Контакты
Главная / Акты

ТСЖ: что это такое, его плюсы и минусы. Госдума запретила создавать тсж в недостроенных домах Создание тсж в строящемся доме

Законом предоставлено право лицам, владеющим жилым помещением, самим определять, как они будут управлять своим домовым имуществом .

Одним из способов управления является организация собственников жилья – ТСЖ.

Это организация, которая не ведет коммерческой деятельности , то есть не извлекает прибыли из нее. Она занимается только содержанием в надлежащем порядке дома. Вопросы, которые связанны с обслуживанием дома, она решает самостоятельно.

Для этого оно привлекает или организации со стороны, или выполняет свои задачи собственными силами. Объединение, будучи юридическим лицом, имеет собственный счет в банке, вправе набирать для выполнения уставных задач персонал.

Главным учредительным документом является .

Деятельность товарищества должна соответствовать заявленным в его уставе задачам, то есть обслуживанию дома. Иные работы не допускаются.

Кому разрешено?

Объединение создается только собственниками жилья. Основанием, а равно и условием создания служит наличие в многоквартирном доме жильцов-собственников и решение их общего собрания.

Но для того, чтобы оно имело законную силу нужно, чтобы проголосовало более 50%, присутствующих на собрании. Необходимо так же, чтобы в голосовании участвовали не менее пятидесяти процентов от списочного состава владельцев жилых помещений.

То есть, к примеру, от 100 жильцов-владельцев жилых помещений на заседании должно быть 50 +1 человек.

Только в этом случае, создание товарищества будет законным .

Итак, только человек обладающий собственностью в доме, может быть , создавать его, ликвидировать и т.д.

Но среди жильцов могут быть и наниматели жилища . Как обстоит дело с этими гражданами? За нанимателя членом может быть мэрия или ее представитель УК, как собственник жилого помещения.

Сложнее с несовершеннолетними людьми. С одной стороны такой гражданин может иметь в собственности недвижимость, с другой – он не полностью дееспособен, до 18 лет.

А его представитель, опекун, или родители, не имеющие в данном доме собственности, в товарищество ни сами, ни за своего подопечного вступить не могут. Этот юридический казус, по сей день, не разрешен законодательно.

Этапы

Открытие любой организации включает в себя два периода:

  • организационный;
  • регистрация.

Начнем с первого этапа организации. Он включает в себя:

  • подготовительный этап;
  • проведение собрания.

Подготовку нужно начинать с создания инициативной группы и изучения законодательной базы.

То есть ознакомиться с тем, какими законодательными актами регулируется деятельность товарищества, требования к нему, его , направления деятельности, порядок создания, ликвидации, реорганизации.

В инициативную группу желательно включить людей , которые имеют опыт в управлении, а так же в вопросах, юридических и финансовых, естественно, они должны пользоваться доверием у жильцов.

Кстати говоря, инициатором могут быть и не жильцы, а например, домоуправление или мэрия.

Затем начинаем саму подготовку к проведению собрания .

Действия следующие:

  1. Группа опрашивает собственников, разъясняет им, для чего создается ТСЖ и его необходимость.
  2. К заседанию готовятся документы, бюллетени, уведомления, .
  3. Определяется и назначается дата, место проведения собрания.
  4. Собственникам рассылаются уведомления о собрании. Они вручаются под расписку, лично или почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
  5. Подготовительные документы.

Уведомление — приглашение на собрание. В нем содержится следующая информация:

  1. Цель собрания.
  2. Место его проведения.
  3. Данные собственника.
  4. Контактные телефоны и другие контакты, где можно получить информацию по интересующим вопросам, связанным с собранием.

Бюллетень – документ, предназначенный для голосования. В нем полные данные о собственнике, включая общую площадь его жилья, правоустанавливающие документы.

Кроме этого — повестка дня . На каждый вопрос владелец недвижимости должен дать ответ (письменно). Вариантов ответа два: за или против.

Собственники предупреждаются за 10 дней до проведения собрания.

Узнайте из об обязанностях управляющего.

Собрание

Собственники должны прибыть на него с паспортом и документами на жилище. На данные документы нужно приготовить ксерокопии.

Сначала выбирают председателя собрания и секретаря . Затем оглашается повестка, после этого проводятся прения по каждому вопросу проекта ТСЖ.

В случае положительного решения утверждается устав ТСЖ, затем избирается его правление. Председателя его может избрать собрание или правление на своем заседании. Отдельно утверждается состав комиссий. Их должно быть две: ревизионная и счетная .

Как проводить собрание, определено в ЖК, в . На этом, собственно, организационный период заканчивается и начинается следующий.

Регистрация

Как ? Это юридическое действие осуществляется председателем . Он может поручить зарегистрировать организацию своему доверенному лицу, оформив на него доверенность, нотариально заверенную.

Регистрируется товарищество в Налоговой службе. При постановке на учет представитель должен сдать пакет документов (о них ниже) и паспорт. Кроме этого нужно предоставить и копии их, заверенные нотариусом.

За регистрацию полагается уплатить пошлину . Размер ее – 4000 рублей.

После завершения регистрации открывается расчетный счет. Его открывает председатель и комиссия мэрии. После открытия в мэрию должно быть направлено письменное уведомление.

В регистрационный орган сдаются следующие документы :


О том, читайте на нашем сайте.

Стоимость и сроки

Мы уже говорили выше, что оригиналы документов сопровождаются заверенными нотариально копиями. То есть помимо пошлины придется уплатить стоимость нотариальных услуг .

Сколько, точно сказать нельзя, поскольку цена зависит от региона страны. Кроме этого еще нужно заказывать бюллетени, уведомления, а они тоже имеют цену.

Возможны и другие расходы . Например, на почтовые отправления и тому подобное. Поэтому расходы по созданию заранее спланировать трудно, а то и невозможно.

Регистрация проводится в течение 7 дней после того, как документы примет Налоговая служба. Товарищество заносится, как юридическое лицо в единый реестр (ЕГРЮЛ) и выдается свидетельство о госрегистрации.

Нюансы

Отказать могут в случае, когда поданы не все документы, не все они, а так же подписи заявителя заверены нотариусом.

Отказ возможен в том случае, когда не выполняются требования закона , которые предъявляются к подобным организациям, когда сведения, приведенные в документах, искажены или не соответствуют действительности. Есть грубые ошибки, помарки, подчистки. Не уплачена пошлина.

Заявление на регистрацию направляется в то подразделение Налоговой службы, которое занимается регистрацией. В противном случае, все придется начинать заново, включая оплату нотариуса и пошлины.

Сложности создания товарищества заключаются в основном оформлении необходимых документов и носят технический характер .

Необходимо оформлять их в соответствии с требованиями, которые предъявляются к заполнению.

Например, форма Р11001 заполняется печатными буквами, все листы должны быть прошиты, пронумерованы, скреплены личной подписью заявителя и заверены нотариусом. И таких нюансов много, начиная с оформления и заканчивая органом, который и занимается регистрацией.

Поэтому, создавая товарищество, лучше сразу, еще в период подготовки, привлечь в помощь квалифицированного юриста , который и будет сопровождать всю процедуру открытия ТСЖ. Это дополнительные расходы, зато сэкономите время и нервы.

А вот в новостройке товарищество лучше создать сразу же, как только дом будет сдан в эксплуатацию и жильцы зарегистрируют право собственности на жилье.

Дело в том, что застройщик передает дом тому, кто первый подаст заявку на его приемку. С момента сдачи дома до окончания объявленного конкурса и выбора УК, здание находится в ведении застройщика, который и управляет им.

Выгода для жильцов здесь в том, что, принимая ТСЖ дом непосредственно от строителей, можно сразу решить все спорные вопросы и устранить недоделки.

В этом случае для обслуживания дома можно привлечь застройщика . И это, наверно, наилучший вариант, поскольку, кто лучше его знает объект им построенный.

Можно ли создать товарищеское объединение на нескольких домах? Закон допускает такую возможность. Несколько домов могут объединиться в товарищество.

Единственный нюанс заключается в том, что они должны граничить территориями друг с другом . Создать такое объединение можно либо, как говорится, с нуля, либо путем слияния ранее существовавших товариществ.

Протокол собрания

В нем содержится следующая информация:


Приложения к протоколу — список участвовавших, а так же бюллетени и уведомления. Последние должны иметь доказательства, что они вручены адресату.

Протокол необходим для документального подтверждения принятого решения и регистрации товариществ в госорганах.

Товарищеское объединение на сегодняшний день, наверно, наиболее работоспособная форма управления, поскольку вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются им самостоятельно. А это, согласитесь, большой плюс.

Пошаговая инструкция в этом видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Жильцы дома по Ярославскому шоссе, 26а организовали товарищество и активно участвовали в его деятельности задолго до того, как их многоэтажка была сдана госкомиссии. Более того, сам факт завершения строительства этого дома стал результатом редкого единодушия соинвесторов, имевших все шансы остаться обманутыми.

Конечно, не обошлось без поддержки города и в первую очередь префектуры Северо-Восточного округа. Два тяжелых года пришлось пережить председателю правления ТСЖ дома на Ярославке Марине Ермаковой и ее будущим соседям. Общая беда и общая победа сблизили их – и сегодня этот дом, наверное, один из самых дружных в Москве. Жители вместе благоустраивают придомовую территорию, сажают цветы, красят лавочки, карусели, перила, бордюры. Вместе устраивают во дворе праздники. – Для нас дом начинается не от порога квартиры, а с территории, где припаркованы наши машины, – рассказывает М. Ермакова. – Вся территория вокруг – наша, и мы стараемся содержать ее в идеальном порядке.

Маринина «карьера»
«Домовая карьера» у Марины началась четыре года назад, когда она, продав старую квартиру, купила новую в строящемся доме. Имея за плечами экономическое образование, перед вложением денег тщательно проверила всех участников строительства – от риэлтора до заказчика. Не очень внушал доверие генеральный инвестор, зато все остальные были исключительно солидными компаниями. И она решилась, тем более, что на тот момент коробка дома выросла до одиннадцатого этажа... Сдача дома была намечена на осень 2003 года. Однако на последнем, семнадцатом этаже неожиданно все замерло. Марина почувствовала неладное: как правило, строительство останавливается, когда нет денег. Пока она выясняла, что происходит, подошел срок выселения из проданной квартиры. Сначала они с сыном переехали к маме, потом – к подруге, в конце концов, сняли жилье. И все это время ожидали, что новый дом сдадут не сегодня, так завтра. Многие другие соинвесторы тоже продали квартиры, и им негде было жить. Тем временем наступила зима. Осознав, что осталась без четырехкомнатной квартиры и буквально на улице, М. Ермакова через компанию-риэлтора и управу района нашла товарищей по несчастью. Инициативная группа обратилась в префектуру Северо-Восточного округа. И надо отдать должное, чиновники вышли на диалог, сделали необходимые выводы и в дальнейшем, как могли, помогали невезучим покупателям квартир. Однако для того, чтобы иметь полное право распоряжаться своим домом, нужен юридический статус. Вот тогда-то и было принято решение создать товарищество.
В роли инвестора и заказчика
Ну а дальше все пошло быстрее: ТСЖ было создано, Марину Ермакову выбрали председателем. Тогда же выяснилось, что генеральный инвестор не выполнил свои финансовые обязательства. Заказчик, естественно, прекратил свою деятельность, не сумев расплатиться с долгами за строительные материалы (около двух миллионов долларов) и работу подрядчика. Будущие жильцы, получив статус, взяли на себя роль и заказчика, и инвестора: сложились по 600 рублей с метра и сами, как принято сейчас говорить, эти деньги освоили. Провели недостающие работы – остекление балконов, корректировку проекта (инвестор не построил подземную стоянку), получили все необходимые акты для экспертов ГАСН (Государственного архитектурно-строительного надзора). Тут уже помогали все – и префектура, и ДСК-3, несмотря на то, что строители сами пострадали – остались без денег за проведенные ранее работы. По словам председателя ТСЖ, решающим в этой истории было именно исключительное доверие людей к правлению. – Очень боялась, что меня заподозрят в том, будто я использую пост председателя в корыстных целях, – делится Марина Ермакова. – Поэтому на первом же собрании заявила: ко мне можно обращаться по всем вопросам в любое время. Я всегда готова предоставить выписки из платежных документов и договоров, отчитаться по каждой потраченной копейке. И уже потом, когда ко мне стали обращаться соинвесторы других проблемных домов, я им говорила, что главное – создать атмосферу доверия и решать вопросы единогласно. В итоге 30 сентября 2005 года дом был принят госкомиссией. На следующий день на автомобильной площадке появилась огромная надпись: «Дом сдан! Марине ура!».
Товарищество как семья
История завершилась счастливо. А жильцы за это время сдружились так, что до сих пор зовут друг друга по именам. Между прочим, в доме – больше сотни квартир. Теперь ждут, когда будут заселены муниципальные квартиры, чтобы уже в полном составе приступить к осуществлению замыслов по благоустройству двора и облагораживанию подъездов. И, разумеется, продолжает работать их товарищество. Оно, как и раньше, действует самостоятельно, не прибегая к помощи подрядчиков. Ведь, как говорит Ермакова, лучший способ управления домом – это когда им управляют те, кто в нем живет, а не дядя со стороны. Товарищество – это как семья. Вы же не допустите, чтобы семейный бюджет планировал посторонний человек? Так же по-хозяйски надо относиться и к бюджету дома. Илья Гончаров

17.10.2012, Атос
Ответ по существу вопроса
Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации его в ФРС становится собственником обьекта недвижимости и получает все права собственника МКД.
Закон запретил создовать ТСЖ застройщику до сдачи дома в эксплуатацию, что в общем ничем не омрачило его жизни.

06.10.2012, Владимир У
Ответ по существу вопроса Читаем закон:
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Если до 2011 года действовала статья 139 ТСЖ:
Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
то в настоящее время Статья 139. Утратила силу. - Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ. Итак, ответ однозначно - НЕТ!
Более подробно Вы сможете прочитать по следующей ссылке - http://www.bpn.ru/publications/60731/
С уважением, Владимир У.

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом Жилищного Кодекса России.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть органом самоуправления.

Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.

Правовая сторона вопроса

Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся.

Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса.

Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. На сегодняшний день застройщик только подписывает документ, заключенный между дольщиками и управляющей компанией.

Многоквартирного

Управляющая компания с собственниками квартир заключает договора на обслуживание, но после того, как застройщик и владельцы примут помещения на основании акта передачи дома и будет проведен конкурс.

Порядок действий

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.

Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.

Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.

Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.

Сдача в эксплуатацию

В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.

Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.

Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.

Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.

Выбор УК

В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.

Собственники помещений могут:

  • организовать собрание;
  • подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.

Заключение договора

Заключение договора должно соответствовать части 5 РФ, а конкретно:

  • договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
  • договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.

Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.

Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.

Необходимые документы

В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.

Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:

  • заполненную в соответствии с образцом заявку;
  • все документы учредительного характера;
  • копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
  • балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
  • если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
  • проект договора управления и смету годовую;
  • определенные предложения по вывозу отходов;
  • данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
  • сколько имеется уборочной техники и какая она.

Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.

Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.

Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.

Плата за управление МКД

Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.

Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.

В соответствии со и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.

Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:

  • если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
  • если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
  • если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика , пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом . Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию . Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК . В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ , п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!