Контакты
Главная / Финансирование бизнеса

Продажа по договору переуступки права требования. Договор уступки прав требования на квартиру

Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры. Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым. Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

Переуступка прав на квартиры или частные дома - это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим. Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием. Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат. Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

  • цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
  • переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв. В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию. Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам. Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем. Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках. Как было указано выше, данную переуступку называют цессией. В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки - для покупателей и застройщиков. Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества. Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний. Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов - при ипотечном финансировании).

Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются. Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров. В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

Последний риск - нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или , требуется соблюсти следующий порядок действий:

  • ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
  • уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
  • получение официального согласия от застройщика;
  • получение справки об отсутствии долговых обязательств;
  • получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
  • получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
  • получение выписки на жильё из государственного реестра;
  • составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
  • регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

  • сделки противоречат действующему законодательству;
  • мнимое заключение нескольких сделок;
  • признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным. Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде. Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Понравилось?
Расскажите друзьям!

ПОХОЖИЕ НОВОСТИ

Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости с пециально для рассказывает адвокат Олег Сухов

Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.

Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.

Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств. Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи , о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).

Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство. Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того - принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб. долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г. исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.

Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:

Во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);

Во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;

В-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по .

Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.

Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб. убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.

«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.

Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.

Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.

В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г. установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.

Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).

Так, в определении ВАС РФ от 27 июня 2012 г. указано, что «по условиям соглашения от 28.10.2009 должник уступил обществу за 200 000 руб. принадлежащее ему… право требования у застройщика передачи в собственность нежилого помещения. Затем в результате заключения нескольких договоров цессии… право требования перешло к Т. Конкурсный управляющий оспорил соглашение об уступке права от 28.10.2009… суд… пришел к выводу о наличии оснований для признания… сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве... Установив, что общество не исполнило обязательств по оплате уступленного права, и принимая во внимание неоднократный переход права требования к третьим лицам, суд отказал в применении последствий недействительности сделки».

Таким образом, гражданин Т. лишился возможности рассчитывать на получение недвижимого имущества и на возвращение уплаченных им по договору уступки требования денежных средств.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе когда права передавались несколько раз, по цепочке, от одного лица к другому, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

К моменту завершения строительства жилого дома обычно все квартиры уже распроданы, и купить жилье можно только в результате оформления договора цессии.

Переуступка прав – единственный шанс купить квартиру в приглянувшейся новостройке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Договор цессии – это сделка, предусматривающая передачу прав от одного кредитора долевого строительства к другому. Участники сделки – цессионарий (лицо, обретающее права) и цедент (лицо, передающее права).

Квартиры по договорам цессии продаются инвесторами, которые приобрели их еще в начале строительства, или гражданами, у которых поменялись некоторые обстоятельства. Лицам, которые намеревались купить квартиру и уже оплатили ее, заключение цессии является единственной возможность не потерять свои деньги – если просто разорвать сделку с застройщиком и потребовать вернуть вложенные средства, то он вполне может за это оштрафовать. Кроме того, договор цессии позволяет цеденту еще и заработать, поскольку он может передавать права по .

Важно помнить! Цедент может уступить права сразу нескольким цессионариям, если в квартире имеется две или более комнат. Также можно передавать право переуступки несколько раз.

Каков порядок заключения договора цессии?

Договор цессии (переуступка права требования на квартиру) оформляется в соответствии с Федеральным законом № 214 (статьи 4, 17). Он должен составляться в письменном виде. Государственная регистрация является обязательной.

В тексте договора необходимо указать номер и дату составления договора, по которому передаются права требования.

Обязательно ли обращаться к застройщику при переуступке права требования?

В договоре, который цедент заключал с застройщиком, должно быть указано, требуется ли согласие последнего при переуступке. Если такой пункт в договоре присутствует, то необходимо согласовать цессию с застройщиком.

Если в договоре не указано, что требуется согласие застройщика на цессию, то получить разрешение придется лишь в том случае, если оплата была произведена не полностью. В такой ситуации долг переходит на цессионария.

Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

Цедент обязан цессионарию передать все документы, касающиеся договора с застройщиком. Это:

  • Договор (или );
  • Квитанции об оплате;
  • Дополнительные соглашения;
  • Письменное согласие на переуступку прав, заверенное нотариусом (согласно закону, если дольщик состоит в браке, муж/жена должны дать разрешение на проведение сделки (см. )).

При передаче прав оба участника цессии подписывают акт, свидетельствующий о передаче вышеуказанных документов.

(переуступки прав требования) квартиры. Образец

Какой риск ждет покупателя, при передаче прав требования по предварительному договору?

При долевых продажах строящегося жилья покупатель должен требовать составления основного договора. Оформлять предварительный договор не рекомендуется. Некоторые застройщики не хотят составлять основной договор, и используют вексельную схему.

При составлении договора цессии по вексельной схеме получаемые права весьма сомнительны. Например, если застройщик будет признан банкротом, то у покупателя с предварительным договором останется право заключения основного договора и вексель, с которыми он не сможет никуда обратиться.

Когда переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) считается заключенной?

Дольщик, заключивший соглашение о долевом участии, может потребовать передачи в собственность квартиры в назначенный срок. Данный договор должен обязательно пройти государственную регистрацию – лишь после этого дольщик получает права, и впоследствии может их передавать по договору цессии.

Если не будет зарегистрирован договор уступки, то он считается недействительным, и застройщик может отказать в передаче жилья.

Если же квартира уже передана, то заключать договор цессии уже нет смысла, поскольку застройщик выполнил обязанности, а дольщик уже воспользовался своим правом. В результате передавать нечего. В данном случае заключается обычный договор.

Какой налог при продаже квартиры по переуступке прав требования?

При переуступке прав требования придется оплатить налог – согласно Налоговому кодексу РФ, его размер составляет 13% для жителей России и 30% — для иностранцев. Если уступаются права по соглашению долевого участия, то продавец обладает правом на вычет из налога размером до 1 млн рублей. (см.)

Если квартира продается по той же цене, что и покупалась или даже дешевле, то налог платить не требуется. Налог высчитывается только из чистого дохода от операций с недвижимостью.

Какие плюсы и минусы заключения договора цессии?

Покупателям выгодно заключать договор цессии, поскольку продавцы часто продают недостроенное жилье со скидкой, которая может достигать 20%, чтобы быстрее найти покупателя.

Но не стоит забывать и про недостатки заключения подобного договора – существует риск остаться ни с чем. Если не зарегистрировать договор цессии, или не выполнить условия договора о долевом строительстве, застройщик может отказать в передаче жилья.

Если у вас остались вопросы по теме «Возможна ли продажа квартиры по переуступке права требования », задайте их в комментариях.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия .

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке .

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку . Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки , чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№ Наименование документа Экземпляр
1 Документ, удостоверяющий личность (паспорт) оригинал
2 Документ об уплате госпошлины оригинал и копия (с 2-х сторон)
3 Зарегистрированный ДДУ оригинал
4 Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями 4 экземпляра
5 Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора
(если объект приобретается в совместную собственность) 		оригинал и копия
6 Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования
по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным 		оригинал и копия
7 Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору
(если требуется) 		оригинал

Любые сделки с недвижимостью нуждаются в серьезном юридическом сопровождении и скрупулезном отношении к мелочам. Беспечное отношение может стоить покупателю квартиры и потерянных денег.

Особенно это актуально при приобретении квартиры в новостройке, на которую право собственности не оформлялось. В этих зданиях жилье приобрести можно, подписав с продавцом договор по переуступке прав требования. Такой способ покупки жилья имеет свои достоинства и риски, трезво оценив которые, покупатель приходит к определенному решению.

Переуступка прав требования на недвижимость: понятие, особенности, нормативная база

Продажа квартиры по договору переуступки - явление на рынке недвижимости не столь распространенное, как покупка жилья в новом доме или приобретение вторичного. Однако постепенно популярность этого вида сделок растет: по некоторым данным, уже около трети квартир в московских новостройках приобретается именно таким образом.

Квартира по переуступке - что это, и каким образом можно ее получить?

Сначала надо разобраться со статусом приобретаемой недвижимости. Жилье, о котором идет речь, относится к первичному рынку, то есть до введения его в эксплуатацию. На любом этапе строительства, пока объект существует лишь документально, продается не сама квартира, а лишь договор на право владения ею. Предыдущий владелец, инвестор, который приобретает у застройщика напрямую жилье, уступает вам право требования на него, то есть делегирует свои полномочия за определенную плату.

Такой договор называется цессией, продавец, уступивший права - цедентом, а получивший их покупатель - цессионарием.

Собственно с юридической точки зрения переуступка прав не является вариантом сделки купли-продажи. Когда дом вводится в эксплуатацию, ему присваивается адрес и дольщиками оформляется регистрация прав собственности. И только тогда все сделки могут совершаться в формате купли-продажи. Право переуступки на жилое помещение начинает действовать, по Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве», со времени регистрации договора и до подписания передаточного акта, после сдачи дома в эксплуатацию.

Договор уступки (цессии) удостоверяет покупку не самого жилья, а лишь права требовать его передачи в вашу собственность.

Виды приобретения жилья по переуступке

Права на собственность по переуступке могут быть приобретены двумя способами:

  • подписанием договора долевого участия (ДДУ);
  • подписанием договора предварительного участия - купли-продажи (ПДКП).

Переуступка прав по договору долевого участия предусматривает уплату всех денежных средств до заключения сделки, иначе долги дольщика перейдут к цессионарию вместе с правом на квартиру. При заключении такого договора нужно иметь в виду, что срок регистрации переуступки по ДДУ - до момента сдачи жилья. Причем переуступаться таким образом квартира может многократно.

Договор дольщика, как и сама уступка права требования по ДДУ, обязательно должны быть зарегистрированы в органах Росреестра, иначе сделка не будет считаться действительной.

Уступка по предварительному договору купли-продажи. Здесь продается право заключить в будущем договор купли-продажи на оговоренных условиях и в срок, но не право требования самой недвижимости. Это объясняется юридическим смыслом предварительного договора: стороны не совершают акт купли-продажи, а лишь дают обязательства осуществить сделку в будущем. Уступка может оформляться с момента заключения предварительного договора и до подписания сделки купли-продажи.

Предварительный договор не обязательно регистрировать. Если он прекращается, покупатель не имеет права на владение квартирой, даже если уплатил всю сумму за нее. Единственное, что он может сделать, - потребовать назад свои деньги.

Зачем продавцы уступают права владения?

Из вышесказанного становится понятным, что такое договор переуступки права на квартиру: юридическое или физическое лицо реализует недвижимость в доме, который еще не завершен. Обычно по такой схеме реализуют квартиры инвесторы - люди, которые вложили средства в жилье во время строительства.

С какими целями могут продавцы переуступать свои права?

  • Заработок на последующей перепродаже квартир. Дело в том, что стоимость жилья с каждым годом будет возрастать, и в результате цена может увеличиться в 2 раза. Так, например, самые рисковые инвесторы вкладывают средства в объект на этапе проектирования. Затем, с закладки котлована стоимость будущего жилья возрастает на 10%, после возведения первого этажа - еще на 10% и так далее. По мере продвижения строительства риски долгостроя снижаются, а стоимость недвижимости продолжает расти. Самая высокая цена на жилье устанавливается после регистрации прав на него. Но этот процесс порой затягивается на месяцы, а для инвестора, который и не думает жить в квартире, так долго ждать нет смысла. Поэтому он «избавляется» от недвижимости на этапе, когда квартира значительно выросла в цене, но дом еще не сдан в эксплуатацию, уступая права на нее покупателю.
  • Погашение кредита, развод, переезд. Бывает, что жизненные обстоятельства вынуждают человека продать право требования на жилье. Возникновение финансовых трудностей, изменение семейного положения или просто перемена планов.
  • Недобросовестность застройщика. В случае если цедент имеет некоторые опасения по поводу перспектив строительства, он постарается срочно избавиться от приобретенной недвижимости. С покупателем он своими соображениями делиться точно не станет, поэтому прежде чем заключать договор, нужно обязательно взвесить все возможные риски покупки квартиры по переуступке.

Заключение договора цессии при покупке квартиры в новостройке: алгоритм действий

Для подписания договора нужно пройти несколько этапов, и успех совершенной сделки во многом будет зависеть от того, насколько серьезно вы отнесетесь к выполнению каждого пункта.

Первым делом нужно убедиться, что договор цессии при покупке квартиры в новостройке не принесет неприятностей со стороны застройщика, значит - проверить его разрешительные документы . Сюда входят учредительные бумаги, бухгалтерские отчеты, правоустанавливающие документы на участок и строительство, проект дома и сроки его сдачи в эксплуатацию. В проектной декларации должен быть указан способ, с помощью которого застройщик собирается выполнить взятые на себя обязательства. Необходимо изучить договор, где указано, на какие средства строится объект.

Готовим пакет документов

Второй шаг - самый ответственный. Это сбор необходимой для заключения договора переуступки документации. Что следует подготовить?

  • Зарегистрированный в Росреестре ДДУ, на основании которого заключается дальнейший договор цессии.
  • Если после подписания ДДУ уже были переуступки - документы, подтверждающие это.
  • Согласие застройщика в письменном виде на цессию. По закону требуется только уведомить его о переходе прав на недвижимость, но все-таки лучше заручиться согласием. Цессия - это не только права, но и определенные обязанности. Если у продавца остались невыплаченные долги, он либо их погашает, либо передает вместе с правами цессионарию, заключив отдельный договор или включив этот пункт в договор цессии. Только в этом случае застройщик не будет возражать против переуступки прав.
  • Согласие супруга/супруги продавца, если на момент переуступки нет брачного договора о раздельном имуществе.
  • Выписка из ЕГРП, которую можно взять, уплатив пошлину и обратившись в регистрационный центр или послав онлайн заявку в Росреестр.

Отдельного рассмотрения требует случай, когда у потенциального цедента существует ипотечный долг по недвижимости или покупатель хочет приобрести квартиру по переуступке в ипотеку.

Квартира в ипотеке: продажа и покупка по переуступке прав

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке, возможно ли это? Да, такая сделка реальна. Для этого между продавцом и покупателем заключается письменный договор займа. Покупатель дает деньги, продавец погашает ипотеку и таким образом снимает с недвижимости обременение и имеет право на заключение договора цессии.

Возможна и покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку. Хотя жилье покупается в строящемся доме, процент ипотеки не ниже, чем кредитные на покупку вторичной недвижимости. Покупателю, во-первых, придется попросить продавца о скидке, чтобы хоть немного снизить расходы. Во-вторых, не каждый банк соглашается кредитовать жилье по договору цессии. Если же кредитор согласен, в банке открывается счет, куда перечисляются первоначальный взнос покупателя и кредитные деньги от учреждения. После подписания договора цессии средства идут на счет цеденту. Если на переуступке цедент хочет заработать и продает квартиру дороже, чем покупал, банк даст кредит покупателю только из расчета на первоначальную стоимость квартиры. Разница оформляется распиской и поступает цеденту на счет после подписания договора переуступки.

А вот если у продавца ипотечный кредит, а покупатель сам хочет приобрести квартиру на таких же условиях, сделку будет оформить очень сложно, лучше от такого варианта отказаться. Все документы об ипотечном кредите - долге или его погашении - прилагаются к общей документации для оформления договора цессии.

Как заключается договор цессии

Составление договора цессии определяется 24 главой Гражданского Кодекса России. Перед тем, как оформить переуступку квартиры в строящемся доме, следует знать, что должно быть указано в договоре цессии.

  • адрес;
  • этажность строения;
  • общая площадь квартиры;
  • данные застройщика;
  • номера актов, подтверждающих право на владение участком земли;
  • стоимость договора цессии;
  • порядок внесения средств;
  • платежные реквизиты.

Если для покупки жилья был взят кредит, дополнительно указывают следующие данные:

  • название банка;
  • сумму займа;
  • размер ежемесячных взносов;
  • срок погашения.

После того, как стороны поставили подписи, договор вступает в силу, требуя, однако, обязательной регистрации.

Регистрируем документ

Следующий обязательный шаг - регистрация договора цессии в Росреестре. Для этого в кадастровую, регистрационную палату или многофункциональный центр предоставляются:

  • паспорта сторон, нотариально заверенная доверенность при обращении представителя;
  • согласие застройщика и банка;
  • согласие жены/мужа на договор;
  • справка об отсутствии долга по отношению к застройщику или договор о взятии на себя обязательств по его выплате цессионарием;
  • документы по ипотеке (если таковая имеется);
  • квитанция об оплате пошлины.

Еще один важный вопрос, интересующий стороны, когда оформляется продажа квартиры по переуступке прав - налоги. Госпошлина за регистрацию делится пополам между сторонами. О примерных суммах и нюансах подробнее .

После проверки документации регистратор примет заявление и даст расписку в получении документов. Процедура выполняется в течение 5-10 дней со дня подачи заявления. Затем нужно прийти с паспортом и распиской, покупателю будет выдан договор цессии, прошедший регистрацию, продавцу - договор основания.

Преимущества и риски покупки недвижимости по переуступке

Основных преимуществ покупки по договору цессии два:

  • возможность купить жилье по более низкой цене, связанная с малыми затратами инвестора на квартиру в строящемся доме;
  • шанс приобрести жилье в доме, где квартиры уже все проданы.

Многие люди, решившие таким образом купить недвижимость, сомневаются: а не опасно ли покупать квартиру по переуступке? Риски есть, как и в любом деле, связанном с недвижимостью и большими деньгами.

  • Долгострой . Если попадете на недобросовестного застройщика или банкрота, есть шанс долго ждать жилья и даже не получить его вовсе.
  • Двойные продажи – когда квартира одновременно продается нескольким лицам. Это происходит часто при заключении ПДКП, когда недвижимость переходит из рук в руки и договор не регистрируется нотариально.

Хотя более надежной считается переуступка по ДДУ, риски есть и здесь. Застройщик может просто отказать инвестору в уступке прав. Поэтому покупатель перед совершением сделки должен тщательно изучить договор ДДУ, так как в нем указываются все условия и требования сторон. Если же инвестор попытается обойтись без разрешения застройщика, пострадает снова-таки покупатель, так как сделку могут признать недействительной.

Собираясь покупать квартиру по переуступке, нужно взвесить все плюсы и минусы, внимательно отнестись к информации о застройщике и продавце и изучить всю документацию. А если все же сомневаетесь, что справитесь, избавьте себя от головной боли - доверьте это дело хорошему юристу.