Геннадий Стерник: Загонять беднеющее население в ипотечную кабалу – опасно.

Никто не станет спорить – ситуация на рынке недвижимости непростая. В такой момент не лишним будет получить мудрый совет от аналитиков рынка. В роли эксперта сегодня выступил Геннадий Моисеевич Стерник, профессор РЭА им. Г. В. Плеханова, председатель комитета по аналитике и консалтингу МАР, сертифицированный РГР аналитик недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости.

Никто не станет спорить - ситуация на рынке недвижимости не простая. В такой момент не лишним будет получить мудрый совет от аналитиков рынка. В роли эксперта сегодня выступил Геннадий Моисеевич Стерник, профессор РЭА им. Г. В. Плеханова, председатель комитета по аналитике и консалтингу МАР, сертифицированный РГР аналитик недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости .

- Геннадий Моисеевич, как, на ваш взгляд, чувствует себя рынок недвижимости Москвы? Пройдено ли дно кризиса?

- Острая фаза кризиса пройдена в 2015 году, до первого квартала 2016 года. Во втором полугодии 2016 года началось замедление падения. Но до стабилизации мы пока не дошли. Цены продолжают снижаться как на первичном рынке, так и на вторичном. Идет медленное сползание.

- Как долго оно продлится?

- По моим расчетам, оно продлится еще 2-3 года, причем резких падений не будет, понижение цены будет идти небольшими темпами - на 6-7% в год. Со стороны потребителя, на мой взгляд, вопросов нет - можно покупать жилье.

- Каким образом в ситуации с кризисом на рынке поучаствовало государство?

- Меры государство приняло, и приняло их своевременно: сделало все, что можно, чтобы сделать ипотеку доступной - речь идет о субсидированной ипотеке. Надо сказать, что это здорово поддержало строительный рынок. Однако значительное понижение цен вредно рынку. И только на первый взгляд это хорошо для потребителя.

- Вы считаете, что продолжать политику субсидирования ипотеки не нужно?

- Дальше это уже бесполезное дело. В условиях снижения инфляции, снижения ключевой ставки ЦБ продолжать не нужно. Государство свое дело сделало, дальше рынок должен сделать свое. Для рынка важен рост, пусть небольшой, в медленном темпе. Если цены снижаются, то снижается и маржа застройщиков. Кто же захочет строить, если нет доходов?

- А есть какие-то цифры, демонстрирующие, насколько упала доходность девелоперской деятельности?

- Сейчас в Москве доходность вложений в девелопмент крайне низка, в некоторых случаях ниже нуля. Застройщики перестают вкладываться, уходят с рынка, разоряются. Для кого это может быть хорошо? В этой ситуации растет, и будет дальше расти, число обманутых дольщиков.

Рынку нужен баланс спроса и предложения. Сейчас спрос резко упал, а предложение выросло, и накопилось много жилья за прошлые годы. И цены будут сползать вниз, пока не рассосется количество предложений, накопившихся за 2015 год, когда покупатели ушли с рынка.

- Ушли в 2015-м и вернулись в 2016-м?

- Отчасти. Некоторый отложенный спрос в 2016 году уже вышел на рынок, количество продаж выросло, причем выросло именно в Москве, а не в Подмосковье, и именно на первичном рынке, не на вторичном. Однако все еще объем спроса ниже объема предложения.

Единственная мера, которая может остановить эти тенденции и повернуть риэлторский рынок к стабилизации цен и даже к их некоторому росту, - это повышение цен на нефть. Это очень важный момент: рынок не может расти, если не будут повышаться доходы населения. А они, судя по всему, повышаться не будут, а будут, наоборот, понижаться. Либо нас спасет нефть, начав повышаться в цене, либо…

- Что будет в том случае, если цена на нефть вырастет?

- Вырастут доходы населения и ситуация развернется к старому. Не могу сказать, что это нам очень нужно. Потому что пройдет несколько лет, опять упадет цена на нефть и снова будет кризис. Не об этом мы мечтаем!

- О чем же нужно мечтать?

