Оценка инвестиций. Инвестиционный анализ

Объекты инвестирования или инвестиционной деятельности – это активы, имеющие денежную оценку, способные приносить доход, в которые инвестор вкладывает денежные средства.

Если мы внимательно прочитаем данное выше определение, то без труда сможем выделить элементы, формирующие рассматриваемое понятие.

Во-первых, объекты инвестиционной деятельности всегда являются активами. Мы можем смело поставить между ними знак тождества. Активы – это реальное имущество либо имущественные права, способные приносить своему владельцу деньги.

Для правильного понимания объекты инвестиций необходимо выделять среди огромного количества вещей и товаров, которые нас окружают. Например, репродукция картины является предметом интерьера. То есть она выступает в качестве обычного товара или вещи и не является объектом инвестирования. В то же время картина известного живописца представляет собой актив, так как по прошествии нескольких десятков лет вы с высокой степенью вероятности сможете продать ее дороже, чем покупали.

Проще говоря, объектом инвестиционной деятельности будет являться любая вещь, способная со временем приносить деньги и делать своего владельца богаче.

Во-вторых, рассматриваемый нами объект должен иметь денежную оценку. То есть любой актив обладает конкретной сложившейся рыночной ценой или стоимостью, по которой его может приобрести каждый желающий.

В-третьих, инвестиционный объект должен обладать способностью приносить прибыль или доход. Классическим примером могут служить акции или облигации, приносящие своему обладателю дивиденды. Однако давайте усложним задачу. Будет ли являться объектом инвестирования купленная квартира?

Если вы приобрели квартиру с целью сдачи ее в наем, то она незамедлительно становится вашим активом. Конечно, при условии, что размер арендной платы будет больше коммунальных платежей.

В четвертых, объект инвестирования характеризуется теми вложениями, которые тратит инвестор на его приобретение. Данный параметр напрямую связан с вопросом оценки покупаемого актива.

В завершении раздела необходимо подчеркнуть, что не нужно путать понятия объекта и субъекта инвестиционной деятельности. К сожалению, это является достаточно распространенной ошибкой. Давайте запомним объект – это актив, в который вкладывают денежные средства. Субъект – это человек (компания, государство), вкладывающий деньги, или по-другому инвестор.

Классификация

Существует несколько способов, позволяющих систематизировать и классифицировать объекты инвестиционной деятельности. Давайте рассмотрим основные из них.

По степени ликвидности выделяют следующие виды активов:

• высоколиквидные;
• низколиквидные.

Под ликвидностью обычно понимают возможность оперативно продать какой-либо товар по стоимости, которая на данный момент сложилась на соответствующем рынке.

Экономическая наука давно проследила прямо пропорциональную зависимость между скоростью изменения цены на объект инвестирования и его ликвидностью. Чем быстрее изменяется стоимость конкретного товара, тем более ликвидным он считается. И наоборот. Чем медленнее меняется цена объекта инвестирования, тем меньшей ликвидностью он обладает.

Высоколиквидными инвестициями традиционно считаются основные, самые популярные национальные валюты (евро, американский доллар, японская иена), активно торгующиеся на валютной бирже.

Примером низколиквидных вложений может служить земельные участки, дома или другие типы недвижимости. Часто можно увидеть ситуацию, в которой стоимость этих объектов в течение календарного года остается практически неизменной.

Довольно часто объекты вложений рассматриваются и оцениваются с точки зрения их целевой направленности. В рамках такого деления инвестиции могут быть:

• социальными;
• экономическими;
• научными.

В качестве социальных фигурируют вложения в полезные для общества инвестиционные проекты. Например, это могут быть инвестиции в строительство спортивных сооружений, культурных или образовательных объектов. В качестве инвестора в социально значимых инвестиционных проектах чаще всего выступает государство.

Экономические инвестиции всегда преследуют своей целью извлечение прибыли. К этой группе вложений относится биржевой трейдинг, банковские вклады, покупка пая в паевом инвестиционном фонде и так далее.

Научные вложения направлены на развитие инноваций. Они включают в себя как инвестиции в фундаментальную науку, так и деньги, выделенные для проведения конкретных практических исследований.

По виду деятельности инвестиции бывают:

• реальные;
• финансовые;
• интеллектуальные.

Объект реального инвестирования подразумевает под собой вещественные предметы окружающего мира. В качестве примера можно привести здания, сооружения, заводы, драгоценности, предметы искусства, антиквариат и прочее.

Под финансовыми объектами инвестиционной деятельности принято понимать ценные бумаги, валюту, банковские депозиты и так далее.

Интеллектуальные объекты вложений формируют отдельную особую группу. Они неразрывно связаны с понятием интеллектуальной собственности. Это ноу-хау, патенты, авторские права на литературные или музыкальные произведения и прочее. В настоящее время интеллектуальные инвестиции очень сильно востребованы в мировой экономике.

Оценка

Любые объекты инвестирования обладают реальной стоимостью. В некоторых случаях она изначально известна. Например, если актив торгуется на валютной, фондовой или товарной бирже, то его цена в каждый конкретный момент времени определена и зафиксирована.

Однако в отношении других объектов инвестиционной деятельности такой ясности нет. В качестве примера можно привести земельный рынок, который сложился в России. Если вы являетесь его активным участником, то с высокой степенью вероятности сумеете назвать ориентировочную цену на какой-то определенный участок земли расположенный, скажем в Озерском районе Московской области. Но чтобы узнать точную стоимость данного объекта инвестирования необходимо провести его оценку.

Оценка объекта реального инвестирования – это процесс установления в его отношении точной стоимости. Она является важным фактором, во многом определяющим ценообразование в инвестиционной сфере. Как правило, оценка производится специальными экспертами-оценщиками.

Чаще всего оценка проводится в отношении таких разновидностей объектов:

• материальные активы (земельные участки, здания, машины, производственное оборудование, произведенная продукция, материальные запасы);
• нематериальные активы (интеллектуальная собственность, товарные знаки, патенты, программные продукты, ноу-хау, имущественные права, деловая репутация компании);
• предприятие или бизнес в целом.

Мы изучили основные типы объектов вложений. В том случае когда инвестор хочет быть, ему следует четко ответить себе на вопрос: «В какие активы следует инвестировать денежные средства?». Затем нужно провести консультации с экспертами в соответствующей сфере, разработать план инвестирования, учитывающий возможные риски и потенциальную доходность проекта. Лишь после такой серьезной подготовки можно рассчитывать, что сделанные инвестиции позволят достичь избранной цели.

Под инвестициями вообще, согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», принято понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Частным случаем вложения инвестиций являются инвестиции в объекты недвижимости. В свою очередь объекты недвижимости также могут быть классифицированы в применении к возможности вложения в них средств. Классификация объектов недвижимости представлена на Рисунке №1:

Рис.

В соответствии с данной классификацией, инвестиции в объекты недвижимости также могут быть разделены по типу недвижимости. Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта.

В случае совершения типичной сделки купли-продажи без перспективных намерений покупателя относительно дальнейшего извлечения дохода из объекта недвижимости - определяется рыночная стоимость объективная с точки зрения стандартных подходов к оценке. Рыночная стоимость отражает объективную рыночную ситуацию, она формируется путем взаимоотношения объемов спроса и предложения, то есть конечный покупатель не может повлиять на изменение рыночной стоимости объекта, так как она продиктована рынком.

В то же время, когда покупатель целенаправленно приобретает недвижимость с целью реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, то есть вложения дополнительных средств в объект недвижимости и дальнейшее извлечение дополнительных доходов из реконструированного или переоборудованного объекта -- в данном случае речь идет о субъективной инвестиционной стоимости объекта недвижимости для данного покупателя. То есть в данном случае инвестиционная стоимость - есть величина полезности данного объекта недвижимости для данного конкретного покупателя (инвестора).

Прежде чем приступать к оценке инвестиционной стоимости и прогнозировать будущие данные любого объекта недвижимости, необходимо провести анализ рынка, на основании данных по которому и будет производиться оценка.

Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере, две процедуры:

• 1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
• 2. Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. В рамках обоснования инвестиционных решений необходимо проводить исследование рынка недвижимости.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени. Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот направления, в которых необходимо проводить исследования.

Таким образом, основной и единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.

На основании мониторинга рынка недвижимости инвестор, для которого определяется инвестиционная стоимость, формирует основные требования к объекту недвижимости.

Инвестор составляет предварительный бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения и включающий в себя следующие разделы:

• · описание будущего объекта;
• · описание производимых товаров и услуг;
• · анализ рынка и план маркетинга;
• · план производства;
• · организационный план;
• · оценка рисков;
• · финансовый план;

Бизнес-план инвестиционного проекта, по сути, представляет наиболее эффективное использование объекта недвижимости, основанное на индивидуальных требованиях инвестора, то есть это такой вариант использования объекта недвижимости, который дает максимальную инвестиционную стоимость для инвестора с учетом всех его пожеланий.

На основании такого бизнес-плана инвестиционного проекта, а именно характера предполагаемого объекта, его специфики, параметров и эксплуатационных характеристик, формулируются требования к объекту недвижимости, необходимому для реализации инвестиционного проекта. По строительной недвижимости это могут быть требуемые площади объекта, высота, размеры, количество и качество помещений, наличие дополнительного оборудования (например, лифтов в зданиях) и т.п. Именно эти требования и составляют основу будущей инвестиционной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования. Индивидуальные требования инвестора формируются, как правило, из-за:

• · Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
• · Различия в определении уровня риска и факторов риска;
• · Требуемой ставки доходности;
• · Различия в степени прогнозируемости;
• · Различия в уровне финансовых издержек;
• · Различия в налоговом статусе;
• · Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

Такие отличия в используемой информации обусловлены тем, что оценка инвестиционной стоимости предполагает использование достоверной инсайдерской информации, включающей прогнозы изменения элементов денежного потока.

Кроме основных индивидуальных требований инвестора при определении инвестиционной стоимости особое внимание следует уделить факторам, которые оказывают непосредственное влияние на оценку инвестиционной стоимости.

Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Критерии, которые значимы при определении инвестиционной стоимости недвижимости для потенциального покупателя, можно выделить на основе классификации, представленной на Рисунке №2:

Внесение инвестиционных критериев в финансовую модель расчетов может осуществляться следующим образом, представленным на Рис. №3.

Сформулированные на основе бизнес-плана и проектной и технической документации требования к оцениваемому объекту недвижимости сопоставляются с фактически имеющимися характеристиками данного объекта, в результате чего выявляется соответствие либо несоответствие оцениваемого объекта вышеуказанным требованиям.

В случае, если требования инвестора совпадают с основными характеристиками объекта недвижимости, оценке подлежит рыночная стоимость, которая будет равна инвестиционная стоимости. Эти стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Рис. №3 Формирование инвестиционной стоимости

При оценке инвестируемой недвижимости необходимо решить 2 задачи: определить стоимость недвижимости при текущем использовании, так как именно эта стоимость должна учитываться при заключении договора залога; а также определить ее стоимость после проведения строительных работ (после вложения инвестиций), чтобы оценить, являются ли целесообразными избранный вид инвестирования и размер инвестиций.

Может быть так (и этого очень часто инвесторы не учитывают), что после проведения строительных работ стоимость недвижимости оказывается ниже, чем ее стоимость без ремонта плюс стоимость ремонтных работ плюс размер инвестиционного капитала, что свидетельствует о нецелесообразности или о нерациональной стратегии инвестирования. Поэтому, оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение.

В случае несоответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям к нему со стороны инвестиционного проекта, выясняется возможность доработок соответствующих характеристик объекта до требуемого уровня. Если вышеуказанные доработки по тем или иным причинам невозможны, то оценщиком делается вывод о непригодности оцениваемого объекта для рассматриваемого инвестиционного проекта и, как следствие этого, о нулевой инвестиционной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках данного инвестиционного проекта.

В случае, если подобные доработки возможны и физически осуществимы, оценщику необходимо провести предварительную оценку финансовых и временных затрат по их осуществлению.

Основываясь на данных по дополнительным финансовым и временным затратам по приведению характеристик оцениваемого объекта недвижимости в соответствие требованиям инвестиционного проекта, а также на результатах сопоставления этих данных с общим сроком реализации проекта и возможными внешними по отношению к проекту ограничениями (например, правового характера), производится выбор варианта (вариантов) оцениваемого набора прав участников проекта по отношению к объекту недвижимости. В случае выявления на втором этапе данного алгоритма соответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям инвестиционного проекта указанный выбор производится сразу же.

С учетом выбранного варианта оцениваемого набора прав инвесторов по отношению к объекту недвижимости производится разработка корректировок к бизнес-плану инвестиционного проекта при условии использования в инвестиционном проекте именно данной недвижимости, рассчитываются величины дополнительных материальных и прочих затрат, возникающих вследствие использования именно данного объекта с данным набором прав на него и не учтенных в первичном бизнес-плане. Это могут быть и дополнительные транспортные издержки, связанные с не совсем удобным месторасположением недвижимости, и дополнительные эксплуатационные затраты, обусловленные, например, излишними размерами объекта недвижимости, и другие подобные затраты. Здесь же учитывается возможное появление, так называемых, возвратных сумм, связанных, например, с доходами от реализации после демонтажа ранее находившегося в здании оборудования и т.п.

Для определения инвестиционной стоимости особую роль играет данные финансовой и бухгалтерской отчетности инвесторов - участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них. На основе данных по предполагаемым инвесторам проекта оценщиком производится расчет средневзвешенной цены капитала, инвестированного в проект.

Итак, исходя из планируемой величины потока доходов от инвестиционного проекта оценщиком с учетом цены капитала, инвестированного в проект и влияния фактора времени, производится расчет инвестиционной стоимости оцениваемого набора прав по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости.

Таким образом, для определения инвестиционной стоимости оценщику необходимо проанализировать следующую информацию:

• · предварительный бизнес-план инвестиционного проекта;
• · проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости;
• · финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов - участников проекта.

На основании рассмотренной методики определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости, можно сделать вывод, что основное направление практического применения видится в определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости в виде инвестиционного проекта по его строительству. При определении инвестиционной стоимости проект рассматривается как генератор потоков будущих доходов от использования объекта. Поэтому для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь этот подход позволяет гарантировать максимально полный учет внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно текущую стоимость будущих доходов положим в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости. Под «текущей стоимостью будущих доходов» понимается стоимость «чистых» доходов от объекта недвижимости, приведенных к дате оценки. Необходимость именно подобного рассмотрения обусловлена тем, что инвестиционная стоимость позволяет судить об инвестиционном потенциале, инвестиционной пригодности того или иного объекта, которые, в свою очередь, характеризуются показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в объект оценки будут рентабельны. В рамках доходного подхода для инвестора имеет смысл производить расчеты методом дисконтирования денежных потоков. Это наилучшим образом отражает тот принцип ожидания, а значит и инвестиционные критерии потенциального покупателя (Инвестора). Самым чувствительным параметром при проведении расчетов методом дисконтирования денежных потоков является ставки дисконта и ставка капитализации. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения позволит учесть особенности конкретного инвестора, а значит, и получить инвестиционную стоимость.

Использование сравнительного подхода к оценке для расчета инвестиционной стоимости большинства объектов недвижимости в нынешних российских экономических условиях, неправомерно, в первую очередь, по причине того, что не рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки в его существующем виде и функциональном назначении, так как он (объект) при соблюдении этих условий не востребован ни рынком, ни текущим его собственником. Эта ситуация ведет к значительному занижению стоимости в случае определения ее в данном случае на основе сравнительного подхода.

При расчете инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной, рассматривается не типовой, а конкретный инвестор и конкретный инвестиционный проект. Кроме того, такие традиционные ограничения по применению сравнительного подхода к оценке, как неразвитость рассматриваемых сегментов рынка недвижимости, выражающаяся в крайне незначительном количестве сделок при большом расхождении характеристик объектов, а также проблематичность сбора достоверной информации даже о заключенных сделках лишь подтверждают вывод о невозможности использования методов оценки, основанных на сравнительном подходе.

Использование затратного подхода к оценке в качестве основы для расчета инвестиционной стоимости также неправомерно, ибо для инвестора, планирующего осуществить достаточно продолжительный по времени инвестиционный проект, не имеет принципиального значения размер балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта, главное, чтобы объект обладал необходимой для инвестора полезностью и сохранял ее на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта. По этой же причине не имеет значения и степень износа объекта.

Оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов. Принятие решений об инвестировании в проект строится на системе критериев, позволяющих оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта. Для инвесторов основой для принятия таких решений служат показатели коммерческой эффективности инвестиционных проектов, в алгоритме расчета которых реализованы принципы экономической оценки эффективности инвестиций. Одной из главных составляющих процесса анализа инвестиционных проектов является расчет их коммерческой эффективности. До самого последнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с «производственной» точки зрения и мало отвечал требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами:

• · во-первых, использовались статические методы расчета эффективности вложений, не учитывающие фактор времени, имеющий принципиальное значение для финансового инвестора;
• · во-вторых, использовавшиеся показатели были ориентированы на выявление производственного эффекта инвестиций, т.е. повышения производительности труда, снижения себестоимости в результате инвестиций, финансовая эффективность которых отходила при этом на второй план.

Поэтому для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять «динамические» методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.

Методы оценки инвестиционных проектов можно подразделить на две группы.

• · динамические методы, основанные на принципе ДДП - дисконтированного денежного потока, то есть учитывающие различную ценность денег во времени;
• · статические методы, не учитывающие разную ценность денег во времени.

Наиболее прогрессивными являются методы первого типа, основанные на анализе дисконтированного денежного потока с использованием функций сложного процента. Под денежным потоком понимается сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученная в результате сопоставления поступлений (притоков) и расходов (оттоков).

Оценка инвестиционной привлекательности проекта с учетом временного фактора основана на использовании группы показателей, из которых наиболее часто применяются следующие:

• · чистая текущая стоимость (net present value) - NPV ;
• · индекс рентабельности инвестиции (profitability index) - PI ;
• · внутренняя ставка доходности (internal rate of return) - IRR ;
• · дисконтированный срок окупаемости инвестиции (discounted payback period) - DPP .

К статическим методам относятся: простой срок окупаемости PBP (payback period); простая ставка дохода ARR (accounting rate of return).

Основным недостатком критериев второй группы является игнорирование различной стоимости денег во времени. Учитывая, что практически все инвестиционные проекты в строительстве рассчитаны на несколько лет, целесообразно использовать критерии первой группы. Основными характеристиками доходной недвижимости как инвестиционного товара являются предназначение для формирования дохода и фиксированное местоположение. Эффективность доходной недвижимости определяется будущими выгодами от ее использования. В то же время необходимость рационального использования ограниченного и ценнейшего ресурса - земли определяет необходимость максимизации ее стоимости. В этой связи основным показателем эффективности объектов недвижимости является чистая текущая стоимость будущих денежных потоков от объекта (NPV ). Доходность недвижимости зависит от вида функционального использования и характеристик объекта, а каждому использованию соответствует строго определенная чистая текущая стоимость. Поэтому представляется целесообразным ввести понятие «чистая текущая стоимость в использовании» объекта. Близким понятиями являются инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного инвестора) и стоимость в использовании (стоимость для фиксированного использования). Данные стоимости отличаются от введенного понятия чистой текущей стоимости в использовании тем, что для их расчета применяются также затратный подход и подход сравнительного анализа продаж.

Универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного покупателя (инвестора) сводится к решению следующих последовательных задач:

• 1. Выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;
• 2. Определение степени их влияния на объект недвижимости;
• 3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании;
• 4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);
• 5. Определение затрат для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования;
• 6. Определение стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);
• 7. Проведение анализа рисков и соотнесение результатов рыночной и инвестиционных стоимостей для формирования инвестиционного решения покупателя относительно целесообразности приобретения объекта недвижимости.

Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта в текущем использовании позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась инвестиционная стоимость этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.

На сегодняшний день инвестирование в объекты недвижимости являются одним из самых популярных способов вложения средств. Это можно объяснить тем, что недвижимость пользуется постоянным спросом и имеет стабильную стоимость, независимую от состояния экономики. Для того чтобы определить насколько прибыльным является вложение в тот или иной вид имущества, необходима адекватная оценка инвестиций в недвижимость.

Виды вложений

В зависимости от вида объекта, вложения различают

• в жилую. Приобретение квартир с тем, чтоб в дальнейшем сдавать их в аренду, либо реализовать в будущем за большую стоимость;
• в коммерческие объекты. Покупка площадей в торговых и офисных центрах в тех же целях;
• в земельные участки. В дальнейшем на приобретенных участках возводятся жилые или коммерческие объекты.

Каждый из этих видов пользуется примерно одинаковой популярностью – , к которой относятся торговые центры и офисные центры, жилые объекты, инвестирование в землю: при правильном выборе объекта вложения хорошая прибыль гарантирована.

Что необходимо знать для оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Методы оценки инвестиций в недвижимость предполагают анализ следующих критериев:

1. период окупаемости – срок, за который сумма, вложенная в объект, полностью окупится и он начнет приносить прибыль;
2. чистый дисконтный доход – разница между прибылью, приносимой объектом и затратами на его строительство;
3. ставка доходности (или индекс рентабельности) – сумма чистого дохода на единицу затрат.

Кроме этого, при оценке эффективности инвестиций в недвижимость рассматриваются такой параметр, как местоположение объекта. Например, коммерческие и жилые площади приносят большую прибыль в больших городах, нежели в сельской местности. Земельные участки в разных областях тоже отличаются по стоимости и прибыльности. Хороший инвестиционный доход на сегодняшний день приносит .

В любом случае, оценивать эффективность инвестиций следует по нескольким параметрам и в сравнении, поскольку рассматривая только один критерий, невозможно увидеть полную картину.

Эффективность инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами вложений

Вложения в недвижимость сегодня пользуются наибольшей популярностью среди других видов инвестиций, поскольку для них характерны следующие особенности:

• Стабильность инвестиций в условиях инфляции. и пользуется спросом;
• Высокая перспективная доходность. При правильном подходе доход от такого вида инвестирования будет не только высоким и стабильным, но и долгосрочным.
• Защищенность от инфляции. Стоимость недвижимости растет пропорционально инфляции. Вложения такого рода защищены от экономической нестабильности, в отличие от вкладов в акции и иные ценные бумаги.
• Недвижимости невозможно лишиться в результате кражи – как, например, золота, или других драгоценных металлов.

Каждый инвестор желает знать… Действительно, все инвесторы хотят знать, стоит ли вкладывать средства в проект, каков риск не возврата вложенного капитала, сколько дивидендов принесет проект, и в течение какого срока они будут поступать ему.

Иногда на эти вопросы получить ответы просто, а иногда очень затруднительно. Это зависит от величины и сложности инвестиционного проекта. Для небольших проектов достаточно упрощенных технико-экономических расчетов, к тому же полное исследование проекта и разработка его бизнес-плана в этом случае может по стоимости оказаться сопоставимой с вложениями в сам проект. Для крупных проектов все исследования необходимы еще и потому, что потребители инвестиций достаточно часто завышают потребности в них, снижая соответственно их эффективность. Это делается сознательно для получения в свое распоряжение дополнительных средств, иногда не на цели инвестиционного проекта.

Общий алгоритм оценки инвестиционных проектов зависит еще и от момента такой оценки . На прединвестиционной стадии инвестор принимает решение об инвестировании в проект, самый ответственный для него момент, на котором он оценивает максимальное количество параметров инвестиционного проекта. На стадии инвестирования производят уточняющие расчеты ряда показателей: необходимый дополнительный объем инвестиций и соответственно, расчет изменения других . В течение времени стабильной работы инвестиционного объекта рассчитываются денежные потоки, определяется текущая чистая прибыль и размер дивидендов, поступающих инвестору. По окончании жизненного цикла инвестиционного проекта рассчитываются все показатели эффективности, и проводится сравнительный анализ с расчетами предыдущих стадий.

На основании расчетов на прединвестиционной стадии инвестор проводит сравнение доходности проекта с максимальными депозитными ставками банков, естественно, доходность должна быть выше этой ставки.

Если нет, дальнейший анализ не имеет смысла, проект инвестором отклоняется.

В случае наличия альтернативных проектов, инвестор проводит их сравнительный анализ по объемам потребных инвестиций, срокам реализации проектов и срокам их жизни и по показателям экономической эффективности.

Эффективность инвестиций не определяется каким-то одним показателем. Особенно если речь идет о большом и сложном инвестиционном проекте. Воздействие такого проекта может быть разнообразным:

• на окружающую среду - экологическая эффективность;
• на социальную среду - социальная эффективность;
• на технический потенциал предприятия или страны — техническая эффективность;
• на финансовое состояние предприятия - коммерческая эффективность;
• на экономику предприятия и страны - экономическая эффективность;
• воздействие проекта на экономику города, региона или страны в целом — бюджетная эффективность.

Оценивают инвестиционные проекты и с позиций укрепления независимости страны и ее обороноспособности.

Для инвесторов конечное значение имеет оценка экономической эффективности инвестиций, именно при ее определении инвестор получает ответы на основные его вопросы о целесообразности инвестирования в данный конкретный проект. Решение инвестора выглядит просто: вкладывать средства в проект или нет. Это решение он принимает на основании целого ряда показателей эффективности инвестиционного проекта.

Показатели эффективности инвестиционного проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта условно подразделяются на статические и динамические показатели.

Статические показатели отражают срез эффективности проекта в конкретный момент или в целом без учета фактора времени.

Динамические показатели отражают изменение эффективности проекта во времени и с учетом приведения показателей на этой основе к какой-то конкретной дате проекта.

Соответственно и методы оценки экономической эффективности инвестиций подразделяются на методы статические и динамические.

К статическим показателям экономической эффективности инвестиционных проектов относят:

• инвестиций (PP), показывает время, через которое инвестиции возвращаются к инвестору;
• эффективности инвестиций(ARR), отражает соотношение полученных денежных поступлений по инвестиционному проекту к инвестициям за весь период жизни проекта;
• Чистые денежные поступления (net receipts), денежные поступления за период жизни инвестиционного проекта за вычетом издержек, затрат на материалы и сырье, налоги.

Методы оценки инвестиций на основе статических показателей отличаются простотой расчетов и используются для предварительной оценки инвестиционного проекта. В ряде случаев эти показатели не дают возможности оценить реальную эффективность проекта. При сравнении нескольких инвестиционных проектов при одинаковых статических показателях могут быть различными риски в проектах, сроки жизни инвестиционного проекта, которые реально влияют на эффективность проекта.

Динамические методы оценки эффективности инвестиций основываются на следующих основных показателях:

• Чистая приведенная стоимость () показывает чистый приведенный доход компании от инвестиционного проекта за конкретный период времени;
• Индекс рентабельности инвестиций (PI) отражает соотношение между чистой приведенной стоимостью и размером первоначальных инвестиций в проект;
• Внутренняя норма рентабельности инвестиций (IRR) показывает предельный уровень доходности, которую должен обеспечить инвестиционный проект.

Для оценки эффективности динамическими методами, при которых учитывается фактор времени в денег, в качестве ставки дисконтирования инвестор выбирает среднюю депозитную ставку банков, а также средневзвешенную стоимость капитала WACC. Ставка дисконтирования по банковскому депозиту отсекает все проекты с уровнем внутренней нормы рентабельности ниже этой ставки, а по стоимости капитала все проекты ниже доходности действующего капитала.

Инвестиционная привлекательность и методы ее оценки

Еще до оценки эффективности инвестиционного проекта инвесторы оценивают инвестиционные объекты с позиции привлекательности их для инвестирования.

Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий имеют специфические особенности, главной из которых - проводятся исследования не инвестиционного проекта, а инвестиционного объекта и окружающей его среды.

При этом зарубежного инвестора интересуют условия инвестирования на государственном уровне (налоговая система, возможность свободного вывоза дивидендов, ставка рефинансирования Центрального Банка). Собственно они и определяют уровень инвестиционной привлекательности на государственном уровне. Оценивают также и региональную инвестиционную привлекательность, в которой учитываются наличие необходимых инвестору ресурсов для инвестиционного проекта, уровень местных налогов, наличие свободных трудовых ресурсов и уровень их квалификации и другое.

Оценка инвестиционной привлекательности предприятия осуществляется:

• методами анализа финансового состояния предприятия;
• методами экономического анализа деятельности предприятия;
• методами оценки доходности и риска деятельности предприятия.

Для зачастую достаточен анализ финансовых коэффициентов деятельности предприятия, по которым он оценивает имущественное положение, устойчивость и финансовую ликвидность активов, деловую активность и рентабельность производства на предприятии.

Методы экономического анализа включают финансовый анализ в сочетании с анализом экономического состояния предприятия: оценку основных фондов, степень их износа, уровня их загрузки; уровня организации труда на производстве; оценки структуры управления предприятием и многое другое.

Методы оценки доходности и риска сочетают в себе экономический анализ деятельности предприятия с оценкой инвестиционного риска. Инвестиционный риск определяется как возможность появления финансовых потерь у инвестора при вложениях в данный инвестиционный объект. Оценка рисков сложный и многофакторный процесс, который осуществляют специалисты. Достаточно сказать, что оценивают инвестиционные риски предприятия, только после оценки инвестиционной привлекательности государства, региона или отрасли к которой принадлежит инвестиционный объект.

Цель такого исследования - определить соотношение доходности и риска для данного инвестиционного объекта, определить премию за риск и возможность с такой нагрузкой эффективно реализовать инвестиции.

На основании таких оценок инвесторы составляют ранжированные списки объектов инвестирования и определяют основные объекты для их вложений. После выбора объекта инвестирования проводятся расчеты методами оценки эффективности вложений в выбранный объект.

ОЦЕНКА ПРОЕКТА

Перед тем как вложить средства в тот или иной проект, инвесторы проводят его всесторонний анализ, обращая особое внимание на юридическую и экономическую стороны предложения.
Основными критериями при принятии решения об инвестировании являются прибыльность проекта и величина риска, ассоциируемого с этим проектом.
Прибыльность проекта оценивается инвестором по нескольким показателям. В первую очередь - это абсолютная величина дохода, который может принести данный проект, и величина доли инвестора в общем доходе.
Прибыльность зависит от того времени, через которое средства, инвестированные в проект, вернутся владельцу, а также от времени получения дохода.
Техническими инструментами для анализа описанных параметров является расчет текущих денежных потоков, приходящихся на долю инвестора, а также расчет экономических показателей, показывающих интенсивность денежного потока и учитывающих время получения дохода. В настоящее время в мировой практике чаще всего употребляются такие показатели, как чистая текущая стоимость (NPV - net present value) и внутренняя норма доходности (IRR - internal rate of return).
Важным фактором является время, которое занимает непосредственно строительство объекта, и момент получения первого и последующих доходов.
Можно выделить следующие крупные категории рисков, которые анализирует инвестор при принятии решения об инвестировании:

страновой - риск, связанный с общей ситуацией в стране и с отношением к ней со стороны мирового и внутреннего сообщества, в том числе местных и иностранных инвесторов;

экономический - риск, что проект по тем или иным причинам не будет принят рынком (например, из-за плохого позиционирования либо из-за изменившихся условий рынка) и инвестор не получит дохода, на который рассчитывал;

юридический - риск, возникающий, если юридическое оформление проекта совершено с ошибками, вследствие чего инвестор не может быть уверен в получении дохода и контроле над ситуацией;

строительный - риск, относящийся непосредственно к строящемуся объекту (например, объект по каким-либо причинам не будет завершен, а средства в него уже вложены).
Вознаграждением инвестору за вложенные средства и принятие рисков является доход, получаемый инвестором. Рассматривая вместе показатели доходности проекта и его риск, инвестор решает для себя, насколько доходы от проекта покрывают вложенные средства и риски данного проекта.
Критерием для принятия такого решения является сравнение вариантов инвестирования с безрисковыми вложениями. Наиболее распространенным является сравнение доходов от проекта с доходами от государственных ценных бумаг, которые считаются наименее рискованными. (К сожалению, это неверно для России, в которой практически никакое вложение средств не может считаться свободным от рисков. В таких условиях инвесторам приходится больше руководствоваться субъективными оценками рисков, чем полагаться на сравнения с финансовыми инструментами.)

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА

Однако необходимо отметить, что при достаточной однородности критериев, предъявляемых к проектам, инвесторы придают различный вес значениям этих критериев в зависимости от индивидуальных предпочтений. Так, например, один инвестор может быть заинтересован в быстром возврате вложенных средств и получении прибыли, готов взять на себя большой риск, после чего планирует выйти из проекта. Другой может согласиться на меньший доход, но придает особое значение стабильности и долговременности отношений. Таким образом, было бы неверно утверждать, что тот или иной сектор рынка недвижимости однозначно привлекателен для инвестирования, а другой - не привлекателен. Точнее, один и тот же проект может быть интересным для одного инвестора и абсолютно неприемлемым для другого.
Как было отмечено, одним из важных факторов при решении вопроса об инвестировании является правильное позиционирование проекта на рынке.
Для того чтобы объект пользовался спросом, необходимо его соответствие критериям, предъявляемым участниками рынка. Причем тем критериям, которые будут предъявляться в то время, когда проект выйдет на рынок.
Залогом успеха для реализации проекта являются всестороннее изучение положения на рынке и прогноз его изменения. Имея информацию о рынке, инвестор соотносит ее со своими предпочтениями по инвестированию.
Наиболее распространено мнение, что быстрая реализация объекта - самый лучший вариант для инвестора. Однако это не всегда так. Ожидая повышения спроса на объекты определенного рода, некоторые компании строят здания, которые, возможно, не будут пользоваться спросом непосредственно после окончания строительства, но зато будут первыми на рынке, когда такой спрос появится, и смогут принести владельцу высокую прибыль. Тем не менее такой вариант инвестирования требует особо глубокого изучения рынка и сопряжен с высоким риском.
Надо отметить, что в последнее время на рынке российской недвижимости стала заметной тенденция строительства объектов под определенного заказчика (пользователя), что обычно подразумевает предварительное заключение договоров с пользователями здания до начала или в процессе строительства объекта. Такая практика позволяет избежать рисков, связанных с изменением спроса, и гарантировать реализацию проекта на рынке.
Таким образом, для успешной реализации объекта на рынке необходимо разработать стратегию реализации:

провести прогнозирование параметров рыночного спроса, если объект предполагается реализовать в;

заключить заранее договор с определенным заказчиком;

сознательно ждать клиента, которому будет нужен объект с особыми, в данное время не пользующимися большим спросом, характеристиками.
Определить свою позицию в отношении предполагаемого варианта реализации объекта необходимо еще до начала строительства, поскольку после того как здание уже построено, его будет достаточно сложно подстроить под требования спроса, если окажется, что объект не вписывается в рынок. Правда, у владельца проекта остается возможность изменения параметров предложения - например, снижение цены на объект или существенная перестройка здания.

СЕГМЕНТАЦИЯ МОСКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке московской недвижимости различают следующие крупные сегменты:

офисная недвижимость;

торговая недвижимость;

спортивная и развлекательная недвижимость;

гостиницы;

промышленная недвижимость;

жилье.
В каждом из этих сегментов действуют свои факторы, определяющие спрос, предложение, емкость рынка, его эластичность и способность приспосабливаться к изменениям рыночных факторов.

КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МОСКОВСКОГО РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке предлагаются офисные помещения разного качества (от высококлассных помещений, отвечающих международным стандартам, до практически не отремонтированных зданий бывших научных институтов). Обычно инвесторы обращают внимание на высококлассные офисы (класс), поскольку именно в этом секторе можно ожидать получения более высоких доходов.
В настоящее время, по данным различных рыночных исследований, здания, соответствующие международным стандартам, занимают около 15% в общем фонде офисных помещений, в то время как в развитых рынках это соотношение близко к 20%. Тем не менее около 20% офисных площадей все еще остаются незанятыми.
Основной проблемой рынка офисных помещений является достаточно большое количество зданий, которые относятся к классу, но не могут быть реализованы по различным причинам: неоправданно высокая цена, неудобная планировка, неквалифицированное управление, неудовлетворительные технические характеристики. Кроме того, помещения, предлагаемые на рынке, сильно и часто представляют собой разбросанные по зданию небольшие площади. Такие варианты также не пользуются спросом.

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ

Предложение
В течение 2000 г. на рынке появилось около 100-150 тыс. кв. м офисных площадей класса, что является невысокой цифрой для такого крупного города, как Москва. Последние изменения, внесенные в российское налоговое законодательство, касающиеся возможности выделять и принимать к зачету НДС по строительным работам, произведенным после 2001 г., внесли некоторую неопределенность в строительный рынок. Некоторые строительные компании предпочли отложить выполнение работ до 2001 г., поэтому сдача в эксплуатацию многих объектов, первоначально планируемых к вводу в конце 2000 г., была отсрочена до начала 2001 г.
Тем не менее ситуация стала изменяться. В начале декабря открылась первая очередь многофункционального комплекса (общая площадь 83,5 тыс. кв. м) на Софийской набережной, напротив Кремля, в которой 3500 кв. м займет выставочный центр, а 6 тыс. кв. м - офисные помещения. Всего в предполагается построить около 25 тыс. кв. м офисных помещений.
Кроме в будущем году планируется сдача в эксплуатацию нескольких других крупных объектов. По оценке аналитиков рынка нежвижимости, эти здания увеличат общее предложение офисов в Москве на 17% - с 2,4 млн кв. м до 2,8 млн кв. м. Среди них, в частности, центры на Новинском бульваре, 31 (51 тыс. кв. м) ; Сретенке, 18 (35 тыс. кв. м); Дубининской улице, 33 (20 тыс. кв. м) ; Каланчевской, 13-15 (15 тыс. кв. м). Около 15 объектов крупные корпорации строят.
Спрос
По данным аналитиков, потенциальный спрос на офисы западного стандарта на московском рынке в 1999 г. оценивался в объеме 150-160 тыс. кв. м., в 2000 г. составлял около 1300 тыс. кв. м. Ожидается, что в 2001 г. спрос на офисы класса повысится и сравняется с предложением. Рост спроса ожидается со стороны новых предприятий сферы услуг, крупных российских финансово-промышленных групп, западных компаний, принявших решение расширить свою деятельность на российском рынке, а также спрос будет предъявляться компаниями, желающими улучшить свои условия.
Ставки аренды
Из-за дефицита качественных площадей цены на аренду офисов растут, хотя пока не очень стремительными темпами. За последнее время они увеличились в среднем на 5-10% по сравнению с ценами на конец 1999 г. и затем стабилизировались, но при сохранении тенденции к дальнейшему росту. По мнению риэлтерских компаний, тенденция повышения арендных ставок сохранится до середины 2001 г., когда на рынке появятся новые бизнес-центры. В сегменте дорогих офисов это подорожание не слишком заметно: с лета 2000 г. цены выросли только на 2-3%. На сегодняшний день стоимость аренды в офисах класса "A" составляет 500-650 долл. за 1 кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
Аренда офисов класса в зданиях (построенных или реконструированных два-три года назад в пределах Садового кольца) обычно обходится несколько дешевле. Такие офисы сдаются по 400-500 долл. за 1 кв. м. Помещения класса "B" осенью 2000 г. подорожали в среднем на 13% и теперь стоят 300-350 долл. за 1 кв. м в год. При этом собственники помещений стали менее сговорчивыми: в условиях нехватки хороших офисных помещений они отказываются от предоставления льготных условий новым арендаторам (например, некоторые компании стали требовать дополнительную оплату за отделку помещений, в то время как ранее она включалась в арендную плату).
В то же время ставки по подписанным ранее договорам остаются прежними. Зависимость арендных ставок от класса здания и его местоположения показана в таблице.

Арендная плата и операционные расходы обычно подлежат оплате поквартально авансовым платежом.

КАК ОПТИМАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ

С точки зрения большинства инвесторов, наиболее привлекательными в последнее время считаются прибыльные и ликвидные проекты в офисном и торговом секторах рынка недвижимости, а также сектор недорогих гостиниц. Однако, как уже отмечалось, невозможно однозначно определить, какой сектор недвижимости привлекателен, а какой - нет, поскольку рынок недвижимости достаточно сложен и зависит от сочетания различных факторов, а желания инвесторов отличаются разнообразием.
Невозможно также дать однозначные рекомендации, по каким стандартным критериям определяется инвестиционная привлекательность проекта. Конечно, было бы очень удобно рассчитать набор величин по формулам и сравнить их со параметрами. Однако инвестирование - это сложный и неоднозначный механизм, в котором для каждого инвестора существует индивидуальная шкала, по которой он оценивает проекты и решает, стоит ли вкладывать свои средства или нет. Нельзя также списывать со счетов субъективное отношение инвесторов к проектам, поскольку часто именно чутье помогает предугадать необычный поворот на рынке и воплотить особо успешный проект.