Главная / Бухгалтерия и кадры

Нюансы долгов по коммунальным платежам от предыдущего собственника. Особенности покупки квартиры с коммунальными долгами

Покупая недвижимость можно столкнуться с неприятным
моментом в виде задолженности по коммунальным услугам, числящимся за
бывшим собственником жилого помещения. Чаще всего этот факт может
обнаружиться после того, как квартира продана должником новому владельцу.
Работники ЖКХ могут настойчиво требовать оплатить задолженность по ЖКУ нового
владельца квартиры, игнорируя законодательное право, т.к. они не любят
разбираться с бывшими владельцами и работают по своим жёстким внутренним
устоям.

Прежде всего надо чётко понимать, что задолженность
числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый
собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом чётко
говорится в законодательном праве, давайте рассмотрим подробнее.
Этот вопрос регулируется ЖК РФ ст. 153 п.5 -
«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Где
говорится, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение,
собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги.
Момент возникновения права собственности определяет ГК РФ Статья 223 п.2
- «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору».
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,
право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если
иное не установлено законом.

Оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги
обязаны все собственники, законодательно регулирует ст. 210 ГК РФ - «Бремя
содержания имущества» из чего следует, что новый собственник не отвечает по
долгам предыдущего собственника.

Как быть со взносами по капитальному
ремонту?

К сожалению, существует исключение по взносам за
капитальный ремонт. Здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним
собственниками. Как только произошла смена владельцев по переходу права на
собственность, к новому собственнику переходит обязательство предыдущего
собственника по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе
и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт.
Неисполненные обязательства по уплате взносов предыдущим собственником должен
возместить новый владелец жилья. Эта ответственность регулируется ч. 3 ст.
158 ЖК РФ - «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме». Остальные
долги, висящие на бывшем собственнике по оплате за коммунальные услуги, не
переходят новому обладателю жилья.

Что делать, чтобы не попасть в такую
ситуацию?

Разумно перед сделкой запросить у продавца справку об
отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Это один из способов
проверки покупаемой квартиры, так как существующие долги по взносам на
капремонт гарантированно достанутся покупателю. Задолженность по электричеству,
можно узнать по телефонной справочной Мосэнерго также по телефонной
справочной можно узнать о существующей задолженности в МГТС, если квартира
абонирована домашним телефоном.

Что делать новоявленному собственнику
квартиры при неправомерном требовании работников ЖКХ оплатить долг за
предыдущего собственника?

Прежде всего надо уведомить бывшего собственника о
предъявлении к вам требований о погашении задолженности об уплате коммунальных
платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, что этот
вопрос решится без проблем и он погасит свою задолженность в добровольном
порядке.

В случае неисполнений обязательств со стороны бывшего
собственника квартиры перед коммунальщиками рекомендуется сделать следующее:

Получаем в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода
права на нового собственника. Относим выписку в Управляющую компанию либо
в ТСЖ, либо в окно «Мои документы» и просим изменить сведения в лицевом счёте.
С этого момента, все квитанции по коммунальным услугам будут приходить на ваше
имя.

В случае отказа в переоформлении лицевого счёта из-за неоплаченного долга
предыдущим владельцем, объясняем свою правовую позицию со ссылкой на ст.
153 ЖК РФ, чаще всего этого будет достаточно.
Если не сработал п.2, пишем письмо-уведомление о перемене собственника
квартиры на руководителя управляющей компании, которая обслуживает ваш
многоквартирный дом. В письме указываем причину обращения со ссылкой на закон.
Прикладываем к нему свежую выписку из ЕГРН и отправляем заказным письмом с
уведомлением.

Если всё вышеперечисленное не помогло, обращаемся за помощью в
Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру.

Существует ли возможность официального
перевода долга?

Существует. Этот вопрос регулирует ГК РФ п.п. 1,
2 ст. 391 - «Условие и форма перевода долга». Обязательства предыдущего
собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового
собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка
требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена.
И ещё один важный момент, в случае обнаружения
имеющейся задолженности у продавца перед покупкой квартиры, рекомендуется в
договоре купли-продажи квартиры и акте приёма-передачи указать на данный
факт - «в связи с тем, что у предыдущего собственника осталась
задолженность по оплате коммунальных услуг, задолженность покупателю не
передаётся».

Эксперт по недвижимости Елена Солдаткина.

Случай с долгами бывшего нанимателя квартиры:

samarek пишет 02.07.2013 г.:
Здравствуйте,Всем! Получил муниципальную однокомнатную квартиру вместе с бывшей женой, во вторичном жилье, предоставленную Департаментом управления имуществом г.о.Самара. По решению суда -переселение из аварийного муниципального жилья!При осмотре квартира представляла из себя сарай-не работали, ни туалет, ни эл.плита, ни сантехника,стёкла в рамах треснутые, полы из ДСП прогнутые, потолки все промочены и коридорный шкаф из ДСП весь разваленный, в каждый момент мог упасть на жильца! Ужас! квартира 80-х годов,обычная планировка!Всё это я сфотографировал и поехал в Департамент показать и отказаться от неё.Но мне зам.рук.Департамента(который с февраля этого года уже сидит за мошенничество с квартирами-себе новые забирал бесплатно)сказал, что другой я не получу ещё 26 лет(столько я прожил в бараке с семьёй). Ничего не оставалось как подписать договор соцнайма! И 21.02.12г. я его подписал.Ни о каких долгах за квартиру речи не было,всё было скрыто чиновниками из Департамента (нарушение ч.2 ст.24 Конституции РФ). В итоге я попал в ловушку, кот.мне приготовил этот мошенник! Капремонт Департамент делать не отказывался, но и не спешил. Оказывается по ст.153 ч.2, после подписания договора соцнайма, уже я обязан платить за квартиру (найм,ремонт текущий, т.е. за содержание жилья).И это несмотря на то, что в квартире проживать было невозможно. Акт о принятии и передачи мне квартиры в 10дневный срок(основание типовой договор соцнайма №315)не составлялся и не мог составляться,так как квартира нуждалась в капремонте.Сделали капремонт только 28.12.12г.(акт приёмки работ был составлен, я его авансом подписал,хотя ещё балкон был не сделан (зима пришла), но гарантийное письмо было дано мне строит.компанией выполнявшей капремонт). И уже после Новогодних праздников я и жена пошли выписываться из аварийного барака и регистрироваться в квартире.18.01.13г.мне в МП ЕИРЦ своего района выписали лицевой счёт №...-с чужим долгом за эту квартиру! Долг 30799руб., умершей квартиросъёмщицы, которую мы никогда не знали в своей жизни (не родственники,ни знакомые, никто друг другу). Наступил момент истины-почему я должен оплачивать этот чужой кварт.долг? На это мне во всех инстанциях города-Администрация гор.округа, Департамент г.о., УК, МП ЕИРЦ, жилищная инспекция -отвечали, что это долг за квартирой (ужас)за объектом и он переходит на нового квартиросъёмщика,т.е.на меня!? Как может создавать долг недвижимое имущество, я не знаю, но факт остаётся фактом!Выходит и транспортный налог создаёт машина, а не человек, значит пусть сама машина и платит его-аналогия ситуации!Прокуратура отмалчивалась и десятки жалоб в Генпрокуратуру, СК РФ и пр. ничего пока не дали!Так как мы с женой решили приватизировать эту квартиру,после ремонта,то времени на это у нас осталось-21 раб.день,т.е катастрофически мало, до окончания действия Закона №1541 "О приватизации жилищного фонда в РФ". Оспаривать чужой долг уже не было времени, а при наличии этого долга мне ни одной справки для приватизации в МП ЕИРЦ не выдавали и оспорить это уже было некогда(по закону О приватизации, долг не имеет значения), но факт остаётся фактом. Справок не дают, субсидию на оплату ЖКУ, как инвалиду 3гр,тоже не дают(есть ответ из этой организации) выход был единственно верный-оплатить чужой долг! Мы решили занять денег и оплатить этот долг, а затем подать иск в суд и вернуть свои деньги(сейчас иск в суде).Далее. Долг выставил мне МП ЕИРЦ, вместе с Департаментом,он же их учредитель,даже до момента подписания мною договора соцнайма, это почти 11000руб! И это их не смутило.Далее, долг на меня повесили и за найм квартиры, в которой мы не могли жить, так как она была не отремонтированной и потому нежилой! Департамент(он же Собственник этой квартиры и обязан был бы по ЖК РФ,оплачивать все долги в УК, за содержание жилья)и Прокуратура города, отвечали, что я сам по личной инициативе оплатил все чужие долги!? Это я пенсионер инвалид,имеющий пенсию 10тыр,из которой 1/3 уходит на лекарства, сознательно по личной инициативе оплатил долг? Это отвечали люди, не имеющие ни совести, ни чести!Я подал в Мировой суд иск в конце апреля о взыскании с МП ЕИРЦ и УК (солидарно), необоснованно начисленного на меня чужого квартирного долга и процентов, за пользование чужими денежными средствами необоснованно!На предварительных заседаниях суда, МП ЕИРЦ, вдруг "выделяет" (как они пишут дословно)из лицевого счёта на квартиру, другой лицевой счёт! Без моего на то заявления,просто по собственной инициативе!Но по ЖК РФ- деление,выделение,размножение-лицевых квартирных счетов запрещено, дабы не плодить коммуналки!

:
(продолжение)
Платёжно - финансовые документы, на оплату ЖКУ, с присвоением ресурсоснабжающей организацией, своего лицевого счёта, для любого нанимателя (собственника) это пожалуйста по заявлению нанимателей(собственников)через суд решается свободно!На мой вопрос и вопрос суда на каком основании МП ЕИРЦ это сделало, последовал невразумительный ответ -так нужно было?! Кому? В связи с этим, я был вынужден добавить в свои требования в иске, строку-об обязании судом, МП ЕИРЦ- оставить первоначальный лиц.счёт! И это связано ещё с тем, что к этому времени пришли документы на приватизацию квартиры, а именно договор с Департаментом, где была ссылка на старый лицевой счёт! Мировой суд уже такие спорные вещи не решал и передал дело в районный суд!Пока не было рассмотрения. Вопрос: кто сталкивался данной ситуацией и как она разрешилась? Какие дельные советы может кто-то дать в этой конкретной ситуации? Ситуация в общем-то пустяковая, но после оплаты мною чужого долга в 30799руб, умершей квартиросъёмщицы, долг на первоначальном лицевом счёте №.., опять возник, но уже в сумме 15500руб.!?? В Мировом суде на это никто не смог ответить-ни представитель Департамента, ни УК, ни тот кто этот новый долг выписал (МП ЕИРЦ) на умершую квартиросъёмщицу (именно на неё, а она уже к этому времени была на небесах 2,5 года)! Может быть у МП ЕИРЦ и Департамента, учредителя, сей посреднической организации, есть связь с умершими? Прокуратура молчит, возможно ищет эту связь или уже нашла, поэтому молчит. Но пути господ чиновников и служащих нашей с вами муниципальной власти, прокуратуры и прочих силовых структур страны- неисповедимы! Мы сначала их избираем (или нет), своих новых представителей во власти и муниципалитетах, а затем, чуть ли не с первого дня, начинаем с ними нескончаемую борьбу! Это действительность нашей сегодняшней жизни, к которой мы сознательно пришли, соглашаясь со всеми противозаконными методами их управления! Спасибо.Вячеслав.

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч.

3 ст. 158 ЖК РФ).

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество — организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника?

Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

<1>.

<2>

договор продажи;

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):

плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Примечание.Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Предложение оплачивать коммунальные долги соседей назвали незаконным

Запросите справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам

Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.

Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

Шаг 3. Уведомьте бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности

Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Подготовлено на основе материала

кандидата юридических наук Грачева Н.А.

"Квартира с долгами" меняет собственника

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов — такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником (покупателем, одаряемым, дольщиком) последний не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до его вступления в право собственности.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Если управляющая организация направила новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, законному владельцу можно посоветовать сообщить управляющей организации о переходе права собственности на жилое помещение и потребовать прекратить выставлять ему требования о погашении задолженности. К данному заявлению следует приложить копии договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права, а также показания счетчиков, заверенные соответствующими организациями, зафиксированные на момент вступления во владение квартирой.

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация — на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ — в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины и документы, подтверждающие основание и размер взыскания.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб., госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб., госпошлина составит 400 руб. плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. — в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-первых, размер образовавшейся задолженности. Для этого обязательно составляется подробный расчет суммы долга с учетом действовавших тарифов и показаний приборов учета.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт.

Кто платит по долгам ЖКХ прежнего собственника?

В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, наличие или отсутствие договора с собственником. Напомним, что, если домом управляет ТСЖ, оно обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг с собственником, не являющимся членом ТСЖ, и договор на предоставление коммунальных услуг с каждым членом ТСЖ. При обслуживании дома управляющей компанией обязателен договор управления, при отсутствии такого договора управляющей компании придется доказывать факт выполнения работ и оказания услуг путем предоставления различного рода актов выполненных работ, договоров на оказание услуг и т.д. <1>.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Не следует забывать и об обязательном подтверждении полномочий представителя организации. Это может быть протокол об избрании председателя для ЖСК и ТСЖ или доверенность от управляющей организации.

Кроме того, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности но обязательным платежам и оплате оказанных услуг составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга — между собственником и управляющей организацией.

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются:

заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
договор продажи;
справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Как видим, для государственной регистрации перехода права собственности не требуется документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, которым может быть справка из управляющей организации об отсутствии задолженности.

Между тем, на наш взгляд, просьба со стороны приобретателя квартиры к собственнику о предоставлении такой справки более чем логична (во избежание неожиданностей в будущем). Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги. И в случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед управляющей компанией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Перевод долга на нового собственника

Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: "Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру".

При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора. Иначе говоря, одного включения условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения.

Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

"Квартира с долгами" меняет собственника

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ" показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество — организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Взыскание с прежнего собственника

Как оспорить задолженность предыдущего собственника

плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. — в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт. В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Существуют ли превентивные меры?

заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
договор продажи;
справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Перевод долга на нового собственника

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Прежний собственник оставил после себя долги за жилищно-коммунальные услуги

Если случилось так, что Вы приобрели квартиру с "долгами", не стоит огорчаться. Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги лишь с того момента как стали собственником, т.е. с момента регистрации права собственности на жилое помещение. Правда, скорее всего, Вы получите квитанции к оплате, где в полном объеме будет указан долг прежнего собственника за воду, свет, тепло. "Коммунальщики" считают, что оплатить задолженность старого хозяина должны Вы и их интерес понятен, ведь так проще, нежели искать должника, а потом пытаться взыскать с него хоть что-то в судебном порядке. Повторюсь, платить не нужно и вот по каким причинам.

У прежнего "хозяина" квартиры задолженность образовалась из договора возмездного оказания услуг (коммунальных услуг). Стороной этого договора был прежний собственник, а не имущество (квартира), соответственно обязательство по оплате лежит на прежнем собственнике. Да и вообще трудно себе представить, что должником может являться какое-либо имущество, а не лицо, по крайней мере, в российском законодательстве такой конструкции не имеется. Это все равно, что к "новому" собственнику зайдет сосед по площадке и потребует вернуть долг, мотивируя тем, что прежний собственник Василий задолжал ему пару сотен.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Немного о правах и обязанностях

Таким образом, закон не предусматривает никакого бремени содержания до возникновения права собственности!

Может случиться и так, что Вы оплачиваете потребленные за текущий месяц коммунальные услуги, а Ваши деньги засчитываются в погашение долга прежнего собственника. Естественно, это незаконно и легко обжалуемо в суде.

Однако вот что следует помнить. При покупке квартиры нужно зафиксировать показания электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. Тогда Вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае, установить «сколько же было на счетчике» на момент передачи вам по договору жилого помещения практически невозможно и в этом случае Вы заплатите за то, что "нажег" еще продавец.

Каждый владелец жилья или квартиросъемщик обязан оплачивать все квитанции за коммунальные услуги, которые приходят ему ежемесячно. Свет и вода оплачиваются на основании показаний приборов учета, остальные уплаты насчитываются по тарифам. Экономическая ситуация такова, что не все в состоянии делать своевременные взносы по коммунальным платежам. В результате этого возникает задолженность. Если такая ситуация у гражданина впервые, государство может пойти ему навстречу и списать задолженность по коммуналке. Будут ли списаны долги по коммунальным платежам? Чтобы избавиться от долга, необходимо ознакомиться с законами, которые регламентируют порядок действий в такой ситуации.

Как списать долг в управляющей компании

Организации, управляющие общим имуществом жильцов многоквартирных домов на основании соглашения, контролируют лиц, у которых возникала задолженность по коммунальным услугам. Управляющие компании могут принять решение о реструктуризации долга или списать его, но это не входит в сферу их интересов, поэтому они не спешат принимать такое решение. Заставить их списать всю сумму, скопившуюся из-за неуплаты, можно только через суд. Чтобы суд принял положительное решение, нужно доказать, что задолженность образовалась по уважительной причине.

Важно! Если нет желания обращаться в суд, то владельцу квартиры для облегчения выплат следует добиться получения субсидии на плату за коммунальные услуги. Списать средства не получится, но сумма в квитанции уменьшится. Льгота регламентирована статей за номером 159 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

На нее могут рассчитывать граждане, чей совокупный доход составляет менее 88% от общей суммы всех коммунальных уплат. Доход распространяется и на лиц, не достигших совершеннолетнего возраста, проживающих вместе с должником на законных основаниях. Для предоставления льготы человек обязан подтвердить уровень доходов всех дееспособных членов семьи и представить соглашение с управляющей компанией о постепенном закрытии долга.

Законное обоснование

Списать долги в полном объеме реально в следующих ситуациях:

кончина владельца квартиры, у которого образовалась задолженность;
ликвидация юридического лица, являющегося собственником помещения;
банкротство гражданина, на которого оформлено помещение;
истечение срока давности оплаты по коммуналке со стороны собственника жилья;
признание неплатежеспособности гражданина.

Если истек срок исковой давности по квартплате, то владелец жилплощади вправе не признать задолженность по коммунальным услугам и тогда произойдет их списание. Такая ситуация реальна, если долг копился на протяжении трех лет и никто из служб не предъявлял претензий собственнику. Это происходит очень редко, поскольку в большинстве случаев владельцу квартиры начинают напоминать о задолженности менее чем через полгода с момента ее образования. Если же человек в суде сможет доказать, что о долге ему не напоминали 3 года, то суд может списать средства на основании истечения срока давности. Главное, чтобы за это время не было подписано документов о признании долга и не делались коммунальные взносы за этот период. Если была оплачена даже часть суммы, то применение закона о сроке давности станет невозможным, значит, списать коммунальные платежи не получится.

Важно! Спишут ли долги по коммунальным услугам, если владелец квартиры утратил трудоспособность? Это является поводом для списания задолженности, если у собственника была уважительная причина не работать, и он сможет ее доказать. Уважительной причиной является травма, психические расстройства или патологические состояния.

Как списать долги по ЖКХ, объявив себя банкротом? Чтобы это реализовать, гражданину нужно подать заявление о признании его банкротом. Для принятия такого решения и списания средств, суду необходимы обоснования – отсутствие постоянного места работы от трех лет и долг по кредитам и иным платежам более 500 000 рублей. Не всегда в результате разбирательства задолженность списывают. Иногда суд принимает решение пустить с торгов имущество должника вплоть до недвижимости и так внести всю сумму, которая скопилась за неплатежеспособный период. Если денег не хватило, то остатки спишутся судебным постановлением.

Причина для списывания – смерть владельца помещения, но только при отсутствии наследников. На основании Гражданского Кодекса Российской Федерации наследники получат не только имущество, но и все имеющиеся долги. Если у покойного имелись только задолженности, то они спишутся, поскольку без имущества они не наследуются.

Реструктуризация долга

Коммунальные службы не всегда прибегают к взысканию задолженности за услуги через суд. Они могут пойти на соглашение с гражданином на реструктуризации долга, а не о его списании. Избавиться от скопившейся суммы здесь невозможно, но реально вносить уплаты по частям. Для этого потребуется следующий пакет документов:

документ, удостоверяющий личность;
справка о временной нетрудоспособности;
справка о составе семьи;
справка о доходе;
свидетельство права собственности на квартиру.

Если все документы в порядке, подписывается соглашение. Если специалисты управляющей компании подали заявление в суд, то последует отмена исковой претензии по соглашению сторон. В случае если пользователь не представит доказательство уважительной причины невнесения платежей, то его заявление будет отклонено. Отмены исковой претензии не последует.

Уменьшение платежей за коммунальные услуги

Списание долгов по коммунальным платежам не всегда представляется возможным, а вот снизить плату по коммуналке гораздо реальнее. Льготы платежей жилищно-коммунального хозяйства предоставляется следующим категориям граждан:

Лицам с ограниченными возможностями. Согласно ФЗ, граждане этой категории получают льготы в размере 50%. Льготы предоставляются не только в рамках федеральной поддержки, но и законом, принятым властями на местном уровне. В новой редакции закона льготы не отменялись.
Ветераны боевых действий. На скидку на платежи по квартплате имеют право члены семьи, и составляет она 50%.
Пенсионеры. Данные льготы даются только в том случае, если доход всех членов семьи пенсионера менее 88% от суммы платежей. Еще одно условие – отсутствие долга или наличие постановление суда, что суммы списываются, когда истек срок давности.
Многодетные семьи. Указы президента коснулись и семей с тремя и более детьми. Им дается скидка 30% на коммуналку и на топливо. В 2018 году они имеют право на льготы, поскольку в новом изложении указа изменений не произошло.
Учителя, осуществляющие трудовую деятельность в сельской местности. Скидку они получают из местного или федерального бюджета. Данные льготы не были отменены.

Важно! Президентом РФ россиянам регулярно предоставляются меры в рамках государственной поддержки для улучшения материального положения. Это касается и коммунальных платежей. В 2019 году Путин указал, что и далее будет делать все возможное, чтобы помочь россиянам улучшить качество жизни.

Наказание за неуплату по счетам

Если должник умышленно отказывается платить по счетам и задолженность появляется не первый раз, то он не сможет списать средства. Прощение долга произойдет, только если истечет срок давности. В остальных случаях управляющая компания подает на пользователя в суд и в иске будет изложены все претензии. Бороться гражданину с организацией бесполезно, поскольку коммунальными услугами он пользовался, а деньге не вносил. Решение будет вынесено ни в его пользу. После окончания суда служба судебных приставов вправе наложить арест на счета и имущество пользователя. Приставы, не снимая ареста, лишают гражданина возможности пересекать границу РФ. Для избавления от ограничений нужно снести все средства на счет УК. После оплаты коммунальных услуг ограничения будут сняты.

Важно! Списание долгов за коммунальные услуги становится возможным, когда у гражданина был веский повод не вносить платежи по квитанциям. Государство всегда пойдет навстречу. Можно воспользоваться истекшим периодом или временной нетрудоспособностью и тогда накопившиеся суммы списываются. Чтобы доказать наличие уважительной причины, можно написать ходатайство в управляющую компанию.

Сделать это можно самостоятельно, не обращаясь в юридическую службу. Если в управляющей компании не получилось избавиться от долговых обязательств и списать средства, то рекомендуется обратиться в суд. Чтобы выиграть дело и добиться прощения долгов, рекомендуется обратиться в юридическую консультацию. Если нет такой возможности, спросить юриста можно онлайн на безвозмездной основе. Иногда удается полностью списать средства или разбить долг на несколько уплат.

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

«Пока долг не погасите, прописку не оформим».
«Если не заплатите, мы вам отключим воду».
«Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
Написать претензию управляющей компании.
Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
Напишите претензию агенту по недвижимости.
Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.
До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
Проверяйте квартиру самостоятельно.
Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.
Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:
Фиксируйте показания счётчиков.
Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.