Мне не нравится моя квартира. Способы продажи квартиры в ипотеке сбербанка

Здравствуйте.
Хочу спросить совета, понять направление действий. Мне 33 года, и последние 8 лет я живу в квартире, которую просто не могу терпеть. Я знаю, что многие мечтают о такой роскоши, как отдельное собственное жилье. У меня оно есть. И мне оно не нравится.
Родилась и выросла я в замечательном доме, в центре столицы. Паркет, хрусталь, высокие потолки, отдельная комната...Все это не принадлежало мне, квартира бабушкина, и после ее смерти была продана. Мы с родителями переехали в трехкомнатную новостройку на окраине, в обезличенный, но все-таки комфортный современный дом. Сделали ремонт, и совместно с ними я жила еще полтора года. Затем отцу по наследству досталась однокомнатная квартира вообще в какой-то захудалой окраине, на границе с промышленной зоной. Эту квартиру родители оформили на меня. Общими усилиями сделали небольшой ремонт, и я зажила отдельно. Это предыстория.
Теперь суть проблемы: жить в собственном жилье, и по собственным правилам мне очень скоро понравилось, это та степень свободы, от которой я не готова отказаться. Но вот сама квартира. Район ужасный, по вечерам там небезопасно выходить на улицу. Дом относится к ветхому фонду, со всеми вытекающими проблемами - старая проводка, протекающие трубы, облезлый подъезд с крошечными окнами. В страшном сне не представляю, как могла бы жить в такой квартире с ребенком, чтобы он с детства впитывал всю эту неэстетичную атмосферу. Не хочу сюда рожать. И сама здесь жить не хочу. Казалось бы, за 8 лет можно было бы накопить денег на улучшение условий, и купить что-нибудь приличное, оформить ипотеку, в конце-концов. Но до прошлого года, этот дом стоял в программе на снос и расселение. Поэтому мне казалось нерациональным копить на то, что можно будет получить бесплатно. По этой же причине я ни копейки не тратила ни на ремонт, ни на покупку мебели, за все время купила сюда только занавески и елочные украшения. Обстановка, мебель, все ветшает, теряет облик. А в прошлом году стало известно, что снос моего дома в ближайшую пятилетку не планируют. Казалось бы, появился повод навести в своем жилье красоту и уют. И вот тут открылась моя проблема. Я не люблю эту квартиру, и не хочу тратить на ее улучшение ни гроша своих денег, ни своего времени и сил.
Причем я не неряха, в смысле наведения порядка, у меня чисто, и вещи на местах. Другое дело обстановка. Ну, старая мебель, обои облезли, паркет истерся, а мне плевать - да чем хуже эта коробка, тюремная камера, тем лучше! Зарабатываю я неплохо, но практически все трачу на новые наряды. От надоевших вещей избавляюсь каждые полгода, все как по фен-шуй. А вот купить что-либо в дом, какой-то ступор нападает, не хочу и все тут. Часто представляю себе, как можно красиво зонировать пространство, если здесь поставить то, а там это, и тут еще ширмочку... Но все эти представления связаны с новой, светлой и просторной квартирой, а не с нынешним клоповником. Она объективно неудобна для жизни - тускло освещенная даже в солнечный день (окна на север), холодная зимой, т.к. первый этаж над подвалом, не спасают никакие обогреватели. А я люблю освещенное пространство. И я мерзлячка. Полумрак в полдень и вечная мерзлота это не мое. К тому же дом - пятиэтажка, такой некрасивый снаружи, что меня коробит еще на подходе. Глаза бы не видели.
Дошло до того, что я по заявлению перекрыла подачу в квартиру газа (это для безопасности, опасаюсь) и питаюсь в кафе, дома есть электрочайник и СВЧ, для утреннего завтрака. Интернет я никогда домой не проводила, это дело есть на работе, дома выхожу с телефона. Сижу на работе до 11 вечера, или гуляю по городу, или сижу где-нибудь в кафе до закрытия, что угодно, лишь бы не идти домой.
И дело не в том, что там меня никто не ждет. Проверено - каждый год с апреля по октябрь родители уезжают жить за город, и я перебираюсь в родительскую трешку, присматривать за цветами. Так вот, туда я несусь как на крыльях, стараюсь с работы уйти пораньше. Потому что это жилье, в котором просто приятно находиться. Там тепло, светло, красиво и просторно. Переезжать после этого к себе каждый ноябрь, как наказание.
Когда узнала, что этот дом не планируют сносить, стала понемногу откладывать на покупку другого жилья. Но ведь на это потребуется не меньше двух лет, даже с учетом имеющейся квартиры. И мне еще два года жить в таких условиях, ненавидеть свой дом каждый вечер, и не хотеть туда идти. Подскажите, как себя настроить на терпение и позитив?

