Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов. Кто и как принимает новый дом в эксплуатацию

А можете объяснить, если знаете, регистрация по упрощенной схеме это имеется ввиду по декларации?
Могу.
"По декларации" - это один из двух видов упрощенной регистрации, и возможен он только для строений на дачных или садоводческих участках, либо для строений, для которых не требуется разрешение на строительство (гаражи, бани, хозпостройки).
Для жилых домов на участках, предназначенных для ИЖС или ЛПХ, нужен кадастровый паспорт, выдаваемый БТИ.

Почитайте ст. 25.3 Закона о госрегистрации недвижимости внимательно:

Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание . Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно.

Где то, на этом форуме, прочитал что дачная амнистия будет действовать до марта 2015 года. Теперь не могу найти, чтобы установить источник. Может кто знает? Собираюсь строиться, то ли за разрешением идти, то ли так строить
См. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (с изменениями от 13 мая 2008 г., 17 июля, 21 декабря 2009 г., 1 июля 2011 г.)

Для справки: "дачная амнистия" обязанность получить РнС не отменяет, просто до 01.03.2015 г. Вам его для регистрации права на дом предъявлять никуда не надо. А штраф за строительство без разрешения от АТИ остался, никуда не делся .

Для использования построенного/реконструированного сооружения по назначению необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Оно подтверждает окончание всех строительных работ, а также соответствие состояния здания требованиям положений Градостроительного кодекса и нормативам.

Разрешение на жилого дома

Как выше было сказано, этот документ подтверждает факт окончания строительных мероприятий на объекте. Объем работ должен соответствовать значениям, указанным в проекте и разрешении на их выполнение.

Статья 10 (в п. 1) ГрК устанавливает, что здания, возведение которых не окончено, считаются объектами незавершенного строительства. Все права на них должны быть зарегистрированы. Причем если строительство многоэтажного сооружения не было завершено, оно не может использоваться по своему назначению. Для этого необходимо осуществить ввод в эксплуатацию. И только после получения соответствующих бумаг может проводиться заселение собственников.

Законодательство предписывает также выполнять обследование объекта специальной комиссией, если для сооружения не предусматривается госстройнадзор.

Получение бумаги

Согласно правилам Градостроительного кодекса, а также положениям ФЗ №131, выдача разрешения на реконструкцию/строительство или ввод в эксплуатацию объекта, находящегося в пределах территории городского поселения, осуществляется местной администрацией. Для этого заинтересованный субъект обращается в уполномоченный орган, выдавший ему бумаги на возведение здания.

Заявление и приложения к нему

Градостроительный кодекс устанавливает перечень бумаг, необходимых заявителю, осуществляющему ввод дома в эксплуатацию. Документы, которые должен предоставить субъект, следующие:

1. Заявление.
2. Правоустанавливающие бумаги на участок.
3. Градостроительный план застройки.
4. Разрешение на строительство.
5. Акт приемки. Этот документ предоставляется в случае выполнения работ по договору.
6. Бумага, удостоверяющая соответствие здания требованиям техрегламентов. Она подписывается застройщиком.
7. Схема расположения сооруженного, отремонтированного или реконструированного здания, а также прилегающих к нему инженерно-технических коммуникаций и планировочная организация территории. Эти документы также подписываются застройщиком.
8. Бумаги, удостоверяющие соответствие сооружения техусловиям. Они заверяются представителями предприятий, осуществляющих обслуживание инженерно-технических коммуникационных сетей.
9. Заключение комиссии гостройнадзора (если соответствующая процедура предусмотрена для объекта). В данном документе указывается соответствие здания требованиям проекта и техрегламента, в том числе относительно параметров оснащенности учетными устройствами и энергетической эффективности. Для отдельных объектов дополнительно предоставляется заключение экологической контрольной комиссии.

Обеспечение инженерными коммуникациями

Чтобы осуществить ввод в эксплуатацию жилого дома, необходимо его благоустроить. В первую очередь речь идет о прокладке инженерно-технических сетей. Ввод дома в эксплуатацию осуществляется при наличии готовых к работе систем:

• Водоснабжения - сооружение должно быть подключено к местной или центральной магистрали. В первом случае это может быть колодец или скважина.
• Электрообеспечения - должны быть установлены ЛЭП, осуществлено подключение.
• Канализации - специфика подключения будет зависеть от того, где располагается жилой дом. Ввод эксплуатацию может осуществляться в сельской местности или в черте города. В первом случае, как правило, централизованной канализации нет. К каждому сооружению подходит автономная система. В городе канализация является централизованной.
• Отопления - выбор системы зависит также от места расположения. Как правило, в пригороде используется газовое, печное, бойлерное отопление.

Немаловажное значение имеет также удобный подъезд к сооружению. Это может быть асфальтовая или гравийная дорога.

ИЖС

Ввод дома в эксплуатацию осуществляется специальной комиссией. Для исключения любых претензий к сооружению следует соблюсти ряд правил. В первую очередь необходимо посетить кадастровую палату по адресу расположения объекта, чтобы вызвать инженера для уточнения существующих границ и фиксации факта возведения постройки. В доме при этом должны уже присутствовать окна, двери, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия.

Чтобы приехала комиссия, необходимо направить заявление в территориальный орган власти. К нему прилагается разрешение на строительство и правоустанавливающие бумаги на участок.

В градостроительный отдел следует предоставить заявление об обследовании, паспорт на сооружение. Последний выдается кадастровым инженером. В исполнительном органе необходимо взять перечень учреждений, с которыми нужно согласовать документацию. К контрольным структурам в частности относят пожарную, газовую, электрическую службу.

Получив одобрение на ввод дома в эксплуатацию, уплатив установленную пошлину за выполнение обследования, все бумаги подают в градостроительную службу.

Важные нюансы

В период ожидания специалистов, которые будут выполнять осмотр и ввод дома в эксплуатацию, целесообразно обратиться в ЕГРП для получения запроса об ограничениях, арестах и сервитутах на участок. При получении необходимо внимательно проверить все данные. В случае обнаружения неточностей либо ошибок следует незамедлительно обратиться к соответствующему должностному лицу. Обязательным для посещения является Комитет по градостроительству и архитектуре. В этот орган предоставляются:

1. на участок.
2. Выписка из ЕГРП об отсутствии ограничений, арестов, сервитута.
3. Разрешение на строительство.
4. Схема расположения объектов на участке на момент обращения.
5. Проект.

После получения всех согласованных документов необходимо пойти в местную администрацию. Там пишется заявление. После этого нужно снова отправиться в градостроительный отдел. Здесь следует написать окончательное заявление о вводе в эксплуатацию сооружения.

Если после проверки поданных бумаг не будет обнаружено недочетов и ошибок, через месяц можно забрать акт. После этого все документы сдаются в БТИ.

Упрощенный вариант

Суть этого подхода в простоте подготовительного этапа. Такой порядок не предполагает надзора за строительством. Нет необходимости согласовывать пакет бумаг с разными структурами. Перечень документов для упрощенного и обычного ввода в эксплуатацию одинаковый.

Заинтересованному лицу также необходимо посетить градостроительный отдел в местной администрации. Все собранные документы передаются соответствующим служащим. Они их проверяют, а затем через месяц выносят решение. Заявление будет удовлетворено, если в соответствии с документацией сооружение будет построено и подключено к инженерным сетям.

Чтобы удостовериться в этом, представители власти приезжают на участок и обследуют его. Составленного по результатам осмотра акта будет достаточно для ввода сооружения в эксплуатацию.

Нормативная база

В соответствии со статьей 48 (п. 3) ГрК, для осуществления строительных работ или мероприятий по реконструкции нет необходимости разрабатывать и согласовывать проект. Статья 54 Кодекса предусматривает случаи, в которых госстройнадзор не обязателен.

В частности, он не выполняется в отношении объектов ИЖС. Градостроительный кодекс, в статье 8 (п. 4), устанавливает возможность проведения упрощенной процедуры ввода сооружения в эксплуатацию. В этой же норме разъясняются особенности получения необходимой документации. При возведении здания с нуля необходим и бумаги на участок. В последних должны присутствовать характеристики надела.

Заключение

Процесс ввода сооружения в эксплуатацию достаточно трудоемкий и занимает определенное время. Сложности могут возникнуть на этапе согласования бумаг с контрольными службами.

Чтобы ввести дом в эксплуатацию, потребуются справки о соответствии сооружения санитарным, строительным, экологическим нормам. Эти бумаги подписываются инженером, ответственным за строительство. Обязательным документом является справка о соответствии пожарным нормам.

Упрощенный порядок избавляет заинтересованного субъекта от многочисленных походов в контрольные организации. Однако в любом случае обследование сооружения должно быть проведено представителями местной администрации.

Особое внимание уделяется оснащенности здания В доме должно быть водо-, электроснабжение, канализация, подключен газ (если он есть). После ввода дома эксплуатацию можно осуществлять в нормальном режиме. Владельцу при этом необходимо зарегистрировать права на здание. Получив свидетельство, собственник может осуществлять с сооружением любые законные сделки.

Земельный участок для ИЖС используется для строительства жилого дома. По закону начать строительство необходимо в течение 3 лет после оформления участка в собственность. Если этого не сделать, грозит административное наказание за нецелевое использование участка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

На протяжении всего строительства необходимо получать и оформлять сопутствующую документацию, начиная от разрешения на строительство, заканчивая разрешением на ввод в эксплуатацию. Без этих документов невозможно зарегистрировать жилую постройку в Росреестре и, в конечном итоге, прописаться в этом доме.

По сути, само завершение строительства не является последним этапом. Постройку необходимо показать специалистам, которые утвердят соответствие дома строительным и инженерным нормам.

После того, как утвердят его принятие в эксплуатацию, им можно начинать пользоваться. Любое здание используется только после его принятия.

Общие сведения

Получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию относится к ИРД, то есть исходно-разрешительной документации. Она выдается уполномоченной организацией в течение всего строительства и является обязательной.

Перечень ИРД состоит из не менее, чем семи пунктов, туда входят документы от разрешения на строительство до разрешения на ввод.

ИРД-документацию отличает одна общая черта: содержание бумаг не является продуктом творчества, она показывает соответствие одних документов другим.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, который ставит точку в вопросе выполнения (или реконструкции) жилого дома на . Эта бумага фиксирует соответствие объекта и проектной документации.

Законодательная база

Правовая основа этого документа заключается в одной из статей Градостроительного кодекса России (ГрК РФ) от 2004 года.

До 1 марта 2019 года согласно не потребуется получать такое разрешение. Требовать предоставления этого документа до указанного срока также не стоит.

Согласно разрешением можно считать документ, который подтвердит окончательное выполнение строительства любого капитального сооружения. В нем содержится информация, идентичная сведениям в проектной документации. Сооружение должно не только отвечать строительным канонам, но и соответствовать разрешенному использованию.

В этой же статье регламентируется место и форма обращения застройщика в администрацию одного из субъектов РФ, где расположен земельный участок.

В пункте 3 перечисляются бумаги, которые потребуются для выдачи разрешения и возможности предоставления документов в электронном виде. Необходимость направлять документы в электронном виде рассматривается также в Постановлении Правительства от июля 2019 года.

Ввод в эксплуатацию ИЖС

Ввод в эксплуатацию ИЖС происходит при помощи специальной комиссии. Нужно соблюсти несколько правил для того, чтобы объект был принят.

Для ввода надо не только построить дом, но также его благоустроить. Во-первых, нужно позаботиться о коммуникациях.

Перечислим системы, которые должны быть проложены к дому:

1. Отопление. Зависит от того, где расположен участок. В некоторых районах сельской местности не подведен газопровод. В этом случае отопление будет осуществляться при помощи электрических обогревателей или дровяных печей.
2. Водоснабжение. Вода должна поступать из своего колодца (скважины) или центрального водопровода. Необходимо заранее позаботиться об этом.
3. Электричество. Обеспечение электричеством должно быть непосредственно рядом с домом. Или разводка должна быть окончательно проведена по дому.
4. Канализация. Устанавливается, в основном, в городской черте, где она централизована и есть возможность к ней подключиться. В сельской местности такой возможности нет и к каждому дому возможно подведение автономной системы.

В доме должны быть устранены любые недоделки: вставлены окна, двери, настелена крыша, выполнены перекрытия. Принятие носит заявительный характер. Это значит, что пока вы не напишете заявление в местную администрацию, комиссия не будет оформлять разрешение на ввод в эксплуатацию.

Разрешение

Разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой единую форму документа, которая была утверждена Приказом Минстроя № 117 от 2015 года. Это значит, что по внешнему виду и по структуре разрешение будет одинаково в любых регионах.

Но чтобы прибыла комиссия и утвердила объект, нужно написать заявление, которое не имеет единой формы. Местные администрации утверждают ее самостоятельно. Здесь же получается список организаций, где нужно еще согласовать документы, такие, как газовая, пожарная служба и другие.

Документы

Заявитель должен собрать следующие бумаги:

• Заявка.
• Паспорт и его копия.
• на участок. Ими являются: договор купли-продажи, завещание, дарение, Постановления местных органов власти о выделении участка.
• Градостроительный план надела.
• Акт приемки, если был строительный подряд.
• Бумага, которая подтверждает соответствие дома требованиям техрегламентов.
• Подписанный документ, который подтверждает соответствие объекта недвижимости техусловиям инженерно-технического обеспечения.
• Схема. На ней отображается дом, границы участка и расположение инженерно-технических сетей.
• Техплан, который готовит и заверяет кадастровый инженер.

Перечень документов указан в статье 55 п.3 ГрК РФ.

Порядок действий

Нужно придерживаться следующего алгоритма при получении разрешения на ввод:

1. Подготовить пакет документов. К заявлению прикладывается пакет документов, указанных выше.
2. Обращение в уполномоченный орган. Прежде всего нужно выяснить, что это за орган. Обычно это комитет при местной администрации. Документы подаются при личном посещении или через портал Госуслуг.
3. Осмотр. Не всегда осуществляется.
4. Получение документа. После подачи заявки проходит не больше десяти дней. Специалисты в течение этого времени решают соответствует ли документ Градостроительному кодексу.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может быть выдано в нескольких вариантах:

• лично, при посещении: в бумажном виде с подписью и печатью;
• выслано по почте: также на бумажном носителе;
• электронным документом после заявки на Госуслугах.

Отказ о выдаче должен быть обязательно письменно мотивирован. Общей причиной отказа можно назвать несоответствие объекта, нарушение закона.

Требования к объектам

Перед тем, как обращаться с заявлением, необходимо, чтобы дом отвечал всем требованиям:

1. К помещению. Дом должен иметь отделку, окна и двери, все размеры, предусмотренные СНИПом, должны соблюдаться.
2. Перекрытия, полы и потолки. В помещениях должны быть установлены перекрытия, настелен пол. На кухне, в ванной комнате потолок должен иметь отделку.
3. Инженерные системы. Дом должен иметь систему отопления, электричество. Такие инженерные сети нужно подсоединить до сдачи дома.

Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.

Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:

• Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
• Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
• Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» - является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство дома;
4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 - 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 - до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ "Мои документы" всего два документа:

1. Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

РосРеестр присылает выписки в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через - так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство .

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия .

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Шаг 1 - подписать акт приемки дома со строителями

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки - КС-2 и КС-11:

• Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
• Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Шаг 2 - получить заключение от государственного строительного надзора

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Шаг 3 - получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698:

Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря - нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

1. Технический паспорт на построенный;
2. на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная - узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

• В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
• В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Какие последствия от самостроя

Правительство РФ с 1 июля 2018 года планирует устанавливать сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный - 3 месяца, а для реконструкции - от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта - технический и кадастровый.
2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
3. После регистрации собственности в Росреестре - владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения .

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен - строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» - все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

• Согласно п.1.8. Правил, под технической эксплуатацией понимается управление жилым фондом и его санитарное содержание. Поскольку свой дом на своей земле - это полноценная часть жилого фонда, его владелец обязан обеспечивать текущий и капитальный ремонт, производить уборку мест придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.
• Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).
• Правилами запрещаются любые изменения в доме, которые могут повлечь за собой нарушение прочности несущих конструкций, существенно ухудшить состояние коммуникаций и противопожарного оборудования. За подобные действия владелец дома несет ответственность. В лучшем случае он должен будет устранить опасные нововведения, в худшем, если в результате аварий кто-нибудь пострадал, ответственность может быть более серьезной, вплоть до уголовной.
• Для того, чтобы избежать штрафов и предписаний, все перепланировки нужно согласовывать с компетентными органами. Таким образом, правила Госстроя № 170 являются сводом норм, регламентирующих деятельность всех владельцев и пользователей объектов жилого фонда.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части - требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.