Контакты
Главная / Бизнес в интернете

Договор залога имущества между физическими лицами. В чем особенность заполнения договора? Договор залога квартиры: бланк

Традиционными формами расчета на вторичном рынке являются полная оплата всей суммы наличными или привлечение банковского кредита. Но мало кто знает, что можно воспользоваться еще одним инструментом - ипотекой между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты "Метриум Групп" разобрались, как это работает и какие здесь есть подводные камни.

Многие считают, что участие банка в ипотечных сделках - это обязательное условие. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон - продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты "Метриум Групп" уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что "ипотека" и "ипотечное кредитование" - это не одно и то же. Термин "ипотека" определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит - это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона - банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица - собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то, что банк в ней участвовать не будет.

Зачем это нужно?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты - снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на "вторичке" практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и "альтернатива" срывается.

Ипотека между "частниками" позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т.д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются такие сделки?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

-​ в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;

-​ при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;

-​ в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении.

То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте - разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

-​ общая стоимость квартиры;

-​ размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

-​ размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

-​ количество платежей;

-​ дату и порядок внесения платежей;

-​ срок полного погашения задолженности;

-​ штрафные санкции за просроченные платежи;

-​ порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;

-​ указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления договора:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры, Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры, Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и "подводные камни" юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие - год-два, максимум - три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

-​ суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;

-​ суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;

-​ суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства - покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между "физиками", наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю - это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

"Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум Групп". - Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между "физиками" не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное - принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого".

Подписаться

Договор залога (ипотеки) квартиры

 Залог квартиры между физическими лицами - это один из видов договора залога недвижимости (ипотеки) целью которого является обеспечение выполнения обязательств по договору займа денежных средств. Основное отличие такого договора залога - это то, что собственник квартиры (Залогодатель) и кредитор (Залогодержатель) являются физическими лицами.
 Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется ГК РФ об ипотеке.
 Договор залога квартиры , по сути, является дополнительной частью сделки займа денежных средств, которая является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, процентов за пользование займом, штрафов, пеней, неустоек, возможных судебных издержек и расходов на реализацию заложенной квартиры.
 При заключении договора о залоге квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги или супруга.
 Обременение квартиры, в виде залога, подлежит обязательной государственной регистрации.


Образец залога квартиры

Договор залога недвижимости

г. ………………………….«…..» …………………. 20….. г.

……………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан …….……………….…………...……………....…… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………...…………….....…

зарегистрированный по адресу:

именуемого в дальнейшем «Залогодатель», и

…………………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан………….………….…………...……..…………… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………...…..……………
(наименование органа выдавшего паспорт)

зарегистрированный по адресу:

город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. …..

именуемый в дальнейшем "Залогодержатель", вместе именуемые "Стороны", а индивидуально – "Сторона", заключили настоящий договор залога (далее – "Договор") о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю указанная в п. 1.2 квартира принадлежащая Залогодателю на праве собственности.
1.2. Квартира (далее по тексту - "Предмет залога") расположена в многоквартирном доме по адресу:
Россия, ………………..….. область, город ………….….…….., улица ….……..……………..,
дом ……., корпус ……… квартира № ….
Указанная квартира расположена на ……....……. этаже, состоит из ………… комнат(ы), имеет общую площадь …………...…… квадратных метров, в том числе жилую площадь ………………… квадратных метров.
 Право собственности Залогодателя на указанную квартиру подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации права от «……» ……………. 20… года, бланк серии ……..…… № …………..……….….., выданным ………………………………...

…………………………….………………………………………………………………………..
(наименование органа выдавшего свидетельство)

запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № …………………………...…………….. от «…..» …………….. 20…. года.
1.3. Стороны договора залога (ипотеки) оценивают Предмет залога в размере

……………………………………………………...……………………………………..рублей.
(прописью)

2. Срок действия договора

2.1. Договор вступает в силу с момента его нотариального заверения и действует до полного выполнения обязательств или прекращения …...…………………………..………..……….....
  (№....… договора займа)

