 900 000 - 6 500 000	42,9-50,3	от монтажа начальных этажей до внутренней отделки
«Рассказово »	7	1,5 км от ст. м. «Новопеределкино» (2017 г.), от ст. м. «Рассказовка» (2017) г. - 0,85 км.	62,83	3 кв. 2017 г.	3 900 000 - 5 400 000	37,5-44	работы нулевого цикла (фундаментная подушка)
«Зеленая Москва-2 »	15	2,5 км до ж/д ст. «Толстопальцево»	38,41	2 кв. 2015 г.	Продажи приостановлены	38,95-43,75	внутренняя отделка

Резюме :

По максимальной близости к МКАД лидирует «Татьянин парк»

По близости к объекту транспортной инфраструктуры (ж/д или метрополитен) лидирует ЖК «Кокошкино» (200 м до станции «Кокошкино») и ЖК «Рассказово» (850 м до ст.м. «Рассказовка»).

По минимальной стоимости квартиры лидирует ЖК «Кокошкино» с ценой 1-комн. квартиры минимум 3 869 000 руб.

Стоит отметить, что пока не будет окончательно принят обновленный генеральный план города Москвы со всеми присоединенными территориями (до 2035 г.), то места размещения тех или иных объектов транспортной инфраструктуры носят отчасти вероятностный характер.

Дата публикации 10 октября 2014

Понятие ликвидности жилья - достаточно относительное. Любую квартиру можно продать - весь вопрос в цене. Поэтому проблема ликвидности - это лишь вопрос критериев, понижающих стоимость объекта. Отчего и почему квартира при прочих равных может подешеветь в несколько раз? Ведь нередко качественная элитная жилплощадь не продается очень долго.

Малоликвидные квартиры - это жилье с ярко выраженными дефектами в потребительском качестве недвижимости, обусловленными либо износом объекта, либо социальным окружением, либо территориальным расположением и инфраструктурными проблемами. В зависимости от наличия одного или нескольких вышеперечисленных критериев квартира может потерять в цене до 50 процентов.

Первую группу неликвидных объектов составляют квартиры просто неудобные для проживания. К ним относится жилье с плохими планировками, маленькой кухней или кухней без окон и так далее.

Не комильфо

С неохотой приобретают люди квартиры на первых и последних этажах в панельных домах старого фонда, а также угловые квартиры. Квартира на первом этаже будет стоить на 10-15% дешевле такой же квартиры на среднем этаже. В доме, подлежащем капремонту, квартира будет стоить на 30% дешевле, чем аналогичное жилье в более современном доме.

"В практике нашей компании самыми "долгоиграющими" являются двухуровневые элитные квартиры, - говорит генеральный директор компании Paul"s Yard Павел Здрадовский. - Так, до кризиса статистика показывала, что в год продавалось не более двух таких квартир. Они, как правило, имеют площадь более 200 кв.м. Такой объем рассчитан на семейных людей с детьми. Однако второй уровень представляет некоторую опасность для маленьких детей: высота, лестницы. Это чаще всего и настораживает клиента. Таким образом, покупатель отдает предпочтение квартирам в едином уровне".

Не очень ликвидными являются однокомнатные квартиры площадью 200 кв.м, где есть всего одно-два окна, один стояк и перепланировать ее в трехкомнатную не представляется возможным. Другой случай - отсутствие парковочных мест. Риэлторы приводят в пример элитный дом на Арбате, в котором очень трудно продавать квартиры, т.к. количество парковочных мест в нем меньше, чем количество квартир.

"У нас как-то "зависла" квартира на Ленинском проспекте на первом этаже с окнами во двор, - делится генеральный директор компании "ИПОТЕК.РУ" Дмитрий Овсянников. - Как ни парадоксально, но если бы окна выходили на улицу, объект был бы более ликвидным. Дело в том, что Ленинский проспект - одна из основных торговых улиц, и жилье на первом этаже представляется привлекательным с точки зрения перевода в нежилой фонд и использования в качестве торгового или офисного помещения. А в данном случае окна выходили во двор, в полуподвале под квартирой находился игровой клуб, поэтому она была не востребована: для жилья - низко, соседство с игровым клубом - проблематично, а для перевода в нежилой фонд - отсутствие возможности сделать отдельный вход".

Еще одна причина низкой ликвидности, особенно в элитном сегменте, - отсутствие хороших видовых характеристик. Окна могут выходить на неухоженные территории или соседний дом, магазин. Так, в свое время на Андреевской набережной был построен элитный комплекс, где значительная часть квартир располагалась под мостом. Также сильно снижает ликвидность квартиры несоответствие ее уровня и уровня дома. Грубо говоря, квартира с паршивым ремонтом в элитном доме и, наоборот, с элитным ремонтом в панельной пятиэтажке (бывает и такое).

Ни к месту

Другую группу составляют квартиры в домах с неудачным местоположением - возле транспортных магистралей, железных дорог, вокзалов, кладбищ, ЛЭП, свалок, ТЭЦ, промышленных предприятий. "Неправильное" окружение может снизить цену объекта на 10-20%. "Как-то у нас продавалась отличная квартира на Новослободской улице в Москве, - говорит генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости "Кондр" Сергей Кушменюк. - По всем параметрам квартира была замечательная - престижный район, отличная транспортная доступность и цена была адекватная. Но когда люди узнавали, что рядом находится Бутырская тюрьма они и слышать ничего не хотели о покупке".

Влияет на ликвидность жилья и транспортная доступность. Квартира в доме, расположенном от метро в 10 минутах езды городским транспортом, будет стоить на 10% дешевле такой же квартиры в доме, расположенном в шаговой доступности от метро.

Отдельная категория неликвида - квартиры в домах-долгостроях. "Например, на северо-западе столицы есть проблемные объекты, квартиры в которых несчастные покупатели пытаются сейчас продать за копейки, надеясь вернуть хоть какие-то деньги, - приводит пример руководитель отдела маркетинга и PR ГК "Пионер" Ирина Романова. - Там сегодня можно найти предложения даже по $70 000 за однокомнатную квартиру, но спрос на них минимальный".

Раздутые аппетиты

И, наконец, третья группа - это квартиры с изначально завышенной ценой. И завышают цену собственники, как показывает практика, по разным причинам. "В течение полугода шла продажа трехкомнатной коммунальной квартиры на улице Винокурова, - рассказывает Дмитрий Овсянников. - Основным ее недостатком, влияющим на ликвидность, была слишком высокая для данного объекта цена: все трое продавцов-сособственников хотели на деньги, полученные от продажи своей комнаты, купить отдельную квартиру. Продать объект помог случай: покупателю нужен был именно этот дом, т.к. во дворе находится школа, где училась дочка, а в соседнем подъезде жила мама покупателя".

Еще пример неадекватной ценовой политики. В одном из самых дорогих районов, на проспекте Вернадского, стоят три одинаковых дома: один из них - социальный, предназначенный для переселения людей из пятиэтажек, два других - бизнес-класса. "В социальном доме - сломанный домофон и разрисованные стены. В соседних домах - охрана, консьерж, чистые подъезды. Продажа квартиры в социальном доме длилась более года, т.к. продавцы ориентировались на цены в соседнем доме", - комментирует генеральный директор агентства "АВРОРА Недвижимость" Роман Вихлянцев.

Добавленная стоимость

При продаже объекта надо делать акценты на положительные качества жилья, советуют опытные риэлторы. Для кого-то они станут основополагающими, и покупатель, возможно, закроет глаза на недостатки. Если квартира находится на первом или последнем этаже, но в ней сделан качественный ремонт, это уже повышает ее ликвидность. Или, к примеру, объект расположен далеко от транспортных сообщений, но находится рядом с зеленым массивом или парком - для кого-то это компенсация. "Отсутствие панорамных видов в ЖК "Коперник" компенсировали тем, что такие квартиры продавались с полной отделкой и меблировкой - покупатель переключался с внешних характеристик на внутренние, и вид на крышу магазина "Гименей" переставал быть такой уж значимой помехой", - комментирует генеральный директор TWEED Ирина Могилатова.

Брокеры советуют делать обязательную предпродажную подготовку квартиры: это ускоряет продажи и повышает ее стоимость. Иногда достаточно сделать небольшой ремонт - переклеить потертые обои, перекрасить потолки, вывезти старую мебель, поставить кондиционер, помыть окна и тому подобное. Неплохо привести в порядок общественные зоны - тамбур с соседними квартирами (убрать мусор, ненужные коробки, вкрутить лампочку), так как по ним покупатели судят о контингенте, проживающем в доме, что немаловажно. Лифт без настенных надписей и с яркими лампочками, чистый подъезд с отсутствием неприятных запахов также повышает ликвидность квартиры.

Еще один способ повысить цену - сменить позиционирование объекта. Например, квартира на первом этаже - это неплохой офис для малого бизнеса, квартира у вокзала - для предпринимателя, сдающего квартиры в посуточную аренду.

Хотя парадокс ситуации в том, что для каждой квартиры есть свой уникальный покупатель, для которого недостаток с точки зрения большинства является достоинством. "Например, квартира на первом этаже - это преимущество для инвалидов, квартира на последнем этаже - для того, кому портили жизнь шумные соседи сверху или кто не раз страдал от заливов, - рассуждает руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.РУ" Александр Пыпин. - Квартира рядом с вокзалом или кладбищем очень даже подойдет тому, кто на вокзале или кладбище работает, так как позволит сэкономить многие часы дороги на работу. Задача найти таких покупателей - чем уникальней квартира, тем больше средств уйдет, чтобы из десятков тысяч покупателей найти своего".

Ну а если компенсировать недостатки жилья или ждать бесконечно долго "своего" покупателя вы не в состоянии, то остается только один выход - сделать существенную скидку, чтобы покупатель подумал: "За такие деньги я никогда не куплю квартиру в этом районе или с такой площадью. Ну и ладно, что вид на кладбище!"

*информация размещена в ознакомительных целях, чтобы поблагодарить нас, поделитесь ссылкой на страницу с друзьями. Вы можете прислать интересный нашим читателям материал. Мы будем рады ответить на все ваши вопросы и предложения, а также услышать критику и пожелания по адресу [email protected]

Секрет ликвидности квартир

Рынок недвижимости всегда считался перспективным и прибыльным, вне зависимости от экономической ситуации в стране. Это связано с тем, что большинство людей считает покупку квартиры лучшим вложением своих капиталов. Ведь недвижимость редко падает в цене, при этом наблюдается ежегодный рост стоимости квадратных метров.

Однако на рынке недвижимости наблюдается интересная тенденция: одни квартиры продаются практически мгновенно, другие не пользуются спросом вообще. Секрет ликвидности квартир - это своеобразная формула, где каждый нюанс может сыграть решающую роль. Обратите внимание на квартиры в Набережных Челнах, по ссылке chelny.etagi.com/realty прямо сейчас посмотрите цены и доступные варианты.

Какое жильё сложно продать

Рассматривая вопрос востребованности жилья на рынке, можно пойти от обратного, и выделить квартиры, которые упорно не желают продаваться. Такая недвижимость считается неликвидной. Под это определение попадает следующая жилплощадь:

• Крайние этажи многоквартирных домов. Сюда относится первый и последний этажи здания, не пользуются спросом и угловые квартиры.
• Объекты недвижимости, которые расположены вблизи оживлённых магистралей, аэропортов, железнодорожных путей.
• Неудачно расположенные дома. По прихоти архитекторов, иногда жилые здания буквально смотрят в окна друг другу.
• Несоответствие уровня жилья с территориальным расположением. Например, элитная недвижимость находится в не обустроенном районе.
• Такие квартиры являются головной болью риелторов и могут продаваться годами. Чтобы сделать жильё ликвидным, продавцам приходится сбрасывать цену до минимальных значений, иначе продать квартиру не получится.
• Обратите внимание, что не только низкая стоимость делает квадратные метры продаваемыми. Существуют определённые критерии, которые нужно рассмотреть более детально.

Расположение

Ключевым фактором, определяющим ликвидность жилья, является месторасположение здания. В первую очередь, покупатели оценивают удалённость недвижимости от остановок общественного транспорта, станций метро и транспортных развязок. Высоко ценится и развитая инфраструктура района. В частности, в непосредственной близости должны располагаться школы, больницы, детские сады и магазины. Может сыграть роль и расположение недвижимости на карте города.

В последнее время, выше ценится жильё, которое расположено далеко от центра, так называемые «спальные районы». Плюс к ликвидности недвижимости прибавляет экологическое состояние района. Не секрет, что лучше продаются квартиры, окна которых выходят на лесопарковые зоны, нежели чем дома, расположенные в непосредственной близости от промышленных предприятий.

Техническое состояние

Квартиры хорошо продаются в домах, которые построены по современным технологиям, подъезды благоустроены, имеется парковка, инженерные коммуникации находятся в технически исправном состоянии. Этим критериям соответствуют новостройки, которые неплохо расходятся на рынке недвижимости. Однако не стоит сбрасывать со счетов и вторичное жильё.

Если «хрущёвки» и «брежневки» находятся в приличном состоянии, они разлетаются как «горячие пирожки». Здесь секрет ликвидности прост: стоимость вторичного жилья намного ниже новостроек. Кроме того, существует вероятность, что вторичное жильё пойдёт на снос, и жильцы получат более благоустроенную квартиру бесплатно.

Характеристики жилплощади

Определяется ликвидность и техническим состоянием самого жилья. Здесь учитываются такие факторы:

• Общая и жилая площадь.
• Этажность.
• Число комнат.
• Тип санузла: совмещённый или раздельный.
• Метраж кухни и прихожей.
• Расположение комнат.
• Ремонт.
• Наличие в квартире балкона или лоджии.

Обратите внимание, что это далеко не полный перечень. Потенциального покупателя может отпугнуть любая мелочь: шумные соседи или вид из окна. Кроме того, люди предпочитают приобретать квартиры с косметическим ремонтом или вообще без отделки. Здесь стоит учитывать фактор, что новые жильцы будут переделывать помещения «под себя», поэтому не будут переплачивать за сделанный евроремонт.

Считается, что лучше всего продаются однокомнатные квартиры, или жильё с большой площадью. Это не всегда так. Большинство покупателей привыкли к стандартной планировке и метражу. Поэтому однушка, площадью 60 м2, будет продаваться намного дольше, чем двухкомнатная «хрущёвка» аналогичной площади.

Учтите, что покупка ликвидной квартиры является идеальным вложением капитала. Такая недвижимость стабильно прибавляет в цене, и может принести своему владельцу неплохие дивиденды при продаже через несколько лет.