Одно неосторожное слово продавца может испортить впечатление от самой лучшей квартиры и сорвать сделку. Мы собрали типичные ошибки, которых стоит избегать при показе квартиры потенциальному покупателю

Ошибка 1. Уговаривать

Никому не нравится назойливость и излишний напор со стороны продавца. Поэтому во время показа лучше ограничиться рассказом о характеристиках квартиры и ответами на вопросы потенциальных покупателей. При этом не стоит откровенно расхваливать свою недвижимость: чрезмерные восторги продавца как правило наводят на мысль о его нечестности. Профессиональные риелторы советуют и вовсе молчать во время показа: любое неосторожное слово может показаться клиенту грубым, вульгарным или нетактичным или просто быть неверно истолкованным и испортить всё впечатление от квартиры.

Ошибка 2. Задавать лишние вопросы

Этап показа квартиры – это этап, на котором на вопросы отвечаете вы. Если покупатель проявит к квартире реальный интерес и изъявит желание заключить сделку – вот тогда уже вам пора интересоваться его юридической и финансовой состоятельностью. Пока же этот момент не наступил, спрашивать о том, есть ли у потенциального покупателя деньги, откуда он их взял и чем может подтвердить их наличие, крайне неуместно. Кого-то такой вопрос может просто оскорбить, а кому-то покажется подозрительным: мол, если продавец не доверяет покупателю, значит, и у самого рыльце в пушку.

Ошибка 3. Создавать излишний уют

Квартира, подготовленная к продаже или аренде, должна быть «чистой доской» – tabula rasa. То есть, даже если на момент показа в ней кто-то живёт, интерьер должен быть максимально обезличен. Никакого декора, ярких пятен и кричащих цветов. Вкус потенциального клиента может сильно отличаться от вашего, и то, что, на ваш взгляд, создаёт ощущение уюта и тепла, может показаться покупателям отталкивающим. Например, некоторые расцветки мебельной обивки и ковров визуально «старят» квартиру, а излишнее число мелкой мебели – стулья, тумбочки, шкафчики и т. п. – захламляют и уменьшают жилое пространство.

Ошибка 4. Бардак, вещи в проходе

Само собой разумеется, что перед показом в квартире стоит навести идеальный порядок. Кроме того, позаботьтесь о том, чтобы максимально освободить проходы и хотя бы центральную часть комнат и кухни. Уберите с пола обувь, игрушки, коробки, стройматериалы (если квартира показывается на стадии ремонта) – в общем, всё, что будет отвлекать внимание покупателей и обо что они могут просто-напросто споткнуться. Также стоит обеспечить свободный доступ к окнам и батареям.

Ошибка 5. Плохое освещение

Запомните: плохо освещённые и тем более тёмные помещения всегда выглядят крайне неуютными и непривлекательными. А значит, плохое освещение – а тем более его отсутствие – способно превратить любую, даже самую хорошо спланированную и просторную квартиру в каморку. Если вы продаёте квартиру без ремонта, обеспечьте хорошее освещение в каждом помещении, вплоть до коридоров и, конечно, санузла. И не стоит полагаться на большие окна и белые потолки: совсем не факт, что потенциальные покупатели захотят осмотреть квартиру в самое светлое время суток.

Ошибка 6. Неправильный запах

Резкие запахи пищи, табака и даже духов могут испортить впечатление от просмотра квартиры, поэтому перед показом продавцу лучше не переусердствовать с парфюмом, не курить и не налегать на еду, сдобренную луком и чесноком. Если вы показываете квартиру, в которой живёте, обязательно проветривайте её перед приходом покупателя: вы можете не чувствовать те запахи, к которым привыкли, а вот «человеку с улицы» они могут показаться отталкивающими. Высший пилотаж – наполнить квартиру ароматами свежесмолотого кофе, хлеба или ванили. Они создают у гостей ощущение уюта и располагают к покупке.

Ошибка 7. Знакомство с жильцами

Чем меньше людей будет находиться в квартире во время показа, тем лучше. Если квартира жилая, все жильцы вполне могут уйти куда-то на те 15–30 минут, в течение которых квартиру будут осматривать. Если кто-то из ваших домочадцев всё же присутствует при показе, пускай он в нём не участвует; то есть «ведущий» у мероприятия должен быть один. Если же случилось так, что вся ваша семья во время показа оказалась дома, ни в коем случае не пытайтесь сыграть в радушного хозяина и перезнакомить с потенциальными покупателями всех своих родственников. Излишнее гостеприимство может показаться навязчивым, да и просто поставит людей в неудобное положение.

Ошибка 8. Не знать свою квартиру и свой район

Предугадать абсолютно все вопросы, которые могут возникнуть у потенциальных покупателей, невозможно. Риелторы рассказывают, что некоторые клиенты интересуются даже уровнем радиации в доме или точным расстоянием до ближайших велодорожек. Впрочем, если продавец и покупатель понравятся друг другу, ответить на столь экзотические вопросы можно и позже, объяснив, что этого вы не знаете, раньше не интересовались, но обязательно выясните и сообщите покупателям.

О чем нужно спросить себя перед тем, как выбрать квартиру

1 октября на выставке недвижимости «Жилищный проект» прошла презентация нового проекта «Спроси себя! Защита от самых страшных ошибок на пути к квартире своей мечты», который будет запущен в рамках электронной версии издания БКН.РУ. Презентацию провел главный редактор «Большого каталога недвижимости» Павел Черняков.

Срок разочарования

По признанию Павла Чернякова, в редакцию БКН.РУ постоянно поступают просьбы помочь с выбором квартиры, хотя его коллеги риэлторами не являются и не занимаются продажами. При этом у них есть опыт общения с различными специалистами в сфере недвижимости – от простого строителя до девелопера.

Не было ни одного разочарованного, который бы пришел и пожаловался, например, на то, что рекомендованная журналистами новостройка оказалась долгостроем или риэлтор – «черным». Все же опыт и включенность в мир недвижимости не позволяют настолько ошибиться. Однако со временем выяснялось, что 60-70% тех, кто обращался за советом в БКН.РУ, оставались недовольны. Но разочарованы они были не квалификацией специалистов, которые продавали им недвижимость, сопровождали сделки, а квартирами, которые они выбрали. Люди понимали, что приобрели не ту квартиру, которая была действительно им нужна, не сразу, а спустя примерно полгода после покупки.

Бюджет покупки – это не главный вопрос!

Практика показала, что есть такие критерии выбора жилья, которые не забьешь в форму поиска на сайте, которые не проговариваются при покупке, да и в целом вербализуются достаточно сложно. За счет того, что такие критерии опускались, покупатели и чувствовали неудовлетворенность постфактум.

В идеале покупатель перед тем, как начать искать что-то конкретное, должен заполнить своего рода анкету и благодаря своим ответам на вопросы понять, какая квартира ему действительно нужна. И это вопросы не из разряда тех, что есть на любом сайте о недвижимости (например, «первичка» или «вторичка», цена, местоположение, характеристики квартиры и дома).

Любой агент по недвижимости начинает разговор с клиентом с вопроса о том, каков бюджет покупки. Но это, оказывается, далеко не самое главное. Выбрать квартиру по заданной цене – проще простого. Вопрос в том, та ли эта квартира, которая действительно нужна клиенту.

