Если я покупаю апартаменты можно ли прописываться. Как прописаться в апартаментах: документы и процедура

До недавнего времени апартаменты у россиян ассоциировались с недоступной роскошью из голливудских фильмов. Однако в последние годы рынок этого вида недвижимости испытывает заметное оживление.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Приобретателей привлекает их относительно низкая стоимость и совершенно не смущает невозможность прописки в апартаментах.

Хотя есть и желающие зарегистрироваться именно в таком жилье.

Где можно зарегистрироваться?

Регистрация, или более привычная многим - это уведомление государства о выбранном постоянном месте жительства.

Понятие жилого помещения дано в .

Там же перечислены виды жилых помещений:

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• изолированная комната.

Для того, чтобы помещение было признано жилым, ему мало являться одним из указанных. Требуется еще соответствие определенным техническим, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам, действующим в России.

Такое соответствие устанавливается специальной комиссией при приемке каждого вновь построенного объекта и подтверждается актом.

Поэтому регистрация граждан по месту жительства возможно только в тех объектах, которые имеют статус жилья.

А вот по месту пребывания возможна и в тех помещениях, которые для постоянного проживания не предназначены:

• санаториях;
• турбазах;
• гостиницах и т. д.

Более того, обязанность по временной регистрации жильцов возложена именно на администрацию этих объектов.

Прописка в апартаментах

Для того, чтобы понять, совместимы ли прописка и апартаменты, стоит разобраться, что именно они из себя представляют.

Апартаменты в России и за рубежом обозначают несколько разные объекты:

• в Европе, например, это особый тип жилья, более комфортный и престижный по сравнению с квартирой;
• а в нашей стране - это, как правило, дорогой многокомнатный гостиничный номер, предназначенный для проживания в нем непродолжительное время.

Возможна ли?

Прописка в гостиницах невозможна. А вот временная регистрация на время пребывания - да.

Гостиничный номер, которым по сути являются апартаменты, не предназначен для постоянного жительства, даже если оснащен всем необходимым.

Но в нем можно оформить временную (до 5 лет) регистрацию.

Так что желающим приобрести апартаменты в собственность стоит помнить - прописаться в них они не смогут. И даже временная регистрация может оказаться под вопросом.

Если проект изначально не замышлялся как гостиница, а представляет собой перестроенное промышленное или административное здание, то даже по месту пребывания в нем нельзя будет зарегистрироваться.

Статус недвижимости

Среди жилых помещений, перечисленных в статье 16 ЖК апартаментов нет. Их правовой статус закреплен в ином документе.

Согласно приказу Минспорта № 35 от 15.04.2011 г., апартамент - это одна из категорий номеров в средствах размещения. А не жилых многоквартирных домов.

То есть формально, апартаменты - это нежилые помещения, коммерческая недвижимость. Она может сдаваться в аренду, включая долгосрочную.

При этом жильцы получают предусмотренное типом объекта гостиничное обслуживание. Таковы, например, апарт-отели.

Но все чаще предлагается приобрести апартаменты в собственность.

Они представляют собой по сути комфортабельные квартиры:

• оборудованные всем необходимым;
• имеющие большую площадь;
• зачастую очень удобно расположенные.

Но все это не переводит их в разряд жилых помещений.

Даже в собственности они остаются нежилыми, предназначенными для временно размещения.

Варианты решения проблемы

Риэлторы, работающие на рынке продажи апартаментов, отмечают, что многие покупатели не собираются регистрироваться в них. Для них это уже не первое жилье, поэтому необходимости оформлять прописку, чтобы получить доступ к многим услугам, нет.

