Купил квартиру как выписать бывших хозяев. Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться

На российском рынке недвижимости случаются ситуации, когда новый владелец недавно приобретенной квартиры обнаруживает, что в купленном им жилье остались прописаны проживавшие там ранее люди. Как быть в этой достаточно распространенной ситуации, расскажет эта статья.

Ситуация, когда в только купленной квартире оказываются прописанными прежние жильцы, явление нередкое. Только в Москве количество выставленных на продажу квартир с зарегистрированными жильцами составляет 10-12% от общего количества. Их покупка чревата для новых владельцев тем, что придется платить квартплату за зарегистрированных «мертвых душ» и могут возникнуть трудности с последующей продажей квартиры. Как же можно решить данную проблему?

Как приобрести квартиру без прописанных в ней жильцов

Как узнать, кто прописан в квартире

Любому человеку, намеревающемуся приобретать жилье, будет нелишним провести данные действия. Это поможет избежать описанных выше «неожиданностей». Информация о зарегистрированных в квартире жильцах отражена в домовой книге. Выписку из нее можно получить в местном ЖЭКе или паспортном столе. Но по закону, лицу, не являющемуся владельцем недвижимости , сотрудники данных учреждений никакой информации предоставлять не должны.

Потенциальному покупателю квартиры проще всего получить от ее владельца нотариально заверенную доверенность на получение информации о зарегистрированных в ней гражданах. Предъявив ее в паспортном столе или ЖЭКе, можно без труда получить ответы на все интересующие вопросы.

Другим вариантом получения информации о зарегистрированных жильцах является написание соответствующего запроса-обращения в Федеральную миграционную службу, на который, согласно законодательству, ее сотрудники должны дать ответ в течение 30 дней. Правда, без согласия самих прописанных лиц на предоставление их персональных данных представители ФМС никакой информации посторонним людям давать не будут.

На какие пункты договора купли-продажи необходимо обратить внимание

Следует настоять на внесении в договор пункта о том, что зарегистрированные в приобретаемом помещении жильцы должны выписаться из него в определенные сроки. Не лишним будет прописать в тексте ответственность за неисполнение данного обязательства. Это станет дополнительной гарантией того, что новому владельцу не придется долго и мучительно заниматься выселением старых жильцов через суд.

Следует знать, что согласно статье 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть указана информация о людях, сохраняющих право пользования приобретаемым жилым помещением. Если подобного перечня в договоре не указано, он будет считаться незаключенным.

Категории лиц, которых не удастся выписать из квартиры

Граждане, отказавшиеся от приватизации недвижимости в пользу другого лица на добровольных началах

Лица, получившие право пожизненного пользования помещением по завещанию

Случается, что умерший завещает своим наследникам недвижимость, но при этом указывает, что какое-либо лицо также имеет право на проживание в ней. Даже если наследники решат продать недвижимость, право лица на проживание остается.

Один из супругов, которому гарантировано право на проживание в брачном контракте

По российскому законодательству его нельзя лишить права на проживание, если это было условием брачного контракта или договора о разделе имуществом.

Выписываем бывших жильцов через суд

Обнаружив, что бывшие жильцы остались прописаны в квартире, можно попробовать решить дело полюбовно, направив им уведомление о том, что они утратили право пользования данной квартирой и должны выписаться из нее. Если ответ не был получен, остается лишь один выход — обращаться в суд.

Необходимые документы

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• нотариально заверенный договор купли-продажи жилого помещения;
• свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость;
• справку о регистрации по месту жительства;
• копию уведомления, отправленного старым жильцам, с почтовой квитанцией и описью вложения;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• копию искового заявления, отправлявшегося ответчику, с почтовой квитанцией и описью вложения;
• доказательства, что бывшие жильцы добровольно выселились из помещения и больше там не проживают, если таковые удастся собрать.

Что нужно отразить в иске

Называться документ будет — «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Данные требования необходимо аргументировать тем, что согласно подпункту «е» пункта 31 «Правил снятия граждан РФ с регистрационного учета» , подобные действия производятся только по решению суда. Подавать исковое заявление нужно по месту жительства зарегистрированных в квартире жильцов.

Куда обращаться после получения решения суда

Согласно ст. 209 ГПК РФ, судебное решение, если только оно не было обжаловано, вступает в силу через месяц после его принятия. На его основании органы ФМС должны снять ответчика с регистрационного учета. Но это происходит далеко не всегда. Для верности истец может лично съездить с решением суда в паспортный стол и написать заявление на снятие ответчика с регистрационного учета.

Александр Якунин, рмнт.ру

При покупке жилья на вторичном рынке граждане нередко сталкиваются с ситуацией, когда бывшие собственники «забывают» или по каким-то причинам не хотят выписываться из проданной ими квартиры.

Для нового собственника – это дополнительная головная боль. Поскольку «прописка» предоставляет право пользования жилым помещением, то есть возможность проживать в нем. Кроме того, согласно статье 153 Жилищного Кодекса РФ у собственника с момента возникновения у него право собственности образуется обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг. Платежи начисляются, исходя из лицевого счета жилого помещения и количества зарегистрированных в нем лиц. Иными словами, новому собственнику придется платить коммуналку и за предыдущего хозяина, а также членов его семьи, если они все еще прописаны в квартире.

Прежде чем разобраться как быть в такой ситуации, оговоримся, что сейчас термин «прописка» неправомерен. Об этом мы упоминали в материале, посвященном . Но давайте для простоты будем использовать его в этой статье, подразумевая при этом государственную регистрацию по месту жительства .

Итак, гражданин продает квартиру. Право собственности на нее у него прекращается. У жилья появляется новый хозяин. И самый оптимальный вариант, когда бывший хозяин и его родственники выписываются еще до заключения договора купли-продажи. Но на практике процессы оформления сделки и снятия с учета зачастую протекают параллельно. При этом существенным условием договора продажи жилого помещения является обязанность продавца указать всех лиц, сохраняющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем (статья 558 Гражданского Кодекса РФ).

Кроме того, в текст договора нередко включается пункт, устанавливающий обязанность зарегистрированных в продаваемой квартире лиц выписаться из нее в определенные сроки. А при приобретении квартиры в ипотеку банки, как правило, просят предоставить соответствующие нотариально заверенные заявления.

Таким образом, по закону бывший собственник и члены его семьи должны добровольно сняться с регистрационного учета. Но как быть, если этого не происходит.

Согласно статье 304 Гражданского Кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Кроме того, часть 2 статьи 292 Гражданского закона устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Однако указанная норма содержит приписку – «если законом не установлено иное». Под иным подразумеваются категории граждан, которых выписать невозможно или крайне затруднительно. Так, снять с регистрационного учета несовершеннолетних или недееспособных можно только с согласия органа опеки и попечительства.

Нельзя выписать лиц, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, но на момент ее совершения находились в равных долях с тем, кто ее совершил. Также нельзя снять с учета лиц, получивших право пользования жилым помещением по договору пожизненной ренты и в результате завещательного отказа.

Если среди прописанных нет данных категорий граждан, самым эффективным решением проблемы будет обращение в суд.

Перед этим юристы советуют вручить бывшему собственнику письменное уведомление, в котором указать, что он утратил право пользования данным жилым помещением и обязан выписаться из него. Следует также указать, что на него по-прежнему начисляются коммунальные платежи, которые новый собственник вынужден оплачивать, но намерен взыскать с экс-хозяина в судебном порядке как неосновательное обогащение.

Если этот шаг будет проигнорирован, пишем исковое заявление «Об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Правовым обоснованием исковых требований будут указанные выше нормы. Иск подается по месту жительства ответчика. К нему прилагаются свидетельство о праве собственности на жилое недвижимое имущество, договор купли-продажи, выписка из паспортного стола («справка номер восемь»), квитанция об уплате гос.пошлины, копия заявления для ответчика и другие необходимые документы.

Большинство исков о снятии с регистрации удовлетворяются в пользу собственника. Он на основании полученного судебного решения может выписать бывших владельцев, а также получить перерасчет за коммунальные платежи, написав заявление в управляющую компанию.

Одним из неприятных сюрпризов при покупке квартиры на вторичном рынке является наличие в ней прописанных граждан. Хорошо, если о них станет известно еще на стадии заключения сделки. Но иногда о «балласте» новый собственник узнает значительно позже.

Сегодня я расскажу об особенностях таких сделок – некоторым гражданам они действительно интересны, ведь цена на квартиру ощутимо снижается. Также поговорим о ситуациях, когда о сожителях покупатель узнал позднее: как принудительно выселить жильцов, всегда ли это реально и есть ли возможность отказаться от приобретенного жилья.

○ Особенности покупки такой квартиры.

Наличие зарегистрированных в помещении людей не препятствует продаже недвижимости, но вводит некоторые ограничения (обременения) на возможность распоряжения такой квартирой собственником. Зачастую наличие прописанных людей покупателей не пугает, и они идут на такого рода сделки, ведь цена корректируется в сторону снижения на 15-20 %.

Я не буду рассказывать всю процедуру приобретения недвижимости. Поговорим лишь об отличиях покупки квартиры с прописанными людьми от покупки «чистого» жилья.

1. Как и при всякой сделке с недвижимостью, между покупателем и продавцом заключается письменный договор по общим правилам, приведенным в стст. 549-558 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на требования п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса:

« Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.»

Таким образом, существенными условиями соглашения являются его предмет, цена и – в отличие от сделки недвижимости без обременения – список прописанных в квартире лиц.

2. Не только право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Росреестре, но и само обременение. П.1 ст. 131 ГК РФ:

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.»

П.1 ст. 8.1 ГК РФ:
«Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.»

Таким образом, покупая квартиру с прописанными людьми, внимательно читаем договор и проверяем сведения, внесенные в Росреестр. Если собственник обещает выписаться из жилья в ближайшее время, в соглашении следует прописать сроки снятия с регистрации его и родственников.

Совет : при покупке квартиры возьмите у работника паспортного стола или через МФЦ расширенную выписку из Домовой книги. В ней точно будет указано количество прописанных лиц и основания их регистрации в помещении.

○ Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?

Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?

Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»

То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.

✔ Договориться с жильцами о добровольном выселении

Жильцы, приходившиеся бывшему хозяину родственниками, утрачивают право пользования помещением, так как хозяин меняется (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Как договориться о выселении с людьми, проживающими в квартире по бессрочному договору аренды? В этом случае договор между арендодателем и арендатором не прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новому владельцу следует предупредить жильцов о необходимости съехать за три месяца до выселения. В п. 2 ст. 610 ГК РФ сказано:

«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.»

Если Вы не знаете, как договориться о выселении, попробуйте провести конструктивную беседу с жильцами и укажите им на вышеуказанные нормы Гражданского кодекса, на основании которых Вы имеете полное право заставить съехать нежелательных лиц.

Ситуация осложняется, если договор аренды заключен на определенный период. Остается только ждать его окончания или договориться с квартиросъемщиком покинуть помещение в удобные для него сроки.

Помните: расторжение соглашения раньше времени может повлечь дополнительные растраты, связанные с существенным нарушением условий договора (арендатор в этом случае имеет полное право обратиться с иском в суд на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ).

✔ Признать сделку недействительной и вернуть деньги

На основании существенных нарушений прав покупателя, лицо, не знавшее о том, что имущество обременено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Законным основанием для обращения служит п. 2 ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Иск подается в суд общей юрисдикции в течение года после того, как покупатель узнал о регистрации иных лиц в квартире (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В процессе рассмотрения дела истцу нужно доказать, что он не знал и не мог знать о гражданах, зарегистрированных в помещении.

Признание сделки недействительной является основанием для возвращения денег покупателю. П. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

✔ Обратиться в суд по поводу выписки жильцов

Если Вы расставаться с квартирой не желаете, и задумываетесь о том, как принудительно выселить жильцов, следует обратиться в суд по местонахождению недвижимости.

Право собственника позволяет покупателю распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе требовать от других лиц не препятствовать ему в пользовании имуществом.

Иск составляется в письменной форме по правилам стст. 131, 132 ГПК РФ. В иске нужно:

• Указать на каком основании заявитель владеет недвижимостью.
• Привести перечень лиц, прописанных в квартире, отказывающихся съехать добровольно.
• Изложить просьбу о принудительном выселении нежелательных граждан.

К иску прикладываются паспорт, документы на квартиру, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги и другие материалы, имеющие отношение к делу. Перед обращением в суд уплачивается государственная пошлина, ее размер составляет 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Квитанцию следует приложить к иску.