- Нужно создать новую модель экономики, довести до ума все реформы, которые начаты в государстве. Это основная задача правительства, и оно ее пытается выполнять. Насколько удачно, насколько быстро все получится, сказать трудно. Если удастся через 2-4 года уйти от сырьевой модели экономики к промышленной, тогда экономика начнет расти не на те жалкие прогнозные 1,5%, которые нам сулят мировые рейтинговые агентства и финансовые аналитики, а хотя бы на 3-4%. И тогда у нас не начнет разоряться экономика и с ней вместе рынок недвижимости.

- Есть у вас мудрый совет девелоперам? Они сейчас переживают не лучшие времена.

- Есть, конечно. Надо живее относиться к своему бизнесу, более тщательно просчитывать свои проекты. Не надо надеяться на то, что будет высокая доходность, как в былые годы: надо смириться с тем, что маржа будет минимальной, и двигаться вперед.

У многих крупных компаний есть финансовый запас. Его нужно использовать сейчас, не откладывая на потом. Как минимум, можно скупать земельные участки, с расчетом на то, что они будут освоены через 2-3 года. К тому времени ситуация на рынке будет лучше. Но ожидать быстрого возврата инвестиций не нужно.

- Непременно надо что-то посоветовать и покупателям…

- Если есть деньги - надо идти и покупать. Если денег нет - не нужно ввязываться в авантюры, вроде покупки ДДУ на ранних стадиях строительства. Не ввязываться, потому что может произойти и плохое. Вообще, размышляя о покупке на рынке новостроек, нужно тщательнее изучать застройщиков, смотреть в подробностях историю их объектов, выбирать лучших из лучших.

А что касается вторичного рынка, то там вообще нормальная жизнь. Продавцы не отказываются продавать квартиры по пониженным ценам, продолжают их выставлять. И покупателю сегодня на вторичном рынке раздолье! Это рынок покупателя. Идите и живите.

- Ждать не нужно. Чего ждать? Того, что цены снизятся за год еще на 5%? Не нужно этого делать. Нужно идти и покупать, если деньги позволяют. Самое время для покупок. Больше такого обвала цен на вторичном рынке не будет. А рассчитывать на небольшое сползание… «То ли ишак сдохнет, то ли эмир умрет»…

- Мы с вами обсудили ситуацию в столице. А что у нас с Санкт-Петербургом?

- В Питере все гораздо благополучнее. У них так сильно рынок не провалился. Пока нельзя сказать, что у них там подъем начался, но снижение цен уже остановилось, а на первичном рынке цены даже слегка поползли вверх. Ситуация заметно лучше, чем в Москве.

- Есть этому какое-то объяснение?

- Это связано с региональными особенностями отрасли. Если объем строительства был в Москве высоким, то образовался навес непроданных квартир во время кризиса. В Питере на душу населения строили меньше, чем в Москве. И кризисные явления там проявились меньше.

И второе. В Москве очень сильно влияют приезжие, не резиденты. Трудно получить достоверную статистику, но до кризиса едва ли не 30% покупателей составляли именно приезжие. Во время кризиса их количество сократилось чуть ли не до нуля, что только усилило кризис. Сейчас они вернулись, число продаж резко возросло, но до докризисных цен Москва пока не дотягивает.

В Питере приток был меньше, и даже если они ушли с рынка, то это не так сказалось.

- Какова ситуация в регионах по сравнению с Москвой и Петербургом?

- Согласно моим данным, по снижению темпов роста на рынке недвижимости Москва оказалась примерно в середине рейтинга. Есть Питер и некоторые другие российские города, где меньше снижение, чем в Москве. Но в большинстве городов рынок просел в большей степени, чем в Москве. Российская столица в итоге оказалась где-то в серединке.

Кризис, в который вступил рынок недвижимости, по сценарию будет отличаться от тех, что имели место в прежние годы, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Но если реформаторы не натворят ошибок, к 2019 году дела пойдут на поправку.

- Геннадий Моисеевич, в своих прогнозах вы оптимист или пессимист?