3. Основные положения

3.1. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
3.2. Одновременно с Предметом залога закладываются права пользования долей общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и прилегающего земельного участка.
3.3. Право залога включает в себя все неотделимые улучшения Предмета залога.
3.4. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора Предмет залога принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.
3.5. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора он не имеет задолженности по коммунальным платежам по Предмету залога.
3.6. Владение и пользование Предметом залога, на весь период залога, осуществляется Залогодателем.
3.7. Последующий залог Предмета залога не допускается.
3.8. Расходы по нотариальному заверению, государственной регистрации и страхованию несет Залогодатель.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Залогодатель обязан.
4.1.1. Использовать Предмет залога в соответствии с его прямым назначением.
4.1.2. Не совершать действий, влекущих изменение, прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога за исключением уменьшения стоимости вследствие амортизации при нормальной эксплуатации Предмета залога.
4.1.3. Не распоряжаться или обременять какими либо обязательствами Предмет залога (продавать, уступать права, дарить, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада и т.п.) без письменного согласия Залогодержателя.
4.1.4. Принимать все необходимые меры, соответствующие обстоятельствам, для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его защиту от посягательств третьих лиц. Немедленно уведомить Залогодержателя о возникших обстоятельствах, которые могут повлечь изъятие, обременение, снижение стоимости или ухудшение Предмета залога.
4.1.5. Предоставить Залогодержателю возможность производить осмотр Предмета залога в период действия договора залога.
4.1.6. Предоставить Залогодержателю состав и основания для проживания лиц, проживающих в Предмете залога.
4.1.7. Предоставить Залогодержателю нотариально заверенные обязательства от своего имени и от проживающих с ним членов его семьи освободить Предмет залога в течение 30 календарных дней в случае обращения на Предмет залога законного взыскания.
4.1.8. Застраховать Предмет залога в пользу Залогодержателя на сумму не менее его оценочной стоимости от рисков утраты или повреждения. До полного исполнения обязательств по Договору, ежегодно продлевать договор страхования Предмета залога на прежних условиях. Передать Залогодержателю копии договора и правил страхования, заверенные страховой компанией.
4.1.9. Уплачивать налоги, сборы и иные платежи, которые причитаются с него, как с собственника Предмета залога.
4.1.10. Проводить текущий и капитальный ремонт Предмета залога.
4.2. Залогодержатель обязан.
4.2.1. Не передавать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования.
4.3. Залогодатель вправе.
4.3.1. Пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением.
4.3.2. Отчуждать Предмет другому лицу залога (продавать, дарить, обменивать, передавать в качестве вклада и т.п.) только с письменного согласия Залогодержателя.
4.3.3. В любое время досрочного погасить обязательства по основному договору обеспеченные договором залога.
4.3.4. В любое время до момента его реализации прекратить обращение взыскания, на Предмет залога, исполнив обеспеченное договором обязательство или его просроченную часть.
4.3.5. Завещать Предмета залога.
4.4. Залогодержатель вправе.
4.4.1. Требовать от Залогодателя предоставления документов и информации для проверки Предмета залога по документам, фактическое наличие, состояние и условия его использования.
4.4.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.
4.4.3. Выступать в качестве третьего лица в суде при рассмотрении иска о Предмете залога.
4.4.4. В случае отчуждения Предмета залога с нарушением п. 4.3.2. настоящего договора, по своему усмотрению потребовать: - признания сделки по отчуждению Предмета залога недействительной с применением юридических последствий предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств с обращением взыскания на Предмет залога независимо от того кто является его текущим владельцем, если будет доказано, что на момент приобретения Предмета залога приобретатель знал или должен был знать о нарушении условий п. 3.3.2. договора при отчуждении Предмета залога. При этом приобретатель Предмета залога солидарно с Залогодателем несет ответственность по обязательствам обеспеченных договором.
4.4.5. При грубом нарушении Залогодателем обязательств п. 3.1 настоящего договора потребовать досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств. Если в течение 30 календарных дней требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Предмет залога.
4.4.6. Получить возмещение из страхового возмещения за утрату или повреждение Предмета залога, если только утрата или повреждение Предмета залога не произошли по причинам, за которые Залогодержатель отвечает.
4.4.7. В случае возникновения реальной угрозы утраты, недостачи или повреждения Предмета залога не по вине Залогодержателя, потребовать замены Предмета залога, а при отказе Залогодателя выполнить это требование - обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного Договором обязательства.
4.4.8. Получить возмещение за счет Предмета залога в случаях, когда Залогодержатель фактически несет расходы по сохранению и содержанию Предмета залога.
4.4.9. Передать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования. Уступка Залогодержателем своих прав по Договору другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к Залогодателю по основному обязательству, обеспеченному Договором.
4.4.10. Обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

5. Условия обращения взыскания на предмет залога

5.1. Обращение взыскания на Предмет залога происходит в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.2. Взыскание на Предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного договором обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
5.3. Обращение взыскания не допускается, если:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки Предмета залога по договору;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного договором, составляет менее трех месяцев.
5.4. При обращении взыскания на Предмет залога во внесудебном порядке Предмет залога передаётся в собственность Залогодержателя или реализуется в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
5.5. В случае, если сумма, вырученная при реализации Предмета залога, превышает размер обеспеченного договором требования Залогодержателя разница возвращается Залогодателю не позднее десяти календарных дней с момента реализации.

6. Ответственность сторон

6.1. "Стороны" несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по "Договору" и в соответствии с законодательством РФ.

7. Основания и порядок расторжения договора

7.1. Договор может быть, расторгнут по соглашению Сторон.
7.2. Договор может быть, расторгнут в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ в течение тридцати календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

8. Разрешение споров из договора

8.1. Претензионный порядок до судебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет пятнадцать календарных дней со дня получения.
8.5. Во всем ином, не предусмотренном настоящим Договором, применяется действующее законодательство РФ.

9. Форс-мажор

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.
9.2. Сторона, для которой стало невозможным исполнение своих обязательств, немедленно извещает другую Сторону о возникновении обстоятельств непреодолимой силы с предоставлением обосновывающих документов.
9.3. Стороны признают, что неплатежеспособность Сторон форс-мажорным обстоятельством не является.

Договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке.

Приложения
1. Договор …………………………… от «…..» …………………. 20….. г.

10. Адреса и реквизиты сторон

Залогодатель:Залогодержатель:
……………………………………….… ………….………………………………
(ф.и.о. полностью)(ф.и.о. полностью)
……………………………………….…………….………………………………
(подпись)(подпись)
«……» …………………. 20….. г«……» …………………. 20….. г.

Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).

Вместе с этим не так-то просто найти и поручителя, поэтому люди вынуждены закладывать автомобили, недвижимость и другое ценное имущество.

Требования к сторонам заключаемого договора

Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.

Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.

Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.

Чаще всего в качестве залога используется движимое и недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, комнаты, гаражи, а также объекты незавершенного строительства и т. д.

Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.

Заложить можно только ту недвижимость, право собственности на которую подтверждается документально. Таким образом, залог неприватизированной квартиры не представляется возможным.

Ответственный квартиросъемщик не является собственником, а чтобы им стать, имущество нужно приватизировать. Нельзя закладывать и запрещенное имущество.

Понять данное определение поможет пример:

Иванов А. А. заключил договор займа под залог квартиры, расположенной по адресу ХХХХ. К договору займа составляется дополнительный документ – договор залога. Если в этом самом договоре залога прописано, что квартира по адресу ХХХХ не может быть использована для последующего залога, значит, она состоит под запрещением.

Если данного условия нет, квартира может стать предметом последующего залога. При этом требования залогодержателей удовлетворяются по очереди (т. е. последний залогодержатель получит деньги только после погашения первого долга).

Какие сведения необходимо предоставить

Согласно законодательству договор залога подлежит обязательной регистрации в ФРС. Без осуществления данной процедуры договор будет считаться незаключенным.

Для регистрации нужно собрать пакет документов, включающий:

  • заявление от залогодержателя и залогодателя (для нотариально заверенного договора заявление подается одним из участников сделки);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор залога в трех экземплярах;
  • правоустанавливающий документ (договор дарения, приватизации, купли-продажи, документ о наследовании и т. д.);
  • справки из БТИ;
  • доверенность (при подаче документов представителем);
  • выписка из домовой книги;
  • если проводилась перепланировка – оригиналы распоряжения и акта о перепланировке;
  • дополнительные документы для залогодателя (если имущество приобреталось по договору купли-продажи, мены или ренты): нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение договора залога; нотариально заверенная копия свидетельства о браке (или расторжении брака + оригинал справки из ЗАГСА); нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения имущества залогодатель в браке не состоял (для неженатых или незамужних).

Для составления самого договора залога нужны паспорта залогодержателя и залогодателя, так как в документе указываются паспортные данные сторон.

Необходимо иметь на руках основной договор займа, так как в договоре залога также прописываются обеспечиваемые требования. Договор залога содержит всю информацию о закладываемом объекте, а именно: адрес, технические данные и стоимость.

Для определения стоимости квартиры можно воспользоваться услугами оценочной компании, остальные сведения берутся из документа о праве собственности и справок БТИ.

Как правильно оформить документы

Договор займа между двумя физическими лицами может быть оформлен в устной или письменной форме. Однако здесь есть некоторые ограничения: в соответствии со устно можно заключить договор, только если его сумма не превышает 10 МРОТ.

Для всех гражданско-правовых обязательств один МРОТ равен 100 рублям. Получается, что договор заема на 1000 рублей (и более) всегда оформляется в письменном виде.

Договор заема между физическими лицами бывает возмездным и безвозмездным.

Заимодавец приобретает выгоду, если в документе указан размер процентов за пользование займом. Однако отсутствие данного пункта еще не говорит о том, что договор является беспроцентным.

Договор займа может быть беспроцентным в следующих случаях:

  • если на сумму, не превышающую 50 МРОТ (или 5000 рублей). Тогда прописывать в документе фразу о том, что займ является безвозмездным, не обязательно;
  • если предметом договора стали вещи, определяемые родовыми признаками ();
  • если в договоре четко обозначено условие предоставления займа без процентов.

В договоре заема содержится следующая информация:

  • место и дата составления документа;
  • ФИО заимодавца с паспортными данными и датой рождения, а также адрес регистрации и проживания;
  • ФИО заемщика с паспортными данными, датой рождения, адресом регистрации и проживания;
  • предмет договора: «заимодавец передает заемщику заем в размере ХХХ рублей (сумма цифрами и прописью), а заемщик обязуется вернуть сумму сроки, определенные настоящим договором». Здесь же указываются дополнительные условия: составление расписки, сроки, проценты и т. д.;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность (размер пеней, штрафов и т. д.);
  • вступление в силу и действие договора;
  • дополнительные условия;
  • в конце указываются реквизиты сторон и ставятся подписи.

Если в качестве обеспечения используется недвижимое имущество (или любое другое), к договору заема дополнительно составляют договор залога. Это два отдельных документа, хотя некоторые ошибочно считают, что их можно объединить в один.

Тем не менее, договор залога не может существовать отдельно без договора займа. Залог является дополнительным обязательством к основному обеспечиваемому обязательству – займу, таким образом, недействительность заема влечет недействительность залогового обеспечения.

Образец договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости

Образец поможет правильно составить документ. При этом нужно учитывать, что типовой формы таких договоров нет, поэтому необходимо принимать во внимание нюансы и детали каждой сделки.

В договоре займа с обеспечением нужно прописать фразу: «в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в указанный в пункте Х настоящего договора срок, заемщик предоставляет в залог имущество: _____ (здесь прописывается наименование имущества)».

Образец договора залога недвижимого имущества

После оформления основного договора заема составляется договор залога. Залогодателем не обязательно должен быть заемщик, им вполне может стать другое физическое лицо.

Договор залога недвижимого имущества можно заключить в обычной письменной форме. Оформление у нотариуса необходимо в случае, если обеспечиваемое обязательство требует такого заверения.

Как правильно составляется договор залога:

  • указываем дату и место составления;
  • прописываем ФИО, паспортные данные и адрес регистрации сторон договора (залогодателя и залогодержателя);
  • вносим сведения об основном обязательстве (вид договора, реквизиты, стороны);
  • описывается предмет залога: тип недвижимого имущества, стоимость и характеристики (адрес, технические сведения, правоустанавливающий документ);
  • в следующем разделе прописываются права и обязанности сторон. Здесь нужно указать, у кого остается предмет залога – у залогодателя или же передается залогодержателю. Также нужно отметить, вправе ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли этого согласие залогодержателя и т. д.;
  • указываем, может ли предмет залога быть заменен другим имуществом, нужно ли для этого одобрение заимодателя;
  • отмечаем, в каком объеме залог обеспечивает обязательство;
  • необходимо указать сторону, ответственную за сохранность залога;
  • прописываем ответственность сторон;
  • указываем срок действия договора, а также порядок его изменения или расторжения;
  • определяем дополнительные условия;
  • указываем реквизиты сторон;
  • внизу договора ставятся подписи залогодателя и залогополучателя.

С примером составления договора залога между физическими лицами можно ознакомиться здесь:

Как происходит регистрация

Любой договор залога, независимо от того, являются сторонами физические или юридические лица, должен быть зарегистрирован в ФРС. Без данной процедуры документ будет считаться недействительным.

За регистрацию договоров залога отвечают территориальные подразделения Росреестра. Первое, что нужно сделать – собрать пакет документов (три экземпляра договора заема, заявление от сторон, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности, справки из БТИ, согласие супруга или супруги залогодателя и т. д.).

После рассмотрения заявления и всех остальных документов сотрудником Росреестра делается запись в ЕГРП и выдается свидетельство, подтверждающее регистрацию залога.

Если все документы в порядке, свидетельство о регистрации залога жилого имущества будет выдано через 5 рабочих дней. Для нежилых помещений, строений и земельных участков сроки увеличиваются до 15 дней.

Оформление договора залога – такое же серьезное и ответственное мероприятие, как и заключение самого договора заема. К данной процедуре лучше привлечь опытных специалистов, чтобы потом не возникло проблем ни у залогодателя, ни у заимодавца.

В идеале договор залога должен быть заверен у нотариуса, однако данное условие не является обязательным. А вот процедура государственной регистрации в Госреестре обязательна, без нее договор будет считаться незаключенным.

Видео: кредитование под залог недвижимости!

(это нужно указать и в договоре займа и в договоре ипотеки), т.к. если в договоре указана рассрочка платежа, залог регистрируют автоматически в силу закона.

Таким образом, согласно договора займа Заемщик берёт на себя обязательства с момента подписания договора и вплоть до момента погашения долга нести самостоятельную ответственность за надлежащее состояние и сохранность заложенного жилья. Иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор и потребовать возврата своих кредитных средств.

В соответствии с законодательством (ГК) предоставление займа может быть и процентным и беспроцентным, как договорятся заемщик и займодавец. Главное это прописать в договоре (ст.809 ГК РФ): размер процентов и порядок их уплаты (ежемесячно, раз в квартал, единовременно и т.д.).

При этом займодавец с полученных (реально) процентов должен .

Образец договора ипотеки между физическими лицами, заключенный в обеспечение исполнения договора займа

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация
Тридцатого марта две тысячи четвертого года

Мы, гр. Рудник Елизавета Евгеньевна (паспорт 65 03 027772, выдан Орджоникидзевским РУВД г. Екатеринбурга 20.09.2002 г.), 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. N 91, именуемая в дальнейшем "Залогодатель", с одной стороны, и гр. Хворостенко Андрей Александрович (паспорт 65 03 123412, выдан Чкаловским РУВД г. Екатеринбурга 20.12.2002 г.), 11.04.1956 года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге, по ул. Московской, в доме N 128, кв. N 13, именуемый в дальнейшем "Залогодержатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. По договору займа, заключенного в г. Екатеринбурге, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Ивановой И.И. 24.01.2004 г. по реестру N 1101, Хворостенко Андрей Александрович передал Рудник Елизавете Евгеньевне сумму займа в размере 500 000 (пятьсот тысяч) руб. сроком на три года с момента подписания договора займа.

2. В обеспечение исполнения в полном объеме указанного договора займа Залогодатель закладывает Залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок, расположенный на землях поселений (городской застройки) в г. Екатеринбурге, по ул. Восточной, в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью 1000 (одна тысяча) кв.м, предназначенный для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства; расположенное на указанном земельном участке домовладение под номером тридцать шестым, состоящее из жилого бревенчатого дома, в том числе основного строения площадью 32,6 кв.м, в том числе жилой площадью 25,8 кв.м, дощатого одинарного холодного пристроя, крыльца и строений: дощатой одинарной службы, дощатой уборной и ограждений, что подтверждается технической информацией по объекту недвижимости и планом объекта, выданными МУП Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга 29.02.2004 г. N 385078. Кадастровый номер земельного участка - 66:41:0403030:0006. Кадастровый номер домовладения - 66:41/10754/21.

