Когда отремонтируют сестрорецкий курорт. МФК «Русские сезоны

Этап 1
Приобретение прав на санаторий «Сестрорецкий курорт» ПАО «Банк «Санкт-Петербург» через приобретение контрольного пакета акций в ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт». Замена директора санатория «Сестрорецкий курорт» на подконтрольного ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Горбу Михаила Ивановича (занимал штатные должности различного уровня в Банке «Санкт-Петербург»).

Этап 2
Сдача в аренду земельного участка с кадастровым номером 78:38:0011401:83 с расположенными на участке корпусами 1, 2 на 10 лет ООО «Курортный» (100% участник ООО «Холдинг «Эр-Би-Ай» (RBI) – крупная девелоперская компания, в котором на 99,9% участник Тиктинский ЭдуардСаульевич).

Этап 3
3.1 Согласование Правительством Санкт-Петербурга в лице Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) проектов реконструкции корпусов 1, 2 на участке с кадастровым номером 78:38:0011401:83 и реконструкции с воссозданием Лесного корпуса на участке с кадастровым номером 78:38:0011401:86 без проведения общественных слушаний.

3.2 Выдача Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на ООО «Курортный» разрешения на строительство 78-010-0279-2016 от 15.12.2016 на реконструкцию корпусов 1, 2 и разрешения на строительство 78-010-0280-2016 от 27.12.2016 на реконструкцию с воссозданием Лесного корпуса.

На официальном сайте санатория «Сестрорецкий курорт» размещена информация о начале строительных работ в марте 2017 года.

Итог
В СМИ широко разрекламированы 2-х корпусов и воссозданию Лесного корпуса на земельном участке площадью 52 400 кв.м, что соответствует площади одного из участков, а именно участка с кадастровым номером 78:38:0011401:83, где расположены 2 корпуса, а участок с кадастровым номером 78:38:0011401:86, площадью 5 360 кв.м, где расположен Лесной корпус в публикациях СМИ не упоминается. С придыханием рисуется радужная картина «воссоздания былой славы» санатория Сестрорецкий курорт. При этом представителями застройщика заявляется, что в результате реконструкции общая площадь помещений составит 40 000 кв.м.

А теперь попробуем снять розовые очки и переориентируемся на язык цифр. Общая площадь существующей застройки корпусов 1, 2 составляет около 4800 кв.м, площадь застройки Лесного корпуса около 1000 кв.м. При нынешней высотности (5 этажей) общая площадь корпусов 1, 2 может составлять порядка 20000 кв.м, общая площадь Лесного корпуса - 2000 кв.м.

В соответствии с п. 22.8.3.8.4. параграфа 22.8. раздела 22 части 4 приложения 2 закона Санкт-Петербурга «О ГРАНИЦАХ ОБЪЕДИНЕННЫХ ЗОН ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА, РЕЖИМАХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ И ТРЕБОВАНИЯХ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫМ РЕГЛАМЕНТАМ В ГРАНИЦАХ УКАЗАННЫХ ЗОН» от 19.01.2009 № 820-7 в зоне регулируемой застройки ЗРЗ 38(14), где расположены объекты реконструкции «реконструкция зданий, строений, сооружений может осуществляться при условии, если такая реконструкция не влечет увеличения их высотных габаритов».

Таким образом, чтобы выйти на заявленные параметры общей полезной площади по итогам реконструкции необходимо увеличивать площадь застройки минимум в 2 раза, что формально допускает п. 22.8.3.9.1. указанного закона, определяя максимальную площадь застройки участка в 15%.

Тогда возникает вопрос, как такая «реконструкция» (по информации из тех же СМИ планируется полный демонтаж действующих корпусов и строительство новых) соответствует п. 22.8.3.8.2. указанного закона, который предписывает при проведении работ в зоне регулируемой застройки ЗРЗ 38(14):

«- сохранение и восстановление средообразующих зеленых насаждений;

Восстановление элементов исторической планировки (лесопарковые аллеи) и ценных элементов исторического благоустройства (садово-парковые партеры перед западным фасадом главного лечебного корпуса и перед южным фасадом грязелечебницы);

Сохранение и восстановление исторических панорамных видов;

Восстановление и создание видовых площадок в местах наилучшего восприятия ценных панорам и видов городского ландшафта с объединением их в единую систему пешеходных маршрутов».