Если вы сравните мои расчеты с оценками других экспертов, то увидите, что я в ближайшее время не прогнозирую обвала цен - здесь я оптимист. Например, летом в Москве состоялась черная пятница - распродажа квартир от застройщиков, и многие ждали, что скидки дойдут до 50%. Такого не случилось: те, кто рассчитывал на распродажу за бесценок, были разочарованы. Бюджеты сделок, конечно, отличаются от цен предложений, но ненамного. В ситуации на московском рынке я разобрался: в среднем дисконт составляет 10%. Это не коллапс.

Но эксперты, предсказывающие скорый обвал, говорят, что через год уже все будет хорошо - рынок выздоровеет. Я предполагаю как более длительный спад, так и относительно небыстрое восстановление. В этом отношении мой прогноз не столь оптимистичен. И вот почему: это другой кризис. Не инвестиционный, какими были кризисы 1998 и 2008 годов, а более глубокий и длительный - структурный. С таким современная экономика России еще не сталкивалась. Но он неизбежен: каждые 25-30 лет начиная с отмены крепостного права у нас меняется модель экономического развития. Нет необходимости рассказывать о каждом из этих периодов: тот, кто изучал экономику и историю, видит закономерности.

- Прошлой осенью вы характеризовали 2015-2016 годы как начало периода затяжной рецессии - снижения спроса, объемов предложения и цен. Что сейчас? Не требуют ли прогнозы корректировок?

В макроэкономической части прогнозных сценариев я ничего не изменил. Но в этот период публиковали и уточняли свои прогнозы эксперты авторитетных аналитических центров. Я увидел, что мои оценки, сделанные прошлым летом, - где-то посередине между мнениями других экспертов: не самые радужные, но и не апокалиптичные.

- Вы полагаете, что спад будет долгим?

В условиях структурного кризиса российская экономика живет уже год - с прошлой осени. Рынок жилья, как обычно, опоздал, догнав тенденцию только к весне. То есть уже не шесть-восемь лет осталось (это средняя продолжительность стадии спада при структурном кризисе), а пять-семь. Но на 2018 год также придется и нижняя точка инвестиционного кризиса с десятилетним циклом (нашего знакомого по 1998 и 2008 годам). Поэтому в 2017-м нас ждет переход от вялотекущей стадии рецессии к острой. По моим оценкам, ситуация начнет улучшаться к 2019 году. Но это - если не наделаем ошибок.

- Вы говорили и о других кризисах - в том числе локальных и апериодических (см. табл.). Как они влияют на рынок?

Они посылают участникам рынка сигналы, которые неверно толкуются. Например, острый валютно-финансовый кризис имел место в ноябре-декабре 2014 года. Все побежали менять деревянные рубли на кирпичные - на недвижимость. Рынок активизировался, цены по инерции росли до февраля. Но к марту вступил в действие фундаментальный фактор - снижение доходов населения. Затем власти предприняли попытку оживить рынок ипотеки - через субсидирование процентных ставок для первичного рынка. Строительной отрасли удалось избежать коллапса.

- На ваш взгляд, это правильная мера?

С точки зрения модели экономического развития, которую пытаются реализовывать власти, - реакция хоть и спонтанная, но грамотная. Она основывается на том, что стимулировать надо не спрос, а предложение - производство и строительство. Ведь только реальный сектор может потянуть за собой появление новых рабочих мест, рост доходов и в конечном итоге спрос. В рамках концепции можно было раздать деньги и напрямую - производителям, например, в виде льготных кредитов и субсидий. Но главный вопрос, который встал бы, - как эти субсидии распределять. А это в наших реалиях предполагает коррупционную составляющую. Проголосовать рублем за те или иные проекты предложили покупателям - мера правильная, но краткосрочная, злоупотреблять ей нельзя. Загонять беднеющее население в ипотечную кабалу - опасно. Тем не менее следом появились и широко обсуждались предложения субсидировать ипотечные ставки для покупки жилья на вторичном рынке. Это плохая идея: она противоречит заявленной модели развития. Хорошо, что от нее отказались.

- Видите ли вы в реализации реформ последовательную политику властей или она все-таки слабо выражена?

Меры объявлены, прописаны в виде дорожных карт, но последовательности, мягко говоря, не хватает. Все невольно связывают благополучие с ростом нефтяных цен. Но не дай-то бог, они действительно поползут вверх! Если раньше это был драйвер развития, то сейчас - главный фактор риска. Благоприятная конъюнктура рынка углеводородов будет означать отказ от перестройки экономики. Да, может быть, жить станет легче, но только ближайшие три-пять лет - до следующего падения цен на нефть.

- Какие еще зоны риска вы выделяете?

Второй возможный фактор - обвал нефтяных цен. Это тоже плохо, но маловероятно. Третий - неадекватные реакции властей, бизнеса, населения на ситуацию. В условиях турбулентности в экономике реформаторам непросто быть последовательными. Посмотрите, какие коллизии происходят с прогнозами Минэкономразвития. В феврале чиновники признали: начался кризис. Сделали плохой прогноз на 2015-2017 годы. В мае рубль окреп, нефть подросла, население успокоилось - сразу стали просматриваться тенденции отказа от реформ. В августе опять нефть вниз, доллар вверх - разработали совсем уж пессимистический прогноз. В сентябре - стало лучше, пессимизм сменился умеренным оптимизмом. Бизнес и власти неохотно признают отрицательные сигналы и мгновенно реагируют на успокоительные.

- Получается, чтобы принимать адекватные меры, надо закладывать в основу пессимистичные прогнозы?

Да, я всегда об этом говорил. Но эксперты не хотят расстраивать плохими новостями представителей власти, а власть - население. Получается замкнутый круг. Из сложной ситуации выкрутились, но не то чтобы элегантно: не мудрствуя лукаво, отказались от трехлетнего бюджетного планирования в пользу однолетнего.

- Вернемся к недвижимости. Вы говорили об усилении негативных тенденций к 2017 году. Означает ли это, что рынок ждет коллапс?

Нет, конечно! В 2014 году, когда кризис начинался, рынок недвижимости прекрасно себя чувствовал. Он и дальше будет пытаться нащупать тот уровень цен, при котором будет сохраняться активность. Мы еще очень далеки от удовлетворения потребностей населения в жилье.

- Можно ли рассматривать недвижимость как инвестиционный актив?

Учитывая мои прогнозы, наверное, пока нет: спад будет продолжаться. В ближайшие годы покупать жилье нужно для себя любимого, и такое, которое соответствует вашим вкусам и потребностям.

Что касается инвестиций, то здесь я бы подождал. Но нужно понимать, что, во-первых, и прогнозисты ошибаются. Во-вторых, если с недвижимостью все более или менее понятно, то ни рубль, ни даже доллар не застрахованы от шоков.

- Как будет происходить оздоровление? По каким признакам мы сможем его заметить?

Если инфляция начнет уменьшаться, а ВВП увеличиваться на фоне роста нефтяных цен - это не оздоровление, а конъюнктурные колебания. Если цены на нефть сохранятся на нынешнем уровне, а экономика будет расти - уже лучше. Заглядывайте в отчеты Росстата: уменьшение доли вклада в экономику сырьевых отраслей будет самым обнадеживающим признаком.

- Что делать строителям и риэлторам, чтобы не остаться без работы?

Общих рецептов, кроме снижения издержек, у меня нет: одним придется отказаться от непрофильных бизнес-направлений, другим открывать для себя новые горизонты. Но как бы грустно сейчас ни жилось риэлторам, ради сохранения бизнеса придется поступиться гонорарами. Логика подсказывает, что придется ставить размер комиссии в зависимость от бюджета сделки. Но не так, как раньше, - чем дешевле объект, тем больше процент вознаграждения, а наоборот: с массового сегмента - 1%, с эксклюзивных объектов, требующих предпродажной подготовки и продвижения, - до 4%. Такой подход потребует структурной перестройки и освоения поточных технологий массовых продаж.

