Контакты
Главная / Бухгалтерия и кадры

Определены правила списания с баланса многоквартирных домов. Списание здания с баланса

Наверное, так можно сказать о ситуации, которая складывается с некоторыми многоквартирными домами в столице и других городах Украины.

Как известно до 1 июня 2018 года многоквартирными домами должен будет управлять специальный управитель или созданное ОСМД (ОССБ – укр. мов). Поэтому местные власти стали списывать с баланса многоквартирные дома, особенно это касается домов, которые раньше находились на балансе государственных предприятий и не создали ОСМД или не определились с управляющей компанией.

В такой ситуации, по сути, все проблемы дома ложатся на плечи жильцов. Хотя, и проблемы в других домах тоже лежат на совладельцах многоквартирного дома.

  • Конечно, в такой ситуации лучше действительно всё взять официально в свои руки и создать ОСМД. Ведь именно ОСМД позволяет самим собственникам управлять домом: выбирать поставщика услуг, управителя, формировать обслуживающий технический персонал дома, эффективно управлять общим имуществом дома (сдавать в аренду общие помещения, паркоместа, размещать рекламу и пр).
  • Обязательно делегировать своего представителя в местный орган власти (комиссию относительно вопросов выбора управителя). Стоит сказать, что действующие законодательство не устанавливает императива относительно устранения балансодержателем существующих технических проблем дома перед его списанием с баланса (раньше такое было, но с 2015 года норма была упразднена). Но, лучше составить такой список недочётов и передать в местный орган власти для информации и обоснования участия дома в программе «30/70», если будет создано ОСМД.
  • Обязательно добиваться получения копий всех документов касающихся списания с баланса дома.
  • Если дом был передан органом местного самоуправления в управления коммунальной компании (здесь могут быть и коммунальные компании и частные), то жильцам обязательно следует делегировать своего представителя в комиссию по конкурсному отбору управителя.
  • Следует ознакомиться с тарифами на управление. Ведь уборка, вывоз мусора, дополнительные услуги могут устанавливаться местными органами власти, которые могут разрешить управителю взимать дополнительные платежи, например, некоторые частные ЖЭКи установили плату за справки.

Необходимо помнить, что ОСМД может быть создано совладельцами многоквартирного дома в любой момент, если даже домом управляет выбранный управитель.

После созданий ОСМД и принятия решения о принятии на баланс ОСМД дома – все права по управлению дома переходят именно ОСМД. Власти, старые ЖЭКи, ЖЭКи которые создали застройщики должны передать всю техническую документацию на дом ОСМД. Надо сказать, что именно указанный процесс передачи идёт очень трудно – ЖЭКи, особенно частные, и которые создали застройщики, не спешат передавать документацию, ведь они теряют контроль над домом, а значит и доходы. Здесь прямая дорога в суд. И суды очень часто удовлетворяют такие иски ОСМД.

Действующее законодательство позволяет ОСМД получить бесплатно в собственность земельный участок необходимый для обслуживания собственного дома (этот вопрос был урегулирован в 2015 году). Иными словами местные власти обязаны передать такой земельный участок ОСМД, для этого необходима техническая документация на дом.

Далее ОСМД должно определиться с поставщиками услуг. Здесь тоже хватает проблем, особенно с монополистами водоканалами, поставщиками газа, отопления. Монополисты очень осторожно подходят к заключению договоров с ОСМД. Боятся, что факт создания ОСМД может быть оспорен в суде, кто тогда будет платить?

Да, проблем хватает, но свой дом надо брать в свои руки – таков вывод. И тогда списание с баланса не покажется бедой жильцов, а может обернуться позитивом для последних.

Телефонная консультация 8 800 505-91-11

Звонок бесплатный

Списание дома

Если забрать домой готовую продукцию (роллы-суши) после списания. Как по закону будут расцениваться эти действия. Забирать запрещается, но это всё нужно относить в мусорный бак.

Нарушение правил внутреннего распорядка на предприятии. Дисциплинарная ответственность-выговор, строгий выговор и тп.

При подачи в суд искового заявления, о списании долевой собственности 1/2 дома, пострадавшего от пожара, на имя кого будет адресован иск?

Исковое заявление подается в суд в письменной форме. В исковом заявлении должны быть указаны: наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения; в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм; сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон; перечень прилагаемых к заявлению документов. В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд. К исковому заявлению прилагаются: его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц; документ, подтверждающий уплату государственной пошлины; доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют; текст опубликованного нормативного правового акта в случае его оспаривания; доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок предусмотрен федеральным законом или договором; расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц. Судья, установив, что исковое заявление подано в суд без соблюдения указанных требований, оставляет заявление без движения. Судья возвращает исковое заявление в случае, если: истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории споров или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором; дело неподсудно данному суду; исковое заявление подано недееспособным лицом; исковое заявление не подписано или исковое заявление подписано и подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание и предъявление в суд; в производстве этого или другого суда либо третейского суда имеется дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям; до вынесения определения суда о принятии искового заявления к производству суда от истца поступило заявление о возвращении искового заявления. Судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если: заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке; заявление предъявлено в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица государственным органом, органом местного самоуправления, организацией или гражданином, которым настоящим Кодексом или другими федеральными законами не предоставлено такое право; в заявлении, поданном от своего имени, оспариваются акты, которые не затрагивают права, свободы или законные интересы заявителя; имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон; имеется ставшее обязательным для сторон и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда. Отказ в принятии искового заявления препятствует повторному обращению заявителя в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям. (ст.ст. 131-136 ГПК РФ) Как видите, требований к исковому заявлению довольно много и в случае их невыполнения и/или по целому ряду других причин может отказаться невозможным не только положительное решение Вашего вопроса в суде, а и сам судебный процесс. Поэтому для составления искового заявления лучше всего воспользоваться услугами специалиста.

Надежда, нет такого юридического термина "списание долевой собственности". Если простыми словами поясните что и когда произошло, что в итоге вы хотите добиться, можно будет подробно ответить. Возможно, никакой иск не нужен будет. Пока не понятно.

ВЫзовите кадастр инженера, составит он Акт и по Росореестру заявление о прекращении права, в связи с его уничтожением. Без суда.

У меня в дачном доме установлен газовый счетчик. Он подает газ после списания суммы с карты которую изночально я пополняю. Как только лимит заканчиваеться, газ автоматом перекрывается. Некоторое время назад мы узнаем о задолженности за потребление газа в 30000 руб. После разбора с газ компанией они обьяснили что-первый раз когда была активация карты, какимто оброзом чтото некорректно списалось и поэтому я по счетчику использовал больше газа чем оплатил. По квитанциям что мной оплачено сумма на 30000 ру. По показаниям счетчика сумма в 60000 руб. Какие мои действия и чья вина в данном случае. Они говорять нужно погасить долг и все обнулиться и начнет работать корректно. Боюсь с наступлением холодов могут отключить газ изза долга. Только непонятно как разобраться?

Здравствуйте, В любом случае фактически использованный вами газ вы должны полностью оплатить, тем более если это подтверждено показаниями счетчика. Желаю Вам удачи и всех благ!

Дом списан в 2011 году а взамен так ничего и не дали как добиться жилья.

Здравствуйте Алина. Нужно брать эти документы, о том, что дом списан. Куда и по какой причине. Далее обращаться в администрацию города с претензией. А дальше в суд. Другого выхода нет.

Покупаем дом в нем прописаны 5 лет, Ореста на него нет. Упокупателя был долг у Аристова но он списан. Пристовы прислали отказ о регистрации недвижимости.

Не "орест", а арест. Приставы не занимаются регистрацией недвижимости. Если Росреестр приостановил или отказал в регистрации права собственности за новым собственником, то продавцу следует выяснить почему ФССП не сняла арест (или сняла, но постановление в Росреестр не направило).

Могу ли я прописать свою дочь к себе? Дом списан с баланса в 1987 году. Живем в доме с 1974 года, живем по решению суда на праве пользования жилым помещением на условиях соц. найма. Дочь не прописывали с 14 лет. Только уехав в другой регион, выйдя замуж, впервые получила прописку. Поэтому в решение суда её не вписали. Вернулась домой и не могу её прописать. В ордере она вписана, в домовой книге тоже вписана.

В ордере дочь вписана, член семьи, проблем быть не должно Договор соц найма, как я понимаю, у Вас на руках-сведений о дочери в нем нет. Обратитесь в жил отдел администрации для составления дополнительного соглашения к договору соц найма-впишите дочь, как члена семьи нанимателя "ст 67 Жилищного кодекса РФ 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма 1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма."

Вот живу в списаном доме 14 лет пашол 15 год хачу оформить в собственность что мне для этого надо.

Смотря что под этим подразумеваете. Например, если под списанным понимается непригодный к проживанию - тогда никто не может оформить в собственность, даже суд, по статье о приобретательской давности - не докажете, что законно использовали имущество по назначению.

Может ли ветеран труда ст. 20 получить один миллион рублей. Живёт в списаном доме без благоустройства не канализации не водопровода отопление печь.

Добрый день он может получить либо новое жилье либо компенсацию в размере стоимости жилья но для этого необходимо признать длм аварийным обратиться в администрацию чтобы она создала комиссию которая проведет обследование и даст заключение о признании дома аварийным, но если дом многоквартирный, если не дадут заключение то провести независимую экспертизу т через суд признать аварийным

Работаю в магазине 5 лет. Выходя с работы домой выносила списанный просроченный товар. Служба СБ по камерам все увидела. Имеют ли они прово требовать оплатить этот товар в 10 кратном размере. И могу ли за это уволить по статье?

Здравствуйте. Трудовой договор может быть расторгнут работодателем в случаях: 1) ликвидации организации либо прекращения деятельности индивидуальным предпринимателем; 2) сокращения численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя; 3) несоответствия работника занимаемой должности или выполняемой работе вследствие недостаточной квалификации, подтвержденной результатами аттестации; 4) смены собственника имущества организации (в отношении руководителя организации, его заместителей и главного бухгалтера); 5) неоднократного неисполнения работником без уважительных причин трудовых обязанностей, если он имеет дисциплинарное взыскание; 6) однократного грубого нарушения работником трудовых обязанностей: а) прогула, то есть отсутствия на рабочем месте без уважительных причин в течение всего рабочего дня (смены), независимо от его (ее) продолжительности, а также в случае отсутствия на рабочем месте без уважительных причин более четырех часов подряд в течение рабочего дня (смены); б) появления работника на работе (на своем рабочем месте либо на территории организации - работодателя или объекта, где по поручению работодателя работник должен выполнять трудовую функцию) в состоянии алкогольного, наркотического или иного токсического опьянения; в) разглашения охраняемой законом тайны (государственной, коммерческой, служебной и иной), ставшей известной работнику в связи с исполнением им трудовых обязанностей, в том числе разглашения персональных данных другого работника; г) совершения по месту работы хищения (в том числе мелкого) чужого имущества, растраты, умышленного его уничтожения или повреждения, установленных вступившим в законную силу приговором суда или постановлением судьи, органа, должностного лица, уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях; д) установленного комиссией по охране труда или уполномоченным по охране труда нарушения работником требований охраны труда, если это нарушение повлекло за собой тяжкие последствия (несчастный случай на производстве, авария, катастрофа) либо заведомо создавало реальную угрозу наступления таких последствий; 7) совершения виновных действий работником, непосредственно обслуживающим денежные или товарные ценности, если эти действия дают основание для утраты доверия к нему со стороны работодателя; 7.1) непринятия работником мер по предотвращению или урегулированию конфликта интересов, стороной которого он является, непредставления или представления неполных или недостоверных сведений о своих доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера либо непредставления или представления заведомо неполных или недостоверных сведений о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера своих супруга (супруги) и несовершеннолетних детей, открытия (наличия) счетов (вкладов), хранения наличных денежных средств и ценностей в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владения и (или) пользования иностранными финансовыми инструментами работником, его супругом (супругой) и несовершеннолетними детьми в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, если указанные действия дают основание для утраты доверия к работнику со стороны работодателя. Понятие "иностранные финансовые инструменты" используется в настоящем Кодексе в значении, определенном Федеральным законом от 7 мая 2013 года N 79-ФЗ "О запрете отдельным категориям лиц открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами"; 8) совершения работником, выполняющим воспитательные функции, аморального проступка, несовместимого с продолжением данной работы; 9) принятия необоснованного решения руководителем организации (филиала, представительства), его заместителями и главным бухгалтером, повлекшего за собой нарушение сохранности имущества, неправомерное его использование или иной ущерб имуществу организации; 10) однократного грубого нарушения руководителем организации (филиала, представительства), его заместителями своих трудовых обязанностей; 11) представления работником работодателю подложных документов при заключении трудового договора; 12) утратил силу. - Федеральный закон от 30.06.2006 N 90-ФЗ; 13) предусмотренных трудовым договором с руководителем организации, членами коллегиального исполнительного органа организации; 14) в других случаях, установленных настоящим Кодексом и иными федеральными законами. Порядок проведения аттестации (пункт 3 части первой настоящей статьи) устанавливается трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, локальными нормативными актами, принимаемыми с учетом мнения представительного органа работников. Увольнение по основанию, предусмотренному пунктом 2 или 3 части первой настоящей статьи, допускается, если невозможно перевести работника с его письменного согласия на другую имеющуюся у работодателя работу (как вакантную должность или работу, соответствующую квалификации работника, так и вакантную нижестоящую должность или нижеоплачиваемую работу), которую работник может выполнять с учетом его состояния здоровья. При этом работодатель обязан предлагать работнику все отвечающие указанным требованиям вакансии, имеющиеся у него в данной местности. Предлагать вакансии в других местностях работодатель обязан, если это предусмотрено коллективным договором, соглашениями, трудовым договором. В случае прекращения деятельности филиала, представительства или иного обособленного структурного подразделения организации, расположенного в другой местности, расторжение трудовых договоров с работниками этого подразделения производится по правилам, предусмотренным для случаев ликвидации организации. Увольнение работника по основанию, предусмотренному пунктом 7 или 8 части первой настоящей статьи, в случаях, когда виновные действия, дающие основания для утраты доверия, либо соответственно аморальный проступок совершены работником вне места работы или по месту работы, но не в связи с исполнением им трудовых обязанностей, не допускается позднее одного года со дня обнаружения проступка работодателем. Не допускается увольнение работника по инициативе работодателя (за исключением случая ликвидации организации либо прекращения деятельности индивидуальным предпринимателем) в период его временной нетрудоспособности и в период пребывания в отпуске.

Дом списан в 2013 г, под снос, выкупная цена будет как расчитывается по цене 2013 г (года списания,) или рыночная стоимость 1 кв. м. по городу на 2017 г или кадастровая, как она вообще Расчитывается, чтобы нене остаться на бобах, дом не включен в программу.

Здравствуйте. Выкупная стоимость определяется на момент предоставления - ст. 32 ЖК РФ. Эту специальную стоимость Правительство устанавливает ежеквартально. Всего Вам самого доброго и удачного разрешения проблем. С Наступающим!

Статья 25 . Порядок списания жилых помещений муниципального жилищного фонда

1. Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию Сургутский район, находящиеся в муниципальной казне Сургутского района (далее - жилые помещения), могут быть списаны с баланса по следующим основаниям:

Признание жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу;

Признание жилого помещения аварийным и подлежащим сносу;

Фактического сноса жилых домов, осуществленного до 01 января 2014 года, признанных в установленном порядке непригодными для проживания в рамках реализации программ Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, связанных с переселением граждан из непригодного жилья;

Уничтожение жилого помещения в результате фактического разрушения жилого дома;

Уничтожение жилого помещения в результате техногенной чрезвычайной ситуации (пожар, взрыв, внезапное обрушение и прочее).

2. При списании жилых помещений создаётся комиссия по списанию (далее - комиссия), которая ежегодно назначается приказом директора Департамента.

3. В состав комиссии включаются: руководитель Департамента либо его заместитель (председатель комиссии), специалисты управления муниципальным имуществом Департамента, специалисты управления жилищно-правовой политики Департамента, специалисты управления по финансам и бухучёту Департамента.

4. В компетенцию комиссии входит:

а) осмотр места нахождения жилого дома, в котором находятся жилые помещения, подлежащие списанию;

б) установление причин списания жилых помещений;

в) составление акта на списание жилых помещений после проведения всех необходимых процедур по списанию, предусмотренных настоящим порядком.

5. В течение 60 дней после поступления жилого помещения в муниципальную казну Сургутского района Департамент обеспечивает сбор документов, указанных в пункте 6 настоящей статьи, проверяет их и обеспечивает подготовку проекта постановления администрации района о списании жилых помещений (далее - постановление администрации), обеспечивает согласование постановления администрации с отраслевыми (функциональными) органами администрации района в соответствии с Инструкцией по делопроизводству.

6. К проекту постановления администрации Департамент прикладывает следующие документы:

а) заверенная копия приказа об образовании комиссии;

б) перечень жилых помещений, подлежащих списанию, подписанный членами комиссии;

в) правоустанавливающие документы на жилые помещения;

г) инвентарная карточка объекта основных средств;

д) акт осмотра комиссией места нахождения жилого дома, в котором находятся жилые помещения, подлежащие списанию;

е) копия правового акта администрации района о включении жилого дома в перечень жилых домов, подлежащих сносу и утилизации на территории Сургутского района;

ж) документы, подтверждающие фактическое и юридическое отсутствие прав граждан на жилое помещение, подлежащее списанию;

и) документы, подтверждающие факт техногенной чрезвычайной ситуации (пожар, взрыв, внезапное обрушение и прочее).

7. В течение 30 дней после издания постановления администрации Департамент списывает с баланса и исключает из реестра муниципального имущества жилые помещения.

8. Департамент в течение 30 дней после исключения из реестра муниципального имущества направляет информацию в орган, осуществляющий государственный учёт объектов недвижимого имущества.

Предприятия - все то, что используется в процессе экономической деятельности более одного года - неминуемо подвержены износу. Механизмы оборудования заедают, технологии устаревают, а компьютеру в бухгалтерии давно перевалило за 10 лет, - все это приводит к необходимости обновления имущества. Как списать с баланса основные средства? Какие проводки при этом нужно составить? Ответы будут открыты читателю в статье.

Характеристика основных средств

Чтобы достигнуть максимального понимания происходящего, вспомним понятие основных средств и свойства, которыми они обладают. Итак, ОС - это внеоборотные активы предприятия, которые имеют вещественную форму и сохраняют ее в процессе эксплуатации. Такие объекты созданы для длительного использования.

В то время, пока они приносят пользу, ОС так или иначе участвуют в хозяйственных операциях компании. Значит, их стоимость должна быть включена в себестоимость готовой продукции. Как это происходит? Безусловно, частями. Равными долями на ту категорию товаров, в процессе создания которой используется основное средство. Как выглядит эта часть себестоимости, приходящаяся на долю оборудования или сооружений? Это амортизация. Каждый месяц на счете 02 накапливается высчитанная сумма, которая затем списывается на себестоимость продукции.

Причины выбытия основных средств

Первое, что приходит на ум, когда приходится говорить о ликвидации имущества - его моральное и материальное устаревание, т. е. износ по всем параметрам. В ходе нормальной деятельности предприятия так обычно и случается. Оборудование отслужило положенный срок, амортизационные отчисления выплачены в полном объеме - объект можно списать. А при хорошем состоянии модернизировать или продать на запчасти.

Если мыслить более широко и рассмотреть все возможные сценарии, которые могут произойти на предприятии, выяснится, что причин к списанию основных средств гораздо больше:

  • продажа;
  • обмен на другое имущество согласно договору мены;
  • передача в дар;
  • поломка в связи с ЧП;
  • преждевременный износ;
  • хищение имущества.

В каждой конкретной ситуации возникнет необходимость составить соответствующие документы, подтверждающие причину выбытия ОС и зафиксировать совершение хозяйственной операции на счетах учета.

Общая инструкция

Как списать основные средства с баланса предприятия, т. е. документально подтвердить факт вывода из эксплуатации? В чьих уполномочиях решать, пригодно имущество к использованию или пора отправить его на покой? На помощь приходит учетная политика. Она должна содержать четкие указания о том, как списать с баланса основные средства. В общем порядке создается комиссия, которая уполномочена рассматривать пригодность имущества, целесообразность его использования и ликвидации. Она состоит из руководителя предприятия, бухгалтера и начальника отдела, в котором данное ОС установлено. В некоторых случаях могут быть приглашены независимые эксперты, которые в полной мере оценят технические характеристики объекта.

Решение комиссии регистрируется документально. Если ликвидация имущества одобрена, производятся работы по выводу из эксплуатации и осуществляются соответствующие записи в бухгалтерском учете.

Составление документации

После осмотра комиссией объекта и установления причин необходимости вывода из эксплуатации, полученные данные фиксируют в акте списания ОС. Составление этого документа обязательное условие выбытия имущества из баланса предприятия. МФ РФ разработаны унифицированные формы актов:

  • ОС-4 - для основного средства в количестве 1 шт.;
  • ОС-4а - для транспорта организации;
  • ОС-4б - для нескольких объектов имущества.

Документ заполняют в двух экземплярах, один из которых предназначен для бухгалтера, а второй - для материально ответственного за данное имущество лица. Обязательно должна быть указана причина списания ОС. Если ликвидация происходит по чьей-либо вине, сотрудники (иные физические лица) должны быть указаны в акте.

Сюда также заносят всю имеющуюся информацию об объекте: дату принятия на учет, ввода в эксплуатацию, суммы первоначальной и остаточной стоимости, накопленной амортизации, произведенные ремонтные работы (если таковые имели место быть), и другие данные, напрямую связанные с использованием имущества, подлежащего списанию.

Как списать с баланса основные средства: заполняем акт

Форма акта ОС-4, подтверждающая ликвидацию имущества и дающая полное право ее провести, состоит из трех таблиц. Первая из них заполняется на основании данных акта приема основного средства. Здесь фиксируются характеристики актива, в том числе стоимостные, величина накопленной амортизации и общий срок полезной службы.

Вторая таблица описывает индивидуальные особенности имущества, которые обычно ранее были занесены в акт приема. Третья часть посвящена затратам, связанным с ликвидацией ОС, а также выгодам, которые возникают в случае продажи остаточного материала или запасных частей. Подводится итог от вывода из эксплуатации объекта, который затем списывается в финансовые результаты.

Как списать с баланса основные средства при УСН?

Упрощенный налоговый режим во многом отличает ведение бухгалтерского учета от общепринятых стандартов. Регулирует порядок списания имущества с баланса субъектов малого бизнеса - НК РФ (ст. 346.16). Согласно Кодексу, при выбытии основных средств, использование которых в будущем не представляется возможным, их стоимость включается в налогооблагаемую базу не в полной мере. Сумму, оставшуюся на балансе при ликвидации внеоборотных активов, не берут на учет для целей налогообложения.

Если выбытие основных средств происходит раннее положенного срока, необходимо выполнить пересчет налоговой базы. В случае списания вследствие морального или данный пункт субъекты малого бизнеса не выполняют.

Выбытие вследствие износа

Как списать самортизированные основные средства с баланса? Это, пожалуй, самый простой для бухгалтера случай. Если период предполагаемого полезного использования полностью совпал с фактическим, то остаточная стоимость приравнялась к нулю и после о списании объект перестает числиться в активах предприятия.

Когда моральный или физический износ происходит ранее запланированного, необходимо произвести расчеты, для которых понадобятся данные о:

  • первоначальной стоимости объекта (цена приобретения + установки + доставки);
  • накопленной амортизации за отработанный период (кредит соответствующего субсчета 02);
  • остаточной стоимости, равной разнице между первоначальной стоимостью и накопленной амортизацией.

Последнее значение списывают со счета 01. Конечный результат ликвидации имущества относят на финансовый результат.

Последовательность проводок, характеризующих списание с баланса основных средств, пришедших в негодность вследствие износа, можно проследить в таблице:

Составленные проводки полностью показывают, как списать с баланса основные средства. В случае формирования положительной ликвидационной стоимости, ее величину относят на счет 91.1.

Продажа имущества

Никто не запрещает предприятию продавать активы на законных условиях. Для сбора информации о расходах и доходах, к которым привел процесс реализации имущества другому физическому или юридическому лицу, используется В дебете скапливаются суммы издержек, в кредите - выручки.

Списание с баланса основных средств в случае продажи помимо акта списания и договора купли-продажи сопровождается проводками:

  • Дт 62 Кт 91.1 - отражена сумма выручки от продажи имущества.
  • Дт 91.2 Кт 68.2 - начислен НДС по реализованному ОС.

Как видно из примера, большинство проводок совпадают с алгоритмом списания имущества при износе.

Вклад в уставный капитал другого предприятия

Как списать с баланса основные средства, внесенные паевым взносом? Для таких целей предусмотрен счет 58. Вложение в уставный капитал другой организации часто является выгодным способом для предпринимателя. Проводки составляются следующим образом:

  • Дт 01 «Выбытие» Кт 01.1 - на сумму первоначальной стоимости имущества.
  • Дт 02 Кт 01 «Выбытие» - на сумму накопленной амортизации.
  • Дт 91.2 Кт 01 «Выбытие» - на величину остаточной стоимости актива.
  • Дт 58 Кт 01 - отражена сумма вклада в уставный капитал другого предприятия.

Стоит отметить, что паевые взносы нельзя отнести к реализации, в связи с чем НДС на сумму вклада не начисляется.

Безвозмездная передача

Организация вольна распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Главное, чтобы совершаемые действия соответствовали установленным законодательным актам. При дарении имущества как списать основные средства с баланса? Проводки начинаются все с тех же действий: вычет первоначальной стоимости и накопленной амортизации. Затем списывается в «Прочие расходы». Счет собирает и прочие затраты на безвозмездную передачу объекта. Начисляется и НДС на основании текущей рыночной стоимости имущества.

В чем ж отличие учета акта дарения от продажи? В первом случае доход никак не может образоваться, только затраты. При реализации же предприятие имеет шанс получить доход и выйти на прибыль, или хотя бы покрыть расходы. Финансовый результат (убыток) от дарения активов списывают проводкой Дт 99 Кт 91.9.

Частичная ликвидация имущества

Списать с баланса основное средство можно не полностью. Метод часто применяют для недвижимого имущества в целях модернизации, перепланировки или использования в других целях. Если речь идет о сооружениях и зданиях, то непригодная для эксплуатации часть может быть снесена, когда как основная часть останется на месте.

Получается, что по факту основное средство остается в активах предприятия, но стоимость его изменяется. В связи с этим возникает необходимость произвести переоценку имущества, а также перерасчет амортизационных отчислений. Суммы расходов и доходов от частичной ликвидации отражают на счете 91.

Как списать основные средства с баланса правильно? Для этого нужно вычесть из текущей стоимости первоначальную, сумму амортизации и получить остаток, который затем отразить на счете 91 бухгалтерского учета.

Л.А. Елина, экономист-бухгалтер
С.А. Верещагин, независимый эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения

Ликвидируем ненужную недвижимость

Отражаем в бухгалтерском и налоговом учете снос здания, дальнейшее использование которого нецелесообразно

Тексты упоминаемых Писем Минфина доступны: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс (информационный банк «Финансист»)

Ликвидация недвижимости - сложная и затратная операция. Как правило, недвижимость ликвидируют, если она стала мешать организации. К примеру, стала нерентабельной: затраты на ее содержание существенно превышают сумму дохода, получаемого от ее использования. Или бывает, что на месте старого объекта предполагается возвести что-то более новое (более мощное, экономичное, современное), эксплуатация или продажа чего должна принести больше дохода. С налоговым и бухгалтерским учетом ликвидации недвижимости, учтенной как основное средство, мы и будем разбираться. Но сразу оговоримся: данная статья не касается вопросов, связанных с принудительным сносом недвижимости (как, например, в случаях сноса самовольных построек).

Оформляем документы на ликвидацию

Итак, устаревшая недвижимость напрасно занимает место и не приносит должного дохода. Ее снос вызывает сложности не столько с учетно-бухгалтерской точки зрения, сколько с точки зрения организационно-согласовательной. Ведь снос зданий - это не разбор шкафа в офисе.

ЭТАП 1. Принимаем и оформляем решение о ликвидации недвижимости

Прежде всего организация должна зафиксировать на бумаге свое решение о ликвидации недвижимости.

По правилам, установленным для ликвидации основных средств, надо создать ликвидационную комиссию. Для этого руководитель должен подписать приказ о ее назначении. В состав ликвидационной комиссии надо включить главного бухгалтера (бухгалтера) и лиц, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств.

Также в комиссию целесообразно включить представителей технической (или инженерной) службы.

Цель работы комиссии - оценить, нужно ли сносить здание или нетп. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее - Методические указания) . Само это решение, а также его обоснование комиссия должна отразить в акте на списание объекта основных средств по форме № ОС-4.

Часто бывает, что руководитель (он же единоличный собственник) самостоятельно принимает решение о сносе здания. В этом случае создавать комиссию нет смысла. Но акт на списание объекта основных средств вам все равно лучше сделать. Поскольку форма № ОС-4 - унифицированная. И чтобы не спорить с проверяющими по вопросу того, почему вы неправильно заполнили унифицированную форму (а уж тем более вообще не заполнили ее), лучше составить акт ОС-4 по инструкции - «как надо».

Кстати, забегая вперед, скажем, что акт ОС-4 важен и для обоснования расходов, связанных со сносом здания, в налоговом учете. Ведь он (по пока еще действующим правилам) является обязательным документом, подтверждающим сам факт сноса здания.

Из авторитетных источников

Главный специалист-эксперт Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“ По действующему законодательству первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные Законом «О бухгалтерском учете»п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» .

Для случаев ликвидации объекта ОС в альбомах унифицированных форм содержится форма первичного учетного документа - форма № ОС-4 «Акт о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств)»утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 . Следовательно, при списании основного средства (здания) надо оформить именно акт по форме № ОС-4, который должен быть подписан членами ликвидационной комиссии.

На мой взгляд, самостоятельно составленный организацией документ (полностью заменяющий собой акт по форме № ОС-4) не должен быть принят к учету в качестве первичного документа” .

Итак, акт ОС-4 вам понадобится. Но будьте готовы к сложностям с его заполнением, поскольку форма этого акта не учитывает всех нюансов ликвидации недвижимости: она предназначена для списания различных основных средств.

Если решение о ликвидации выносит комиссия, а руководитель утверждает его, то, чтобы заполнить этот акт достоверно, придется вносить в него дополнительные реквизиты. Поскольку в нем надо отразить, помимо самого принятого решения о ликвидации, еще и ее результаты. Ведь ликвидировать недвижимость за 5 минут просто невозможно. В этом случае понадобятся как минимум разные строки для дат подписания первых двух разделов акта (составляемых до ликвидации) и третьего его раздела. Третий раздел называется «Сведения о затратах, связанных со списанием объекта основных средств с бухгалтерского учета, и о поступлении материальных ценностей от их списания», и составить его должна бухгалтерия по результатам ликвидации.

Но можно пойти и по другому пути. К примеру, можно составить отдельный приказ руководителя, утверждающий решение о сносе здания. А акт ОС-4 бухгалтерия составит исключительно для отражения в учете результатов сноса. Но даже в этом случае не отменяется требование о подписании данного акта ликвидационной комиссией и утверждения его руководителем.

Поиск ответов на вопросы, как же правильно заполнять акт ОС-4 при сносе недвижимости, осложняется тем, что ни Минфин, ни Росстат, ни какое-либо другое ведомство в настоящее время не могут разрабатывать и утверждать формы первичных учетных документов. Также они не имеют полномочий давать разъяснения по их применениюПисьмо Минфина России от 14.10.2010 № 03-04-05/8-622 . А между тем жесткая привязка Закона о бухучете к этим унифицированным формам сохраняется.

Чтобы прояснить непростую ситуацию, сложившуюся с оформлением ликвидации недвижимости в бухучете (в частности, с заполнением акта ОС-4), мы обратились в Минфин.

Из авторитетных источников

Начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина России

“ Унифицированные формы первичных документов - это уже отжившее явление. Государственная функция по утверждению таких форм и установлению требований к их заполнению признана избыточной. Нет госоргана, в компетенцию которого она бы входила. В законопроекте о бухучете, который сейчас рассматривается в Думе, не предусматриваются какие-либо типовые формы документов, там есть только требования к реквизитам.

Так что вопрос о том, какие дополнительные документы (помимо акта ОС-4) нужно составлять при ликвидации недвижимости, остается на усмотрение организации. Конечно, в каждом самостоятельно разработанном документе должны быть необходимые реквизиты и он действительно должен подтверждать свершившийся факт хозяйственной жизни” .

Итак, какой бы вариант оформления документов (в том числе и акта ОС-4) вы ни выбрали, главное, чтобы из них было понятно, что и когда происходило. Поскольку эти даты могут понадобиться, в числе прочего, и для отражения операций в учете (о чем мы дальше подробно поговорим).

ЭТАП 2. Согласовываем ликвидацию недвижимости с надзорными органами

Для получения разрешения на работы по ликвидации недвижимости организациям, как правило, приходится обращаться в местную администрацию с целым пакетом документов.

Так, к примеру, в Москве собственник здания (если оно не является объектом культурного наследия и не находится на исторически сложившихся и исторически особо ценных территориях) может снести его на основаниип. 2.1.4 Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 № 857-ПП :

  • <или> разрешения на снос, выданного Главным управлением охраны памятников г. Москвы;
  • <или> распоряжения префекта административного округа (главы управы района).

Согласования разрешений на снос ценных зданий, расположенных в исторической части города, более сложные.

Кроме того, при сносе здания необходимо согласовать с московскими чиновниками и процесс утилизации и переработки строительного мусорапп. 2.3.12, 2.3.13 Правил... утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 № 857-ПП .

Также до начала работ в Технической инспекции Объединения административно-технических инспекций г. Москвы надо получить ордер на их производство. И для получения каждой бумажки понадобится целый пакет документов.

А чтобы простимулировать собственников в собирании этих документов и заинтересовать их в получении согласований, за самовольный снос зданий в Москве предусмотрен административный штрафст. 7.4. Закона города Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» :

  • для должностных лиц - от 1000 до 5000 руб.;
  • для организаций - от 200 000 до 300 000 руб.

Другой пример: Горно-Алтайск. Разрешение на снос здания в этом городе выдает Управление архитектуры и градостроительствапп. 15.2., 15.3. Правил землепользования и застройки в городе Горно-Алтайске, утв. Решением Горно-Алтайского городского совета депутатов от 15.09.2005 № 29-3 . И конечно, для получения такого разрешения тоже надо представить ряд документов (по перечню, установленному Правилами землепользования).

Во многих городах подготовку и выдачу разрешений на снос или демонтаж объектов возлагают на определенный отдел местной администрации (например, отдел архитектуры и градостроительства, отдел архитектуры и городского хозяйства и т. д.).

Поэтому четкий перечень нужных именно вам документов для согласования сноса своего здания надо узнавать в местной администрации.

ЭТАП 3. Ликвидируем недвижимость и оформляем результаты

По завершении сноса или демонтажа недвижимости, как мы уже говорили, заполняем раздел 3 акта по форме № ОС-4. Кроме того, совсем нелишним будет приложить к этому акту копию документа службы технической инвентаризации (справки БТИ о сносе и о снятии с кадастрового учета)п. 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета... утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 .

Также надо проставить в инвентарной карточке по форме № ОС-6утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 отметку о выбытии объекта основных средствп. 80 Методических указаний .

Заключительным этапом в документировании сноса здания будет оформление прекращения права собственности на недвижимость, которое надо обязательно регистрироватьст. 235 ГК РФ . Ведь только когда в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет сделана запись о прекращении права собственности на недвижимость, организация перестанет быть собственником этой недвижимостипп. 1, 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Но, как мы увидим дальше, с точки зрения бухгалтерского и налогового учета этот документ сейчас не столь важен.

Помимо вышеназванных документов, для отражения операций по ликвидации недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете понадобятся договоры на услуги подрядчиков, акты выполненных работ, платежные документы и другие.

Разбираемся, когда и как списать остаточную стоимость ликвидируемой недвижимости

При отражении в учете ликвидации недвижимости, прежде всего, надо разобраться с тем, куда и когда мы спишем ее остаточную стоимость (конечно, если недвижимость не была полностью самортизирована). И в бухгалтерском, и в налоговом учете есть несколько интересных моментов, которые надо рассмотреть подробнее.

Решаем, как списывать остаточную стоимость недвижимости

СИТУАЦИЯ 1. Сносим здание и не планируем ничего строить в ближайшем будущем.

В налоговом учете признание остаточной стоимости в расходах зависит от метода начисления амортизации:

  • <если> амортизация начислялась линейным методом, то:
  • прекратить начисление амортизации при линейном методе вы должны с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором основное средство выбыло из состава амортизируемого имущества по любым основаниям (либо его стоимость полностью списана)п. 5 ст. 259.1 НК РФ . Значит, нельзя амортизировать здание, которое вы не используете и больше не планируете использовать в своей деятельности (даже если оно еще не снесено);
  • остаточную стоимость ликвидированной недвижимости надо полностью учесть в составе внереализационных расходовп. 5 ст. 259.1 , подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ; . Сделать это надо уже после сноса зданияПисьма Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/2/27 , от 09.07.2009 № 03-03-06/1/454 , от 21.10.2008 № 03-03-06/1/592 , от 19.09.2007 № 03-03-06/1/675 , от 17.01.2006 № 03-03-04/1/27 и отражения его результатов в акте по форме № ОС-4. Правильность такого подхода нам подтвердили в Минфине.

Из авторитетных источников

“ Амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения доходап. 1 ст. 256 НК РФ . А начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости объекта амортизируемого имущества либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниямп. 5 ст. 259.1 НК РФ . Таким образом, амортизация прекращает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект основных средств перестал использоваться в деятельности организации. При этом непосредственно снос здания может быть сделан позже.

Учесть в составе налоговых расходов остаточную стоимость снесенного здания можно только на основании полностью оформленного акта по форме № ОС-4, поскольку (как мы уже разобрались) именно он является обязательным первичным документом, необходимым для оформления данной операцииподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ” .

Минфин России

На всякий случай помните, что:

  • восстанавливать амортизационную премию (если она применялась) при сносе недвижимости не надо. Поскольку амортизационная премия восстанавливается только в случае реализации (а не ликвидации) основного средства до истечения 5 лет с момента приобретенияп. 9 ст. 258 НК РФ ; Письма Минфина России от 20.03.2009 № 03-03-06/1/169 , от 16.03.2009 № 03-03-05/37 ; Письмо ФНС России от 27.03.2009 № ШС-22-3/232@ ;
  • постепенно признавать в налоговом учете убыток от списания снесенного здания (объекта ОС) тоже не нужно. Ведь убыток, который нужно включать в прочие расходы равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации, может появиться только в случае продажиподп. 1 п. 1 , п. 3 ст. 268 НК РФ ;
  • <если> амортизация начислялась нелинейным методом , то ликвидированную недвижимость надо просто исключить из амортизационной группып. 13 ст. 259.2 , подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ . Однако суммарная стоимость основных средств этой группы не изменится, и получится, что стоимость недвижимости вы будете продолжать списывать через амортизациюПисьмо Минфина России от 20.12.2010 № 03-03-06/2/217 .

СИТУАЦИЯ 2. Сносим здание для новой стройки.

Посмотрим, будут ли какие-либо отличия в случае, если вы планируете снести здание для того, чтобы на его месте построить нечто новое. Как в этом случае учитывать расходы на ликвидацию недвижимости (включая стоимость работ по сносу или демонтажу), а также остаточную стоимость:

  • <или> как самостоятельные расходы - то есть так же, как и в случае ликвидации недвижимости без последующего строительства;
  • <или> как часть капитальных расходов на строительство нового здания - ведь руины сносятся именно для того, чтобы на их месте возвести новый объект.

На этот вопрос уже дал ответ Минфин: учитывать расходы на демонтаж и ликвидацию в составе капитальных вложений в новое строительство оснований нет ни в бухгалтерском, ни в налоговом учетеПисьмо Минфина России от 11.09.2009 № 03-05-05-01/55 ; п. 31 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н ; подп. 8 п. 1 ст. 265 , подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ . Но этот ответ касается сноса для планируемого (в неопределенном будущем) строительства.

А вот будут ли какие-то особенности, когда снос здания - отдельный этап работ при новом строительстве? Ведь в этом случае расходы на снос здания, как правило, отражены в смете строительных работ. Специалисты финансового ведомства считают так.

Из авторитетных источников

“ В случае, когда расходы на снос здания учтены в смете на новое строительство, возможны две различные ситуации. Все зависит от того, откуда взялось здание, которое было снесено.

Ситуация 1. Организация купила или взяла в долгосрочную аренду земельный участок с ветхим зданием для того, чтобы строить новый объект. Это ветхое здание не нужно, его приобрели как нагрузку, а не как благо. В этом случае все затраты на его снос включаются в стоимость нового объекта недвижимости. Если организация покупала земельный участок - то в стоимость земельного участка.

Ситуация 2. Снесенное здание было ранее основным средством у самой организации. Тогда и остаточная стоимость, и затраты на снос надо отнести на текущие расходы.

Логика такая: надо смотреть, с каким доходом связаны те или иные затраты. В первом случае затраты организации сделаны ради будущих доходов. А во второй ситуации доходы от использования здания уже были получены в прошлом” .

Минфин России

Поскольку мы рассматриваем случай, когда организация ликвидирует здание, которое было у нее на балансе учтено как основное средство, то расходы на его снос и остаточную стоимость надо учесть в качестве самостоятельных расходов независимо от того, будет ли на его месте что-то построено или нет.

Определяемся, когда списать недвижимость с баланса в качестве ОС

Остаточную стоимость снесенной недвижимости можно полностью учесть в прочих расходах (на счете 91-2 «Прочие расходы»)пункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утв. Приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н . С этим все ясно (и, как мы уже выяснили, совершенно неважно, планируете ли вы что-то строить на месте своего старого здания или нет).

Вопрос - когда это можно и нужно сделать? И он особенно важен потому, что от бухгалтерской стоимости основных средств зависит налог на имуществоп. 1 ст. 374 НК РФ . Если вы спишете недвижимость раньше, чем нужно, проверяющие доначислят налог на имущество и пени. До недавнего времени (а точнее - до внесения поправок в правила бухучета, действующих с 01.01.2011, о которых мы рассказывали вам в , 2011, № 7) Минфин настаивал на том, что недвижимость нельзя списать с баланса до тех пор, пока организация не зарегистрировала утрату ею права собственности на эту недвижимостьПисьмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 . И контролирующие органы требовали уплаты налога на имущество до этого момента.

Но бухгалтерский учет недвижимости никак не зависит от государственной регистрации перехода (прекращения) права собственности на нее. С этим уже согласен и МинфинПисьмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20 (подробнее об этом - на с. 5 , 2011, № 8).

Так как же определить момент списания недвижимости с баланса в качестве основного средства? За разъяснениями мы обратились к специалистам финансового ведомства.

Из авторитетных источников

“ Это сложный вопрос, потому что практика расходится с требованиями нормативных документов. ПБУ 6/01 требует списывать ОС тогда, когда оно прекратило приносить экономические выгоды организации. И получается, что не всегда это можно подтвердить датой акта о списании по форме № ОС-4. Ведь если решение о ликвидации здания принято, когда сотрудники еще работают в нем (оно используется), то это еще не списание. Списать основное средство нужно тогда, когда оно перестало использоваться и стало понятно, что его использование больше не предполагается. Это может быть приказ руководителя о прекращении использования здания и начале подготовки к сносу. Или еще какой-то документ, из которого содержательно следует, что с этой даты эксплуатация объекта прекращена и дальше предполагается его снос. При этом даже не важно, когда его фактически снесут. К примеру, пока нет денег на снос. Главное, что здание не приносит экономической выгоды и мы не можем его использоват ь” .

Минфин России

Значит, недвижимость можно и нужно списать с бухгалтерского учета в качестве ОС в тот момент, когда стало ясно, что она не может принести вам экономической выгоды - то есть вы ее уже не используете и не планируете использовать в дальнейшем. И этот момент уж точно не зависит от государственной регистрации прекращения права собственности на эту недвижимость.

Если решение о сносе здания принято вашей организацией одновременно с решением о прекращении его использования (и организация действительно перестала пользоваться зданием), то дату списания здания с учета определить несложно. Это будет дата принятия решения о сносе. Если вы не планируете сносить здание сразу, то в бухучете целесообразно отразить его условную оценку на забалансовом счете. А списать здание с забалансового учета можно будет после его сноса.

Обращаем внимание на разницу между налоговым и бухгалтерским учетом

И еще один момент. Из-за того что между днем принятия решения о сносе и днем реального сноса здания обычно проходит некоторое время, между налоговым и бухгалтерским учетом могут возникнуть разницы во времени признания недоамортизированной стоимости здания в расходах (даже если в налоговом учете амортизация начислялась линейным методом). Ведь получается, что:

  • прекратить начисление амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете надо одновременно - начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о том, что больше здание не используется и использоваться не будет;
  • на дату принятия решения о прекращении использования здания надо списать его стоимость в бухучете, а вот в налоговом учете надо дождаться реального сноса здания (полного заполнения акта ОС-4).

Если принятие решения о том, что здание больше не может приносить пользу, и его реальный снос укладываются в один квартал, то сложностей нет. А вот если этот процесс растянут на бо´ л -ьший промежуток времени, отражать временные разницы по ПБУ 18/02 придется.

Разбираемся, надо ли восстанавливать НДС с остаточной стоимости

СИТУАЦИЯ 1. Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию до 01.01.2001.

Внимание

НДС по недвижимости, принятый к вычету до 2001 г., восстанавливать не нужно.

Поскольку мы рассматриваем ликвидацию недвижимости, то весьма вероятно, что речь идет о неких устаревших (морально или физически) строениях. И не исключено, что они приобретены вами довольно давно. Если это произошло до 2001 г., то у вас вообще нет обязанности восстанавливать НДС. По правилам Налогового кодекса восстанавливать надо только тот налог, который был принят к вычету по правилам этого же Налогового кодекса (гл. 21 НК РФ)п. 3 ст. 170 НК РФ . Следовательно, если входной НДС вы принимали к вычету по Закону об НДСст. 7 Закона РФ от 06.12.91 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» , то вам восстанавливать ничего не нужноПостановление ФАС ПО от 28.10.2008 № А65-610/2007-СА2-22 .

СИТУАЦИЯ 2. Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию в 2001 г. и позднее.

Если не восстановить ранее принятый к вычету НДС по ликвидированной недвижимости, приобретенной после 2001 г., то это может привести к судебному разбирательству с налоговиками. Правда, вероятность выиграть спор почти стопроцентная.

Сразу скажем, что в этой ситуации контролирующие органы ратуют за то, чтобы организации восстанавливали НДС при ликвидации недоамортизированных в бухучете основных средств - ведь такие ОС вы больше не будете использовать в деятельности, облагаемой НДСПисьмо Минфина России от 29.01.2009 № 03-07-11/22 . Сумму восстанавливаемого налога надо определять как часть входного НДС, принятого ранее к вычету, пропорциональную остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценокподп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ . После того как вы восстановите сумму НДС, ее можно включить в прочие расходы при расчете налога на прибыльПисьмо Минфина России от 07.12.2007 № 03-07-11/617 . В бухучете этот НДС тоже можно признать расходом (учесть на субсчете 91-2 «Прочие расходы»)пункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 .

Однако пока в Налоговом кодексе нет обязанности по восстановлению НДС при списании (ликвидации) недоамортизированных основных средствп. 3 ст. 170 НК РФ . Поэтому арбитражные суды поддерживают организации, которые не восстанавливают входной налогПостановления ФАС МО от 27.04.2010 № КА-А40/2005-10 , от 13.01.2009 № КА-А40/12259-08 ; ФАС ЦО от 10.03.2010 № А35-8336/08-С8 ; ФАС ПО от 23.09.2010 № А12-1810/2010 , от 11.10.2007 № А55-733/2007 ; ФАС СКО от 02.08.2010 № А32-47184/2009-19/807 ; ФАС ВСО от 19.02.2007 № А33-8478/06-Ф02-375/07 .

Учитываем расходы, связанные с ликвидацией недвижимости, и НДС по ним

Помимо остаточной стоимости, как правило, будут и другие расходы. К примеру, расходы на демонтаж, на вывоз мусора, на оплату других услуг исполнителей. Не говоря уже о расходах на согласование самой ликвидации. Все эти расходы смело учитываем и в бухгалтерском учете, и при расчете налога на прибыльпункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 ; подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ; Письмо Минфина России от 21.10.2008 № 03-03-06/1/592 .

А вот с НДС все немного сложнее. Если ваши подрядчики или иные исполнители работ - плательщики этого налога, то вам надо разобраться с одним непростым вопросом: можно ли принять к вычету входной НДС с «ликвидационных» услуг? В этом вопросе традиционно две позиции (разумеется, рассматриваем ситуацию, когда сносимая недвижимость ранее использовалась в облагаемой НДС деятельности).

ПОЗИЦИЯ 1. Минфиновская: НДС по работам и услугам подрядчика по ликвидации основных средств принять к вычету нельзя , от 22.10.2010 № 03-07-11/420 .

Финансовое ведомство считает, что поскольку ликвидация основных средств не относится к операциям, облагаемым НДС, то и к вычету входной НДС по ликвидационным (демонтажным) работам принять нельзяп. 2 ст. 171 НК РФ .

ПОЗИЦИЯ 2. Судебно-перспективная: входной НДС по ликвидационным работам и услугам принять к вычету можно.

К такому выводу, кстати, уже приходил Президиум ВАС РФПостановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 № 17969/09 . Он считает, что использование объекта основных средств в деятельности организации имеет комплексный характер и включает в себя установку, эксплуатацию, а при возникновении производственной необходимости - и ликвидацию основного средства. Из этого следует, что у организаций есть право на вычет НДС, уплаченного подрядчику при ликвидации объекта основных средств.

Вывод

Как видно из писем Минфина, на позицию контролирующих органов мнения арбитражных судов пока не повлиял иПисьма Минфина России от 02.11.2010 № 03-03-06/1/682 , от 22.10.2010 № 03-07-11/420 .

Так что если примете НДС по демонтажно-ликвидационным работам к вычету - готовьтесь к конфликту с проверяющими.

Итак, безопаснее следовать минфиновской позиции и не принимать к вычету НДС по ликвидационно-демонтажным работам.

Но здесь появляется еще одна загвоздка: что делать с не принятым к вычету НДС? Более четко вопрос можно сформулировать так: можно ли входной НДС, уплаченный подрядчику и не принятый к вычету, включить в стоимость ликвидационных работп. 2 ст. 170 НК РФ ?

Раз уж мы не приняли к вычету входной НДС, то логично было бы включить его в стоимость самих работ, а затем все вместе учесть как прочие расходы в бухучетепункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 и как внереализационные расходы в учете налоговомподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ .

НДС по ликвидационно-демонтажным работам безопаснее не принимать к вычету, а включить в расходы. Так не будет споров с налоговиками.

Не будем ходить вокруг да около: налоговики против учета несостоявшегося вычета НДС в расходах. Аргументы такие: входной НДС учитывается в стоимости товаров (работ, услуг) в случае, если они приобретены для операций, не подлежащих налогообложениюподп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ , но к таким операциям ликвидация основного средства не относитсяст. 149 НК РФ . Ведь в этом случае вообще нет объекта обложения НДСп. 1 ст. 39 , п. 1 ст. 146 НК РФ . Значит, и НДС со стоимости демонтажно-ликвидационных работ нельзя учесть при налогообложении прибыли. Все эти аргументы проверяющие приводят в судах.

Однако арбитражные суды, рассматривая споры о том, куда деть не принятый к вычету НДС, позицию налоговиков не разделяют. Они не видят принципиальных различий между понятиями «отсутствие объекта налогообложения» и «операции, не подлежащие налогообложению». Поэтому раз налогоплательщик не принял к вычету НДС по демонтажным работам, то, по мнению судов, НДС надо включить в стоимость самих работ и учесть при расчете налога на прибыль как внереализационный расходПостановления ФАС МО от 14.05.2009 № КА-А40/3703-09-2 ; Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2009 № 09АП-8136/2009-АК , от 02.06.2009 № 09АП-8085/2009-АК ; ФАС СЗО от 03.09.2007 № А05-789/2007 ; ФАС ПО от 26.09.2006 № А57-31622/2005-22 ; ФАС ВВО от 26.12.2007 № А31-2632/2007-23 . Должна же ведь быть хоть какая-то справедливость.

Кстати, наш журнал уже публиковал точку зрения специалистов Минфина России по этому вопросу, которые разрешают списать на расходы НДС по работам подрядчиков, не принятый к вычету (разъяснение Е.Н. Вихляевой вы можете прочитать в , 2009, № 18, с. 58).

И пусть вас не смущает тот факт, что одни суды разрешают принять к вычету НДС, а другие разрешают этот НДС учесть в расходах. Вывод из всех этих решений можно сделать такой: суды налогоплательщиков поддерживают, как бы они ни распоряжались входным НДС по ликвидационным работам (как в случае, если они приняли его к вычету, так и в случае, когда входной НДС учтен в стоимости работ и списан на расходы).

Считаем доходы от ликвидации недвижимости

В результате разборки здания может образоваться много различных материалов. И некоторые из них вы можете либо сами использовать, либо продать. В этом случае все, что вы сочтете полезным, надо оприходовать. Для этого надо составить акт об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, по форме № М-35утв. Постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а .

Для оприходованных ценностей надо определить их рыночную стоимость. Ее вы должны учесть на дату списания недвижимости:

  • в бухгалтерском учете - в качестве прочих доходовп. 9 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н ; , подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ ; Письмо Минфина России от 30.09.2010 № 03-03-06/1/621 .

    Пример. Отражение в учете ликвидации объекта недвижимости

    / условие / На балансе организации находится здание (приобретенное до 2001 г.) первоначальной стоимостью 5 000 000 руб. (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете). Для упрощения примера предположим, что сумма начисленной амортизации в бухгалтерском и налоговом учете одинаковая - 3 500 000 руб.

    Организация перестала использовать здание и приняла решение о его сносе. Оба эти решения приняты одновременно (в апреле 2011 г.) и отражены в разделах 1 и 2 акта на списание объекта основных средств по форме № ОС-4.

    Для сноса организация привлекла подрядную организацию, стоимость ее работ - 450 000 руб. плюс НДС 81 000 руб. (всего 531 000 руб.). Здание снесено в мае 2011 г.

    Стоимость оставшихся после демонтажа материалов, пригодных для дальнейшего использования, установлена в размере 90 000 руб. Результаты сноса отражены в разделе 3 акта по форме № ОС-4 в мае 2011 г.

    / решение / Поскольку здание приобретено до 2001 г., нет необходимости восстанавливать НДС при сносе этого здания.

    Организация решила не принимать к вычету НДС по демонтажным работам, выполненным сторонней организацией, и включила их в стоимость этих работ.

    В бухучете будут сделаны следующие записи.

    Содержание операции Дт Кт Сумма, руб.
    Списана первоначальная стоимость ликвидированного здания 01 «Основные средства» 5 000 000
    Списана амортизация по ликвидированному зданию 02 «Амортизация основных средств» 01, субсчет «Выбытие объектов основных средств» 3 500 000
    Списана остаточная стоимость здания 91-2 «Прочие расходы» 01, субсчет «Выбытие объектов основных средств» 1 500 000
    Стоимость здания в условной оценке отражена за балансом 1 000
    В бухучете со следующего месяца амортизация больше не будет начисляться
    На дату завершения ликвидации здания и подписания акта выполненных работ по сносу здания (на дату оформления раздела 3 акта по форме № ОС-4 - в мае 2011 г.)
    Отражены расходы на оплату работ подрядной организации, включая НДС, который к вычету решено не принимать 91-2 «Прочие расходы» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 531 000
    10 «Материалы» 91-1 «Прочие доходы» 90 000
    Стоимость здания списана с забалансового учета 013 «Здания, подлежащие сносу» 1 000

    Налоговый учет операций по ликвидации.

    Наименование операции Классификация дохода/расхода Сумма, руб. Документ
    На дату принятия решения о том, что здание больше не будет использоваться организацией (на дату утверждения руководителем разделов 1 и 2 акта по форме № ОС-4 - в апреле 2011 г.)
    Здание исключено из состава амортизируемого имущества, начисление амортизации по нему будет прекращено со следующего месяца (с мая 2011 г.)
    На дату утверждения руководителем результатов сноса (на дату оформления документов о сносе здания и раздела 3 акта по форме № ОС-4 - в мае 2011 г.)
    Учтены расходы в виде остаточной стоимости здания
    (5 000 000 руб. – 3 500 000 руб.)     		Внереализационный расходподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ 1 500 000 Полностью заполненный акт по форме № ОС-4, документы о сносе здания
    Учтены расходы на работы по сносу здания
    (450 000 руб. + 81 000 руб.)     		Внереализационный расходподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ 531 000 Договор на подрядные работы, акт выполненных подрядных работ
    Оприходованы материалы, пригодные к дальнейшему использованию Внереализационный доходп. 13 ст. 250 , подп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ 90 000 Акт об оприходовании материальных ценностей по форме № М-35

    Как видим, нюансов при сносе недвижимости масса. Всем им должны уделить внимание и руководство, и бухгалтерия. И лучше сделать это ДО СНОСА.