С учётом далеко идущих планов по реконструкции остальных корпусов санатория, а фактически освоению сверхценных (средняя цена участков в этом районе, причём далеко не в первой линии Финского залива, без коммуникаций составляет не менее 25 000 руб./кв.м) земельных участков, предусмотрительно размежеванных собственником ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт», граждане Санкт-Петербурга получат в прибрежной полосе Финского залива, историческом, общедоступном месте отдыха горожан многоэтажную жилую застройку (по заявлению уважаемого Тиктинского Эдуарда Саульевича СМИ застройщик планирует через операторов-посредников распродажу апартаментов в розницу по 130 000 руб./кв.м) со всеми вытекающими негативными последствиями:

Многократным увеличением транспортного потока, более 500 автомашин/сут., по прилегающим улицам Сестрорецкого курорта, не предназначенным под такой трафик, и по территории самого санатория;
- необходимостью организации мест парковки автомобилей собственников апартаментов и их гостей в границах санатория (объективно владельцы жилья стоимостью 130 000 рублей/кв.м общественным транспортом не пользуются и не будут рассматривать приобретение жилья без предоставления возможности подъехать к подъезду и припарковать машину в непосредственной близости).

В результате будут существенно уменьшены площади средообразующих зеленых насаждений на участке и сведение в перспективе её к минимуму, как досадной помехи, препятствующей извлечению максимальной прибыли из коммерческого проекта (экономические реалии в стране в целом и Санкт-Петербурге в частности таковы, что строительство многоэтажного жилья приносит максимальную прибыль, а там как говорится «хоть трава не расти» в прямом и переносном смысле). И если в настоящее время жители, гости Санкт-Петербурга и пациенты санатория «Сестрорецкий курорт» могут насладиться неторопливой прогулкой по аллеям исторического лесопарка, вдыхая свежий морской воздух Финского залива с легким ароматом многолетних сосен, то в ближайшей перспективе благодаря стараниям предприимчивых коммерческих структур и при попустительстве властей различного уровня горожане и гости Санкт-Петербурга лишатся очередного оазиса окультуренной природы, который создавался несколькими поколениями нашего города и получат сомнительное удовольствие лицезреть поток машин, вдыхая выхлопные газы и гулять вдоль заборов частных апартаментов.

Подводя черту, возникает законный вопрос, какова роль в этом сверх прибыльном коммерческом проекте Правительства Санкт-Петербурга в лице Комитета по архитектуре и строительству (КГА), Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (ГСНиЭ), Администрации Курортного района Санкт-Петербурга, которые призваны охранять достояние России и Санкт-Петербурга в частности, созданное и сохранённое на народные деньги в самые тяжёлые периоды истории страны, а по факту способствуют извлечению сиюминутной выгоды бизнес-структур несмотря на угрозу уничтожения уникального исторического лесопарка. Так может всё-таки задуматься отдельным чиновникам о своих прямых должностных обязанностях и о дальнейшей карьере в связи нарушением законодательства.

А «уважаемым» владельцам RBI и Банка «Санкт-Петербург» задуматься о цене уничтожения исторического, значимого места для всех жителей Санкт-Петербурга и стоит ли целью жизни определять деньги, даже большие, полученные таким способом.

Сестрорецкий курорт на улице Максима Горького, 2, в Сестрорецке будет реконструирован под wellness-центр. На его территории собираются воссоздать Лесной пансионат, лежащий ныне в руинах.

Курорт на берегу Финского залива был открыт в 1902 году. Главное здание курзала, построенное по проекту архитектора Зигфрида Леви, не сохранилось. Сегодня парк с несколькими корпусами управляется ОАО «Санаторий „Сестрорецкий курорт“». В последние годы разрабатывалось несколько концепций развития этой территории, но все они оставались на бумаге.

Как сообщили «Канонеру» в группе RBI, теперь этот холдинг намерен заняться реконструкцией санатория в партнерстве с «Сестрорецким курортом». Задача, как отметили коммерсанты, - «стать достойной альтернативой зарубежным лечебно-оздоровительным центрам, в первую очередь - чешским санаториям и прибалтийским wellness-комплексам».

Проект реконструкции разработан ООО «Проектная культура». Компания предложила «оригинальное стилистическое решение в духе скандинавской архитектуры, органично вписанной в окружающую природную среду».

В соответствии с этой концепцией, под апарт-отели должны быть перестроены два санаторных корпуса, относящихся к 1960-м годам (один из них уже не используется из-за ветхости). Кроме того, воссоздадут деревянный Лесной пансионат (автором его также называют упомянутого Зигфрида Леви), от которого остались кирпичные руины, после того как в конце 1980-х разобрали деревянные объемы. Помещения в реконструированных зданиях можно будет не только арендовать, но и приобрести в собственность.

В рамках проекта благоустроят территорию, восстановив русло Водосливного канала. Также проложат дорожку от железнодорожной станции Курорт к санаторию «Детские Дюны». Наконец, заменят все инженерные коммуникации курорта, которые сегодня находятся в предаварийном состоянии (эти работы оцениваются в 200 млн рублей). Дополнительно построят три новые электроподстанции.

На время реконструкции курорт закрывать не будут. Строительные работы на площадках обещают производить без шума (вместо свай предусмотрен неглубокий котлован и строительство на плите), а прокладывать коммуникации таким образом, чтобы максимально сохранить зеленые насаждения.

А вот десятиэтажный корпус 1978 года постройки, стоящий ближе к берегу Финского залива, реконструкцией не затрагивается. О воссоздании курзала речь также пока не идет. Коммерсанты не исключают, что обратятся к этой идее в будущем.

На днях ООО «Курортный», связанное с RBI, получило разрешение на реконструкцию 1-го и 2-го корпусов. К работам планируется приступить в начале наступающего года. Завершение реализации проекта намечено на 2020-й.

Начало XX века:

Лесной пансионат (февраль 2014 года):

Проект воссоздания Лесного пансионата:

Фото Дмитрия Ратникова

Новая жизнь «Сестрорецкого курорта»

Санаторий «Сестрорецкий курорт» – большой парк с несколькими постройками на берегу Финского залива – вскоре ждет радикальная реконструкция. Часть его корпусов собираются снести, соорудив взамен апартамент-отели. Обновленная здравница будет приспособлена под отдых состоятельных гостей, и не исключено, что местные жители могут оказаться здесь лишними.

ФОТО Татьяны ТИМИРХАНОВОЙ/ИНТЕРПРЕСС

Курорт на берегу залива открыли в 1902 году. Его современный адрес: проспект Максима Горького, 2. Как рассказал «Санкт-Петербургским ведомостям» краевед Сестрорецка Борис Ривкин, учреждение не приносило прибыли и создавалось как дополнение к Приморской железной дороге, чтобы по ней было куда ездить. Так бы дорогой пользовались только дачники, а благодаря курорту с ресторанами и концертами к ним прибавились и многочисленные любители развлечений.

Санаторий был доступен только для состоятельных людей, и даже за вход в парк брали плату. Среди отдыхающих был, например, Александр Блок. «Наставили столов, дымят, жуют, пьют лимонад. Потом бредут по пляжу, угрюмо хохоча и заражая соленый воздух сплетнями», – вспоминал поэт.

До наших дней сохранился лечебный корпус, построенный на рубеже XIX – XX веков по проекту архитектора Владимира Пясецкого. А вот деревянное здание курзала, возведенное зодчим Зигфридом Леви, давно утрачено. Сооружение, к слову, было весьма внушительное: оно вмещало концертный зал на 1700 мест, ресторан высокой кухни и плиту, вокруг которой одновременно могли работать 20 поваров.

Сегодня на территории стоят по большей части корпуса советских времен. В них много маленьких номеров, лишенных привычных для XXI века удобств. По мнению Ривкина, в таком виде санаторий проигрывает зарубежным курортам.

Неудивительно, что с конца 1990-х годов, если не раньше, разрабатывалось несколько концепций реконструкции санатория. Одно время, например, на территории собирались строить коттеджи. Но дальше разговоров дело не шло. По словам источников, реконструкция требовала больших средств и для ее осуществления не могли найти партнеров.