Что касается строителей, то после двух циклических кризисов они многому научились и уже не путаются в финансовых потоках. Но основные резервы развития также кроются в снижении издержек. В любом случае «заначки», которые еще есть у предпринимателей, нужно вкладывать не в новые проекты, а в новые технологии. И последнее: с уменьшением маржи девелоперам также придется мириться. Помните, в 2009 году застройщики долго держали цены, потом они обвалились? Сейчас цены держать нельзя: можно уронить. Но, скорее всего, они будут опускаться плавно и долго.

- Года три назад вы говорили, что среднерыночная доходность новых проектов в Москве доходит до 80%. Стало быть, запас прочности есть?

Давайте уточним: речь шла о выручке и строительной себестоимости. Если мы учтем кредиты, инфраструктурные отчисления и прочее - цифры получатся более скромные. Но фантастические по мировым меркам нормы прибыли идут не на пользу и девелоперам. Сверхдоходы означают и высокую коррупционную составляющую, и вывоз капитала, и размножение в геометрической прогрессии сырых, амбициозных и не соответствующих меняющимся реалиям проектов. В отличие от столичных девелоперов, многие региональные давно смирились с относительно невысокой доходностью: им перестраиваться легче.

- Можно ли предположить, что в ближайшие годы новых проектов будет немного?

В последние годы, еще на фоне застоя, покупатели стремились сокращать бюджеты покупок, а застройщики шли им навстречу, уменьшая размеры квартир. Но это процесс не бесконечный. По мере насыщения рынка даже небогатые покупатели становятся придирчивыми к качеству. В результате если проект комплексной застройки не проработан, в нем не продуманы общественные пространства, взаимодействие с внешней средой, социальной и транспортной инфраструктурой - то объект не будет иметь успеха.

Таблица

Виды кризисов в экономике, их периодичность и продолжительность

Часть первая: Ипотека рынку в помощь

В условиях сложной экономической ситуации в стране среди объективных факторов, определяющих тенденции рынка недвижимости, на первое место вышла группа макроэкономических факторов.

Тем не менее, мезоэкономические (региональные) факторы, накладываясь, в свою очередь, на макроэкономические, привели к значительному разбросу индикаторов рынка недвижимости в различных регионах. Далее предлагается рассмотреть следующую группу объективных факторов - отраслевых. В этой группе учитывается и состояние жилищного фонда, и обеспеченность населения жильем, и наличие земельных, строительных ресурсов, строительных мощностей. Но нужно учесть, что в падающей экономике все эти факторы всегда уходят на «второй» план.

И, наконец, существует и четвертая группа – политические факторы. Это состояние и реформирование правовой базы градостроительства, налоговой системы, различные решения правительства и, в том числе, о субсидировании отрасли – все то, что в современных условиях существенно определяют характер поведения субъектов рынка недвижимости.

Что имеем, чем располагаем?

Действительно, в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП в 1 полугодии вырос на 0,7%, экспортная цена нефти поднялась до 50-55 $/баррель в результате соглашения ОПЕК+, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция усилиями ЦБ РФ при ключевой ставке 9,0% снизилась до 4,3%. Все это внушало оптимизм.

По оценкам Минэкономразвития, спад российской экономики близок к завершению, а с начала 2017 года власти ожидали даже перехода к небольшим темпам роста.

Более того, рост нефтяных цен и остальных индикаторов экономики в 2017 году создал предпосылки для стабилизации и восстановления рынка недвижимости.

С другой стороны, не менее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов. В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост, увеличившись на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но по мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. А вот в феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г.произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но вот в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,5%

Таким образом, в 2016-2017 году кризисные явления в экономике РФ продолжались, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости были весьма противоречивы: до сих пор продолжается снижения реальных располагаемых доходов населения и - впервые - снижение номинальных доходов

Темпы роста экономики и доходов населения – это объективные (фундаментальные) факторы, определяющие среднесрочные тенденции рынка недвижимости. Вместе с тем, в краткосрочном периоде воздействие на рынок оказывают субъективные факторы – изменение потребительского поведения населения под воздействием объективных факторов. Этот феномен ярко проявился в динамике такого индикатора, как объем поглощения рынком предложений.

Немного статистики в помощь

Так, по данным Росреестра, в 2016 году в РФ зарегистрировано 635 826 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения (ДДУ), это на 2% больше провального 2015 года. В том числе 269 429 - с привлечением кредитных средств (42,4% от количества ДДУ на жилые помещения). За январь-май 2017 года зарегистрировано 253,0 тыс. ДДУ, что составляет 40% от общего объема 2016 года.

А чем живет "вторичка"?

На «вторичном» же рынке зарегистрировано 3 млн 362,4 тыс. договоров купли-продажи (мены – люди покупали новое жилье, продав сстарое и наоборот). Эти показатели примерно равны показателям 2015 года (3 млн. 321,5 тыс.). Но при этом рост числа сделок в различных регионах существенно различался: от -38 до +90% на первичном рынке и от -5 до +30% на вторичном.

Например, в Подмосковье динамика регистраций ДДУ (договоров долевого участия) принципиально отличалась от Москвы: с конца 2015 года наблюдается снижение объема поглощения на первичном рынке от квартала к кварталу в условиях снижающихся доходов населения и оттока покупателей на подешевевший первичный рынок Москвы. А в первом квартале 2017 года объем поглощения на первичном рынке снизился относительно аналогичного периода прошлого года до 21,8 тыс. (на 13,3%). Но во втором наметилось изменение тенденции – объем поглощения вырос до 22,7 тыс. (на 8,1%).

Подмосковье подошло к пропасти ?

Подведем итоги. Всего в первом полугодии изменение количества сделок относительно того же периода прошлого года составило: на первичном рынке Москвы+ 60,1%, на первичном рынке Мособласти - 3,6%, на вторичном рынке Москвы - 9,6%, на вторичном рынке Мособласти - 9,0%.

Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках в целом по РФ в 1 полугодии 2017 года снизился относительно того же периода прошлого года. Но, если же рассматривать локальные рынки, то объем поглощения на первичном рынке Москвы вырос на 60,1%, ана вторичном – снизился на 9,6%.А вот Подмосковье снижение произошло как на первичном (3,6%), так и на вторичном (9,0%) рынках. И, если рост объемов поглощения на первичном рынке Москвы создает предпосылки для стабилизации и начала повышения цен, а также для повышения доходности инвестиций в девелопмент, то в Подмосковье складывается гораздо более пессимистичная ситуация.

Сделаем выводы?

Таким образом, темпы роста объема поглощения ипотеки в Московском регионе и в целом в РФ, поддержанные государственным субсидированием ставок на рынке строящегося жилья и общей экономической стабилизацией (сопровождаемой снижением ключевой ставки ЦБ, инфляции и кредитных ставок банков), в последнее время снизились под воздействием фундаментального фактора падения доходов населения. Одновременно объемы поглощения жилой недвижимости снижаются, при этом финансирование покупок за счет ипотеки вынужденно становится единственным выходом для населения.

Редакция портала Добродел выражает огромную признательность за предоставленные материалы Стернику Г.М., председателю Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председателю постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющему партнеру ООО «Стерникс Консалтинг» и Стернику С.Г., профессору Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессору, генеральному директору ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированному аналитику-эксперту рынка недвижимости (САЭРН)

Продолжение следует…

В обозримой перспективе цены на квартиры расти не будут, а риэлторам и девелоперам не следует рассчитывать на восстановление покупательского спроса, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

Геннадий Моисеевич, в последние недели появлялось множество противоречивых оценок ситуации на рынке недвижимости. Одни эксперты говорят о непривлекательности российского рынка недвижимости для инвесторов, другие, напротив, предсказывают резкий рост цен со второй половины 2016 года. Где же все-таки истина?

Как всегда, посередине. Те, кто говорит о непривлекательности рынка, по отношению к текущей ситуации безусловно правы. Падение плохо для инвесторов: им нравится, когда все вокруг растет. Но важно быть начеку и не проспать ценовое дно (этот период для разных регионов, типов и классов жилья может отличаться).

В свою очередь, те, кто предсказывает резкий рост цен, - это крупные столичные девелоперы. И они, мягко говоря, выдают горячо желаемое за действительное. Я уже давал публичную оценку таким высказываниям. У них есть два аргумента. Первый - рост цен на материалы и затрат девелоперов, которые будут включены в конечную цену. Это обоснование не выдерживает никакой критики: рост расходов при падении платежеспособного спроса к росту цен не приводит - он просто уменьшает прибыли девелоперов. Второй аргумент - сокращаются объемы строительства, а уменьшение объемов предложения приведет к ажиотажному спросу. Но и здесь тоже причины перепутаны со следствиями. Если попросту, то все как раз наоборот: объемы строительства и предложения потому и уменьшаются, что спроса нет.

Иными словами, роста цен в сегменте новостроек ждать не приходится.

Вы пока не собираетесь пересматривать свои прогнозы двухлетней давности?

Сейчас я готовлю доклад к осеннему Гражданскому Жилищному Форуму в Санкт-Петербурге. Он как раз и будет посвящен ретроспективной проверке прогноза и его корректировкам. Работа еще не завершена, но кое-что уже можно видеть сегодня. Тот обвал, который я прогнозировал на основании макроэкономических исследований аналитических центров, случился раньше. А именно, мой прогноз по ВВП оказался чересчур оптимистичным: уже в 2015 году темпы его роста упали на 3,7%. То, что я со страхом ждал только к 2017 году, - случилось раньше.

Может быть, раньше сядем - раньше выйдем?

Здесь все неоднозначно. В соответствии с прогнозами правительственных экспертов, темпы роста ВВП вот-вот перейдут в положительную плоскость, он будет расти на 1-2% в год - что, впрочем, никакой не рост, а та же стагнация. Она будет продолжаться, пока не будет реализована структурная перестройка в экономике. Но способов выйти на траекторию роста пока никто не придумал, а раз так, то и доходы населения будут снижаться.

Вы, наверное, хотите спросить, почему в своей модели прогнозирования я не учел взаимосвязь двух факторов - ВВП и доходов населения. Дело вот в чем. Вплоть до середины прошлого года правительство предпринимало попытки удержать падение доходов населения и уровня жизни. Затраты распределялись не так, как прежде: самыми защищенными направлениями оказались социалка и оборона. Поэтому общее снижение уровня жизни было не столь заметным. Но пришел 2016 год, и мы видим: социальные затраты сокращаются - у бюджета уже нет возможностей их поддерживать.

Как это будет отражаться на рынке недвижимости?

Как минимум в ближайшие три-четыре года спрос будет снижаться. Реальные доходы населения впервые за последние десять лет упали на 4%. Но в 2015-м инфляция составила 12,9%, а в номинальном выражении доходы выросли на 8% - люди охотно вкладывали деньги в дешевеющую недвижимость. Центробанк зажимает инфляцию, причем делает это весьма успешно. Если инфляция будет 4% (а ЦБ этого в ближайшие годы, безусловно, добьется), а реальные доходы снизятся на те же 4%, то номинальные приблизятся к нулю, население станет тратить деньги на самое необходимое, а излишки - откладывать на черный день.

Иными словами, курс на снижение инфляции положителен для экономики, но для рынка недвижимости это негативный фактор. При этом я, после резкого обвала экономики и доходов населения в 2015 году, уже не ожидаю резкого усиления негативных тенденций к 2018-му. Правда, нужно сделать оговорку: на сегодняшний день это оценочный, а не расчетный прогноз. Над расчетным - пока работаю.

Некоторые эксперты говорят, что цены на недвижимость уже перешли к росту.

Я оперирую не цифрами Росстата, а данными сертифицированных аналитиков в регионах. Поэтому у меня перед глазами другая картина. Большинство городов ценового дна еще не достигло. Действительно, последние месяцы во многих регионах наблюдается замедление падения, а в некоторых городах, в особенности на первичном рынке, некоторый рост цен, хотя он в устойчивую тенденцию пока не оформился.