Но если зарегистрироваться в апартаментах все же необходимо, то есть несколько способов:

1. Получить временную регистрацию. Если здание, где расположен купленный или арендованный объект недвижимости, имеет статус отеля или пансионата, то никаких сложностей не возникнет. Максимальный срок такой регистрации - пять лет. А потом придется оформлять прописку заново. Это минус. Но есть и плюс - временная регистрация может существовать одновременно с постоянной, в другом населенном пункте.
2. Добиваться перевода помещения в жилые. Путь куда более затратный и по времени, и по финансам. Начать следует с получения свидетельства о регистрации права собственности на помещение. Затем, собрав пакет документов, следует обращаться в местную администрацию, в специальную комиссию. Убедившись, что помещение соответствует всем нормативам, комиссия изменит статус помещения. После этого в жилье можно будет прописаться.
3. Пойти по пути владельцев загородной недвижимости. Пройдя все судебные инстанции, вплоть до Конституционного суда, они добились права в 2018 г. регистрироваться в жилых домиках, стоящих на садовых или . Но только, опять же, в признанных жилыми в установленном порядке. Владельца апартаментов могут взять их опыт на вооружение.

Как оформить?

А апартаментах занимаются те же государственные органы, что и в квартиры или частные дома. Это Федеральная миграционная служба.

Регистрация по месту жительства или пребывания - это государственная услуга.

Для ее получения потребуется представить специалистам ФМС , включая паспорт.

Обратиться за услугой можно несколькими способами:

• обратившись в территориальный орган ФМС лично;
• через интернет-портал Госуслуги;
• через один из многофункциональных центров обслуживания населения;
• через персонал апарт-отеля.

Порядок действий

Порядок действия зависит от выбранного способа регистрации. Но общими являются два момента:

1. Подготовка необходимых документов и их копий.
2. Предоставление их в региональный отдел миграционной службы.
3. Личная явка для получения отметки о регистрации.

Документы представляются в подлиннике и в копиях. Об их снятии лучше позаботиться заранее.

Изменения планируется внести в закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Сейчас регистрацию по месту пребывания граждане могут оформить в санаториях, гостиницах, домах отдыха. Такая же возможность может быть предоставлена и тем, кто живет в апарт-отелях. При этом законопроект по-прежнему позиционирует апартаменты как нежилые помещения.

«Для этого необходимо внести изменения в 214-ФЗ, согласно которым застройщики, возводящие апартаменты с использованием средств населения, также должны перечислять страховые платежи в компенсационный фонд по защите прав участников долевого строительства», - пояснил глава Москомстройинвеста .

Напомним, половина апартаментов возводится в бывших промзонах или размещается в бывших производственных зданиях.

Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц, 20% - на площадках под возведение зданий для временного проживания людей.

С законодательной точки зрения это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. В отношении апартаментов действуют иные санитарные нормы и требования по инсоляции.

На них не распространяется закон о тишине, может отсутствовать придомовая территория, социальные услуги будут предоставляться по остаточному принципу.

Преимущество апартаментов - их стоимость, которая ниже на 15-20% по сравнению с традиционным

В российском законодательстве не существует чёткого определения, что такое апартаменты. Эта недвижимость не подпадает под понятие жилой, но и коммерческой, по сути, не является. Подобная путаница часто вводит покупателей в заблуждение. АиФ.ru расспросил экспертов о том, что такое апартаменты, чем опасно такое приобретение и что ждёт этот тип недвижимости в будущем.

В ЦАО без прописки

Апартаменты - это нежилые помещения, которые могут использоваться для проживания. Но слово «нежилые» не означает, что в них нельзя жить: чаще всего внешне они ничем не отличаются от квартир. Однако в отличие от жильцов квартир, владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Значит, у него не будет возможности получить ИНН, пользоваться медицинским страхованием, участвовать в государственных программах по улучшению жилищных условий. Помимо этого, записать ребёнка в школу и можно будет только в порядке очереди, после того, как места будут распределены среди тех, кто имеет постоянную прописку.

На апартаменты не распространяются нормы при строительстве жилья: застройщик не обязан обеспечивать такие кварталы социальной инфраструктурой, а плотность застройки апартаментов может превышать 25 тыс. кв. м. на гектар. Ещё одним важным отличием апартаментов от квартир является то, что они не подпадают под действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», а значит, дольщики не могут быть признаны пострадавшими в случае, если возникают проблемы.

Первоначально слово «апартаменты» обозначало дорогую недвижимость для временного проживания состоятельных людей. «Более половины комплексов с апартаментами расположены в пределах ЦАО, и это в основном проекты элитного либо бизнес-класса», - рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed . Их появление было связано с тем, что в центре столицы не осталось места для строительства жилья. Для покупателей элитной недвижимости чаще всего не имели значения ни прописка, ни социальная инфраструктура. Такое жильё покупалось не для постоянного проживания, и самым важным было его месторасположение в ЦАО.

Однако с прошлого года ситуация изменилась. «В течение прошлого года на рынок стали активно выходить объекты низкого ценового сегмента. При этом анализ продаж показывает наличие высокого спроса на данные продукты», - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» .

Дешёвое жилье, дорогое ЖКХ

Популярность апартаментов обусловлена их дешевизной. «В проектах с аналогичными характеристиками стоимость кв. м апартаментов обычно ниже цены кв. м квартир на 20-25%. Сегодня средняя цена кв. м апартаментов в Москве составляет 213 тыс. руб., минимальная - 100 тыс. руб. за кв. м.», - пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь . Низкая цена обусловлена другими требованиями, которые предъявляются к таким объектам. По словам Софьи Лебедевой, гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки» , нормы по возведению нежилых помещений, в частности по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (освещенности), а также по обеспечению социальной инфраструктурой, при строительстве апартаментов менее жесткие, чем для обычных жилых комплексов».

Еще одной особенностью апартаментов является более высокая стоимость коммунальных платежей. «Апартаменты по юридическому статусу являются нежилым помещением, отсюда и более высокие тарифы, как правило, различающиеся на ставку НДС. Платежи на воду будут выше на 10%, на тепло - на 25%, электричество будет дороже на 27% (из расчёта усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В абсолютном денежном исчислении ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 80-100 кв. м будет выше, чем у такой же по площади квартиры, примерно на 2-2,5 тыс. рублей. Продавцы апартаментов при этом уверяют, что тот дисконт, который получает покупатель при совершении сделки, покрывает на много лет вперед разницу платежей», - замечает Ольга Хасанова, руководитель по развитию портала urbanus.ru.

Одинокие люди и арендодатели

Апартаменты пользуются спросом у разных категорий покупателей. «Их чаще всего покупают молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет). Привлекает их цена, хорошее расположение, окружение и оригинальная архитектура таких объектов. Также за счет низкой стоимости «входного билета» в сегменте апартаментов велика доля инвестиционных покупателей - она достигает 25-30%. Деньги они могут вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду (ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются)», - рассказала АиФ.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Социальные взрывы

Позиция московских властей по поводу апартаментов была озвучена главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым в феврале. Он предложил разделить проекты апартаментов на два типа - жильё и гостиницы, и обеспечить всей необходимой инфраструктурой. В дальнейшем правительство города предполагает обязать застройщиков закладывать её в проект при строительстве. Главный архитектор столицы упомянул о социальных взрывах, связанных с апартаментами, которые уже происходили в Москве: «Люди, купившие апартаменты, в массовом порядке требуют от города социальной инфраструктуры. Они говорят: «Мы живём в городе, мы платим налоги, поэтому - чем мы хуже тех людей, которые живут в нормальных домах? Нам же государство не объяснило, что апартаменты не надо было покупать и жить здесь с детьми».

Будущее апартаментов

По мнению экспертов, заявления московских властей смогут изменить рынок апартаментов эконом-класса в столице. «Объекты социальной инфраструктуры никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей, поэтому стоимость апартаментов может вырасти. В итоге введение новых норм, конечно, не «убьёт» формат апартаментов, но сильно изменит его развитие», - считает Мария Литинецкая.

«По итогам 2014 года можно ожидать рост суммарной площади апартаментов в предложении в районе 7-9% относительно 4-го квартала 2013 года. Предполагаем, что рынок апартаментов будет развиваться в траектории доступности, а значит будет увеличиваться предложение комфорт- и эконом-классов. Этому будет также способствовать и нынешняя градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон. Средневзвешенная цена предложения на апартаменты «старой» Москвы по итогам 2014 года претерпит снижающие корректировки в рамках 3-4%», - прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова .

Практически каждый, кто представляет себе роскошное жилье в городе, то перед глазами так и вырисовывается картина шикарных апартаментов, которые находятся очень высоко и оттуда открывается прекрасный вид на город. Несмотря на всю красоту и роскошь апартаментов, помимо плюсов, у них есть и минусы, о которых не все знают.

В первую очередь при покупке апартаментов, необходимо понимать, что они отличаются от традиционного жилья своим юридическим статусом, следовательно, в них нельзя прописываться. Хотя во всем остальном они совершенно ничем не уступают обычным квартирам. «Формально апартаменты – это нежилая недвижимость, поэтому в них нельзя прописаться на постоянной основе, но можно получить временную регистрацию)», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Еще одно отличие апартаментов от обычных квартир - по другим ставкам начисляются коммунальные и налоговые платежи. «В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час, - рассказывает Мария Литинецкая. - В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента на 2-2,5 тысяч выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие. Однако экономия на стоимости апартаментов, которая может составлять до 2 млн рублей, покрывает переплату за «коммуналку» на 110-130 лет вперед».

К минусам апартаментов относятся не только более высокие коммунальные платежи, ибо расчет идет по тарифам на нежилые помещения, но и высокий налог на недвижимость - 0,5% от расчетной стоимости апартаментов против 0,1% для квартир.

«Налоги на апартаменты выше, но сама процедура выплат гораздо удобнее, благодаря разнесенности платежей во времени», - говорит Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate.

Аналитики «НДВ-Недвижимость» в свою очередь среди минусов выделяют ставки по ипотеке. Дело в том, что для приобретения апартаментов обычно ставки выше, чем для жилой недвижимости.

Важное преимущество

Самое главное преимущество апартаментов – это цена. Обычно они дешевле аналогичных по характеристикам квартир, в среднем, на 20%. А это значит, что, во-первых, покупатель может поселиться в старой Москве, в районах с хорошей локацией, по цене, существенно ниже, чем при покупке квартиры. Во-вторых, именно цена делает апартаменты более инвестиционно-привлекательными, так как позволяет инвестировать с минимальным бюджетом (от 3 млн. руб), которые можно либо вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду. Причем ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае.

Причиной того, почему апартаменты стоят дешевле, чем аналогичные квартиры, является тот факт, что, так как апартаменты с юридической точки зрения не являются жильем, девелоперу официально не требуется обеспечивать клиентов инфраструктурой – школой, детскими садами и т.п. Таким образом, застройщики, которые пользуются возможностью сэкономить на социальных объектах, могут обеспечить более демократичный ценник своим апартаментам.

«На сегодняшний день средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов составляет примерно 235 тысяч рублей, - отмечает Мария Литинецкая. - Самые доступные апартаменты сейчас реализовываются в апарт-комплексе «Царицыно-2» (2,558 млн руб. за 22,7 кв.м). Также в пятерку проектов с наиболее бюджетными предложениями входят: «Савеловский Сити» (3,595 млн руб. за 34,9 кв. м), Loft Park (3,916 млн руб. за 24,2 кв. м), «Триколор» (4,263 млн руб. за 24,5 кв. м), YE"S (4,525 млн руб. за 27,2-28,2 кв. м). Самые дорогие лоты предлагаются в следующих комплексах: Golden Mile private residence (952,193 млн руб. за 561 кв. м), Mon Cher (647,280 млн руб. за 372 кв. м), «NегоцiантЪ» (464,58 млн руб. за 242,6 кв. м), «Город столиц» (435 млн руб. за 468 кв. м), Smolensky Deluxe (410,000 млн руб. за 431 кв. м)».

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet в свою очередь утверждает, что средневзвешенная цена на апартаменты по итогам второго квартала 2014 года составила 263,6 тысяч рублей за кв.м. «В рамках элитного сегмента средневзвешенная составила 791,4 тысяч рублей за кв.м., в премиум-классе – 457,4 тысяч рублей за кв.м. Стоимость апартаментов бизнес-класса составила 212,5 тысяч рублей за кв.м., а комфорт-класса – 141,6 тысяч рублей за кв.м.

В Подмосковье, по данным Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, цены значительно ниже: эконом-класс предлагается по 70-80 тысяч рублей за кв. м, бизнес-класс за 150 тысяч рублей кв.м.

Если говорить об апартаментах на загородном рынке, по словам Константина Романова, общий объем составляет менее 1% от всего предложения «первички». Примеры: поселок Park Avenue, комплекс рядом с коттеджным поселком «Гринфилд» и пр.

Широкая аудитория

Популярность апартаментов на данный момент достаточно высокая – порядка 25-30% от общего объема спроса. Как отмечает Владимир Богданюк, рост спроса на апартаменты начался после появления на рынке интересных проектов в бизнес- и комфорт-класса.

Практика реализации апартаментов показала, что, во-первых, целевая аудитория у них довольно широкая, и подобная недвижимость даже чаще приобретается для постоянного проживания (например, москвичи, имеющие прописку, покупают апартаменты для расселения семьи). А во-вторых, динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир.

Апартаменты сейчас пользуются спросом у разных категорий покупателей – молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет) и т.д.

Однако из-за того, что апартаменты можно использовать и под коммерцию, и для проживания, Анна Панова, партнер Rusland SP утверждает, что спрос формируют 2 группы потребителей: инвесторы, которые покупают апартаменты для последующей сдачи в аренду и непосредственно будущие жители данных апартаментов.

«В элитном сегменте гостиничный статус позволяет разработать большой спектр дополнительных услуг и инфраструктуры, однако это может существенно увеличить плату за управление в таком комплексе, поэтому наиболее привлекательными с точки зрения дополнительной инфраструктуры, которая пользуется спросом у клиентов, являются проекты, сочетающие в себе как отель, так и апартаменты», - говорит Анна Панова.

В основном активным спросом пользуются апартаменты бизнес- и комфорт-класса площадью 40-50 и 70-80 кв. м. Хотя бывает и так, что некоторые покупают сразу несколько апартаментов, чтобы объединить 2 или 3 помещения в одно и получить на выходе больше 100 и даже 200 кв. м. Тем более доходность по апартаментам сравнима с доходностью встроенных нежилых помещений (street retail), которые раньше были основным видом покупки для инвесторов подобного рода. «Самые интересные предложения уходят с рынка еще на этапе закрытых продаж, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - В наиболее успешных проектах, в тои числе бизнес- и премиум-класса темпы реализации достигают 20-50 апартаментов в месяц».

Сервис пятизвездочного отеля

Сегодня апартаменты можно считать полноценно сложившейся весомой частью рынка недвижимости Москвы, при этом внутри самого сегмента представлены очень разные по формату площади. «Принципиально необходимо разделять категории апартаментов: апартаменты в бизнес-зонах, в реконструируемых домах, в имиджевых местах и т.п. (все это в основном апартаменты высокобюджетного сегмента класса бизнес и выше) и апартаменты как замена классическому жилью (преимущественно, апартаменты эконом- и комфорт-классов в проектах масштабной застройки, в том числе, в рамках освоения промзон)», - рассказывает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Апартаменты элитного класса пользуются спросом из-за местоположения и набора дополнительных услуг, которые предоставляет управляющая компания. Ряд проектов, представленных на рынке, удачно сочетают в себе как черты элитной жилой недвижимости, так и сервис пятизвездочного отеля, что является очень привлекательным для клиентов.

Например, основной плюс приобретения апартаментов в составе многофункциональных комплексов – это возможность работать рядом с домом, в идеальном случае жильца такого комплекса от работы будет отделять только несколько этажей на лифте. Также в ряде проектов есть дополнительный бонус – собственная консьерж-служба, которая может взять на себя услуги по уборке, доставке еды, заказе билетов и прочее. При этом в большинстве проектов девелоперы стараются создать привлекательную инфраструктуру для покупателя, в том числе и социальную.

Важной отличительной особенностью покупки апартаментов, по сравнению с арендой традиционной квартиры, по мнению Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», является наличие дополнительных услуг для жильцов, которые не предусмотрены для квартир сегмента бизнес-класс и выше. Например, предоставление переговорных, конференц-зала, возможность проводить переговоры благодаря высокоскоростным системам связи и оборудованию для презентаций. Это позволяет существенно экономить время, не ехать по пробкам до ближайшего подходящего офиса.

Развеем миф

Постоянную регистрацию в апартаментах действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). «Важно, чтобы в разрешительных документах у застройщика изначально было прописано назначение объекта под гостиницу, - говорит Мария Литинецкая. - К примеру, таким статусом обладают Башня «Федерация», МФК YE"S, МФК «Водный», МФК «Фили Град» и другие».

Заметим, что после того, как объект будет построен, собственникам придется выбрать на общем собрании управляющую компанию, имеющую лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем, нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда жители смогут получить вожделенную регистрацию в апартаментах.

Нужна ли прописка

На самом деле, как показывает практика, покупателей жилья в сегментах «премиум» и de luxe отсутствие прописки обычно не смущает, в связи с тем, что, как правило, апартаменты становятся для них второй или третей покупкой. Например, такая ситуация складывается на загородном рынке. «Жители коттеджных поселков на Новой Риге приобретают апартаменты в соседнем комплексе бизнес-класса с разными целями: кто-то впоследствии сделает из своего помещения творческую мастерскую, кто-то предоставит студии своим помощникам по хозяйству, кто-то выкупает сразу несколько апартаментов на цокольном этаже, чтобы открыть модный бутик одежды и т.п.», - рассказывает Константин Романов.

Как отмечает Владимир Богданюк, временную регистрацию надо обновлять раз в пять лет, но если есть все необходимые документы на недвижимость, то процесс не займет много времени. Более того, если приобрести апартаменты в комплексе, где есть собственная управляющая компания, то заниматься этим будет именно она. При этом временная регистрация возможна только в апартаментных комплексах, имеющих статус гостиницы.

«На данный момент разрабатывает новый законопроект о том, чтобы приравнять апартаменты в жилым помещениям, - говорит он. - При обсуждении акцент идет на обеспечение проекта инфраструктурой со стороны застройщика. Однако, возможно, принятие данного законопроекта повлияет и на статус апартаментов, и там станет возможна постоянная регистрация».

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Изучая вопросы об апартаментах, которые интересуют людей, мы обнаружили, что они во многом похожи. В рекламных материалах очень активно привлекается внимание покупателя к цене товара, а вот о содержании недвижимости ничего не говорится. Но эта тема достойна освещения.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Регистрация: возможна ли она?
Юридически апартаменты являются нежилыми помещениями. «Поэтому постоянная регистрация (так называемая прописка) в указанных помещениях не представляется возможной», - утверждает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» .

Однако помимо постоянной регистрации существует еще и временная – и с ней все не так однозначно. Все апартаменты можно разделить на две категории. Первая – это относящиеся к гостиничным объекты, в том числе апарт-отели. Их доля, говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» , составляет не более 10-15% всего рынка апартаментов, и там временная регистрация возможна. А вот в остальных апартаментах, которые выводятся на рынок в результате реконструкции административных и производственных зданий, не предполагается даже временная регистрация.

Тут возникают новые вопросы. Прежде всего, что есть «временная» регистрация? «На пять лет», - отвечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» . Согласимся, что это не так мало – особенно с учетом того, что по истечении этого срока можно пойти и снова «временно» зарегистрироваться – еще на пять лет.

Следующий вопрос: как отличить апартаменты разного типа друг от друга? Тут все тоже довольно просто. «Проект должен иметь статус гостиницы, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Соответствующее назначение должно быть у здания, и эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем». Эксперт добавляет, что последний пункт необязательно должен быть выполнен застройщиком. «Если жильцы поймут, что абсолютному большинству из них важно иметь временную регистрацию, они могут сами нанять такую УК, для этого им даже не нужен девелопер».

А вот вопрос о том, нужна ли покупателям та регистрация (хоть постоянная, хоть временная) вызвал противоречивые ответы. Одни эксперты склонялись к тому, что не нужна: апартаменты чаще всего приобретаются в качестве второго или даже третьего жилья – в дополнение к постоянному месту жительства (чаще всего – коттеджу за городом). Таким собственникам регистрация без надобности. «Среди покупателей апартаментов в нашем комплексе VERTICAL (Санкт-Петербург, Московский пр., 73) нет тех, кто отказался бы от покупки из-за отсутствия временной регистрации», - говорит Ксения Орлова, руководитель проекта VERTICAL компании NAI Becar .

Но были и другие мнения. Например, Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton , считает, что еще 4-5 лет назад апартаменты были в 90% случаев элитными, и приобретались как то самое «второе-третье» жилье. «Но начиная с 2011 года на рынке стало появляться все больше проектов с апартаментами, относящимися к бизнес-классу, и даже частично к эконому, - говорит эксперт. – Сейчас таких проектов становится все больше, и зачастую это первая покупка для «пиджаков» - успешных молодых менеджеров первого и высшего звена и молодых семей без детей. Поэтому вопрос с пропиской стал более острым, и застройщики ощущают серьезное давление со стороны покупателей по поводу статуса помещений».

Екатерина Тейн также отмечает, что на рынке известен интересный прецедент: застройщик полностью перевел проект с апартаментами в жилой статус, его затраты составили примерно $500 за кв. м. От себя автор может тут добавить, что предвидит такой сценарий: став многочисленными, владельцы апартаментов начнут требовать от властей зарегистрировать их. Можно напомнить, что несколько лет назад нечто похожее произошло с дачами – жители добились возможности постоянной регистрации, пройдя все судебные инстанции вплоть до Конституционного суда. Чем жители апартаментов хуже?

Налоги: нынешние и будущие
Очень много вопросов потенциальных покупателей связано с налогообложением апартаментов – и люди правильно делают, что интересуются.

«В настоящее время, - говорит Анна Швецкова, заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank , - в отношении апартаментов применяется схема налогообложения, используемая для обычного жилья». Ставки налога на имущество хорошо известны (они много раз публиковались, в том числе и в нашем портале) и составляют от 0,1% (для объектов стоимостью до 300 тыс. руб.) до 0,75% (объекты дороже 1 млн руб.).

Однако нынешнее положение вещей сохранится до введения нового налога на недвижимость – это событие анонсировано на 2014 год, хотя и не исключено, что будет отсрочено. «Изюминка» новации – в том, что за основу для расчетов будет браться не инвентаризационная, как сегодня, а кадастровая стоимость объекта. А она, обещают власти, будет максимально приближена к рыночной.

Но главное – ставки. Как обращает наше внимание Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» , ставки по налогам на жилые и нежилые помещения будут отличаться в пять раз. Для жилья они составят 0,1%, а для нежилья (т.е. и для апартаментов в том числе) 0,5%. Кроме того, напоминает эксперт, к нежилым помещениям не станет применяться налоговый вычет – 20 кв. м на человека.

Есть, правда, соображения, способные изрядно подсластить пилюлю, - платить за апартаменты придется не ровно в пять раз больше. Причина в том, что цена 1 кв. м в апартаментах меньше. Мария Литинецкая («Метриум Групп») приводит следующие цифры: «квадрат» в апартаменте стоит (для целей налогообложения) примерно 93 тыс. руб., а в жилой квартире – почти 166 тыс. руб.

Чтобы понять, сколько же собственник заплатит налогов, Мария Литинецкая составила таблицу на примере ЖК «Фили Град» , в котором есть и квартиры, и апартаменты:

*Стоимость на квартиры и апартаменты указана на момент старта продаж.

По результатам видно, что покупатель, к примеру, однокомнатного апартамента действительно потеряет на налогах около 12 тыс. руб. в год. Однако на собственно покупке он сэкономит почти 2 млн руб. Несложные расчеты показывают, что этих денег хватит на переплаты налога на… 154 года вперед.

Похожие мысли высказывали и другие наши эксперты. В частности, Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») убеждена, что для состоятельных людей, покупающих апартаменты элитного класса, суммы налогов вряд ли покажутся обременительными. «Что касается экономкласса, - говорит эксперт, - то они продаются по сравнению с квартирами с большим дисконтом, и разница в стоимости вполне покрывает разницу в существенно увеличившемся налоге».

Коммунальные услуги: есть разница
В отличие от налогов (которые власти пока еще только собираются повысить до ощутимого уровня), есть у недвижимости траты, которые являются существенными уже сегодня. Это жилищно-коммунальные услуги.

В сравнении с квартирами апартаменты тут снова проигрывают – правда, не очень разгромно. Дело в том, что сегодня государство дотирует ЖКУ – но только для жителей. А апартаменты, как мы помним, вовсе не жилье. В результате – и с этим согласились все опрошенные нами эксперты – стоимость «коммуналки» для апартаментов оказывается выше. Цифры, правда, назывались разные.

Так, Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» , говорит о разнице 15-20%. Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED , считает, что «стоимость услуг ЖКХ в проектах с апартаментами примерно на четверть выше, чем в квартирах сходных параметров». Варвара Пухонина, ведущий специалист пресс-службы ЗАО «Пересвет-Инвест» , называет разницу в 25-30%.

…а на услуги управленцев она еще больше
Однако у «квартплаты» (будем пользоваться эти термином, хотя формально мы говорим не о квартирах) есть еще одна составляющая – услуги УК. И здесь разрыв с жилыми квартирами может быть еще более существенным: как замечает Анна Швецкова (Knight Frank), ставки на техническое обслуживание в регулируются государством, а для комплексов с апартаментами ничего такого не предусмотрено.

В результате цена услуг УК складывается из двух факторов: «аппетитов» этой самой УК и объемом предоставляемых ею услуг. Конкретные суммарные траты собственника оказываются разными. Может быть вполне «квартирный» уровень – Варвара Пухонина («Пересвет-Инвест») приводит пример апартамента комфорткласса площадью 39 кв. м, цена обслуживания которого составляет 4,5 тыс. руб. в месяц. Но бывает и иначе. Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium , говорит, что стоимость коммунальных платежей в апартаментах ММДЦ «Москва-Сити» составляет $7-10 за кв. м в месяц. В жилье аналогичного класса, отмечает эксперт, средняя ставка обслуживания составляет $2-3, т.е. разница в ежемесячной оплате достигает 3-4 раз.

«Размер платежей УК зависит от объема услуг, который, в свою очередь, варьируется в зависимости от класса комплекса, - отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне . – В бизнес-классе платежи составляют 50-100 руб. за кв. м, а в более высоком сегменте доходит до 300. Самые высокие платежи – в башнях «Сити», что связано со сложностями обслуживания высотных зданий. В лофт-апартаментах Москвы платежи УК составляют 60-80 руб. за кв. м».

За что платим?
Конечно, максимальные тарифы предполагают, что и сервис жильцы получат максимальный. «В некоторых апартаментных комплексах есть возможность заключения отдельного договора с гостиничным оператором на дополнительные услуги, - говорит Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Они будут включать уборку, прием вещей в прачечную, химчистку и т.д.». «Могут быть включены специальные услуги: к примеру, фитнес-клуб или spa-центр, в том случае если они рассчитаны только на жильцов», - добавляет Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.

Резонен вопрос: а может ли жилец отказаться от каких-либо услуг УК или – напротив – заказать что-то дополнительно? Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой недвижимости Delta estate , убеждена, что да: «Конечно, при желании собственник может оказаться от услуг управляющей компании, так же как и заказать дополнительные, нужные ему услуги».

Другие эксперты, однако, считают иначе. «Как правило, в любом комплексе апартаментов есть обязательный набор услуг и есть дополнительный, - отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»). – Плата за такие услуги обычно не входит в сумму, которую ежемесячно выплачивают владельцы апартаментов».

«В нашем комплексе VERTICAL покупателям будет предложен целый ряд дополнительных услуг, - перечисляет Ксения Орлова. – В их числе встреча и прием гостей, услуга wake-up, заказ билетов, экскурсий, доставка еды и продуктов, заказ столика в ресторане, заказ такси и трансфера, заказ услуги химчистки и стирки белья, заказ услуг переводчика, секретаря, прием и доставка корреспонденции, прачечная самообслуживания и т.д.».

Резюме от портала
Как видим, апартаменты – довольно сложное явление, и нельзя однозначно сказать, что они «лучше» или «хуже» квартир. И у того, и у другого варианта есть свои плюсы и минусы. А выбор делать потребителю – на основе своих потребностей и возможностей.