И вот наконец инвестор нашелся. О планах по преобразованию санатория заявили в группе компаний RBI. Холдинг заключил соглашение с управляющей здравницей компанией «Санаторий «Сестрорецкий курорт». Сумма инвестиций оценивается в 1,6 миллиарда рублей. Коммерсанты заявили, что берег залива должен стать «достойной альтернативой зарубежным лечебно-оздоровительным центрам, в первую очередь – чешским санаториям и прибалтийским wellness-комплексам».

Концепция реконструкции была разработана мастерской «Проектная культура» (сокращенно ООО «ПК»), которая ранее, по данным «Коммерсантъ Картотека», была связана с нынешним главой комитета по градостроительству и архитектуре Владимиром Григорьевым. Фирма прежде так и называлась – «Владимир Григорьев и партнеры». Зодчие разработали «оригинальное стилистическое решение в духе скандинавской архитектуры, органично вписанной в окружающую природную среду».

В соответствии с концепцией, два санаторных корпуса 1960-х годов постройки (один из которых уже выведен из эксплуатации из-за аварийного состояния) будут снесены. Взамен возведут новые здания. «Номера» в них, как заявил инвестор, можно будет приобрести в собственность. А вот третий гостиничный корпус, самый большой, 10 этажей высотой, проектом не затрагивается. Как и лечебный корпус, он, видимо, продолжит функционировать и после реконструкции.

Кроме того, восстановят (скорее всего, в современных материалах) одно из исторических сооружений – лесной пансионат, от которого остались лишь руины. Там тоже собираются разместить апартаменты. При этом о воссоздании курзала речь пока не идет. Наконец, в рамках проекта заменят инженерные коммуникации и благоустроят территорию.

Служба строительного надзора уже выдала разрешения на эти работы. Документы оформлены на компанию под названием «Курортный». По данным сайта www.kartoteka.ru , эта фирма полностью контролируется RBI. Как сообщили в холдинге, приступить к реконструкции планируется в нынешнем году, а завершить реализацию проекта – в 2020-м.

Местные жители опасаются, что появление апартаментов может привести к ограничению доступа в парк. «Вчера лично присутствовала на собрании коллектива «Сестрорецкого курорта». С болью хочу сказать, что территория санатория, похоже, будет застроена элитным жильем», – сетует одна из жительниц Марина Федюнина.

Краевед Александр Браво в комментарии нашей газете отметил, что «Сестрорецкий курорт» давно нуждается в обновлении. Однако никаких апартаментов там, конечно, быть не должно. «Во-первых, может оказаться, что не часть, а все номера проектируемых апарт-отелей будут выставлены на продажу, что превратит их просто в два жилых дома на территории курорта. Во-вторых, в любом варианте появление частной недвижимости в курортной зоне потребует дополнительных подъездных путей, мест для парковки, появления ограничений для отдыхающих, а это в курортной зоне совершенно недопустимо», – считает наш собеседник.

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в наших группах ВКонтакте и Facebook

Комментарии

Самое читаемое

На подходе к Петербургу магистраль далека от готовности, и дорожникам придется очень постараться, чтобы открыть движение хотя бы к концу нынешнего года. К задержке могли привести как уточнения проекта...

Интервью с Алёной Корневой, чья исследовательская работа «Я знал и труд, и вдохновение…» прочно укрепилась в пятёрке самых читаемых материалов на сайте

В советском уголовном праве было понятие «исключительный цинизм». Оно представляло собой квалифицирующий признак, усугубляющий вину. В УК Украины и Белоруссии оно осталось, из УК РФ - исчезло.

Второй въезд в Мурино из Петербурга построят к осени

Хотя в России упрощен доступ к обезболивающим препаратам, это не облегчает страдания пациентов

Девелопер с большим опытом, компания RBI отмечена максимальным баллом «А+» в рейтинге петербургских застройщиков . Портфель реализованных проектов у нее завидный. Надежность «Русских сезонов» , таким образом, под сомнение на ставится. Понятно, что все будет построено, да и качество, соответствующее высокому уровню проекта, гарантировано — с этим у RBI особых проблем нет. На наш взгляд, есть только один момент, который стоит принять во внимание. Нельзя исключать переноса сроков сдачи, поскольку в этом вопросе компания не безупречна. Длительных задержек не допускает, но переносы случаются. Например, сейчас они отмечены сразу по трем проектам компании: ЖК «Болконский» , ЖК «Дом у Невского» и МФК «ArtStudio» .

На вторую половину июня первый и второй корпуса ЖК возведены. В них идут фасадные и кровельные работы, монтаж окон, внутренних инженерных коммуникаций и др. До ввода обоих домов в эксплуатацию еще год и сейчас этот срок представляется абсолютно реальным. Третий дом, позиционирующийся под отдельным брендом «Лесной корпус», пока на стадии монолитных работ. Возводится третий этаж. Поскольку этот корпус менее габаритный, нежели первые два, времени на него должно уйти меньше. Даже учитывая, большую архитектурную сложность и эксклюзивность отделки. За оставшийся год строители должны успеть.

О сильных и слабых сторонах «Русских сезонов» уже сказано в прошлом мнении портала. На наш взгляд, местоположение комплекса (в парке на территории санатория) и уровень проекта таковы, что отдельными недостатками можно пренебречь. Это в любом случае будет статусный объект и хорошая инвестиция на перспективу.

В комплексе предлагаются апартаменты, именуемые лаунж-студиями. Стоимость высока, но спрос есть и весьма устойчивый. На вторую половину июня в корпусах 1 и 2 продано уже более двух третей всех предложений. Доступными остаются менее 120 лаунж-студий. В эксклюзивном люксовом «Лесном корпусе» из 18 лотов остались только семь. Так что на недостаток спроса девелоперу жаловаться не приходится.

В границах Сестрорецка есть только один объект, который можно рассматривать как альтернативу. Это санаторно-курортный комплекс «Светлый мир «Внутри» , построенный (рейтинг застройщика «A»). Но он классом пониже и апартаменты в нем обойдутся подешевле, чем в «Русских сезонах». Два других малоэтажный комплекса: строящийся с задержками «Морской конек» от УК «Балтик С» и «Дом на Морской» , построенный «Инвестиционной группой Русский Проект», это обычные дома в городской застройке. Также как и еще одна новостройка — сданный в эксплуатацию многоэтажный ЖК «Пляж» от «Строительного треста» (рейтинг «A»). По всем параметрам альтернативой «Русским сезонам» является МФК «Первая Линия. Apartments» , построенный ГК «Пионер» (рейтинг «А») в Зеленогорске. Но там цены выше.

Мнение (март 2017) 28 марта 2017

«Русские сезоны» - апарт-отель. То есть фактически гостиница, по документам так и проходит - санаторно-курортный комплекс. Формат апартаментов в России уже существует несколько лет и можно сказать прижился. Сам RBI, застройщик МФК «Русские сезоны», возводит также в Центральном районе Санкт-Петербурга. Однако, «Русские сезоны» отличается от ArtStudio не только местоположением.

Наличие статуса санаторно-курортного комплекса позволяет говорить об оздоровительном характере комплекса, таким образом комплекс представляет собой не просто гостиничные номера с коммерческими помещениями, но предполагает наличие объектов с медицинским уклоном. Благо, создавать нового ничего не придётся - вся инфраструктура уже была на участке, а компания RBI лишь проведёт реконструкцию корпусов санатория, которые предназначены для проживания. К слову, для Сестрорецка это не первый проект подобного рода. В 1,5 км к северу возводит санаторно-курортный . Этот МФК отличается тем, что здесь застройщик строит корпуса «с нуля» и первые три из них должны должны быть введены в эксплуатацию как раз в первом квартале 2017 года.

Проект «Русские сезоны» только стартовал поэтому воссозданные корпуса можно будет увидеть только в 2020 году. Однако, глядя на рендеры можно сказать, что от реконструируемых зданий новые сооружения возьмут только габариты, а архитектура домов будет кардинально пересмотрена. Так, застройщик планирует сделать террасы для части номеров первого этажа, а апартаменты верхних этажей будут оснащены арочными потолками, картину дополнят люкарны - оконные проёмы в скате крыши. На «картинках» выглядит это очень презентабельно, RBI остаётся верна себе и создаёт отнюдь не «массовое» жильё.

Местоположение комплекса для этого подходит как нельзя лучше. Это «островок зелени» на берегу Финского залива, который к тому же находится совсем недалеко от центра Сестрорецка с его инфраструктурой. Для повседневных походов пешком в магазин, конечно же далековато, но, если есть автомобиль, то проблема решаема. Если транспортного средства нет, а апартаменты использовать периодически, например, в выходные дни, то в этом случае как нельзя кстати рядом находится платформа железной дороги. Нельзя не отметить, что наличие рядом железной дороги, несколько сглаживает в целом благоприятное впечатление от местоположения комплекса.

Продажи в комплексе пока не открыты, поэтому сложно сказать в какую конкретно цену обойдутся апартаменты. В соседнем МФК «Светлый мир Внутри» номера размером от 30 кв. м стоят от 3,3 млн. рублей, но скорее всего МФК от RBI будет выше классом. Так, в ArtStudio недвижимость площадью от 22 «квадратов» продаётся по цене от 4,6 млн. рублей.

Холдинг RBI Эдуарда Тиктинского покупает у ОАО "Санаторий "Сестрорецкий курорт" три здания на территории курорта под реновацию. В конце прошлой недели компания получила разрешение на реконструкцию двух санаторных корпусов под проект апарт-отеля с лечебным уклоном. А чуть позже восстановит еще и утраченный исторический Лесной корпус под ту же функцию. Работы по реновации начнутся весной 2017 года и продлятся до 2020 года.

Как сообщил Эдуард Тиктинский, объем инвестиций в реконструкцию зданий общей площадью 40 тыс. м2, а также создание инженерных сетей для всего санаторного комплекса, составит 1,6 млрд рублей. Предполагается, что полезная площадь проекта составит около 25 тыс. м2, что соответствует примерно 400 номеров. Тиктинский подчеркнул, что проект будет реализован в партнерстве с продавцом недвижимости - ОАО "Санаторий "Сестрорецкий курорт", который в результате получит часть приведенных в порядок зданий или долю от их продажи. По словам Эдуарда Тиктинского, сейчас RBI ведет переговоры с несколькими потенциальными инвесторами, которые уже выразили желание купить большую долю апартаментов в этом проекте. Не исключено также, что часть апартаментов будет продаваться на открытом рынке. Цена недвижимости, по предварительной оценке Эдуарда Тиктинского, составит 120-130 тыс. рублей за 1 м2. Все собственники апартаментов будут иметь свободный доступ к медицинской инфраструктуре санатория. Также предполагается, что на первых этажах реконструированных корпусов разместятся кабинеты различных медицинских услуг.

"Покупателями этой недвижимости будут люди среднего класса. Те, кто следит за всвои здоровьем, или хочет разместить со всеми удобствами своих престарелых родителей", - рассуждает Эдуард Тиктинский.

Название для проекта медицинского апарт-отеля пока не выбрано. Также пока не ясно кто и как будет управлять объектом.

В свою очередь, генеральный директор курорта Михаил Горба заявил, что идея привлечения партнера-девелопера для реконструкции исторических корпусов не была спонтанной. "Мы надеемся, что воссоздание исторических зданий и облагораживаниетерритории позволит санаторию повысить свою конкурентоспособность на рынке. В частности, привлечь аудиторию соотечественников, которые сейчас едут отдыхать и лечиться на курорты Прибалтики, Финляндии и Чехии", - сказал он.

Горба отметил, что все работы на территории санатория буду весить параллельно с его текущей деятельностью. Лечебный и жилой корпуса закрывать не планируют. В настоящее время они загружены на 60% в год, в них отдыхают около 15 тыс. человек ежегодно. По его словам, проект RBI в перспективе позволит увеличить число посетителей санатория и его статус на рынке туристических и медицинских услуг вырастет. При этом Горба подчеркнул, что курорт и дальше будет участвовать в социальных программах Смольного и принимать у себя социальные группы отдыхающих.