Несколько слов о ваших методиках прогнозирования. Некоторые исследователи ставят во главу угла циклический характер экономических процессов. Вы ведь наверняка знаете, что такое кондратьевские (китчиновские и пр.) циклы?.. Не входит ли экономическая теория в конфликт с практикой?

В одном из последних интервью мы с вами говорили о циклической природе кризисов. Да, ее приходится учитывать, но некоторые исследователи пытаются подогнать теории под практику или наоборот. Действительно, с первой половины 1990-х рынок пережил два среднесрочных десятилетних цикла - с кризисами в 1998 и 2008 годах, - которые к настоящему моменту уже в деталях изучены. В соответствии с этой тенденцией, на 2018 год должно прийтись завершение стадии роста очередного десятилетнего цикла. Но получилось так, что рынок недвижимости догнала мощная волна более масштабного - структурного кризиса. Такие кризисы в России случаются через 25-30 лет - это кризис смены экономической модели развития страны.

В жизни все намного сложнее. Разные виды кризисов накладываются друг на друга, переплетаются, другие реальные условия (например, политические) еще больше искажают картину. Вот, к примеру, есть закон всемирного тяготения, открытый Ньютоном. Он позволяет точно просчитать, через сколько секунд камень, сброшенный с башни, коснется земли. А теперь вы представьте, что к этому камню подцеплен парашют, и попробуйте высчитать скорость его падения и траекторию при порывистом ветре. Иными словами, при прогнозировании о цикличности процессов забывать не следует. Но приходится также проводить фундаментальный анализ всех внешних условий протекания процессов. Поэтому, собственно, и получается, что в разных городах ситуации похожи, но не одинаковы. Выявленные закономерности поведения рынка корректируются социально-экономической «погодой».

Недавно наш общий знакомый, аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, сделал интересную публикацию с анализом того, как на рынке жилья будет отражаться демографическая ситуация. Какова ваша оценка его работы?

Михаил действительно молодец: он увидел важную тенденцию - изменение возрастной структуры покупателей квартир. И согласно его исследованию, доля молодых покупателей будет уменьшаться, а зрелых, средней возрастной группы, - расти. Молодые расхватывали жилье начального уровня - студии и однокомнатные квартиры, и сейчас спрос будет смещаться в сторону семейных двух- и трехкомнатных, поэтому девелоперам придется корректировать квартирографию выводимых на рынок проектов. Другое дело, что, как и закон Ньютона, эта тенденция проявит себя только в безветренную погоду. Но ключ ко всем прогнозам - это платежеспособный спрос. А поскольку в этом отношении погода на квартирном рынке все-таки ожидается пасмурная, те, кто мечтают о двушках и трешках, все-таки будут вынуждены довольствоваться однушками.

Что же делать застройщикам?

Тут все просто. Есть собственные средства или возможности долгосрочного финансирования - готовьтесь к масштабному строительству. Нет возможностей - не начинайте. Чтобы поддерживать продажи и завершить начатые проекты, придется идти на снижение цен. Что касается частных инвесторов, то у них сохраняется возможность заработать на долгоиграющих проектах и новых жилых комплексах . Но если еще недавно почти любая стройка давала инвесторам богатый урожай, то сегодня каждый случай индивидуален, требует расчетов и всесторонней оценки рисков.

Сейчас вроде и рубль укрепился, и нефть держится возле отметки 50 долларов за бочку. Это успокоительные сигналы?

Два года назад, называя факторы риска, я говорил, что резкий обвал нефтяных котировок может привести к тому, что мой прогноз окажется чересчур оптимистичным. Прошедшей зимой этот фактор сработал. Второй, не менее значимый риск - возвращение благоприятной конъюнктуры на внешних сырьевых рынках: в этом случае реформы, связанные с переводом экономики на новые рельсы, будут свернуты. На эти грабли мы пока не наступили.

Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок