Типовой договор найма жилого помещения.
ДОГОВОР
социального найма жилого помещения
г. ______________«____»______ 201 г.
Гр. ______________ ______________ , паспорт: серия ______________ , № ______________ , выданный ______________________ ______ , проживающий по адресу: __________________________ , именуемый в дальнейшем «Наниматель », с одной стороны, и _________________________ в лице ____________ ____________ , действующего на основании ____________ ____________ именуемый в дальнейшем «Наймодатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с настоящим Договором Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование пригодное для постоянного проживания изолированное жилое помещение муниципального жилищного фонда и обеспечить предоставление за плату коммунальных и иных услуг, а Наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им.
2. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
2.1. Объектом найма является изолированное жилое помещение (далее – Жилое помещение), состоящее из комнат(ы) в квартире общей площадью ____ кв. м, в том числе жилой ______ кв. м, по адресу: ____________ ____________ .
2.2. Членами семьи Нанимателя и иными совместно проживающими с ним гражданами являются:____________ ________________________ .
2.3. Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования указаны в паспорте жилого помещения, который является неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).
3. КОММУНАЛЬНЫЕ И ИНЫЕ УСЛУГИ
3.1. Нанимателю обеспечивается предоставление в соответствии с Договором следующих видов коммунальных и иных услуг: ____________________________
3.2. Режим предоставления коммунальных услуг и нормативные объемы их потребления установлены в соответствии с действующими на территории показателями. Предоставление коммунальных услуг Нанимателю жилого помещения может быть ограничено по мощности с учетом состава и износа основных фондов коммунального назначения и иных условий, но не ниже установленных норматив.
3.3. Условия предоставления жилищно-коммунальных услуг определены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 №1099 «Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов».
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ
4.1. Наймодатель обязуется :
4.1.1. Не препятствовать свободному доступу Нанимателя в жилое помещение после передачи ему жилого помещения.
4.1.2. Обеспечить предоставление коммунальных и иных услуг в соответствии с правилами, установленными нормативными актами администрации, на условиях и в порядке, предусмотренном Договором.
4.1.3. Обеспечить техническое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, а также бесперебойную работу общедомового инженерного оборудования.
4.1.4. Обеспечить ремонт мест общего пользования и конструктивных элементов жилого дома.
4.1.5. Обеспечить уборку мест общего пользования жилого дома, а также придомовой территории.
4.1.6. Предоставлять за плату Нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя) другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, не расторгая при этом настоящего Договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилплощадь и обратно (по окончании ремонта) производится Наймодателем за его счет.
4.1.7. Обеспечивать своевременную подготовку жилого дома, санитарно-технического и иного инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.
4.1.8. Уведомлять Нанимателя о предстоящем капитальном ремонте дома либо занимаемых Нанимателем жилых помещений за________ дней, о ремонте мест общего пользования жилого дома – за _____ дней, об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей жилого дома – за ____ дней.
4.1.9. Осуществлять через расчетный центр начисление платы и прием платежей за техническое обслуживание, текущий ремонт, санитарное содержание жилого дома и коммунальные услуги с учетом имеющихся у Нанимателя льгот и предоставленных жилищных субсидий, открытие и ведение лицевых счетов, ведение домовой книги, выдачу выписок из лицевых счетов, домовых книг, необходимых справок о проживании.
4.1.10. Уведомлять Нанимателя о нормативных актах Российской, влекущих изменение порядка и условий исполнения Сторонами Договора, путем публикации сообщений об этом в средствах массовой информации либо иным образом.
4.1.11. Нести иные обязанности, предусмотренные Договором, а также действующими законодательными и иными правовыми актами, содержащими условия социального найма жилых помещений.
4.2. Наймодатель вправе :
4.2.1. В установленном порядке с предварительным уведомлением Нанимателя производить осмотры жилого дома и жилых помещений, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, с целью проверки их состояния и соблюдения Нанимателем условий их использования.
4.2.2. Исключительно с согласия Нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.
4.2.3. Запретить проживание временных жильцов в жилом помещении при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
4.2.4. В случае невнесения Нанимателем платы в течение _______ дней произвести отключение квартиры от подачи теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения.
4.2.5. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством, содержащим условия социального найма жилых помещений.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ
5.1. Наниматель обязуется :
5.1.1. Вносить ежемесячно плату за пользование жилым помещением в порядке, размере и сроки, предусмотренные Договором.
5.1.2. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, в том числе:
- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
- бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщать о них Наймодателю или в соответствующую аварийную службу;
- бережно относиться к жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям;
- соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные для этого места;
- не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод;
- соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, при топке печей и кухонных очагов, не допускать установки самодельных предохранительных электрических устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности;
- экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
- содержать собак и кошек в отдельных квартирах допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах;
- производить за свой счет не реже одного раза в пять лет текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире;
- обеспечить устранение за свой счет повреждений жилого помещения, а также ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине Нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих;
- не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования с 23.00 до 7.00;
- не производить переустройство, реконструкцию, перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования без предварительно полученного письменного разрешения Наймодателя.
5.1.3. Не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо нарушающих нормальные условия проживания в других жилых помещениях, в том числе создающих повышенный шум или вибрацию.
5.1.4. Обеспечить доступ в занимаемое жилое помещение представителям Наймодателя, включая работников организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт жилого дома и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в нем, а работникам указанных организаций также и для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в жилом помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям, с целью предотвращения ущерба либо уменьшения его объема. В случае отсутствия в жилом помещении вместе со всеми совместно проживающими с ним членами его семьи и иными лицами более дней Наниматель обязан уведомить об этом Наймодателя.
5.1.5. Переселиться с совместно проживающими с ним членами семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома, в котором он проживает (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя), в другое предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
5.1.6. При расторжении Договора освободить и сдать Наймодателю жилое и подсобное помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
5.1.7. Ознакомить всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьис условиями Договора.
5.1.8. Нести иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами и применимые к условиям социального найма жилых помещений.
5.2. Наниматель вправе :
5.2.1. В установленном порядке зарегистрировать в занимаемое им жилое помещение в качестве постоянно проживающих с Нанимателем своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.
5.2.2. С письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести в установленном порядке обмен занимаемого жилого помещения.
5.2.3. Сдавать в поднаем с согласия Наймодателя занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и в порядке, установленных действующим законодательством.
5.2.4. Разрешить в порядке, предусмотренном ст.680 ГК РФ, по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи и с предварительным уведомлением Наймодателя временное, на срок не более дней, проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
5.2.5. Требовать от Наймодателя уменьшения платы за пользование жилым помещением в части платежей за коммунальные услуги в связи со снижением объема и качества их предоставления, в том числе вызванным перерывами сверх предусмотренных Договором сроков. При этом уменьшение оплаты не освобождает Наймодателя от возмещения убытков, вызванных снижением объема и качества предоставления коммунальных услуг.
5.2.6. Осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные действующим законодательством, содержащим условия социального найма жилых помещений.
6. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ
6.1. В состав платы за пользование жилым помещением, вносимой Нанимателем, включаются:
- платеж за содержание и ремонт мест общего пользования;
- платеж за коммунальные услуги;
- платеж за наем жилого помещения.
6.2. Размер платы за пользование жилым помещением определяется в порядке, установленном действующим законодательством, с учетом площади занимаемого жилого помещения, иных количественных и качественных характеристик жилого помещения и жилого дома, численности семьи Нанимателя, нормативов и качества предоставления коммунальных услуг, объема их потребления (при наличии приборов учета). При отсутствии приборов учета размер платежа за коммунальные услуги (энергетические и иные ресурсы) определяется по нормативам потребления. При отсутствии приборов учета размер платежа за коммунальные услуги (энергетические и иные ресурсы) на основании заявления Нанимателя о снижении фактического объема и качества потребляемых ресурсов уменьшается в порядке и на условиях, установленных на территории.
6.3. Плата за пользование жилым помещением вносится Нанимателем ежемесячно не позднее числа следующего за прожитым месяца.
6.4. Размер платы за пользование жилым помещением, льготы по оплате за пользование жилым помещением, предоставленные Нанимателю в установленном порядке, сумма неустойки, определенная в соответствии с Договором, и расчетный счет, на который вносятся платежи, указываются в счете, предъявляемом ежемесячно Наймодателем.
6.5. Перерасчет платы за пользование жилым помещением осуществляется Наймодателем в случаях несоответствия размера платы, указанного в счете, предъявленном Нанимателю, размеру платы, определяемому в соответствии с п.6.2 Договора.
6.6. Сумма, указанная в счете, включает плату за пользование жилым помещением и установленную в соответствии с Договором неустойку и вносится Нанимателем единовременно.
6.7. Плата за пользование жилым помещением начисляется с момента передачи Нанимателю жилого помещения.
6.8. В случае выселения Нанимателя и членов его семьи в иное жилое помещение на период капитального ремонта Наниматель вносит плату за пользование предоставленным на период ремонта жилым помещением.
7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Изменения и дополнения вносятся в Договор по соглашению Сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством, – с согласия всех совершеннолетних членов семьи Нанимателя.
7.2. Договор подлежит изменению в случае принятия закона, устанавливающего обязательные для Сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении Договора.
7.3. Договор расторгается:
7.3.1. По требованию Нанимателя и с согласия всех совершеннолетних членов его семьи.
7.3.2. По требованию Наймодателя либо Нанимателя по решению суда в случаях, установленных законом, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со ст.451 ГК РФ.
7.3.3. Невнесение Нанимателем в течение шести месяцев, если иное не установлено законодательными и правовыми актами, платы за пользование жилым помещением служит основанием для обращения Наймодателя в суд с иском о расторжении Договора и выселении Нанимателя и всех совместно проживающих с ним членов его семьи с предоставлением иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.
7.4. Все изменения Договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым Наймодателем и Нанимателем и членами его семьи, в соответствии с условиями Договора, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
8.1. За несвоевременное внесение платы за пользование жилым помещением Наниматель уплачивает пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки начиная с числа следующего за прожитым месяца.
8.2. Убытки, понесенные Сторонами в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору, возмещаются виновной Стороной в установленном порядке, а в случае, когда виновной стороной является Наймодатель, – с учетом требований Закона РФ «О защите прав потребителей». Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя или совместно проживающих с ним членов его семьи, производится за счет средств Нанимателя.
8.3. Наймодатель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы.
8.4. Наниматель несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с Федеральным законом «О пожарной безопасности».
8.5. В случае расторжения Договора или выписки граждан из занимаемого жилого помещения Наниматель обязуется Наймодателю представить справку о задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
9. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Договор подлежит обязательной регистрации Наймодателем. Дополнительные соглашения к Договору подлежат обязательной регистрации Наймодателем в случаях изменения состава лиц, указанных в п.2.2, замены Наймодателя или Нанимателя, изменения состава жилого помещения, изменения собственника жилого помещения, изменения настоящего пункта Договора, касающегося требования о регистрации.
9.2. Споры, которые могут возникнуть между Сторонами по Договору, разрешаются в судебном либо административном порядке в соответствии с действующим законодательством.
9.3. По вопросам, не урегулированным Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.
9.4. Договор вступает в силу с момента его регистрации в муниципальном предприятии жилищно-коммунального хозяйства.
9.5. Договор составлен в трех экземплярах, первый из которых находится у Наймодателя, второй – у Нанимателя, третий – в органе, осуществляющем регистрацию.
10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Наниматель _______________________________________________________:
Наймодатель ______________________________________________________:
11. ПОДПИСИ СТОРОН
Наниматель _________________ Наймодатель _________________
Несмотря на существенные изменения в российском законодательстве, которые произошли за последние пару десятков лет, граждане всё ещё могут получить муниципальную квартиру или прочую государственную жилплощадь. Существует такое понятие, как договор социального найма жилого помещения. Это некая форма льготной аренды, которая предоставляется категории малоимущих граждан.
По договору социального найма гражданам переходят муниципальные квартиры, которые оказались не в частной собственности, а на балансе государства. Когда государство предоставляет жилплощадь гражданам, составляется типовой договор социального найма жилого помещения. Этот документ является основанием для законного проживания в квартире, право которого получено безвозмездно. Действует такое соглашение бессрочно, при условии, что жилец оплачивает коммунальные услуги.
Подобная форма социального найма квартиры или прочего жилого помещения используется чаще всего в случаях льготных очередей на . Такой договор найма жилого помещения – обязательный документ для приватизации квартиры или комнаты.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Объекты и субъекты договора
Договор соцнайма заключается между нанимателем и сотрудником муниципального органа самоуправления. Приём и передача такого объекта недвижимости регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.
Предметом договора является квартира, комната или прочее жилое помещение, которое должно:
- Быть изолированным (отдельная квартира, дом или его часть);
- Отвечать санитарным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания.
Говоря про объекты договора, можно выделить следующие виды:
- Жилой частный дом – индивидуальное строение, которое включает в себя не только жилые комнаты, но и помещения для бытовых потребностей (кухня, санузел, прочее);
- Квартира – отдельная жилплощадь в многоквартирном доме, со вспомогательными помещениями для бытовых и санитарных потребностей;
- Комната – часть квартиры в многоквартирном доме. Используется только для проживания и не включает в себя вспомогательных помещений.
Право на получение
Главным основанием для является отсутствие какого-либо жилья. Это значит, что у гражданина, который обратился в государственное учреждение за помощью, не может быть в собственности никакого объекта недвижимости или же площадь имеющегося жилья меньше установленной нормы на человека.
Люди, которые уже имеют ордер на получение квартиры, оформляют типовой договор социального найма без каких-либо нюансов. На сегодняшний день граждане имеют право получить муниципальное или федеральное жильё, в соответствии с Жилищным кодексом. Для этого необходимо подать прошение в учреждение, которое находится по местонахождению заявителя.
Помимо малоимущих граждан, определены следующие категории льготников, которые могут стать в очередь на заключение договора соцнайма:
- Жильцы муниципальной квартиры, которая находится в многоквартирном доме, списанном под снос;
- Жильцы муниципальной квартиры, которая находится в доме, переходящем в коммерческую собственность;
- Граждане, желающие получить квартиру или комнату меньшей площади;
- Инвалиды первой и второй группы;
- Ветераны войны и ликвидаторы на ЧАЭС;
- Граждане, потерявшие жильё в результате стихийного бедствия;
- Военнослужащие, пострадавшие при исполнении служебных обязанностей.
Обязанности и права
Главным отличием договора о социальном найме жилья от коммерческой сделки является отсутствие арендной платы за пользование квартирой или комнатой. От платы за коммунальные услуги и прочие расходы по содержанию жилья граждане не освобождаются. Они обязуются своевременно их оплачивать, делать мелкие текущие ремонты, следить за чистотой в доме и поддерживать надлежащие условия для проживания. При этом от взносов на капитальный ремонт дома жильцы освобождаются полностью. Эта статья расходов лежит полностью на муниципалитете.
Несмотря на то, что договор считается бессрочным, изначально стороны подписывают его на срок до четырёх лет, а по истечении этого времени продлевают срок найма. Это можно назвать мерой предосторожности со стороны государственных органов от недобросовестных граждан. Подобная форма соглашения позволит муниципалитету беспрепятственно избавиться от такого жильца. Причинами может стать:
- Неуплата коммунальных услуг;
- Использование квартиры или комнаты не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.;
- Сдача жилья в аренду третьим лицам;
- Проведение перепланировки без получения на это разрешения;
- Если жилец стал собственником объекта недвижимости, например, купил дом или получил жильё в наследство, по дарственной.
Особенности предоставления
Договор, составляющийся при социальном найме, – соглашение, согласно которому стороны договариваются о передаче квартиры или комнаты в пользование. Полагаясь на Жилищный кодекс, соцнайм предоставляется для малоимущих граждан. Этот факт придётся подтвердить. При этом будут учитываться нынешние условия жилья, а также доходы гражданина и его семьи.
Подобное соглашение невозможно для физических лиц без гражданства, а также для граждан других стран. Согласно с законодательными нормами, малоимущими гражданами, которые имеют право претендовать на , считаются:
- Уже существующие наниматели муниципальной квартиры или комнаты, а также члены их семьи, если нынешнее жильё по площади не отвечает установленным нормам на человека;
- Граждане, проживающие в непригодных для жизни условиях, несоответствующих санитарным нормам или техническому состоянию;
- Жители муниципальной квартиры, если с ними проживает хронически больной человек, представляя угрозу здоровью своим сожителям.
Документы для заключения
Для заключения договора гражданам потребуется подготовить следующие документы:
- Заявление от имени гражданина в произвольной форме;
- Паспорт заявителя (оригинал и копия);
- Паспорта всех членов семьи заявителя (оригиналы и копии);
- Свидетельство о браке или его расторжении;
- Документы, которые подтверждают родственные связи с заявителем – при необходимости внесения в договор родственников;
- Ордеры, вписки и прочие бумаги, подтверждающие право вселения;
- обо всех имеющихся жильцах;
- Технический план с информацией о проведённых перепланировках;
- Иные документы, подтверждающие основания для улучшения жилищных условий и получения муниципальной квартиры.
После подачи документов ответственный сотрудник государственного учреждения должен проверить их, зарегистрировать и выдать расписку в получении. На ней должна стоять дата регистрации, инициалы и подпись ответственного сотрудника. Также будут объявлены примерные сроки рассмотрения заявления и подготовки договора.
Структура типового договора
При составлении договора социального найма квартиры или комнаты стороны должны следовать установленному структурному порядку. В нем должно быть:
- Указание места, где был составлен документ, дата подписания, наименования и юридические данные сторон;
- Описание предмета соглашения, его местонахождение, технические характеристики;
- Описание фактического состояния жилплощади на момент передачи;
- Перечисление всех граждан, которые будут проживать;
- Права и обязанности стороны.
Каждая сторона обладает определенными обязанностями.
| Собственник жилплощади (муниципалитет) | Жилец по договору социального найма |
|---|---|
|
|
Срок действия
Отдельно стоит рассмотреть период, на который стороны заключают соглашение по договору социального найма. По закону чётко определены условия расторжения сделки как по обоюдному согласию сторон, так и по инициативе только одной из них. При этом прекращение договора может произойти в любой момент, даже если срок действия документа ещё не истёк. Этому способствуют некоторые определённые обстоятельства, о которых речь пойдёт немного далее.
Важно учесть, что жилец вправе прервать действие сделки своим решением, а вот собственник жилья должен обращаться в суд. Для судового рассмотрения заявления о досрочном расторжении сделки может служить:
- Причинение существенного ущерба жилью, которое привело к ухудшению жилищных условий;
- Использование жилья не по назначению;
- Неуплата за коммунальные услуги более полугода;
- Систематическое нарушение спокойствия, причиняющее неудобство соседям.
Если никаких оснований для преждевременного расторжения соглашения нет, то договор считается бессрочным и продляется по согласию сторон столько раз, сколько это необходимо.
Основные нюансы при оформлении
Родственники, которые будут проживать вместе с нанимателем жилья, обязательно указываются в тексте документа. При этом все указанные участники имеют равные права распоряжаться объектом имущества, то есть, давать своё согласие на регистрацию новых жильцов или протестовать против этого. Также они несут ответственность за причинение ущерба объекту недвижимости.
Наниматель обязан уведомить муниципалитет о том, что стал собственником недвижимости, а также об улучшении условий проживания. Стоит иметь в виду, что это является основанием для прекращения договора.
Нанимателем может быть лишь полностью дееспособный гражданин. Таким гражданином считается человек, который в состоянии самостоятельно реализовать свои права и нести ответственность. Иными словами, это совершеннолетний гражданин, у которого отсутствуют психические заболевания, наркотическая и алкогольная зависимость.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2005 г. N 315
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ДОГОВОРА
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Во исполнение статьи 63 Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемый Типовой договор социального найма жилого помещения.
2. Установить, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу настоящего Постановления, переоформлению не подлежат.
3. Признать утратившими силу:
пункт 1 Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР" (СП РСФСР, 1986, N 2, ст. 10) в части, касающейся утверждения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, и подпункт "б" пункта 2 этого Постановления;
подпункт "д" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 января 1992 г. N 34 "О внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений" (СП РФ, 1992, N 6, ст. 31);
пункт 4 приложения N 2 к Постановлению Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г. N 726 "О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, N 31, ст. 2860).
Председатель Правительства
Российской Федерации
М.ФРАДКОВ
Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 21 мая 2005 г. N 315
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
N ____________________________________________ "__" _______________ 200_ г.
(наименование муниципального (дата, месяц, год)
образования)
_________________________________________________________________,
(наименование уполномоченного органа государственной
власти Российской Федерации, органа государственной
власти субъекта Российской Федерации, органа местного
самоуправления либо иного управомоченного
собственником лица)
действующий от имени собственника жилого помещения _______________
(указать собственника: Российская Федерация,
субъект Российской Федерации, муниципальное образование)
на основании ________________________ от "__" __________ г. N ___,
(наименование уполномочивающего документа)
именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и
гражданин(ка) ___________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании
решения о предоставлении жилого помещения от "__" ________ 200_ г.
N _____________ заключили настоящий договор о нижеследующем.
I. Предмет договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в
бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение,
находящееся в ____________________________________________________
(государственной, муниципальной - нужное указать)
собственности, состоящее из ___ комнат(ы) в ______________________
квартире (доме) общей площадью _____ кв. метров, в том числе жилой
_____ кв. метров, по адресу: _____________________________________
дом N ______, корпус N _____________, квартира N ____________, для
проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату
коммунальных услуг: ______________________________________________
(электроснабжение, газоснабжение, в том числе
__________________________________________________________________
газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение
__________________________________________________________________
(канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление),
__________________________________________________________________
в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии
________________________________________________________________.
печного отопления, - нужное указать)
2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его
технического состояния, а также санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте
жилого помещения.
3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие
члены семьи:
1) ______________________________________________________________;
родства с Нанимателем)
2) ______________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень
родства с Нанимателем)
3) ______________________________________________________________.
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень
родства с Нанимателем)
II. Обязанности сторон
4. Наниматель обязан:
а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);
б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;
ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
5. Наймодатель обязан:
а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;
в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;
г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;
к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;
м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
III. Права сторон
6. Наниматель вправе:
а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;
г) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;
д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;
е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;
ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
7. Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
8. Наймодатель вправе:
а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.
IV. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора
9. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.
10. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.
11. По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;
б) разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
V. Прочие условия
13. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
14. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Наймодатель _____________ Наниматель _____________
(подпись) (подпись)
М.П.
///
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
от 4 августа 2006 г. N ГКПИ06-586
Именем Российской Федерации
Верховный Суд РФ в составе:
председательствующего - судьи Верховного Суда РФ Редченко Ю.Д.,
при секретаре Лариной М.А.,
с участием прокурора Воскобойниковой Е.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Б. признании недействующим абзаца 2 пп. "е" пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 в части возложения на нанимателя жилого помещения обязанности по замене оконных и дверных приборов, производству ремонта внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) (далее - Типовой договор),
установил:
заявительница обратилась в Верховный Суд РФ с указанным выше заявлением, сославшись на то, что оспариваемый пункт Типового договора в указанной части противоречит пункту 2 ст. 676 Гражданского кодекса РФ и без законных оснований возлагает на нее обязанность по содержанию чужого имущества, чем нарушаются ее имущественные права.
В судебном заседании Б. и ее представитель С. заявленное требование поддержали и дополнительно указали на то, что данный пункт не соответствует также требованиям ст. 210 ГК РФ, ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. ст. 65, 67 Жилищного кодекса РФ.
Представители Правительства РФ Вохмина С.В., Пламеневская Л.А. и Павлова И.Ю. с предъявленным требованием не согласились и просили об оставлении его без удовлетворения, сославшись на то, что оспариваемый пункт Типового договора соответствует положениям действующего законодательства РФ и требованиям Гражданского и Жилищного кодексов РФ не противоречит.
Выслушав объяснения заявительницы и ее представителя, представителей заинтересованного лица, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ Воскобойниковой Е.Л., полагавшей в удовлетворении заявления отказать, Верховный Суд РФ находит его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении заявления.
Как установлено судом, во исполнение ст. 63 Жилищного кодекса РФ Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 был утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, согласно абзацу 2 пп. "е" пункта 4 которого к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Оспаривая данный пункт Типового договора, заявительница указывает на то, что возложение им на нанимателя жилого помещения при проведении текущего ремонта обязанности по замене оконных и дверных приборов и ремонту указанного внутриквартирного инженерного оборудования не соответствует требованиям действующего законодательства РФ и в связи с этим он не может являться законным.
Однако с данным утверждением заявительницы суд не может согласиться.
В соответствии со ст. 672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 ст. 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В силу ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, в частности, обязан:
– принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;
– осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
– обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
– использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
– обеспечивать сохранность жилого помещения;
– поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
– проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Из объяснений представителей Правительства РФ усматривается, что замена дверных и оконных приборов и ремонт указанного в оспариваемом пункте Типового договора внутриквартирного инженерного оборудования не могут быть отнесены к капитальному ремонту жилого помещения, а поэтому должны осуществляться нанимателем в порядке текущего ремонта занимаемого жилого помещения, в подтверждение чего сослались на , к компетенции которого отнесено разрешение этих вопросов.
С учетом приведенных выше положений норм Гражданского и Жилищного кодексов, объяснений представителей заинтересованного лица суд приходит к выводу о том, что каких-либо правовых оснований для признания оспариваемого в указанной части пункта Типового договора недействующим не имеется.
Довод заявительницы о том, что оспариваемый пункт названного договора в указанной части не соответствует требованиям ст. ст. 210 и 676 ГК РФ, не может быть признан обоснованным.
Ссылку заявительницы при этом на то, что, исходя из содержания ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, нельзя признать убедительной, поскольку в данном случае как в силу Жилищного кодекса РФ, так и Типового договора социального найма жилого помещения наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и производить его текущий ремонт.
К капитальному ремонту жилого помещения, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, относятся, в частности, работы по устройству дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширению жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшению инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни, замене печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, переоборудование печей для сжигания в них газа или угля, оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям, полной замене существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установке бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, переводу существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, замене внутриквартирных инженерных сетей и другие работы, связанные с переустройством помещений либо заменой оборудования (пункт 3 Приложения N 8).
Данные Правила и нормы приняты компетентным органом и являются действующими.
Приведенный выше пункт Приложения N 8 к Правилам и нормам свидетельствует о том, что указанный в оспариваемом пункте Типового договора перечень работ не относится к работам по капитальному ремонту жилого помещения и должен осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
Что касается ссылки заявительницы на ст. 676 ГК РФ, то ее также нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма закона не распространяется на правоотношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, и в связи с этим к данным отношениям не подлежит применению.
Не может суд согласиться и с доводом заявительницы в той части, что оспариваемый пункт Типового договора противоречит требованиям части 4 ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей", так как положения данной нормы к рассматриваемому вопросу отношения не имеют и обязанности нанимателя по текущему ремонту занимаемого жилого помещения не регламентируют.
Не противоречит оспариваемый пункт Типового договора и требованиям ст. ст. 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, поскольку в соответствии с указанными нормами наймодатель обязан принимать участие в содержании и в ремонте только общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение, а также осуществлять его капитальный ремонт, а наниматель - производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. Такие же обязанности возлагаются на нанимателя и указанным пунктом Типового договора, что соответствует требованиям жилищного законодательства РФ.
Перечисленные в указанном пункте Типового договора работы, как указывалось выше, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда отнесены к текущему ремонту жилого помещения, а поэтому согласно ст. 67 Жилищного кодекса РФ должны производиться нанимателем за свой счет.
Другие доводы, на которые заявительница и ее представитель ссылались в суде, также не могут служить основанием к удовлетворению заявленного требования.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 и п. 1 ст. 253 ГПК РФ, Верховный Суд Российской Федерации
заявление Б. о признании недействующим абзаца 2 пп. "е" пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года N 315, в части возложения на нанимателя жилого помещения обязанности по замене дверных и оконных приборов, производству ремонта внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) оставить без удовлетворения.
Настоящее решение может быть обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда РФ в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий -
Судья Верховного Суда РФ
Ю.Д.РЕДЧЕНКО
Объекты недвижимости, юридическим владельцем которых является муниципалитет, граждане занимают по договору социального найма. Существуют определенные правила, установленные на федеральном уровне, которые регламентируют взаимоотношения администрации населенного пункта и ответственного квартиросъемщика с его семьей. Чтобы не нарушить правила и соблюсти свои интересы, следует внимательно отнестись к оформлению взаимоотношений с властными структурами.
Основные положения по социальному жилью отражены в ЖК РФ, статьи жилищного кодекса указывают на права и обязанности участников договора. Кроме того, споры и положения по объектам недвижимости регулирует Гражданский кодекс, включая государственную собственность, сдаваемую гражданам. Существует судебная практика по часто возникающим конфликтам и спорам, которая помогает грамотно и обоснованно решить конкретную ситуацию.
Если спор о предмете социального объекта попадает в судебное рассмотрение, то заявителем и ответчиком выступают жилищный отдел администрации и заинтересованный гражданин, являющийся ответственным или иным квартиросъемщиком. Решение суда становится обязательным для исполнения участниками процесса. Прежде всего следует иметь представление о грамотном заполнении договора. Образец типового договора найма жилого помещения можно скачать на нашем сайте. В некоторых случаях потребуется отступление от стандартного заполнения и внесения дополнений по требованию жилищного отдела.
Основные положения
Социальный договор является разновидностью арендного соглашения, в котором указываются права и обязанности сторон. Арендодателем выступает муниципалитет, арендатором становится проживающий и имеющий постоянную прописку человек. Члены семьи ответственного квартиросъемщика являются участниками соглашения, приобретают необходимые права. Наниматель и наймодатель (в лице представителя органов самоуправления) подписывают документ, дающий право проживания и регистрации.
Социальная жилплощадь позволяет гражданам проживать, но полноценно распоряжаться недвижимостью не представляется возможным действием. Квартиру нельзя продать, сдать в аренду или обменять можно только с разрешения государственного органа. Если квартира была получена в советское время, то требуется заключить договор найма, затем при желании ее приватизировать, чтобы стать полным собственником.
Предмет договора найма жилого помещения
Жилище должно отвечать определенным стандартам и требованиям, чтобы его можно было оформить с помощью договора социального найма. Нельзя оформить договор, если существуют следующие ограничения:
- жилище должно быть выделено и быть изолированной площадью;
- статус предмета обязательно должен быть жилым, нежилое или подсобное помещение нельзя считать предметом соглашения;
- не может идти речь об общих помещениях в многоквартирном объекте.
Предоставляемая администрацией жилая площадь должна соответствовать принятым в регионе нормативам. Если речь идет о новом объекте, получаемом нуждающимся гражданином, то район проживания должен быть сохранен. Нельзя выделять жилплощадь в ином населенном пункте и меньше по нормативам.
Согласно ст.62 ЖК РФ, выделяемая площадь должна отвечать всем установленным требованиям. Нарушение одного из принципов приведет к тому, что договор не будет легитимным документом. Например, нельзя заключать договор на аварийный фонд, который подлежит расселению.
Если в многоквартирном доме выделяется площадь, ранее не имевшая статуса жилой квартиры, то это будет ущемлять интересы других граждан, особенно, если они являются собственниками.
Участники соглашения могут устанавливать правила, которые не противоречат ЖК РФ. Так, наниматель имеет права, если нет иных указаний в договоре:
- проживать вместе с членами своей семьи;
- сдавать жилище в субаренду;
- требовать от владельца необходимых для жизни условий и эксплуатации инженерных устройств и техники.
Дополнительные требования проживающих граждан могут быть отражены в совместном договоре. Если собственник ставит свою подпись, значит он принимает условия второго участника. Также может быть отображена ситуация с временной регистрацией, что снизит возможность конфликтных ситуаций. В обязанности нанимателя входят следующие пункты:
- использовать квартиру для проживания;
- соблюдать порядок и сохранять имущества;
- не конфликтовать с соседями;
- оплачивать установленные договором обязательства;
- своевременно ставить в известность владельца о возникших изменениях.
Владелец недвижимости должен предоставить именно те условия проживания, которые оговорены в договоре. Несоответствие фактического состояния договорному описанию дает возможность квартиранту обратиться в суд за признанием договора недействительным и возврате выплаченных средств. Основные претензии появляются у владельца квартиры при несвоевременной оплате проживания или отсутствия коммунальных платежей.
Вопрос должен быть обязательно прописан в договоре, чтобы претензии можно было предъявлять на законном основании. Как правило, наймодатель расторгает договор, если не внесены средства за два месяца, поскольку будет учитываться внесенный залог за последний месяц проживания.
Страховая сумма также может быть удержана, если выявлены нарушения и ущерб имуществу. Такая платежная ситуация возможна при сдаче муниципальной квартиры третьим лицам. В подавляющем большинстве случаев, чтобы сдать муниципальную квартиру, потребуется получить разрешение жилищного отдела администрации.
Именно для избежания конфликтов по оплате, требуется брать предоплату за первый и последний месяц проживания, а также страховую сумму, возвращаемую при расторжении договора. Порядок передачи средств также необходимо прописать в документе, отметить возможность повышения арендной платы. Если речь идет о муниципальном объекте, то платежи осуществляются безналичным расчетом в стандартном порядке.
Требования к договору найма жилого помещения
Соглашение заполняется заинтересованным гражданином на стандартном бланке и имеет утвержденный формат. В документе обязательно отражаются основания, по которым гражданам предоставляется жилая площадь. Это может быть ордер, выданный райисполкомом или предприятием в советские времена, или решение действующей жилищной комиссии в наше время. Если основание вселения не указано, то договор аренды теряет юридическую значимость.
Договор не должен содержать противоречащих закону положений и полностью описывать предоставляемый объект недвижимости. По общим положениям, договор имеет письменную форму на стандартном бланке, утвержденным федеральным правительством. Договор заполняется сотрудником жилищной комиссии, подписывается сторонами, участвующими в юридической сделке. Договор в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:
- описание предмета договора, адрес и технические характеристики квартиры;
- права и обязанности участников договора;
- условия досрочного прекращения взаимоотношений.
Документ не имеют срока давности, поскольку расторжение может быть только по уважительным причинам. Прежде чем подписывать документ, рекомендуется ознакомиться с внесенными данными и проверить фактическое состояние получаемого в найм объекта недвижимости.
Договор не требует прохождения регистрации в государственных органах. Достаточно того, что документ учитывается в администрации и хранится в государственном архиве. Сделка не требует нотариального заверения, поскольку печать муниципалитета является достаточным утверждением законности сделки. Регистрация социального найма может потребоваться в особых случаях, когда дело рассматривалось судом и имеется соответствующее постановление.
Существует несколько дополнительных видов найма муниципальной площади, кроме бессрочного договора с гражданами. Это может быть временный договор, когда администрация предоставляет жилплощадь в аренду, например, персоналу градообразующего предприятия. В таком документе записываются основания и срок действия, то есть проживания в выделенной недвижимости.
Типовой договор также может иметь отступления от стандартного заполнения. Особенности согласовываются при подписании, данные не должны противоречь законодательству. Например, гражданину и его семье предлагается социальное жилье, которое меньше по нормативам в регионе. Если разница несущественна, то заинтересованное лицо пишет свое согласие и то, что его предупредили о данном факте.
Комната или место в общежитии или в служебной квартире предоставляется собственником предприятия или администрацией на время исполнения трудового договора или обучения в учебном заведении. Общежитие характерно тем, что в нем минимальная норма площади предоставляется гражданам. В случае с коммунальной квартирой потребуется гораздо большая площадь на каждого жильца. Особенности заключения договора связаны с тем, что владельцем является государство в лице муниципалитета, а не гражданин или юридическое лицо.
При заключении соглашения должны одновременно выполняться следующие условия:
- оплата коммунальных платежей производится по государственным тарифам;
- члены семьи нанимателя обладают правами и прописываются в квартире;
- наймодателем выступают государственные структуры или администрация поселения.
Окончательное решение о выделении квартиры под социальный найм принимается на комиссии, куда необходимо предоставить пакет документов. Как правило, заявитель определенное время стоит в очереди как социально незащищенный гражданин или семья, нуждающаяся в помощи. Существует определенный перечень документов и справок, подтверждающих нуждаемость семьи в жилой площади, принадлежащей муниципалитету.
Члены жилищной комиссии перед оформлением договора посещают заявителя и его семью, чтобы удостовериться в предоставленных сведениях. Выданный договор предоставляет возможность для вселения и прописки в месте проживания. Этот официальный договор выполняет роль полагающего документа, который предоставляет права и обязанности. Например, жильцам предоставляется возможность поменять место жительства, поменять квартиру на другой муниципальный фонд по согласованию с администрацией.
Прописка членов семьи производится по желанию, прописать посторонних лиц можно только с разрешения юридического собственника. В случае грубых нарушений подписанного договора, например, при задержке в коммунальных платежах, может произойти принудительное выселение. Производится это действие по решению суда, первый раз происходит предупреждение, затем при неисполнении предписания виновный выселяется в особый вспомогательный фонд или полностью лишается жилплощади.
Проживая по данному виду договора, можно принять участие в государственной программе приватизации. Если в договоре не указано, что занимается служебная жилплощадь, то пишется заявление на получение договора о передаче в личную собственность. Все возникающие вопросы решаются при подаче заявления в жилищный отдел, сотрудники которого рассматривают каждое обращение в индивидуальном порядке. Заявитель должен получить официальное разрешение от муниципалитета, подать документы на приватизацию и в результате ему выдадут соответствующий договор о передаче имущества. Полученный приватизационный документ становится основанием для обращения в Росреестр за постановкой на учет собственного объекта недвижимости.
Законом установлен регламент получения и проживания в муниципальном фонде. Это один из двух возможных вариантов юридического обоснования, который используется большим количеством граждан нашей страны.
Договор социального найма жилого помещения