Сравнительный подход, его особенности и методы. Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости

Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

2. Виды и последовательность внесения поправок

3. Способы и методы внесения поправок

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости , основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При использовании сравнительного подхода е в процессе анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости , которые были проданы (или выставлены на продажу) на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т. е. на дату оценки имеется информация достаточном количестве сделок или предложений. Сравнительный подход позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной при использовании других методов оценки.

Сравнительный подход базируется на 3 основных принципах: спроса и предложения, замещения, вклада.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью сравнительного подхода не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (школ, стадионов и т. п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

Статически обоснован.

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:

Различия продаж.

Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем последовательной корректировки цен проданных объектов-аналогов.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости (аналоги), наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.;

Инвестиционной мотивации, которая определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

2. Виды и последовательность внесения поправок

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка выбранных аналогов. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Поправки бывают: процентные и денежные, абсолютные и относительные.

Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости всего аналога или его единицы сравнения на этот коэффициент.

Процентные поправки используют при корректировке на время продаж, месторасположение, износ, размер, виды ремонта, приводящие к другому качеству.

Денежные поправки увеличивают на определенную сумму стоимость всего объекта (абсолютные), либо одной единицы сравнения (относительные).

Денежные поправки - на дополнительные улучшения, свободный участок земли , масштаб, ремонт.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки: изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Общими для всех объектов недвижимости являются следующие элементы сравнения:

1.Анализ парных продаж.

2. Статистический анализ рыночных данных.

Качественные методы анализа

1. Метод экспертных оценок.

2. Личные интервью.

Методы расчета поправок

Метод парных продаж . Парными продажами называют продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обусловливает разницу в цене объектов. Соответственно сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на вышеуказанные характеристики.

Важным моментом метода парных продаж является осознание того факта, что объекты парной продажи совсем необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами. Однако парная продажа должна быть выделена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любые поправки. Чаще всего метод парных продаж используется для расчета поправок:

Метод прямого сравнения характеристик . Метод прямого сравнения характеристик позволяет рассчитывать поправки основываясь как на основных характеристиках объекта (износ), так и на информации о воздействиях внешних факторов на объекты недвижимости (инфляция, рост цен).

Статистические методы , основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных . Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении о существовании зависимости между вариацией цен объекта и тех или иных его характеристик.

Расчет поправок, которые используются в доходном и затратном подходе.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение цены к доходу (потенциальному или фактическому). При расчете ВРМ рассчитывают для объектов, находящихся в одном сегменте рынка. При расчете ВРМ учитывают следующие ограничения:

доходы должны быть или потенциальными, или фактическими по всем аналогам;

доходы аналогов должны быть на 40% выше и ниже дохода объекта.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным;

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

Если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

Если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;
.

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Определить:

Корректировку на разницу в площади.

Корректировку на наличие сада.

Корректировку на наличие гаража.

1. Для определения корректировки на разницу в площади сравниваем 1 и 3 объект. 55000-44000=11000 вносим корректировку на разницу в площади в таблицу. При этом, если объект лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться если объект хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться. Т.к аналог 3 по площади лучше объекта 1, то корректировка идет со знаком (-).

2. Для определения корректировки на наличие гаража сравниваем 1 и 2 объект. 44000-40000=4000. Вносим корректировку на наличие гаража в таблицу. Т.к объект 1 по наличию гаража лучше аналога 2, то корректировка идет со знаком (-).

3. Для определения корректировки на наличие сада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносим корректировку на наличие сада в таблицу. Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога 4, то корректировка идет со знаком (-).

Рассчитываем суммарные корректировки по всем аналогам.

Определяем стоимость объекта с учетом скорректированных цен аналогов.


	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка

Корректировка

Корректировка
Цена продажи, $	29000
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	1500005,08 =762169*	5+5,43+4,81 = 5,08
		800000/160000 = 5,00
		950000/175000 = 5,43
		650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	375000
			несопоставим

		35000(за истекший год)	несопоставим

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

Статически обоснован;

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

Различия продаж;

Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;

Зависимость от активности рынка;

Зависимость от стабильности рынка;

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

Назначению использования;

Качеству;

Передаваемым правам;

Местоположению;

Физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

Платежеспособности;

Возможностям финансирования;

Инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке окупаемости;

Независимости субъектов сделки;

Инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

Находятся в родственных отношениях;

Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

Занимаются продажей имущества умерших лиц;

Занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

Аналогичными мотивами инвесторов;

Аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

Степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80 %, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80 % происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия и время продажи;

Местоположение;

Физические характеристики.

Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

Количество отобранных аналогов минимально;

Величины их скорректированных цен достаточно близки.

1. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта,

К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При применении данного подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения, суть которого заключается в следующем: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Подход сравнительного анализа дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Кроме того, этот подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях.

Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта, т.е. элементов сравнения.

Элементы сравнения - это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов - аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

Расчет стоимости объекта с учетом поправок приведен в таблице 26.

Таблица 26

Расчет стоимости объекта с учетом корректировок

Элементысравнения		Объекты сравнения
		объект оценки
1 Цена продажи, руб
Общая площадь, м²
2 Цена за единицу общей площади, руб./м²
				Рыночные поправки
Единица сравнения, руб.
Вид права	в аренде		в аренде		в собственности	в аренде
Корректировка, %

Условия финансирования			рыночные		рыночные	рыночные
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб.
Условия продажи			комиссионная		комиссионная	комиссионная
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб.
Условия рынка (время продажи)			на продаже		на продаже	на продаже
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб.
Уторговывание
Корректировка, %
Эффективная стоимость на момент продажи
Физические поправки
Единица сравнения, руб./м²
Продолжение таблицы 26
	г.Омск САО ул. Химиков-Энтузиастов				г.Омск Центральный район Звездова 39	г.Омск Кировский район ул. Дианова 14
Корректировка, %
Продолжение таблицы 26

Транспортная доступность			на магистрали окружного значения		в стороне от магистрали окружного значения	на магистрали окружного значения
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб./м²
Фактическое использование помещений	Торговый комплекс		торговый комплекс		торговый комплекс	торговый комплекс
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб./м²
Подъездные пути, наличие парковки			автотранспортные, организованная парковка		автотранспортные, организованная парковка	автотранспортные, организованная парковка
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб./м²
Техническое состояние	отличное
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб./м²
	улучшенная
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб./м²
Наличие инженерных коммуникаций			электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожарная/охранная сигнализация		электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожарная/охранная сигнализация	электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожарная/охранная сигнализация
Корректировка, %
Скорректированная величина, руб./м²
Поправка на различие в площади
Корректировка, %
Продолжение таблицы 26
Скорректированная величина, руб./м²

Общая чистая коррекция
В % от цены продажи
Общая валовая коррекция
В % от цены продажи
Весовой коэффициент
Стоимость за единицу сравнения, руб./м²

Поправка на уторговывание. Объекты-аналоги, выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. По данным риэлторских компаний, величина торга в среднем составляет 10%. (АН "Осипов", тел. 25-73-71, Бизнес Недвижимость)

Общая чистая коррекция - величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.

Общая валовая коррекция - сумма всех проведенных денежных корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:

где Кз ан1 - коэффициент значимости аналога 1;

ОВК ан - общая валовая коррекция аналога;

n - число аналогов.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК ан1).

, (30)

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

С м – стоимость 1м 2 ;

СС ан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

С м = 41 808* 0,32 + 52 853* 0,35 + 15 977* 0,33 = 42 214 руб.

РСс.п. = С м * S = 42 214 * 12 237 = 516 570 000 руб.

S = 12 237 м 2 – общая площадь объекта.

Таблица 27

Расчет рыночной стоимости Сравнительным подходом

Вывод: стоимость здания рассчитанная сравнительным подходом составляет 516 570 000 руб., удельный показатель рыночной стоимости составляет 42 214 руб. С учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета Сравнительным подходом, должна быть учтена при согласовании результатов с определенным весовым коэффициентом

Жеребцова Юлия Александровна , бакалавр, студент
Башкирский Государственный Аграрный Университет

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость той или иной недвижимости. Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Кадастровые работы при уточнении границ земельного участка в муниципальном районе Кушнаренковский район Республики Башкортостан
Государственный кадастровый учет земельных участков коллективных садов: проблемы и решения
Кадастровые работы при образовании земельных участков в Кушнаренковском районе Республики Башкортостан (на примере кадастрового квартала 02:36:140302)
Образование землепользований несельскохозяйственных объектов
Земельный фонд Республики Башкортостан и городского округа город Салават Республики Башкортостан

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.
Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

замещения;
сбалансированности;
спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
Составления списка объектов - аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов - аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта - аналога;
Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов - аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Список литературы

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. ФЗ № 135-ФЗ.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. – 463 с.
Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов н/Д: Феникс, 2012. – 155 с.
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ АГРАРНОЙ ПОЛИТИКИ В РФ Ханнанова Т.Р. Мир и политика. 2013. № 2 (77). С. 4.
НОВАЯ ПАРАДИГМА СОБСТВЕННОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2011. № 4. С. 694-708.
ЗАКОН САМОРЕГУЛЯЦИИ ПРИРОДЫ И ЕГО ЗАКОНОМЕРНОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ЭМПИРИЧЕСКИЙ И ПРАВОВОЙ АСПЕКТЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 9. С. 1637-1652.
КОНЦЕПЦИЯ ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ И ПРИОРИТЕТНОГО РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 12. С. 2214-2222.
К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМАХ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Андриянова А.А., Шапошникова Р.Р. В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ ГОСУДАРСТВО: ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Материалы IV международной научно-практической конференции. 2014. С. 17-19.
ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ АТРИБУТЫ БЕЗОПАСНОСТИ РОССИЙСКОГО ПРИГРАНИЧЬЯ: ИСТОРИОГРАФИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ Гарипова А.Г., Шапошникова Р.Р. В сборнике: Наука и образование в XXI веке сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 17 частях. 2014. С. 38-44.
РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАНЯТОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Толстыженко К.В., Хатмуллина Л.Р. В сборнике: СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ИНФОРМАТИЗАЦИИ Материалы II международной научно-практической конференции. 2014. С. 111-113.
УГОЛОВНОЕ ПРАВО В СХЕМАХ И ОПРЕДЕЛЕНИЯХ. ОБЩАЯ ЧАСТЬ Дикаев С.У., Сабитов И.К., Шарипкулова А.Ф. Уфа, 2010.
ФОРМИРОВАНИЕ ЭЛЕКТРОННЫХ УСЛУГ В КОНТЕКСТЕ СОЦИАЛЬНО-ПОЛИТИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Хабибуллин Р.И. Вестник Забайкальского государственного университета. 2011. № 6. С. 86-90.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ Гарифуллина А.Ф., Мухаметдинова Э.Р. В сборнике: Актуальные вопросы развития социально-экономических систем в современном обществе Материалы международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Редколлегия: А. Н. Плотников, А. В. Постюшков, Л. А. Тягунова. 2013. С. 42-43.