3. Закладываемое недвижимое имущество принадлежит Залогодателю на праве собственности:

Земельный участок - на основании Свидетельства о праве собственности на землю N 150, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга 06.08.1995 г. согласно Постановлению Главы администрации г. Екатеринбурга от 01.03.1997 г. N 1121. Право собственности Продавца зарегистрировано в Учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 20.08.2000 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности N 66-01/01-31-224/2000-345;

Домовладение - , удостоверенного нотариусом г. Екатеринбурга Коростелевой О.И. 01.12.1994 г. по реестру N 7642, зарегистрированного в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 20.08.2001 г. за N 66-01/01-31-224/2000-343. Свидетельство о государственной регистрации права собственности N 66-01/01-31-224/2000-344.

4. Нормативная стоимость земельного участка составляет 80 000 (восемьдесят тысяч) руб. согласно выписке из государственного земельного кадастра, выданной Федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по Свердловской области, 09.03.2004 г. за N 41-2/02-211. Инвентаризационная оценка домовладения - 39 000 (тридцать девять тысяч) руб. согласно вышеуказанной технической информации.

5. Земельный участок оценивается сторонами в 80 000 (восемьдесят тысяч) руб., домовладение - 170 000 (сто семьдесят тысяч) руб.

6. Залогодателем нотариусу 10.03.2004 г. представлено заявление о том, что он не имеет супруга, который мог бы претендовать на недвижимое имущество, являющееся объектом настоящего договора. Залогодержатель с содержанием указанного заявления ознакомлен. Согласие супруги Залогодержателя - Хворостенко Ирины Викторовны - на принятие в залог земельного участка и расположенного на нем домовладения на указанных в настоящем договоре условиях получено и нотариально удостоверено нотариусом города Екатеринбурга Котельниковой И.И. 10.03.2004 г. по реестру N 2311.

7. В закладываемом жилом помещении никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования им не имеется, что подтверждается информацией из домовой книги.

8. Залогодатель ставит Залогодержателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении закладываемого недвижимого имущества, не названных в настоящем договоре. В соответствии с его заявлением, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Учреждением юстиции Свердловской области, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, 29.03.2004 г. за N 12857, до подписания настоящего договора земельный участок и расположенное на нем домовладение никому не запроданы, в дар не обещаны, не заложены, в споре и под арестом не состоят.

9. Заложенное недвижимое имущество остается во владении и пользовании Залогодателя.

10. Замена предмета залога по настоящему договору, последующий залог недвижимого имущества, а также его отчуждение, сдача в аренду, передача в безвозмездное пользование допускаются исключительно с согласия Залогодержателя.

11. В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Залогодателем своих обязанностей по договору займа Залогодержатель вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами путем обращения взыскания на заложенное имущество либо потребовать досрочного исполнения Залогодателем своих обязанностей по договору займа, предусмотренных в п. 1 настоящего договора.

12. Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда либо на основании нотариально удостоверенного между Залогодателем и Залогодержателем соглашения, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

13. Настоящий договор подлежит регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации.

15. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Залогодатель.

16. Во всех вопросах, не урегулированных в настоящем договоре, стороны руководствуются нормами действующего законодательства Российской Федерации.

17. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., и по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи: ______________________________________

Договор залога недвижимости между физическими лицами — что представляет собой этот документ? Что нужно знать о его оформлении и какие могут вознмикнуть вопросы? Постараемся найти ответы на вопросы…

Простые и письменные — такими могут быть договора залога недвижимости

Известно, что всем физическим лицам доступна возможность заключать между собой различного рода сделки. Причем договоры могут заключаться в устной, а также в письменной формах. Кроме этого, сделки, закрепленные бывают двух видов:

  • Простые договоры
  • Нотариальные договоры

В первом случае, между сторонами заключается договор и составляется соответствующий документ, в котором содержатся все основные положения заключаемого договора. После составления документа, его должны подписать представители сторон или же их доверенные лица. Также, сторонами могут устанавливаться определенные дополнения, которые предназначаются для определения формы самого договора. Кроме того, эти дополнения устанавливают последствия для каждой из сторон при невыполнении условий договора.

Когда составляется нотариальный договор, его должен подписать нотариус или уполномоченное лицо.

Подобный вид договора составляется во многих случаях, например для оформления завещания, залога имущества, доверенностей, а также ипотеки. Надо сказать, что для многих актов, которые не касаются операций с недвижимостью, составление такого документа обязательно. При этом, стороны могут заключить между собой нотариальный вид договора даже в том случае, если по закону это делать вовсе не обязательно.

Договор залога недвижимости между физическими лицами

Как правило, подобное соглашение заключается для получения кредита и обеспечения гарантий между соответствующими финансовыми учреждениями и частными лицами. В том случае, если взять заем в банке затруднительно, такой кредит можно взять используя физическое лицо. Такие сделки вполне легальны и их заключение ничем не затруднено. Один гражданин в данном случае – кредитор, который предоставляет заем, а второй выступает в роли заемщика.

Договор залога недвижимости между физическими лицами может заключаться в двух случаях:

  1. в первую очередь это приобретение жилья
  2. кроме того, это предоставление денежного займа в залог какой-либо недвижимости

Если говорить о приобретении какой-либо недвижимости, то договор может быть не только двухсторонним, но и трехсторонним. Сторонами здесь являются покупатель, продавец и кредитор.

Требования к составлению договора

Форма данного договора может быть произвольной и состоять из индивидуальных разделов. Однако при этом, существуют некоторые рекомендации по составлению подобного рода документов.
В договоре о залоге недвижимости непременно должен быть раздел — вводная часть, которая содержит всю необходимую информацию о представителях сторон. В данном разделе необходимо указывать полные имена (фамилия, имя и отчество), места проживания (фактическое), а также необходимые паспортные данные каждого из представителей.

Форма договора может состояь из нескольких разделов

  1. Права и обязанности участвующих сторон
  2. Реквизиты представителей
  3. Гарантии для каждой из договаривающихся сторон
  4. Условия страхования
  5. Предмет составляемого договора
  6. А также заключительные положения договора

Представители сторон имеют права изменять порядок и количество данных разделов, а также и их содержание.

Особенности заполнения разделов

При составлении документа необходимо учитывать некоторые особенности его заполнения.
Говоря о предмете договора, стоит отметить, что залогом, то есть непосредственно предметом могут быть квартира или дом, различного рода нежилая недвижимость, также земельные участки. Данный раздел, может содержать в себе и другую информацию, а именно сведения об иных договорах, которые непосредственно касаются предмета данного соглашения, о платежах, предусматриваемые ипотекой.

Свои особенности есть и у раздела, в котором фиксируются права и обязанности договаривающихся сторон. Здесь регламентируется разделение обязанностей и прав, а также оговариваются риски для представителей сторон договора. В данном разделе могут фиксироваться следующие обязанности залогодателя:

  • Информирование об изменениях в договоре
  • Обеспечение сохранности предмета договора
  • Свободный доступ залогодержател

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что составление договора залога недвижимости является весьма ответственным и непростым делом. Поэтому для того, чтобы документ был составлен правильно и в соответствии со всеми законодательными требованиями, лучше всего обратиться за помощью к специалистам, которые хорошо разбираются в данном вопросе.

Мнение юриста-эксперта:

Любой договор, независимо от его названия и содержания, должен иметь сведения о предмете договора. При оформлении залога недвижимости в обеспечение исполнения каких-либо обязательств, предметом является объект недвижимости. В нем должно быть указано наименование, место нахождения и кадастровый номер объекта недвижимости. Такие сведения указываются с целью возможности достоверно определить объект.

В договоре могут быть записаны и другие дополнительные сведения. Это могут быть подробные характеристики и состояние. Предмет договора является существенным условием любого договора. Отсутствие сведений о нем, позволяет признать его незаключенным договором. Залог недвижимости чаще всего применяется при заключении кредитного договора, который называется договором об ипотеке.

Но залог может применяться и в других видах правоотношений, в том числе при заключении договоров между гражданами и юридическими лицами. Российское законодательство предусматривает свободу договора, но такие договоры подлежат государственной регистрации.

Договор залога недвижимости между физическими лицами — тематический видеоматериал: