Контакты
Главная / Финансирование бизнеса

Федеральный закон о долевом участии в строительстве.

В 2018 году вступают в силу важные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости. О самых главных документах "Российской газете" рассказал президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Продолжается постепенная отмена дачной амнистии, ужесточаются требования к границам земельных участков. Одним из самых спорных изменений является реформа сферы долевого строительства, которая, по мнению участников рынка, может привести к коллапсу в отрасли.

Запрет на распоряжение участком, границы которого не размежеваны

С 2017 года для кадастрового учета дачных домов стало обязательным предоставление технического плана объекта капительного строительства. Суть этих изменений в том, что дачный дом должен стоять в границах контура строения на плане. Продолжением этого стал запрет, который вступил в силу с 1 января 2018 года - вы больше не сможете распоряжаться земельными участками, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Для этого участок должен пройти процедуру межевания у кадастрового инженера. Вы не сможете ни продать, ни подарить участок, даже имея на руках свидетельство о собственности. По сути, вы становитесь пользователем, а не собственником объекта.

Изменения внесены на основании Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости". Цель этих изменений - постепенное уточнение границ земельных участков. Сейчас на практике очень много споров в сфере земельных отношений как раз касаются случаев, когда сложно понять, где заканчиваются границы одного участка и начинаются границы другого. Властям это выгодно и для увеличения налогооблагаемой базы, так как количество неузаконенных участков станет намного меньше.

Дачная амнистия станет недоступна

Заканчивается дачная амнистия для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Об этом говорится в федеральном законе от 30.06.2006 N 93-ФЗ . Главное изменение - для регистрации права на жилищное строение с 1 марта 2018 года потребуется предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если вы успеете зарегистрировать право до этой даты, то применяться будет упрощенный порядок - так называемая "дачная амнистия".

Это нововведение было вполне ожидаемо, так как сейчас власти держат курс на постепенное прекращение упрощенного порядка регистрации земельных участков и ИЖС, на них расположенных.

Другая часть амнистии касается упрощенного порядка оформления в собственность земельных участков. Этот порядок пока сохраняет свое действие до 2020 года. Изначально дачная амнистия вводилась для того, чтобы сократить огромное количество неучтенных строений и участков и повысить налогооблагаемую базу. По большей части проект свою задачу выполнил, поэтому власти вводят постепенный отказ от упрощенного подхода к оформлению дачной и садовой недвижимости.

Новые требования в долевом строительстве

С 1 января 2018 года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет об усилении контроля со стороны кредитных организаций над средствами строительных компаний. Размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Второй момент - увеличение требований к строительной организации и разрешительной документации. Вводится принцип "одно разрешение - одно строительство".

Строить несколько домов по одному разрешению можно, но вести деятельность по нескольким разрешениям будет запрещено. Сам застройщик должен обладать стажем в строительстве многоквартирных домов (общая площадь от 10 000 кв. м) не менее 3 лет. Об этом говорится в поправках к федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Фото: Алексей Александронок

Будет ли жизнь на первичном рынке после 1 июля 2018 года – момента вступления в силу самых суровых норм 214-ФЗ – волнует всех. Застройщики уверены, что в указанных рамках работать невозможно. Чиновники призывают вовсе обойтись без средств дольщиков.

Новации в долевом строительстве стали одной из центральных тем обсуждения на круглых столах и конференциях о строительстве, прошедших в ходе .

Банкротство за рубль

Застройщики уже третий месяц переваривают изменения 214-ФЗ, которые способны сильно строительного мироздания. Пакет столь обширен, что юристы до сих пор анализируют последствия применения новых норм на практике. Их оценки впечатляют.

Так, вице-президент по правовым вопросам ГК «ЮИТ» Федор Цуринов указывает, что ряд норм могут поставить любого застройщика вне закона и привести к краху проекта, причем абсолютно по формальным причинам.

Одно из новых требований - полное отсутствие у застройщика любой налоговой задолженности: она в течение всего периода строительства дома должна равняться нулю. Даже при появлении недоимки в размере одного рубля (к примеру, в случае технического сбоя в базе УФНС) по новой букве закона застройщик признается не соответствующим требованиям закона (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ).

Далее ситуация будет развиваться следующим образом. Контролирующий орган (в Петербурге - комитет по строительству) обязан по новому закону в течение одного рабочего дня уведомить Росреестр. Это ведомство автоматически прекратит регистрировать новые ДДУ и уведомит всех уже зарегистрированных дольщиков о том, что их застройщик утратил право привлекать средства. У дольщиков в этом случае появляется право расторгнуть ДДУ и потребовать назад свои деньги с процентами.

«Вы можете себе представить реакцию дольщика, который получает такое уведомление от самого Росреестра? Он сразу бежит к застройщику вытаскивать свои деньги. Это означает только одно: банкротство компании и крах проекта на пустом месте. Вот лишь один из примеров того, как написан этот закон», - говорит эксперт.

Впрочем, в новой версии обнаружился и плюс для застройщика: количество избыточных требований к проектным декларациям существенно уменьшилось. Теперь нет нужды подробно описывать каждую квартиру в будущем доме, инженерные элементы и прочие позиции, превратившие проектную декларацию в многостраничный том.

«Застройщику будет проще ее составлять, а потребитель в состоянии будет в ней разобраться. Но это единственный положительный момент, который нам удалось отыскать в 218-ФЗ», - говорит Федор Цуринов.

Что исправят

Главные бои за долевку впереди. Кулуарные дискуссии давно ведутся, а первые официальные обсуждения возможных корректировок пройдут в середине октября, в рамках рабочей группы при Совете Федерации. Напомним, что Минстрой уже согласился выслушать строителей и , правда, пока речь идет о технических правках.

Главная интрига грядущих дискуссий - в какой мере законодатель готов услышать и разделить плач строителей

Как замечает председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, профессор РАНХиГС при Президенте РФ Михаил Викторов, пока авторы 218-ФЗ признали ошибочность только одной нормы - «один застройщик - одно разрешение на строительство».

«Это очень противоречивая норма, так как в принципе закон направлен на определенную централизацию в строительстве. После 1 июля малых и средних компаний на рынке не будет: многие застройщики в регионах сейчас пересматривают свои стратегии вплоть до закрытия своего бизнеса. Одновременно дается огромный шанс крупным технологичным компаниям. Но при этом закон заставляет их дробиться на десятки, если не сотни юридических лиц», - объясняет Михаил Викторов.

По его словам, спорное положение будут корректировать в привязке к элементам планировочной структуры. То есть одному застройщику могут разрешить получать несколько разрешений на строительство, как минимум в пределах одного квартала, в рамках проекта планировки территории. В том числе это даст возможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры за пределами одного участка.

По поводу других спорных положений - непонятно. Хотя многие финансовые требования разрушают сложившуюся структуру расходов застройщика и значительно их увеличивают. К примеру, неизвестно, как быть с затратами на покупку земли, изыскания, проектирование, инженерию и пр., - девелоперов лишили возможности компенсировать эти работы за счет средств дольщиков. При этом затраты строителей в регионах на «упаковку» участка довольно существенны и сильно разнятся. По словам Михаила Викторова, у калининградских застройщиков на эти цели уходит до 8-9% от общей стоимости проекта, а в московском регионе - до 30%.

Многие ограничения участников рынка вводят в ступор. Такова обязанность класть на банковский депозит 10% собственных средств. «Неясно, это разовая демонстрация финансовых возможностей и потом деньги можно будет тратить на проект, или этот депозит неснижаемый. Точных разъяснений на этот счет до сих пор нет», - отмечает Михаил Викторов.

Почем гарантии

Как подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, помимо существующих контролеров на строительном рынке появляются два новых. Это банки, которые будут следить за целевым расходованием долевых средств, и компенсационный фонд, который наряду с широкими финансовыми полномочиями получит возможность контролировать ход строительства объектов и финансировать в случае необходимости их достройку. «Это пойдет на благо дольщикам. Компенсационный фонд - более серьезная защита дольщиков, чем страхование гражданской ответственности», - уверен он.

Правда, в отношении новой структуры, которая начнет собирать средства с застройщиков чуть ли не с ноября, остается по-прежнему много вопросов и сомнений. Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов уверен, что без создания региональных филиалов фонду не обойтись. «С одним расчетным счетом в Москве фонд полноценно работать не сможет. Кроме того, нужно создавать отделы андеррайтинга - без этого риски всех участников фонда увеличиваются в разы», - говорит он.

«С учетом того, что в России зарегистрировано 300 тысяч строительных компаний, запуск механизма андеррайтинга - оценки рисков - слишком дорогое удовольствие. По моим прогнозам, уже в следующем году размер отчислений в фонд будет установлен на уровне 3%. При самых пессимистичных раскладах эксперты называют цифру в 6-7%. Это уже уровень банковских гарантий, банковского попечительства», - говорит генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов.

Напомним, что размер взносов застройщиков в фонд пока определен в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Власти обещают менять эту ставку не чаще раза в год.

Есть в законе и альтернативный механизм.

«Эскроу-счета - это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», - утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии. Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке АСВ.

Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются. Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

«При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз. А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%. Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», - говорит Владимир Грибков.

Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров - в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.

А может, без долевки?

Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки.

«Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме - это улыбка чеширского кота», - говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.

Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» - в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.

А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства. Вице-губернатор 47-го региона Михаил Москвин на открытии Всероссийского жилищного конгресса призвал застройщиков огласить условия, при которых застройщики смогут продавать квартиры только в готовых домах, а также необходимые для этого меры поддержки от властей Ленобласти.

Отклика на этот призыв, судя по всему, областные чиновники так и не дождались. И на днях выступили с инициативой внесения в уже распухший от корректировок 214-ФЗ. Наряду с мерами по более эффективному решению проблем недостроев (новые критерии проблемных объектов, ускоренная процедура банкротств, которую смогут запускать сами власти и т. д.) чиновники хотят предложить рынку нового контролера - уже в виде госбанков. Те должны будут не только следить за расходом средств дольщиков, но и осуществлять полный контроль за ходом строительства.

Как показывает практика, 214-ФЗ выдержит не одну переписку. Но застройщикам слишком часто стали намекать, что, может, им и впрямь лучше обойтись без средств дольщиков.

В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова

Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.

Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.

«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

Ранее эксперты «Метриум Групп» «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40-50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.

Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.

Что стимулирует девелоперов

Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.

В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.

Как изменятся требования к застройщикам

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены на новостройки

Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.

В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016-2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.

В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.

Развивающееся долевое строительство в условиях новой экономики часто сопровождается большим количеством судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков и невыполнения строительными организациями условий договора. К сожалению, ранее в законодательстве отсутствовало регламентирование договоров об инвестиционной деятельности и судовые разбирательства основывались на их содержании, судом двусмысленно оценивались правовые основания заключаемых сделок. Федеральным Законом от 30. 12. 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других строений недвижимости, внесение изменений в некоторые акты РФ», частично разрешена эта проблема.

Внесенные новшества в закон долевого участия

С 1 июля 2017 года обрели силу дополнительные поправки к существующему закону 214-ФЗ. Державными органами приняты меры для обеспечения инвесторов дополнительными гарантиями, защищающими от недобросовестных строительных компаний.

Наличие уставного капитала

Теперь у строительных организаций уставной капитал обязан соответствовать максимальной площади объекта на которой планируется вестись строительство. На пример, у застройщика в планах возведение строения площадью 20 тыс. кв. м., то в уставной капитал должен содержать около 40 мил., руб. Иначе у него нет шансов получить заключение о соответствии на объект. Органы, выдающие такие документы, строго проверяют указанные площади, наличие уставного капитала, который оплачивается в полном объеме в уставной фонд. Иначе у компании теряется основание на привлечение наличных средств инвесторов. Бывает, что у застройщика нет собственных наличных тогда им заключается поручительство в лице одного или нескольких юридических лиц, имеющих необходимую сумму. В ситуациях не доведения строительной компанией дела до конца, перед инвесторами дальнейшие обязательства выполняются поручителями.

Единая регистрация строительных компаний

Законом с 2018 года предусмотрено создать сайт единого реестра застройщиков в сети интернета. Здесь каждому интересующемуся, предоставляются сведения о действующих на данный момент строительных фирмах и информация о проекте строительства. Данный сайт уже действует.

Строительная организация, заключая ДДУ обязана оповестить покупателей о поручившихся лицах и условии поручительства. Срок поручительства должен быть на два года больше, срока даты передачи жилплощади инвестору по заключенному ДДУ.

Если строительной фирмой и поручителем решается вопрос о досрочном прерывании договора между собой, они обязаны за месяц предупредить об этом дольщиков.

Эскроу-счет

Это нововведение хорошая гарантия инвесторам. Эскроу-счет до определенного момента или выполнения оговоренных обязательств хранит наличные средства. Застройщиком они получатся после подписания с инвестором акта приема-передачи жилплощади. Открывается данный счет строительной фирмой, закрывается автоматически. Если строительство не завершится, дольщики в банке получают свои средства обратно без судейских разбирательств со строительной организацией.

Покупатель может продать не достроенную квартиру по договору переуступки прав, тогда все в таком же порядке переходит новому инвестору. При выполнении застройщиком всех обязательств по ДДУ, у дольщика нет законных оснований отказываться в одностороннем порядке от исполнений данного договора. Данный спорный вопрос разрешается судебным разбирательством.

Компенсационный фонд

Президентом Российской Федерации 29. 07. 2017 г. утвержден Закон «О публично-правовой организации защищающей гражданские права – участвующих в долевом строительстве, при несостоятельности обанкротившихся застройщиков». Благодаря данному вердикту тем, кто берет участие в долевом строительстве, по договору предоставляются новые гарантии.

Специально для инвесторов сформировали компенсационный фонд, куда строительными фирмами согласно установленному порядку отчисляются 1,2% от сумм, заключенных сделок. Данные средства планируется отдать в распоряжение инвесторам. Им решать, будут ли они потрачены на достраивание дома или на выплаты компенсаций. Первые месяцы работы фонда показали неплохие результаты, произведены перечисления от 118 строительных компаний из 46 областей государства. Законом о защите прав дольщиков с четкостью прописано требование к данной системе, согласно постановлению, заработать она должна в январе 2018 года.

Предоставление льгот для долевого строительства

Госдумой принят закон о получении налоговых льгот при долевом строительстве. Соответствуя ему:

  • физическим лицам дается освобождение от НДФЛ. Полученный ими доход в денежном эквиваленте, который выдал компенсационный фонд, не облагается налогом;
  • некоторыми строительными фирмами применяется упрощенная система налогообложения. Поэтому определение объекта облагаемых налогом на прибыль, полученную строительной компанией доход уменьшится на сумму расходов в виде обязательных отчислений в компенсационный фонд.

Законодательство возлагает надежду на эффективное функционирование фонда, который должен защищать правовые нормы участвующих в долевом строительстве.

Внесенные изменения в Налоговом кодексе предусматривают сокращение убытков строительными компаниями и улучшение условий в развитии первичных рынков жилья. Согласно законодательству, на сегодняшний день строительные организации освобождаются от налогообложений в границах ДДУ.

Новые требования к застройщикам

Как указано в законодательстве 2018 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:

  • На оплату труда;
  • Оплату банковского сервиса;
  • Услуги руководящей фирмы;
  • На рекламирование;
  • На оплату коммунальных услуг;
  • Связь;
  • Аренду.

По новому закону долевого строительства застройщикам указывается направление, по которому следует расходовать средства. Строительным фирмам разрешается тратить 10% от суммы проектного строительства.

Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.

Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:

  • разрешение к эксплуатации объектов капитального строительства, в которых брала участие строительная фирма в последние три года;
  • на ведение стройки;
  • заключение аудиторов об предпринимательской деятельности строительной организации за 12 месяцев;
  • экспертная оценка проектных документов;
  • свидетельство на владение наделом земли, на котором ведется строительство;
  • подтверждение специалистов о соответствии строительной компании с декларацией проекта согласно установленным требованиям;
  • проект ДДУ;
  • выбранные строительной компанией варианты, обеспечивающие выполнение обязательств по ДДУ;
  • договор об поручительстве (при его наличии);
  • фотоснимки, фиксирующие все этапы строительства (снимки обновляются каждый месяц).

Когда строительная фирма вовремя не устраняет неполадки строительного характера, то инвестор имеет право на получении неустоек в размере 1% от цены жилплощади. В случае обнаружения дефектов, делающих невозможным проживание в квартире, компанией-застройщиком компенсируется сумма в размере 1%, которая нужна для ликвидации недоделок. Это предусмотрено законом о защите прав потребителей.

Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.

Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.

Фото с сайта sofiadrobotova.ru

Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции , организованной "Право.ru".

Долевому строительству создали препятствия

Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие - один из самых востребованных механизмов строительства жилья. В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит , однако те 2-3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.

В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.

Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других - в особенности меньших по размеру региональных компаний.

Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них - правило "1 дом - 1 застройщик", в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов. Также поправки вносят "требование об идеальном застройщике", который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона. Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками. Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.

Всё это вряд ли повлияет на недобросовестных застройщиков. Если цель - обмануть, то и ужесточения не позволят этого избежать. А для добросовестных застройщиков, работающих с многими крупными объектами, это дополнительные затраты, административная нагрузка. В итоге все это ляжет на потребителя.

Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»

Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia . Например, правило "1 дом - 1 застройщик" обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов. Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.

Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. "Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах - они не строят нужные объёмы", - признал Пискунов.

Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил , сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.

При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп» , и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб. при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии - там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов. Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.

Как будет работать проектное финансирование

О том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ . Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка "Российский Капитал", "Внешэкономбанка". Как рассказал Владимир Гамза, "Внешэкономбанк" планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам - на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов , юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.

под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% - обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.

Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования. Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать "по запросу" - если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза. За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.

Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора - и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.

Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, - в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.

Банкротить по-новому

С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена. Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области .

Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.

Иван Коршунов, юрист К А «Ковалев, Тугуши и партнеры» ,обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты. Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.

Обсудили и то, что делать с правом залога, - формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро .

Экстремисты среди дольщиков

Дольщики бывают не только обманутыми: термин "потребительский терроризм" стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства. Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе "О защите прав потребителей", напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal : в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.

2 442 691 924 руб.

взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.

По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. - солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше - удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.

Основные злоупотребления правом - заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора.

Порекомендовала Сорокина, как защититься от "террористов". Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.

Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики , рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года. По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости - 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков - 49%, 7% - не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.