Контакты
Главная / Документы

Налог после продажи квартиры более 3 лет. Налогообложение на продажу квартиры: ставка, расчет и вычет

Налоги — то, что формирует основной бюджет государства. Данные выплаты осуществляют граждане, которые занимаются приносящей им доход профессиональной деятельностью, регулярно или единично осуществляют процедуры продажи любого вида имущества и т. д. Иными словами, налогами облагается каждая сделка или процедура, которая принесла лицу определенный доход.

К налогооблагаемым операциям и процедурам можно отнести и реализацию квартиры. А как рассчитывается налог с продажи квартиры?

В законодательстве установлена зависимость между размером государственных пошлин и сроком права собственности имуществом. Выделяется всего 2 срока, которые влияют на налоги при реализации квартиры, — менее/более 3 или 5 лет.

Срок права собственности более 3 лет

Данный срок является особенным, так как он позволяет лицу быть полностью освобожденным от внесения в пользу бюджета страны государственных пошлин. Но существуют и некоторые условия осуществления данной операции.

Для того чтобы избавиться от налогов при продаже недвижимости, которая находится во владении лица более 3, но менее 5 лет, необходимо, чтобы она была приобретена или получена лицом определенными способами:

  • . К близким родственникам относятся супруги, родители и дети, прародители и их внуки, братья и сестры и т. д.
  • . Данная процедура означает разгосударствление имущества. Государство передает, как правило, жилье своим гражданам на определенных условиях. Приватизация была необходима для окончательного устранения в стране коммунистического порядка управления и действует до сих пор.
  • . Данная процедура означает передачу квартиры без денежных обязательств. Многие пытаются выдать процедуру купли-продажи за процедуру передачи на безвозмездной основе. Эти действия являются незаконными и строго пресекаются.

Но существуют и те способы приобретения и получения квартиры, которые помогают освободиться от налоговых обязательств только после 5 и более лет владения .

К ним относятся:

  • Покупка недвижимости у третьего лица.
  • Получение квартиры от третьих лиц, которые не являются вашими родственниками, .
  • Получение квартиры за инвестирование и владением доли бизнеса в сфере строительства.

В таком случае вы освобождаетесь от необходимости уплаты налогов только после 5 лет владения имуществом.

Для того чтобы подтвердить право освобождения от налоговых обязательств при реализации имущества, вам в любом случае необходимо обратиться в Федеральную налоговую службу. Стоит подать определенный пакет документов, в который будут входить бумаги, подтверждающие срок владения недвижимостью и способ ее получения.

Без обращения в налоговую службу вам будут начисляться штрафы и пени с учетом налогооблагаемой базы. Автоматически снимать с вас необходимость по оплате государственных пошлин не будут.

Срок права собственности менее 3 лет

Следующий вопрос — расчет налога при продаже квартиры менее 3 лет в собственности. В таком случае лицо не освобождается от уплаты налогов, оно должно погасить их в строго установленном порядке.

Универсальный размер налоговых вычетов, который характерен для процедур реализации любых типов имущества, — 13 %. Но он подходит не всем. Такая ставка действует только для тех лиц, которые имеют статус резидента.

Такой статус получить может абсолютно любой. Для этого не обязательно иметь гражданство страны. Необходимо прожить в ней более 180 дней. Тогда вы сможете получить особые привилегии и льготы, в частности, связанные с выплатой налогов.

Для тех лиц, которые не располагают таким статусом, размер государственных пошлин при продаже квартиры составит уже 30%.

Любой может лишиться звания резидента. Для этого необходимо просто довольно большой промежуток времени пребывать в ином государстве. Именно поэтому при путешествиях за границу тщательно следите за их продолжительностью. Чтобы сохранить все привилегии, необходимо возвращаться в страну после полугода пребывания в других государствах, не более.

Налоговый вычет

Но существует несколько способов уменьшения размера налогооблагаемой базы:

  1. Первый из них — допустимый . Согласно законодательству Российской Федерации, общую сумму налогооблагаемой базы при продаже квартиры можно уменьшить на сумму, не превышающую 1 миллион рублей. Расчет налога с продажи квартиры осуществляется с учетом этой суммы.
  2. Второй способ — уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов . На недвижимость ее владелец может потрать довольно большие суммы. Это можно отнести к расходам. К ним относятся траты на ремонтные работы, наем риэлторов и иных лиц, которые оказали помощь при продаже, изменение перепланировки и т. д. Иными словами, из налогооблагаемой базы, то есть стоимости недвижимости, можно вычесть сумму расходов не него.
  3. И третий способ — полное или частичное освобождение от уплаты налогов из-за отсутствия факта получения лицом прибыли . Это может случиться по самым разным причинам. Но одна из самых распространенных — изменение рыночной стоимости недвижимости. С течением времени изменяется стоимость каждого вида имущества. В большинстве своем наблюдается ее снижение. Именно поэтому лицо могло продать квартиру за намного более низкую сумму, чем та, за которую она приобреталась. Это может привести к потере прибыли. Потеря прибыли, в свою очередь, может привести к освобождению от оплаты процентов в пользу бюджета страны.

Подробнее о налогах при продаже квартиры можно узнать в следующем видео.

В РФ любые доходы граждан облагаются налогом, но есть тонкости в размерах налогов по доходам от продажи жилья, в частности, налог при продаже и покупке квартиры имеет свои особенности при уплате. Как покупателям, так и продавцам квартир предоставлены льготы по налогам в форме имущественных вычетов (НК РФ ст. 220 п.п.1.1 и 1.3).
Покупатель, совершая сделку купли-продажи жилья, налоги не платит. Он приобретает право однократно получить имущественный вычет 2 и 3 млн. р. из суммы всех доходов.
Регистрируя в Росреестре сделку купли-продажи, обе стороны поровну в 2019 году оплачивают госпошлину, размер которой 2000 р.

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

  • Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
  • Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
  • Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
  • Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Пример . Нестеров И.И. приобрел жилье в октябре 2015 г., а Сидоров С.С. купил ее в марте 2016 г. когда начали действовать изменения НК РФ. Нестеров уже в октябре 2018 г. (через три года от даты регистрации) вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ, а Сидоров С.С. должен подождать до марта 2021 года. В отношении него действует уже новый порядок.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

  1. он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН;
  2. для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья;
  3. для наследников - от даты кончины наследодателя;
  4. при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

  • 1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
  • В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
  • В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

  1. если квартиру продали по цене меньшей этой суммы;
  2. продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке;
  3. квартира перешла в дар , по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Пример . Сидоров С.С. в июне 2017 г. купил дом по цене 3,2 млн. р., а через 8 месяцев продал за 3,7 млн. р.
Кадастровая цена жилья 4 млн. руб., и с коэффициентом понижения 0,7 равна 2,8 млн. р. Для налогообложения принимается 3,7 млн. р.
Сидоров С.С. может сократить на 1 млн. руб. налогооблагаемую сумму, применив фиксированный вычет, и оплатит налог с 2,7 млн. р.
Он может понизить налогооблагаемую базу до 0,5 млн. р., применив вычет суммы расходов на улучшение качества жилья. В первой ситуации налог составит 351 000, а во втором 65000.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

  • цена квартиры (указана в ДКП);
  • кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН);
  • основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
  • платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.);

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Кадастровую цену нужно умножить на 0,7 и сопоставить полученную величину с той, которая написана в ДКП. Выбрать большую из двух указанных. Она и будет использоваться при определении размера налогооблагаемой базы.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

  1. сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками);
  2. сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Пример. В 2016 году Иванов И.И. приобрел жилье за 2 млн. р. Он затратил на ремонт 300000 р. и продает его за 2600 тыс. р. Все чеки на материалы и оплату работ по ремонту он сохранил. Со всеми затратами он вправе на 2,3 млн. р. уменьшить сумму для налогообложения. С учетом этого ему предстоит оплатить налог с 300 тыс. р. (39000).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Пример. Орловы развелись и продали за 4 млн. р. квартиру, принадлежащую им в равных долях. Год назад они покупали ее за 3 млн. р. Каждый из них должен оплатить налог с 0,5 млн. р. (по 65 000)
Если каждый собственник продает долю независимо и по отдельному договору, он получает вычет 1 млн. р.
Покупая квартиру, гражданин приобретает право на вычет 2 млн. р., а если оформлен кредит, то еще 3 млн. р. процентов по нему.

При продаже любого вида недвижимости, будь то собственная квартира, дача или офис, вы обязаны своевременно выплатить налог от продажи недвижимости. Суть в том, что деньги, которые получает человек при сделке купли-продажи, государство считает таким же доходом, как и при продаже любого товара. И, как и с любых других видов дохода, высчитывает налог при продаже недвижимости 3% от вырученной суммы. Но из этого правила есть исключения, когда люди продают свои квартиры и дома вообще без уплаты каких-либо налогов. Это зависит от периода, на протяжении которого гражданин обладал правами собственности на жилплощадь. Есть и другие интересные аспекты в этом вопросе, вот в них давайте разберемся подробнее.

Имущество в собственности до 2016 года

За последние несколько лет в законодательстве правила расчета налога с продаж недвижимости несколько поменялись. В первую очередь, это касается физических лиц. Главная причина – введение обязательной оценки кадастровой стоимости.

Допустим, жилье было получено в собственность до 2016 г. Но при этом последний владелец может предъявить права собственности на период до 3 лет. Размер налога с продажи недвижимости считают так:

  1. Заполняете отчетную документацию (бланк 3-НДФЛ);
  2. В виде налога оплачиваете сбор в 13% от суммы сделки.

Важно: если квартира или дом, которые гражданин купил до 2016 г, к моменту продажи находились в собственности у одного человека больше 36 месяцев, ни подача декларации, ни оплата налога с продажи недвижимости не понадобятся вообще.

В этом случае можете не переживать и забыть о налогах. Государство считает, что вы ему ничего не должны. Эти сведения легко сверить по соответствующим данным об имуществе в Едином Гос. Реестре.

Существуют два варианта исключений в алгоритме вычисления срока трехгодичного владения, определяющего обязанность выплаты налога с продажи недвижимости. Исчисление периода владения может считаться не с момента внесения информации о жилье в Росреестр, а несколько раньше при таких обстоятельствах:

  • наследование – срок отсчитывается с момента старта процедуры наследования;
  • заключения договора с жилищно-строительными кооперативами – период считается со дня внесения паевого взноса.

Изменения после 2016 года

Следующий случай. Право владения на недвижимость зарегистрировано после 1 января 2016. В чем изменились правила и как облагается налогом продажа недвижимости в этом случае?

Здесь в силу вступают правила, прописанные в законодательном акте федерального значения под номером 283-ФЗ, положения которого вносят изменения в статьи первой и второй части НК РФ.

Согласно данному документу, для определения необходимости уплаты налога при продаже недвижимости, период владения рассчитывается так же, как и раньше – с даты внесения в Единый Государственный Реестр информации. Однако сам расчет происходит не только по цене квартиры или дома, учитывается также кадастровая цена.

Также был значительно увеличен срок владения, после которого доход от купли-продажи недвижимости не нужно декларировать и, соответственно, выплачивать налоги. Теперь этот период распространяется на 5 лет.

Но и в этих правилах существуют исключения. При продаже некоторых объектов недвижимости гражданин освобождается от необходимости выплаты подоходного налога:

  • при получении квартиры или дома в наследство подоходный не взымается;
  • процесс приватизации жилья также не считается доходом;
  • к наследству (без оплаты сборов) приравнивается договор о пожизненном уходе и содержании владельца жилья.

Уменьшение суммы выплат

Ранее собственники нередко значительно занижали сумму сделки по документам, чтобы снизить налоги после продажи недвижимости. Чтобы прекратить эту практику, государство ввело налоговый учет на основе кадастровой стоимости.

И все же есть некоторые возможности снизить сумму выплат:

  • Использование вычета, положенного по закону;
  • Указание сопутствующих расходов, которые будут вычитаться из общего дохода.

Вычет – это цифра, на которую может быть снижен налог на недвижимость при продаже. Этот параметр применяется если объект продали ниже оценки по кадастру.

Например, по кадастровому паспорту квартира стоит 5 млн. рублей. Но договор купли-продажи содержит цифру в 3 млн. рублей. Так бывает нередко, в том числе, из-за колебаний рыночных цен или необходимости срочно реализовать недвижимость.

Первый этап оптимизации – индексация на 0,7. Такой расчет налога с продажи недвижимости используется, если вы по тем или иным причинам продаете объект ниже цены по кадастру. И здесь не важно, насколько сумма в договоре меньше оценочной. Умножение на 0,7 – это максимально возможная уступка государства.

Идея здесь проста: защита от уклонения в уплате налога при продаже недвижимости с одной стороны, и понимание, что снижение стоимости на 20-30% вполне возможна на самом деле, а не только на бумаге.

Например:

  1. Цена квартиры по кадастровому паспорту – 5 млн. руб.
  2. Индексация: 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн.
  3. Фактически были потрачены 3 млн. руб.
  4. Следовательно, сумма подоходного налога будет равна: (3,5 млн – 3 млн) * 13% = 65 тыс. руб.

Расчет суммы налоговых отчислений при таком вариант будет производиться так:

  1. Кадастровую цену индексируют с коэффициентом 0.7 (это делают, если цена продажи оказывается ниже кадастра): 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн руб.
  2. Налогооблагаемая база с учетом вычета: 3.5 млн. - 1 млн. = 2.5 млн. руб.
  3. Сумма НДФЛ: 2.5 млн. * 13% = 325 тысяч рублей.

Второй вариант оптимизации – это указание всех расходов продавца, которые сопровождали сделку. Указанные цифры будут вычтены из общей стоимости недвижимости. Но они в обязательном порядке должны подтверждаться чеками, квитанциями и другими документами.

Требуемая документация

Если продажа квартиры или любой другой недвижимости сопровождается оплатой подоходного налога, в отделение Федеральной Налоговой Службы нужно предоставить следующий набор документации:

  • паспорт или любой другой документ, способный идентифицировать личность гражданина;
  • отчетная налоговая декларация (бланк 3-НДФЛ);
  • копия свидетельства ИНН;
  • копия соглашения о продаже недвижимости;
  • платежные квитанции или же выписки с банковских счетов;
  • заявка на распределение сумм вычета.

Сроки выплаты налога

Чтобы не было проблем и штрафов, необходимо знать точно, в какой срок платится налог с продажи недвижимости. Для граждан основные даты определяются статьями НК РФ № 228 и 299.

  • Декларация должна быть заполнена и отправлена до 30.04 следующего после продажи года. Т.е. как и любая налоговая декларация, этот документ подается по итогам года.
  • Уплатить налог нужно не позже 15.07 текущего года (после подачи декларации).
  • Какие неприятности грозят в случае нарушений сроков:
  • Если налог при продаже не будет выплачен до 15.07, к нему добавится штраф (5% от суммы за каждый месяц). Но здесь есть максимум - это 30% от суммы просроченного налога. Подробно это описано в ст. 119 НК РФ.
  • В случаях «забывчивости» - не подана декларация и нет выплаты налога, сумма штрафа становится фиксированной – 20% вне зависимости от периода просрочки.

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа любого коммерческого (нежилого) объекта – офиса, здания или сооружения – также облагается налогом на прибыль.

Если владелец – физическое лицо (обычный гражданин или ИП), ставка налога будет составлять 13% от рыночной или кадастровой стоимости, независимо от того, использовалось помещение для коммерческой деятельности или стояло пустым.

Единственная разница между используемым и неиспользуемым помещением: в случае ведения коммерческой деятельности невозможно применить налоговые вычеты.

Когда подавать декларацию, как правильно посчитать и когда нужно оплатить налоги, а также каким образом снизить суммы выплат, выше описано подробно. Для физ. лиц все эти правила абсолютно одинаковы, продаете вы квартиру, магазин или помещение завода.

Для организаций сумма налога зависит нескольких параметров:

  • налоговый режим компании;
  • стоимость объекта на балансе (с учетом амортизации).

Юридические лица также могут пользоваться правом снижения налога на недвижимость при помощи учета расходов, сопровождающих продажу.

Итак, коммерческие объекты точно такие же источники дохода, как и любые другие виды недвижимости. Граждане обязаны по окончанию расчетного периода заполнить и подать декларацию до 30 апреля, после чего оплатить сумму сбора до 15 июля. Организации – в соответствии с отчетными периодами для юридических лиц.

Налог при продаже дома

Продавая участок с собственной недвижимостью владельцу также придется уплатить налог на прибыль. В целом, сумма НДФЛ в описываемой ситуации рассчитывается точно так же, как и при продаже квартиры или коммерческого объекта. Но есть и важное различие. Дом и земельный участок являются разными объектами собственности. И сделки купли-продажи на них оформляются разными договорами.

В результате налог на продажу дома с земельным участком состоит из двух отдельных сборов. Первый выплачивается в отношении недвижимости, второй – в отношении земли. Все вопросы, касающиеся определения и вычисления сумм налогов с продажи новых домов прописываются в положениях 220 статья НК РФ.

Для дома, как объекта недвижимости, действуют точно такие же правила, как и при продаже квартиры или другого объекта. Сумма налога при продаже дома рассчитывается на основании кадастровой либо рыночной, но не менее, чем 70% кадастровой.

Налог на земельный участок определяют на основе кадастровой стоимости земли. Если участок, дом или какие-то сооружения на нем не были внесены в Росреестр, перед продажей необходимо это сделать самостоятельно. При этом обязательно проводится оценка кадастровой стоимости.

В случае продажи коттеджа или особняка подобные казусы практически не случаются, а продажа дачных домиков, особенно, в старых садовых товариществах, бывает осложнена этим фактором. Впрочем, не стоит пугаться. Просто проверьте до продажи на сайте Росреестра все данные, и наведите порядок в документах до заключения сделки.

Как сэкономить при продаже дома и земли

Каждый гражданин может уменьшить базу по которой определяется сумма налога с продажи дома при помощи, так называемого, имущественного вычета. Максимальный размер суммы снижения базы для расчета налогов – 1 млн. руб.

Можно использовать максимальный вариант вычета сразу либо какую-то его часть. Для нескольких продаж вычет имеет смысл поделить на части. В течение года суммы суммируются. Если достигнут «потолок», налог будет считаться в стандартном порядке.

В следующем году отчет начинается с нуля, и вычет снова может применяться снова.

  • цена дома по кадастру – 5 млн. руб.;
  • сумма сделки – 4 млн.руб.;
  • срок владения – 2 года.;
  • дом был построен за средства владельца на приватизированном участке.

Давайте посчитаем налог с продажи дома (напоминаем – без участка! Земля считается отдельно) для описанного случая:

(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 тысяч рублей.

Если же цена сделки составляла бы 1 миллион рублей, то благодаря применению вычета можно полностью избавиться от выплаты налога с продажи дома и земельного участка. Но декларацию в срок (3-НДФЛ) подавать все равно необходимо. Иначе высока вероятность штрафов.

Нужно ли платить налог при продаже недостроенного дома

Нередко планы по возведению дачи или «семейного особняка» терпят фиаско. Кому-то нужны срочно деньги, у кого-то просто изменились планы и приоритеты. И тогда недострой попадает на рынок недвижимости.

Существует два варианта оформления таких сделок:

  1. Продажа земельного участка без регистрации дома. Очень распространенное решение, если строительство завершено менее чем на 70%, но допустимо и на более поздних этапах работ.
  2. Регистрация недостроя как готового дома. Практикуется, если дом находится на финальной стадии строительства.

В первом случае продавец указывает в декларации только земельный участок и выплачивает налог на продажу земли. Т.е. недострой для государства «не существует». Во втором – добавится также налог при продаже дома.

Казалось бы, первый вариант – выгоднее, даже если дом готов более чем на 90%. Но здесь следует также учитывать фактор рынка. При покупке недостроя без регистрации внесение в Росреестр, определение кадастровой стоимости и другие бюрократические вопросы оказываются «головной болью» покупателя. Естественно, что при этом как спрос, так и цена продажи будут ниже.

С другой стороны, если постройка далека от завершения, покупатель может в процессе завершения постройки вносить какие-то заметные изменения в проект. И тогда регистрация на основе проекта станет излишними затратами, т. к. покупателю все равно придется проходить эти этапы заново.

Что еще важно знать при продаже дома

На загородных и дачных участках часто располагаются дополнительные хозяйственные постройки – сараи, гаражи, бани и т. д. Если вы продаете весь участок со всеми объектами вместе, не забудьте отдельно составить договор по каждому из этих объектов.

В связи с последними изменениями в законодательстве, любое здание и сооружение, в том числе, хозяйственные или другие вспомогательные постройки, считаются такими же полноценными объектами недвижимости, как и сам дом. Они также должны находиться в реестре, куда любой объект вносится после определения кадастровой стоимости.

Важно: каждый объект и земля оформляются отдельно. И для каждого считают собственный отдельный налог при продаже.

Налоги при продаже квартиры и когда их платить не нужно

Нередко люди удивляются, почему при продаже квартиры государство требует налог. Ведь зачастую жилье продают не потому, что хотят получить деньги, а для улучшения жилищных условий или при переезде.

На самом деле, большая часть подобных случаев попадает под варианты, когда налоги платить не нужно:

  • В течение 5 лет и более квартира была в собственности одного человека;
  • Была проведена приватизация;
  • Квартира – это наследство от родных или по договору содержания.

Считается, что продажа квартиры, в которой не прожили даже 5 лет, обычно происходит не для переезда, а в целях наживы. А потому – государство требует налоги.

Суммы налога при продаже квартиры, документы, условия ничем не отличаются от описанных общих правил:

  • Сумма равна 13% от стоимости (кадастровой либо с коэффициентом 0,7, если цена оказывается ниже). Примеры и формулы расчета описаны выше, в том числе, с учетом оптимизации.
  • Сумму налогов при продаже квартиры можно уменьшить за счет указания сопутствующих расходов.
  • Все необходимые сведения для Росреестра и других государственных органов продавец обязан предоставить самостоятельно в оговоренные законом сроки (подробнее в разделе «сроки выплат»).
  • В случае несвоевременного предоставления документов или невыплаты суммы налога при продаже квартиры, продавец будет вынужден выплачивать штраф.

В случае, если квартира была использована под офис или магазин, ее статус при оформлении коммерческой деятельности был изменен с жилой на коммерческую недвижимость. В этом случае налоги при продаже квартиры выплачиваются по правилам продажи коммерческих объектов для физических лиц и организаций соответственно.

Также стоит выделить отдельно варианты , особенности налогообложения и вообще возможности продажи квартир, при покупке которых использовался материнский капитал, налоги при продаже квартиры в строящемся доме. Эти вопросы мы подробнее рассмотрим в отдельных статьях. А если у вас возникли вопросы прямо сейчас, обращайтесь к экспертам нашего портала..

Продажа недвижимости относится к роду деятельности, направленной на получение материальной прибыли. Сделка обременяется обстоятельствами, за игнорирование которых предусмотрена гражданская ответственность.

Обыватели, планирующие купить или продать квартиру, должны учесть такие факторы, как колебания рынка недвижимости, существование возможности получить реальные скидки на при проведении операции купли продажи. Разобраться в ситуации поможет данная статья.

Налоговые проценты от продажи квартиры

Производя сделку, продавцу собственной недвижимости следует помнить, что придется внести в кассу государства порядка 13% от общей суммы. По современным меркам – это достаточно большие деньги, которые придется отдать в государственный бюджет.

Избежать налогового прессинга могут только продавцы некоммерческой недвижимости, владеющие домом, дачным участком, квартирой или гаражом в течение 3 лет. Правило отчисления налога имеет силу только в отношении собственников, когда право на частную собственность оформлено до 01 января 2016 года.

Если некоммерческая недвижимость приобретена в 2016 году и позже, то, согласно новому Федеральному Закону от 29.11.2014 г за №382, отчисление налогов от сделки с недвижимостью будут руководствоваться новыми правилами.

Уплата налога с продажи жилья производится в случае, если:

Недвижимость пробыла в собственности продавца менее срока, указанного в новом Законе. Налог уплачивается в размере, предусмотренном статьями правил

Не облагается налогом жилье, приобретенное за личный капитал и пробывшее в собственности продавца более 3-х лет, налогом не облагается

Освобождается от уплаты налога частная недвижимость, полученная в наследство или по договору дарения, при этом объект продажи должен находиться во владении продавца не менее 3-х лет.

При продаже объекта недвижимости особое внимание следует уделить кадастровой стоимости жилой или хозяйственной постройки. С 01 января 2016 года продажа жилья, кадастровая стоимость которого определяется органами муниципальной власти по базе расчетов НДФЛ в пределах 70% от общей стоимости объекта.

Размер зависит от стартовой стоимости недвижимости. Сумма вычета определяется условием, когда стоимость объекта составляется свыше 1 млн. руб. Если заявленная цена квартиры составляет менее 1 млн. руб., то налог на продаже не начисляется.

При продаже жилья, бывшего в собственности менее 3 лет, то налоговая ставка может составлять до 30%. Условия высокого налогообложения касаются продавцов, являющихся гражданами других государств. Нерезидентами страны считаются лица, не проживающие на территории РФ менее 183 суток в течение года.

Кроме этого, на нерезидентов не распространяются льготы, не производится сокращение налоговых отчислений на максимальную сумму до 1 млн. руб. На такую же сумму снижается размер отчислений при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет.

Объем базы начисляется от оценочной суммы недвижимости. Так, например, если жилой объект выставляется на продажу по стоимости 2 млн. руб., то налогами облагается половина заявленной суммы.

В случаях, когда квартирой владеют несколько жильцов, то налоговые вычеты производятся по одному из двух вариантов:

1. Когда доли в квартире объединены в одном договоре, то сумма налога делится между владельцами в соответствии с их частью собственности.
2. Когда продажа долей в квартире осуществляется по отдельным договорам, то каждый продавец должен будет внести в бюджет государства по 1 млн. руб. Однако данная схема не является законной и преследуется государственным Законодательством.

Льготные условия при продаже и покупке квартиры

Продажа квартиры

В случаях, когда не удается снизить налоговый сбор за продажу объекта, то можно предпринять действия, направленные на уменьшение суммы.

Налоговый Кодекс рассматривает 2 варианта льготных скидок:

1. Снизить продажную сумму до 1 млн. руб.
2. Снизить сумму за счет затрат, выделенных на приобретение недвижимости.

Рабочий вариант выплаты налога плательщик может выбирать по своему усмотрению. Воспользоваться вариантом можно столько раз, сколько будет проведено сделок после истечения срока владения недвижимостью, предусмотренного новым Законом.

Ограничения стоимости при продаже элитного жилья и налоговых вычетов регулируется региональными властями, признанными уравнивать права граждан. Для элитного жилья необлагаемая база составляет 5 млн. руб. Сумма может быть снижена в соответствии с ценами местного рынка недвижимости.

Покупка квартиры

Покупка некоммерческой недвижимости, как правило, не предусматривает налоговое обременение. Налоговое бремя нейтрализуется возвратом суммы, удержанной подоходным налогом при совершении сделки.

Кто может пользоваться льготами по уплате налога при продаже или покупке квартиры

Право на льготы распространяется на всех плательщиков, имеющих официальный доход.

Льготные условия не распространяются на:

Студентов
пенсионеров с 3-х летним стажем
безработных
женщин, находящихся в декретном отпуске.

Льготными вычетами могут воспользоваться пользователи ипотечного или другого кредита на жилье. Помимо основной суммы налога на покупку, они могут вернуть до 13% от уплаченных денежных средств.

Федеральный Закон 2016 года не содержит изменений в отношении возврата налога на покупку некоммерческой недвижимости, принятых в 2015 г.

Условия владения недвижимостью

Владение квартирой, дачей или частным домом предполагает отчисление имущественного сбора, расчет которого осуществляется по кадастровой стоимости объекта. До недавнего времени налог насчитывался по инвентаризационной стоимости, не отражающей в полной мере реальные рыночные показатели.

Для жилья элитного класса, стоимость которого по Кадастру превышает 300 млн. руб., налоговая ставка будет составлять 2%. Для квартиры из жилого фонда ставка налога составит 0,1%.

По Кадастровой стоимости за 2-х комнатную квартиру площадью 60 м2 придется заплатить сборов около 1 тыс. руб. в год.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Регулярные поправки, которые вносят в нормативы Налогового кодекса России, призваны для обеспечения прозрачности операций с недвижимостью. Закон строго регламентирует отношения не только между сторонами, принявшими участие в сделке, но и с налоговой базой. Приобретение недвижимости, полученной в собственность, приравнено к источнику дополнительного дохода.

По закону все источники, благодаря которым человек получает прибыль, подлежат налогообложению. Поэтому при манипуляциях с недвижимостью важно знать, платится ли налог с продажи квартиры или нет.

Неуплата в сроки становится косвенным подтверждением неисполнения своего обязательства.

Законом регламентированы условия, при которых каждый продавец обязан оплатить налог от реализации недвижимости. Однако особенностью положений является то, что существует несколько ограничений и исключений, которые могут избавить от такой необходимости. До 2016 года подоходный налог обязаны были платить все собственники, в чьем владении недвижимость меньше 3 лет.

Но в 2016 году Государственная Дума приняла поправки, которые увеличили сроки до 5 лет. Но изменения больше являются узкими по значению, поскольку большая категорий лиц не попадает под увеличение:

  • наследники;
  • одаряемые близкие родственники;
  • малоимущие;
  • органы местного управления;
  • рентодатели.

Ставка налогового отчисления

Налоговые начисления от продажи объекта составят 13% для граждан и 30% для не имеющих гражданства. Внесено на рассмотрение увеличение налога на 3% в текущем году, но пока эта инициатива не одобрена, и поправка находится в работе у законодателя. При определении срока необходимо учитывать, что не любая недвижимость попадает под действие налогообложения. Основное требование — дата, когда недвижимость перешла в пользование.

Если речь идет о долях или выделенных частях, то отталкиваться необходимо от первичного права и его даты. Так, если мама и сын владели комнатой в равных долях, а потом мать отдала сыну свою часть, срок исчисляется от момента получения прав собственности первой доли. Дата, когда сын получил вторую долю или когда провел регистрацию, не имеет значения.

В каком случае платится налог с продажи квартиры и как его уменьшить, должно беспокоить тех, кто решает продать объект ранее 3 лет. При продаже ранее оговоренного срока по закону появляется необходимость уплаты 13% подоходного налога или 30% соответственно.

Особенности налога

Суть налога в том, чтобы уменьшить количество «теневых» сделок. Не желая платить существенные суммы в налоговый орган, собственники предпочитают просто не показывать реальную стоимость. Чаще всего при продаже, если возникает вопрос: в каком случае при продаже квартиры платится налог 13 процентов, люди отражают сумму менее 1 миллиона рублей. По закону сумма до миллиона не подлежит налогообложению. Оставшаяся часть стоимости оформляется в простой письменной форме. В потенциале такая вариация может принести негативные последствия. Однако по сути не запрещается и не ограничивается законными рамками.

Сложность добавляет то, что фактическая стоимость полностью не совпадает с ценой по БТИ.

Кадастровая оценка всегда на порядок ниже рыночной, но по закону именно она является определяющей. Так, цена квартиры по кадастру может быть 800 тысяч рублей, но ее рыночная достигнет 2 миллионов рублей. При такой разнице собственники стремятся либо переждать временной интервал, либо использовать другие методы.

Но законодатель внедрил такую операцию, как получение налогового вычета. Собственник, продав квартиру и заплатив налог, единожды получает право вернуть средства. Укрепление позиций налогового вычета должно изменить процент сделок, где скрывается истинная стоимость объектов.

В видеотрансляции можно подробно ознакомиться с нормативами налогообложения при продаже объектов

Когда нужно платить

Условие, при котором возникает необходимость уплаты налога, — владение собственностью менее 5 лет (3 лет). Однако необходимо учитывать некоторые нюансы, если во владении дом в стадии строительства. После окончания стройки часто приходится вносить изменения в кадастровый паспорт, что может повлиять на оценочную стоимость по БТИ.

Если нет уменьшающих коэффициентов, налог придется заплатить в полном объеме.

Уменьшение возможно при условии, что владельцу удастся доказать расходную часть. Тогда появится возможность уменьшить налог. Однако для этого необходимо тщательно собирать и подготовить все квитанции/документы. Так, если будет доказано, что при стоимости 3 миллиона рублей 2 миллиона были затрачены на ее покупку, то налогообложение будет направлено только на разницу между двумя величинами.

Сумму налога можно определить самостоятельно. Но после этого надлежит подать декларацию формы 3-НДФЛ. Даже если прибыль была нулевой или понесены убытки, нужно это показать налоговому органу. Срок подачи деклараций определен до 30 апреля следующего за текущим года. Уклонение может быть признано не просто административным нарушением, а повлечь ограничение свободы до трех лет.

Пилотная налоговая программа только укрепляется, выявляя недоработки и особенности процесса. Стабилизировать систему и максимально оптимизировать, уменьшив бюрократические требования, предполагается к 2020 году.