Зачем мне квартира?

От теории главный редактор БКН.РУ перешел к практике, доказав слушателям все сказанное на примерах.

В первом примере за советом в редакцию обратилась женщина, которая выбрала квартиру на Шпалерной улице, вблизи метро «Чернышевская», в отличном доме. Она ранее жила в большой квартире, но ее дети выросли, и она захотела жилплощадь поменьше, «метров 70», но хорошую, и чтобы было недалеко ехать до работы. Ее спросили, понимает ли она, что рядом с ее домом негде гулять с собакой. Оказалось, что она не задумывалась об этом всерьез, планировала гулять по набережной. Однако ей напомнили, что на набережной осенью и зимой ветрено и холодно, к тому же всюду асфальт, нет травы, что для собаки не очень комфортно.

После этого разговора женщина засомневалась, приехала погулять на Шпалерную со своей собакой – и передумала. Получается, что многие, выбирая квартиру, мало думают о том, как они будут в ней жить, какая среда будет их окружать, а вместо этого представляют себе квартиру изолированно, при этом понимая, что это очень важная покупка. Поэтому, прежде чем думать о бюджете, следует спросить себя, зачем нужна квартира, и думать не о самой жилплощади, а об образе жизни в новом районе.

Иногда покупатель выбирает квартиру для себя, просто потому что ему хочется новую квартиру, но обычно у людей есть семьи (взрослые где-то работают, дети где-то учатся), и почему-то это все учитывается в самый последний момент.

Героиня следующей истории выбирала квартиру сыну. Она совершала покупку впервые, не имела представления ни о районах, ни о ценах, не понимала, хочет ли она «первичку» или «вторичку». По результатам первичных размышлений она пришла к тому, что у нее есть 4 млн рублей и при этом она хочет двухкомнатную, с отделкой, потому что не желает делать ремонт. Из найденного в предложении за эту цену женщина остановилась на варианте на проспекте Тореза. Но выяснилось, что для работающего в центре покупателя район неудобен из-за пробок. Потом она стала рассматривать «первичку». Квартира за 4 млн рублей в новостройке нашлась на Шуваловском проспекте, но она была очень далеко от метро.

После раздумий женщина все-таки решила выбрать квартиру в новостройке. Ее на всякий случай спросили, почему ее выбор падает все-таки на двухкомнатную квартиру – не связано ли это с тем, что сын собирается жениться? Покупательница ответила, что, скорее всего, сын скоро уедет учиться за границу, а квартиру она в это время будет сдавать. Но она не осознавала, что это не та квартира, которую стоит покупать под аренду. За те же деньги можно купить однокомнатную, но у метро, и ее гораздо проще и успешнее можно будет сдать, да и коммунальные платежи будут меньше! С этом доводом женщина согласилась и выбрала однокомнатную квартиру у метро. Вскоре ее сын уехал учиться в Финляндию, а квартира была без труда сдана.

На определенное время или навсегда?

Следующий вопрос, который нужно задать себе при покупке квартиры: покупается ли она на определенное время или навсегда? В действительности страх покупки жилья на время – пережиток советского прошлого. Еще недавно люди выбирали квартиру один раз и на всю жизнь, но сейчас ситуация кардинально изменилась. Россияне копят деньги и улучшают жилищные условия ни один раз: семья становится меньше или больше, меняются планы, меняется место учебы и работы, и все это и многое другое влияет на выбор покупки. Если эти шаги не просчитывать, можно потерять в деньгах.

В БКН.РУ обратился обеспеченный петербуржец, который живет на Петроградской в хорошей 100-метровой квартире в новом доме вдвоем с женой. Недавно он также купил двухкомнатную квартиру порядка 60-70 кв. м своему сыну, который женился и завел ребенка. Через некоторое время у сына появился в планах второй ребенок, и отец задумался о покупке трехкомнатной квартиры для него в Петроградском районе, чтобы было удобно навещать внуков. Отец и сын долго смотрели, выбирали квартиры площадью около 100 кв. м, но сыну ничего не нравилось.

Уже после многочисленных просмотров в разговорах выяснилось, что хотя молодому человеку действительно не приглянулась ни одна из квартир, которые он посмотрел, ему нравится… квартира отца! Из-за того, что отец и сын не обсудили этот элементарный вариант, они потратили впустую много времени на подбор. Узнав, что сыну нравится его квартира, отец с радостью уступил ее ему, а себе подыскать другую. Для себя стал рассматривать элитные квартиры на Крестовском острове с видом на воду и почти остановился на одном из самых эффектных вариантов. Однако его спросили, не смущает ли его отсутствие зеленой зоны прямо во дворе – ведь он планирует много времени проводить с внуками. Мужчина задумался о том, что действительно не хотел бы выезжать каждый раз куда-то на машине для прогулки, а лучше иметь возможность дышать свежим воздухом во дворе, и решил заново искать квартиру уже по этому критерию.

Как продать, не потеряв в деньгах?

Следующий вопрос, который стоит задать себе при поиске квартиры, – не потребуется ли продать ее в будущем, не потеряв вложенные средства? Сейчас многие меняют студию на однокомнатную, затем однокомнатную на двухкомнатную, но не у всех это получается сделать с выгодой. А чтобы получилось, надо просчитать ликвидность квартиры хотя бы на 2-3 года. Неликвидными, по мнению специалистов, чаще всего оказываются «хрущевки», «брежневки» и дома 137-й серии, так как со временем они дешевеют.

Герои очередной реальной истории – молодая пара, которая хотела уложиться в 5 млн рублей и купить двухкомнатную квартиру в центре с помощью ипотеки. Все, что они могли найти по этим критериям, – это старый фонд без капремонта либо «брежневка». В результате они выбрали «брежневку». Но когда у них появилось двое детей, они поняли, что надо расширяться. К сожалению, сейчас продать их квартиру сложно даже за те деньги, которые они несколько лет назад потратили на нее, не говоря уже о доплате. Теперь им надо снизить цену, а у пары ипотека на длительный срок, и делать это им совсем невыгодно. На следующую ипотеку, уже на новую квартиру, рассчитывать в такой ситуации не приходится.

Как адекватно оценить местность?

Еще один пункт, заслуживающий обязательного внимания, – оценка местоположения будущего жилья. Нужно походить по району, проанализировать различные его особенности вплоть до того, как часто убираются во дворах дворники, насколько близко друг к другу стоят дома, какие люди гуляют по округе. Если на скамеечках сидят бабушки, можно попробовать с ними пообщаться: возможно, они расскажут что-то интересное, то, что не рассказал агент по недвижимости.

Если покупатель планирует передвигаться на машине, особенно на работу и с работы, ему нужно проверить опытным путем, сколько займет путь от будущей квартиры до работы в час пик. Не стоит полагаться на карту и средние значения, они могут быть обманчивыми. В пример можно привести семью, которая хотела купить дом в Солнечном для постоянного проживания. Но когда они поняли, что путь до Лиговского проспекта в час пик составляет 2,5-3 часа, то отказались от покупки.

Отдельно рекомендуется проверить, нет ли в районе неприятных запахов. Причем надо понимать, что осенью и зимой их может и не быть, а летом они могут появиться, поэтому тут стоит не только изучать ситуацию опытным путем, но и воспользоваться Интернетом. Именно этого не сделали покупатели, которые несколько лет назад приобрели квартиру в Пушкине по той причине, этот пригород богат зелеными зонами и комфортен для жизни с детьми. Но оказалось, что в первое же лето там было невозможно находиться из-за неприятных запахов, потому что регулярно горела свалка на Волхонском шоссе, которое, казалось бы, далеко. Люди вешали на окна мокрые тряпки, чтобы как-то спасаться. Впрочем, сейчас же экологическая ситуация в районе улучшилась, так как свалку законсервировали. А вот в районе Черной речки и многих других локациях летом и весной чувствуется запах сероводорода и другие неприятные «ароматы».

Сколько будет стоить жизнь за городом?

Выбирая квартиру за городом, требуется просчитать все возможные нюансы загородного образа жизни. В первую очередь это актуально для покупателей «с претензией»: тем, кому нужны определенные детские сады, школы, поликлиники и пр.

Порой покупатели выбирают квартиру в отдаленных районах просто потому, что она на 500-600 тыс. рублей дешевле, не задумываясь о том, сколько денег они будут тратить на бензин, постоянно «мотаясь» в центр. Безусловно, для тех, кто готов жить в области и проводить там много времени, пользуясь локальной инфраструктурой района, такой вариант может показаться привлекательным.

Что делать, если продавец «с приветом»?

При покупке квартиры на вторичном рынке нужно учитывать огромное число нюансов, и далеко не все из них имеют отношение к характеристикам приобретаемого жилья. В частности, есть смысл потребовать, чтобы агентство запросило у продавца справку о его психическом здоровье. Это важно, так как если продавец потом объявит о своей недееспособности, сделка может быть аннулирована, и покупатель ничего не сможет с этим поделать. К сожалению, в судебной практике случаев, когда человека признавали психическим нездоровым в момент совершения сделки, уже достаточно много. Происходит это зачастую, когда продавец умышленно злоупотребляет положениями статей 171, 176, 177, 178 Гражданского кодекса РФ, по которым сделка может быть оспорена не в пользу покупателя.

Например, в сентябре нынешнего года в Санкт-Петербургском горсуде закончилась масштабная борьба члена церкви мормонов Владимира Селякова с банками и несколькими гражданами. В результате Селяков аннулировал взятые им кредиты и вернул проданные квартиры. Эксперты психиатрической больницы уже постфактум заключили, что г-н Селяков был психически нездоров в дни заключения сделок и не мог отдавать себе отчет в своих действиях.

Свою квартиру Селяков продал в 2011 году гражданке Федоровой и за это получил две комнаты и 1 млн рублей. Сложность ситуации заключается еще и в том, что после этой сделки оба они уже успели перепродать свое имущество третьим лицам. В итоге все фигуранты событий получили повестки в суд, в том числе и банки.

В своем иске Селяков ссылался на статью 177 Гражданского кодекса. Она предусматривает признание недействительной сделки, совершенной гражданином, не признанным недееспособным, но в момент подписи находившимся в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Причины такого состояния могут быть разными – от болезни до стресса.

Городская психиатрическая больница № 6 приняла сторону г-на Селякова, установив, что тот страдал психическим расстройством в моменты подписания договоров. В итоге кредиты Селякова в банке «Санкт-Петербург» и банке «Советский» были аннулированы, как и сделка по продаже квартиры.

Умею ли я торговаться?

Важным фактором при покупке квартиры является умение торговаться. Переговоры нужно вести, будучи собранным и спокойным. Если квартира полностью устраивает покупателя и он даже хотел бы ее купить как можно скорее, лучше не афишировать это, а наоборот, показывать нейтральное отношение, считают спецалисты.

Существенными рычагами, которые помогут снизить цену на квартиру, могут быть: первый или последний этаж, удручающий вид из окна, изношенные трубы. Можно попробовать снизить цену за счет плохого ремонта или из-за того, что в квартире отчетливо слышна работа лифта, а на лестничной площадке – запах мусоропровода. Но преувеличивать, переигрывать тоже не стоит.

В настоящее время в БКН.РУ вовсю идет работа над новым проектом. К участию привлечены профессиональные психологи, риэлторы, девелоперы и консультанты. Разработанная ими анкета будет размещена на страницах издания в соцсетях. «Анкета поможет будущим собственникам избежать непростительных ошибок перед тем, как нажимать кнопку “Поиск”. Мы поможем сформулировать те вопросы, которые вы должны задать себе перед покупкой жилья, а также будем приводить примеры для наглядности. Это не коммерческий проект, можно считать его примером социальной ответственности бизнеса», – резюмировал Павел Черняков.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления